武平县人民政府文件

武政文〔2021〕146 号

武平县人民政府关于印发

武平县进一步加强农村宅基地和村民

住宅建设管理实施办法（试行）的通知

各乡镇（街道）政府（办事处），县直有关单位：

《武平县进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法（试行）》已经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

武平县人民政府

2021 年9 月3 日

武平县进一步加强农村宅基地和村民

住宅建设管理实施办法（试行）

为进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理，保障农村村民合理居住需求，有效改善提升农村人居环境，根据《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2 号）和《龙岩市人民政府关于印发龙岩市进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法（试行）的通知》（龙政综〔2021〕34 号）规定，结合我县实际，制定本办法：

一、坚持规划引领

（一）坚持先规划后建设。 农村村民住宅审批和建设应当符合国土空间规划、村庄规划，不得占用永久基本农田、生态保护红线、公路两侧建筑控制区、河道蓝线等。不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，乡镇（街道）根据现行土地利用总体规划，结合现有村庄规划和其他专项规划进行农村宅基地和村民住宅建设审批。

（二）落实村庄规划编制任务。 县乡村规划编制委员会负责加快推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，乡镇（街道）为村庄规划组织编制责任主体，根据《武平县乡镇国土空间规划及村庄规划编制三年行动实施方案》落实规划编制年度任务，根据完成情况分批报县政府审批，力争2023年底前完成应编村庄的规划编制，实现全县村庄规划管控全覆盖。

二、加强用地保障和建设审批

（一）规范农用地转用审批。 农村宅基地涉及的农用地转用审批事项由县政府实施。县政府根据农村宅基地用地需求审批农用地转用后，由乡镇（街道）审批具体宅基地地块。涉及占用耕地的，由县自然资源局统一落实耕地占补平衡，不得收取耕地开垦费。涉及占用林地的，由乡镇（街道）代收件，县林业局负责简化材料要求，免征植被恢复费，优化审批程序，力争做到即到即审。

（二）建立工作协调机制。 乡镇（街道）要建立农村宅基地和村民住宅建设工作协调机制，负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作；召集人由乡镇（街道）党委主要负责人兼任；要统筹组织乡村振兴服务中心、便民服务中心、综合执法队、自然资源所、林业站等工作力量，成立协调机制办公室，配齐配强工作人员，承担日常工作。全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，依托乡镇（街道）便民服务中心收件，由协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由乡镇（街道）人民政府（办事处）审批。

（三）妥善处理历史遗留问题。

1.与山边、田边相临的村民住宅并具有土地使用批准书、土地证、房产证等至少一种合法有效证件的，原住宅拆除翻建时，若不影响村庄道路、公共设施、公用设施等规划，按照有效证件确定原建筑用地性质及范围，不得以部门技术地图显示地类不同否决村民旧房翻建申请。

2.经依法变更土地证使用权人，造成两证（土地证和规划许可证）申请人姓名不统一无法申办不动产初始登记证问题，相关部门应同意规划许可证更名，规划许可证其他内容不变。

3.使用具有土地使用权证的农村宅基地翻建住宅，土地使用权人申请翻建住宅不超出原建筑占地的，无需办理土地手续；原土地使用权人翻建住宅用地超出原建筑占地，或申请人与原土地使用权人不一致的，申请翻建住宅，按翻建住宅实际建筑占地办理农村宅基地批准书。

4.按照新管理不否定老规划的原则，对已规划并已分块划拨宅基地或已开始实施的住宅小区、沿街建筑等，建筑层数、高度、面积等按既定规划设计管控。

（四）加强部门协作。 强化部门信息共享互通，为农村宅基地和村民住宅建设审批提供依据。县农业农村局要根据省市业务主管部门的安排部署，使用审批、监管功能于一体的农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台，推进农村宅基地数字化管理和信息化建设。县自然资源局负责符合登记条件的农村房地一体不动产确权登记，基本做到应登尽登。

（五）优化审批环节。 落实“放管服”改革和便民利民要求，农村宅基地审批、村民住宅建设相关规划许可合并办理，进一步优化简化办理程序，三年内将不动产登记窗口延伸至各乡镇（街道）。

三、严格资格条件认定

按照“以成员认定、以户取得”的原则，加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关，要因地制宜，分类施策，做好农村集体经济组织成员与户籍管理的衔接。申请宅基地建房的农村村民应具有农村集体经济组织成员资格。集体经济组织成员申请宅基地建房必须以户为单位，“户”以公安户籍管理部门认定为准。

