关于印发《十二师物业专项维修资金管理办法 （试行）》的通知
师办发〔 2021 〕 16 号
各团场，师机关各部门、各直属机构：
《十二师物业专项维修资金管理办法（试行）》已经师行政常务会 2021 年第 5 次会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
兵团第十二师办公室
2021 年 4 月 26 日
十二师物业专项维修资金管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为加强对物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔 2020 〕 10 号）、住建部 财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章，结合十二师实际，制定本办法。
第二条 十二师师域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条 本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。
第五条 十二师住房和城乡建设局负责指导全师物业专项维修资金管理工作。
团场具体负责物业专项维修资金的使用工作。
师财政局负责物业专项维修资金代管期间的财务监督工作。
第二章 交 存
第六条 各类物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外 。
第七条 物业专项维修资金应当由业主按照其所拥有物业的建筑面积交存。首期物业专项维修资金的交存标准为：
商品住宅、非住宅物业，配置电梯的，按照乌鲁木齐市房屋建筑安装工程每平方米造价的 8% 交存；未配置电梯的，按照乌鲁木齐市房屋建筑安装工程每平方米造价的 7% 交存。
第八条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。
第九条 业主应当在办理房屋入住手续前，交纳首期物业专项维修资金。
预售商品房屋的开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。
第十条 物业专项维修资金交存实行业主自行管理或十二师住房和城乡建设局代行管理的方式。
成立业主大会前或者业主大会成立后决定不实行自行管理的，物业专项维修资金交存由十二师住房和城乡建设局代为管理。
业主大会选择业主自行管理物业专项维修资金交存的，应当接受十二师住房和城乡建设局的管理和监督。
第十一条 十二师住房和城乡建设局应当采取公开招标的方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，作为本行政区域内物业专项维修资金专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
专户管理银行应当按照物业专项维修资金委托管理协议约定，协助支持住房和城乡建设部门做好物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结算、对账和信息系统建设等工作。
第十二条 业主决定自行管理物业专项维修资金的，应当在团场、社区居民委员会的指导下召开业主大会，业主大会依法依规履行程序后可以授权业主委员会对物业专项维修资金实行自行管理。
业主委员会应当采取公开招标的方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，作为本物业管理区域内物业专项维修资金专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，开立物业专项维修资金专户，应该以物业管理区域为单位设账，按房屋门户号设分户账。
第十三条 业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额 30% 的，应当及时续交。
第十四条 未在规定时间交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。
第三章 使 用
第十五条 物业专项维修资金应当专项用于物业的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十六条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十七条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按照下列规定分摊：
（ 一 ）单个或多个物业管理区域内业主共有的费用，由单个或多个物业管理区域内的相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；
（ 二 ）单幢或多幢房屋业主共有的费用，由单幢或多幢房屋相关业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；
（ 三 ）一个单元或单元一侧业主共有的费用，由该单元或单元内一侧房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；
（ 四 ）一个或多个楼层业主共有的费用，由该楼层或多个楼层房屋业主按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊；
（ 五 ）未售出物业共有的费用，开发建设单位应当按照尚未售出物业的建筑面积分摊。
未建立物业专项维修资金账户或账户余额不足的业主应当按照各自拥有物业的建筑面积比例分摊相关费用。
第十八条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的，业主委员会或者相关业主应当书面告知物业服务企业；无物业服务企业的，应当书面告知所在社区居民委员会。物业服务企业或社区居民委员会应当自收到告知书之日起 3 个工作日内启动物业专项维修资金列支申请程序。
第十九条 团场负责物业专项维修资金的使用，程序如下：
（ 一 ）物业管理区域内有物业服务企业的，由物业服务企业提出使用申请；物业管理区域内没有物业服务企业的，由所在社区居民委员会提出使用申请；
（ 二 ）团场协同社区居民委员会或物业服务企业进行现场勘察，制作现场勘察报告；
（ 三 ）物业服务企业或者社区居民委员会根据维修和更新、改造项目拟定物业专项维修资金使用方案和施工方案，从十二师物业专项维修资金工程造价咨询机构库选择专业机构进行造价审核后，进行公示，公示期不得少于 7 个工作日；
（ 四 ）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；
（ 五 ）按照物业专项维修资金使用方案和施工方案，物业服务企业或者社区居民委员会应当按照规定通过公开招标方式选聘具有相应能力的单位签订改造工程合同，组织工程施工验收、造价及验收等工作；
（ 六 ）物业服务企业或者社区居民委员会应向十二师智慧物业专项维修资金系统上传相关材料，向团场申请列支，并在物业管理区域内的显著位置公示物业专项维修资金使用的相关情况；
（ 七 ）团场审核同意后，向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
第二十条 由业主大会自行管理物业专项维修资金使用的的，按照下列程序使用：
（ 一 ）物业服务企业提出使用方案，使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；
（ 二 ）物业服务企业组织实施使用方案，持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金；
（ 三 ）业主委员会审核通过使用方案，征求团场同意后，向十二师智慧物业专项维修资金系统上传相关材料；
（ 四 ）业主委员会、团场向物业专项维修资金的专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。
第二十一条 有下列情形之一需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主的物业专项维修资金中列支：
（ 一 ）屋面防水损坏造成房屋渗漏严重的；
（ 二 ）电梯出现故障危及人身安全的；
（ 三 ）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（ 四 ）消防系统出现功能障碍的；
（ 五 ）排水管道严重堵塞或者断裂的；
（ 六 ）其它危及房屋使用安全、影响业主正常生活的紧急情况。
第二十二条 需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照下列规定列支物业专项维修资金：
（ 一 ）由团场代管物业专项维修资金使用的，按照本办法第十九条第（ 一 ）项、第（ 二 ）项、第（ 七 ）项的规定办理。
（ 二 ）由业主大会自主管理物业专项维修资金使用的，按照本办法第二十条第（ 二 ）项、第（ 三 ）项、第（ 四 ）项的规定办理。
第二十三条 物业专项维修资金使用过程中发生工程招标、工程质量监理、工程造价审核的，相关费用可从物业专项维修资金中列支。
第二十四条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：
（ 一） 依法应当由开发建设单位或施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（ 二 ）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位承担的业主分户计量装置及入户端口以外设施设备的维修、养护、更新费用；
（ 三 ）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的物业共有部位、共有设施设备的修复费用；
（ 四 ）根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的物业共有部分、共有设施设备维修、养护费用；
（ 五 ）外檐、屋面等部位单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。
第二十五条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：
（ 一 ）物业专项维修资金规定的存储利息；
（ 二 ）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；
（ 三 ）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（ 四 ）物业共用设施设备报废后回收的残值；
（ 五 ）业主大会或业主自愿筹集交存的款项；
（ 六 ）其他按规定转入的资金。
第四章 监督管理
第二十六条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，物业专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债。
不得利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于抵押、质押等担保行为。
第二十七条 物业专项维修资金的专户管理银行应当建立信息化管理系统和维修资金查询制度。
第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持物业专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的物业专项维修资金返还业主。
第三十条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算，应当依据财政部《关于印发 < 住宅专项维修资金会计核算办法 > 的通知》（财会〔 2020 〕 7 号）文件执行。
第三十一条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。
第五章 附 则
第三十二条 在 2016 年 5 月 1 日前，开发建设单位已取得《商品房预售许可证》的，其首期物业专项维修资金仍按照原标准交存，即：总购房款的 2% 。
第三十三条 本办法所指物业不包括公有住房和保障性住房。
第三十四条 本办法自发布之日起施行，各团场可依据本办法制定实施细则。
