十二师关于加强和改进物业管理工作的

通 知

师办发〔 2022 〕 26 号

各团场，师机关各部门、各直属机构，兵团乌鲁木齐经济技术开发区：

为了进一步规范物业服务，强化行业管理，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔 2020 〕 10 号）以及《新疆维吾尔自治区物业管理条例》《贯彻住房和城乡建设部等部门 < 加强和改进住宅物业管理工作的通知 > 的实施意见》（兵建发〔 2021 〕 35 号）等法律法规及相关政策，全面落实《新疆生产建设兵团第十二师关于进一步加强物业管理工作实施意见》（师办发〔 2020 〕 3 号）的有关要求，现就加强和改进物业管理工作通知如下：

一、明确工作目标

坚持以红色物业、红色业委会为引领，以物业企业信用等级评价为抓手，树牢法治思维，发展和创新物业管理服务机制，理顺社区建设、物业管理、业主自治之间的关系，构建“党建引领、社区管理、业主自治、物业服务、行业指导”的物业管理长效机制。

二、压实工作责任建立由分管师领导牵头，师住房和城乡建设局具体主抓，相关部门各负其责，各团场履行属地职责的工作机制。

（一）压实各主体责任单位职责

1. 师住房和城乡建设局：物业管理部门， 具体负责贯彻执行物业管理相关法律、法规及规章制度，制定和推行适合全师物业行业发展的制度及规范；对全师物业管理工作进行指导、监督、检查、考核；具体做好物业服务企业的信用信息、招投标、服务等级备案登记、奖励政策的制定实施等日常工作；依法查处违反《物业管理条例》等有关法律法规的行为。 质量安全监督部门 ，负责依法依规查处未按建筑技术规范施工而造成的房屋工程质量问题；调查、处理房屋质量投诉；负责组织实施住宅小区及配套设施、设备综合验收及移交工作。

2. 各团场、兵团乌鲁木齐经济技术开发区： 负责组织、指导成立小区业主大会的和业主委员会选举换届，具体做好业主委员会备案、登记、档案管理等工作；受理居民物业投诉，协调社区居委会、小区业主委员会与物业服务企业的关系；开展物业服务企业年度考核；推动整合辖区内独栋和规模较小的无物业管理老旧住宅小区，引导居民选择专业化物业服务企业。

3. 社区居委会 ：在各团场领导下，具体负责组织住宅小区业主大会召开、业主委员会选举及换届工作；监督业主大会、业主委员会依法履职及相关物业经费的使用；协调受理居民物业投诉；会同团场、社区共同监督辖区内的物业服务活动；在无业主委员会或业主委员会不能履行职责的情况下，由社区居委会代行业主委员会职责。

（二）明确各物业企业与业主委员会工作职责

1. 物业服务企业 ：负责加强自身队伍建设，提高从业人员服务水平；按照法律法规和物业服务合同的约定，为业主提供优质服务，不断提高服务质量；认真做好物业承接验收工作，做好业主入住及物业的装饰装修管理；做好管理区域内共用设施的日常管理和维护保养；发现并劝阻违反业主公约、城市管理和涉及公共安全有关规定的行为，及时向相关监督部门报告；自觉接受师物业管理行政主管部门、相关监督部门和各团场、社区居委会的指导、管理和监督，积极参与社区建设、城市管理和文明城市创建等活动；处理好与业主委员会、社区居委会的关系，化解物业服务管理中的矛盾纠纷。

2. 业主委员会： 负责制定小区业主规约；代表业主监督物业服务企业履行物业服务合同；监督小区管理规约的实施；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；督促小区业主按时缴纳物业服务费；协助相关部门做好物业小区内的社会治安、综合治理和相关建设等工作。

（三）压实各相关部门工作职责

1. 师党委组织部 ：负责指导团场、社区与所在社区的物业项目的共驻共建工作，将物业管理、业主委员会的成立、红色物业的打造纳入团场年度工作综合考评。

2. 师发改委： 结合十二师实际，明确物业服务收费和停车收费标准，受理相关企业的收费备案。

3. 师公安局： 负责加强物业管理区域内治安工作的指导、监督和检查，落实物业企业协防职责等；负责定期对物业管理区域内消防设施、消防通道、登高作业区域等进行安全检查，依法查处违反消防管理规定的各种行为。

4. 师司法局： 负责指导各团场司法所建立物业管理矛盾纠纷人民调解委员会，依法开展物业管理矛盾纠纷人民调解工作。

5. 师财政局： 负责做好物业管理相关预算资金申报的审核工作，并根据当年预算安排拨付资金。

6. 师自然资源和规划局： 在组织对新建开发项目规划方案审定时，将物业管理用房、停车泊位、公厕和垃圾房等其他公共部位纳入重点审查范围，并在下达规划设计条件时，明确建设地点和建设规模；负责物业管理区域内违法建设的界定。负责对物业管理区域内违反规划、违法搭建，擅自改变楼房主体、外立面结构等行为进行检查与纠正，并对违法建筑依法拆除。

7. 师生态环境局： 负责依法查处经营者在物业管理区域内不符合环保规定的违法行为。

8. 师市场监督管理局： 负责物业服务企业的注册登记审查和经营行为的监督管理；依法查处物业管理区域内无照经营和违法广告行为；对擅自将住宅改变为经营性用房的，不予办理市场主体的注册登记。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全检查；督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养；监督作业人员持证上岗；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故；受理物业服务收费投诉，依法依规查处不规范的收费行为，协调解决物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环境卫生、园林绿化、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照各自职责负责各自在物业管理工作中的监督管理工作。