（一）在本地申请建房。 集体经济组织成员符合下列条件之一，在本集体经济组织申请宅基地建房的，按照规定程序进行审批：（1）无住房或者现有住房人均建筑面积低于限额标准的;（2）住房因国家、集体建设项目征收或者公共设施和公益事业建设征用的;（3）现有住房经鉴定属于危房需要拆除的;（4）为改善居住条件等需要拆旧建新的;（5）法律、法规规定可以申请住房建设的其他情形。

（二）在异地申请建房。 集体经济组织成员符合下列条件之一，在异地申请宅基地建房的，经建房区所在集体经济组织民主程序同意，报乡镇（街道）人民政府（办事处）审核批准后，按照规定程序进行审批：（1）因自然灾害、地质灾害隐患、政策性移民等搬迁安置的;（2）向集镇或者农村住宅小区集聚的；（3）原住宅在拆迁安置过程中选择集中安置的；（4）限制建房区的村民在辖区外申请建房的。

（三）不予批准申请建房。 有下列情形之一的，宅基地建房申请不予批准：（1）申请建房户主年龄未满18 周岁的；（2）不符合乡镇（街道）、村庄规划和乡镇（街道）土地利用总体规划的；（3）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；（4）不符合“一户一宅”政策规定的。

（四）严格控制用地面积及建设规模。 审批住宅用地面积按申请人户口簿农村村民人数计算，每户人口3 人及以下的宅基地用地限额80 平方米，4-5 人每户用地限额100 平方米，6 人及以上每户用地限额120 平方米，完全利用原住宅进行拆除翻建的，每户可以增加不超过30 平方米的原宅基地面积。农村自建住宅不得超过三层，层高控制应符合当地的实际情况，一般3 米左右。

四、加强村民住宅建设管理

（一）实行“四到场”制度。 乡镇（街道）要加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量放样到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场。建立村民住宅建设公示制度，接受社会监督。

（二）建立健全质量安全管理制度。 各乡镇（街道）要加强村民住宅建设质量安全管理，充实建筑工程安全监督管理力量,夯实“一楼一档”，建立村民住宅质量安全“健康绿码”，纳入农村宅基地和村民住宅建设审批管理平台管理。各村（居）要有专人负责村民住宅建设巡查及安全指导，对村民新建、翻建住宅的，在核发审批文件时，向申请人发放、宣讲农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”。村民住宅建设一定规模以上（集中统建）的，应由具备相应资质的施工企业承接施工，集中统建的项目应办理质量安全监督手续，其质量安全管理纳入工程质量安全监督体系。2021 年底前，各乡镇（街道）要建立完善常态化农村房屋建设质量安全管理制度,分期分批组织农村工匠及村民住宅建设安全管理员培训并建立培训档案，县住建局负责指导服务、提供师资和教材等。

（三）加强农村生活污水治理。 村民住宅必须建设规范的三格化粪池，并将化粪池尾水纳入附近污水收集管道，或还田还林，不得直接排放。

五、规范旧宅基地管理

（一）加强旧宅基地管理。 严格落实“一户一宅”，强化“建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与乡镇（街道）协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工后，原住宅除因列入文保单位、文物点、历史建筑、古民居等应保留外，其余均须在6 个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，乡镇（街道）协调机制办公室应督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由乡镇（街道）协调机制办公室、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理新建住宅的不动产登记手续。

（二）推进城乡建设用地增减挂钩。 在保证村民住宅建设用地需求的基础上，鼓励将闲置废弃、零星分散的农村宅基地复垦为耕地。探索有关耕作层土壤剥离再利用办法，推进建设项目占用耕地耕作层土壤剥离再利用。剥离土壤优先用于旧村复垦、废弃矿山治理等补充耕地项目，提高补充耕地质量，确保完成省市下达任务。

六、加强建筑风貌管控

（一）实行带图审批。 推广使用《武平县农房建筑图集》，积极开展农房立面图集宣传工作，通过集中培训、图集发放、公共场所张贴、示范房宣传等形式做到农房立面图集入镇进村到户，对自行采用有资质的设计单位（或专业技术人员）进行图纸设计的，要围绕“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”等七要素是否符合《武平县农房建筑图集》进行审查，不符合管控要求的，不予审批，并附图审批归档。

（二）探索建立村民个人信用体系。 鼓励通过村规民约方式，在村集体内部探索建立农村村民个人信用体系，与旧宅翻建、新宅基地申请等挂钩，促进农房建筑立面风貌管控和“建新拆旧”落实到位。建设不符合建筑风貌管控要求的，竣工验收相关单位不得出具《农村宅基地用地和建房验收意见》。鼓励金融部门创新金融产品，出台无担保的新房贷等政策，加强对农村村民住宅建设的金融支持。

（三）提升农房建筑品质。 鼓励采用白墙灰瓦客家民居建筑风格，规范农房外立面和屋面建筑造型及颜色，原则上农村住宅均应建设坡屋面。严禁建设外形怪异、多向悬挑、火柴盒形状、坡屋面简易搭盖等严重影响建筑风貌的建筑。

（四）推进既有裸房整治。 围绕“两治一拆”要求，深入推进农房整治行动，大力整治农村既有“半拉子房（裸房）”和违反建设规划许可、影响村庄整体建筑风貌、造成安全隐患的彩钢屋顶，严控屋顶水箱裸露，提升村庄整体建筑风貌水平，力争打造一批“示范乡镇”“示范村”。

七、坚决查处农村乱占耕地建房等违法违规行为

（一）加强用地审批。 加强农村建设用地审批，坚持农地农用，坚决制止耕地非农化，严守耕地红线，杜绝农村新增违法占用耕地建房行为。强化乡村建设规划许可管理，严厉打击批东建西，超审批面积、超审批层数建房等行为，大力整治违规搭盖屋顶、裸房及半拉子房、未按整体村庄风貌进行立面装修等行为。

（二）加强日常监管。 乡镇（街道）要及时发现、有效制止违法建设，发现正在进行的违法建设，责令违法建设当事人停止建设，并对违法建设依法组织拆除。对超审批面积或超审批层数建房、违规搭盖屋顶的，责令当事人立即整改，逾期未整改到位的，依法依规进行处罚。

（三）建立巡查机制。 建立健全网格化、片区化、责任化巡查机制，强化挂村领导、驻村工作队、村两委干部的巡查责任。县自然资源局、住房和城乡建设局、农业农村局等部门根据“放管服”改革要求加强监管，指导乡镇（街道）开展历史遗留宅基地问题排查摸底工作，逐一建档立册，对存量问题，依法依规、稳妥有序分类处置。

（四）落实对违法建设的限制。 对涉及违法建设的房屋，在违法建设处置决定执行完毕前，相关部门不得进行竣工验收；不予办理产权登记、转移、抵押等手续；不得作为生产、经营场所；不予办理供水、供电、供气等手续。

八、健全长效监管机制

（一）县级层面。 按照“县级主导、乡镇主责、村级主体、村民参与”要求，进一步健全完善农村宅基地和村民住宅建设长效监管机制。县农业农村局、自然资源局、住建局等部门要全面加强对辖区农村宅基地和村民住宅建设的管理，定期对农村宅基地和村民住宅建设审批等管理工作情况开展核查、强化监管。

（二）乡镇层面。 乡镇（街道）党委和政府对辖区农村宅基地和村民住宅建设管理工作负总责，具体组织落实村庄规划编制、农村宅基地和村民住宅建设审批、村民住宅建设质量安全和建筑风貌监管、制止和查处违法违规建房等工作，以及加强村级国土资源和规划建设协管员队伍建设、农村建筑工匠培训等工作。建立乡镇（街道）联合巡查机制，落实分管领导和包村干部责任，发挥村级组织和村级协管员作用，责任到岗到人。实行网络化管理，加强日常巡查监管，及时发现、有效制止农村村民非法占地建住宅行为。

（三）村级层面。 村级组织要建立健全农村土地民主管理制度、宅基地协管制度、村民住宅建设议事协商机制和村规民约，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

（四）村民层面。 充分调动农村村民的积极性，全程参与、全程配合、全程监督农村宅基地和村民住宅建设管理相关工作，为农村宅基地和村民住宅建设管理营造良好氛围。县、乡镇（街道）设立监督举报电话，方便群众对农村建房违法占地及违法建设行为的监督。

本办法自印发之日起施行，此前的相关规章制度与本办法有关规定不一致的，以本办法为准。