三、提升管理水平（一）建立健全职责明晰的物业管理体系。 坚持“属地管理”的原则，建立层级分明的管理体制，师级负责监督指导，团场为辖区责任主体统筹管理，各社区居委会抓好具体落实，团场、社区应明确物业管理工作专门机构，配备专职人员，要充分发挥社区在业主大会设立、业主委员会选举、督促业主大会和业主委员会依法履行职责、协调物业管理与社区建设的关系、调解处理物业纠纷等工作中的积极作用，指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。

（二）党建引领社区物业管理和基层社会治理。 以党建引领团场基层治理为抓手，统筹各方资源力量，集中攻坚物业领域突出问题，着力提升红色物业质效和居民幸福感。 一是 将红色物业作为团场基层治理工作重要一环，健全完善团场基层党建工作联席会议工作规则，定期研究解决社区治理问题。由社区党组织牵头，业主委员会、物业企业、党员居民代表及联建单位党组织共同参加的联席会议制度，明确议事规则和工作流程，对物业管理服务工作中遇到的困难和问题，实行重大事项、重要问题，党员、居民全过程监督。 二是 加快推进党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业交叉任职。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区 “ 两委 ” 成员通过法定程序兼任业主委员会成员。 三是 实施“红色物业”惠民行动，各团场要积极推广建立业主委员会党支部，持续扩大党支部覆盖面，充分发挥党支部的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用。团场、社区居委会要通过舆论宣传和积极引导，提高业主的主动性和自治意识，鼓励符合条件的社区居民委员会成员、法律工作者、公职人员，以及公信力高、社会责任感强、文化层次高的“五老”（老党员、老干部、老军人、老模范、老教师）等人员担任业主委员会成员，着力提高业主委员会成员素质和管理水平。 四是 坚持和加强党对物业管理工作的领导，针对无物业服务的老旧住宅小区，由天恒基物业进行管理，以“红色物业”引领老旧小区管理。

（三）严格执行“质价相符”的物业服务标准。 按照《关于规范十二师住宅小区物业服务收费和停车服务收到的通知》（师发改发〔 2022 〕 82 号）文件规定，按照同城同策的原则，十二师一 〇 四团、五一农场、三坪农场、头屯河农场和西山农牧场的物业服收费和停车服务收费标准参照《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》（乌发改医价〔 2017 〕62 号）文件执行，二二一团参照吐鲁番市的标准执行，二二二团参照阜康市的标准执行。物业服务企业要全面推行明码标价制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示，必须严格按标准执行。

（四）建立务实有效的信用管理体系。 在师级层面， 由师住房和城乡建设局负责， 一是 构建以信用管理为核心的监管模式，建立我师物业服务企业信用信息管理体系、物业服务企业信用档案和红黑榜管理制度，推动形成优胜劣汰的市场环境，对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场，强化守信激励和失信惩戒机制，促进物业服务企业讲诚信、守规则、提质量。 二是 进一步完善十二师物业管理信息系统管理平台，在前期物业招标、物业企业选聘、物业服务企业诚信档案管理、物业纠纷处理等工作中有效运用物业管理信息系统管理平台。 在团级层面， 各团场应将物业服务企业依法经营和服务质量情况，记入企业信用档案，每半年公布一次物业服务企业信用档案红、黑榜。同时树立公职人员在物业工作中的正面影响，积极倡导公职人员带头按时足额缴纳物业服务费。

（五）提升物业服务质量。 严格按照新疆维吾尔自治区工程建设标准《住宅物业服务标准》（ XJJ056-2019 ）全面落实物业服务企业服务质量主体责任。各团场要监督物业服务企业健全服务质量保障体系，公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀项目、和谐社区。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

（六）完善物业承接查验备案机制。 落实建设项目竣工验收合格后的物业承接查验制度，建设单位和物业服务企业要按照物业承接查验制度的规定和前期物业服务合同的约定，对物业共有部位、公用设施、业主所有部位进行承接查验，并签订物业承接查验协议和做好物业承接查验记录。前期物业服务合同要约定建设单位和物业服务企业在承接查验中的权利、义务和责任，及时整改开发建设中的房屋质量、设施设备等存在的问题，避免问题遗留到房屋使用过程中，引发群众投诉和物业纠纷。物业服务企业要按相关规定向属地团场物业管理部门办理物业承接查验备案手续，并将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。各团场要督促社区对物业项目承接查验工作进行监督指导，做好工作记录。

四、强化组织保障

（一）强化统筹协调。 由十二师住房和城乡建设局负责制定相关政策，研究解决重大问题，各有关部门要密切配合，按照各自职责分工，认真抓好落实。各团场社区居委会要安排工作人员，专门负责社区物业管理工作，真正在全师建立起一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作体系。

（二）加强舆论宣传。 充分发挥宣传舆论的导向作用，引导社会各界树立正确的物业管理观念，各相关工作部门要充分利用报刊、广播、电视宣传物业管理政策法规，新闻媒体要采取多种形式加强物业管理宣传工作，支持物业管理活动，对恶意行为坚决予以曝光。要培养广大居民的参与意识、消费意识、履约意识和维权意识，主动接纳物业管理服务，为物业管理工作健康有序发展营造良好的社会环境。

兵团第十二师办公室