龙岩市永定区人民政府办公室关于印发

永定区老旧小区改造实施意见的通知

永政办〔2021〕10 号

凤城街道办事处，区直有关单位：

现将《永定区老旧小区改造实施意见》印发给你们，请认真组织实施。

龙岩市永定区人民政府办公室

2021 年5 月7 日

（此件主动公开）

永定区老旧小区改造实施意见

为加快推进我区老旧小区改造，补齐居住社区公共服务设施短板,提升住宅小区品质功能,根据《龙岩市人民政府办公室关于印发龙岩市老旧小区改造实施方案的通知》（龙政办〔2021〕9号）、《龙岩市永定区人民政府办公室关于印发永定区城区老旧小区改造实施方案的通知》（永政办〔2020〕7 号）精神，结合我区实际，制定本《实施意见》。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，科学编制老旧小区改造规划，合理制定老旧小区改造计划，深入实施老旧小区改造行动，通过老旧小区全面改造，重要街区、片区精准改造综合提升，把老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、文明和谐的宜居小区，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，打造有温度的幸福永定。

（二）基本原则

1.尊重民意，排忧解难。 充分尊重居民意愿，激发群众热情，发挥群众的积极性和主动性，实现共治共享。

2.因地制宜，突出重点。 按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，以影响小区居民日常生活，威胁居民居住安全的突出问题为重点，按照“一小区一方案”的要求，合理确定改造内容，并将改造工作与建筑节能改造、垃圾分类等工作相结合，进一步提升老旧小区品质。

3.成片改造，注重特色。 鼓励连线成片改造，统筹布局公共服务设施，推进城市更新。要兼顾历史传承，活化利用历史建筑，落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求，在改善居住条件、提高环境品质的同时，彰显城市特色，延续历史文脉。

4.典型推动，安全至上。 精益求精、科学合理制定老旧小区改造方案，集中力量打造一批可复制、可推广的典型项目，发挥示范引领作用；加强项目管理，把好质量、效率、安全“三关”，确保房屋或构筑物结构及施工安全，把老旧小区建成精品工程、群众满意工程。

5.党建引领，建管并重。 坚持“改管结合、以改促管”理念，健全完善老旧小区“兼合式”党支部和老旧小区业主委员会，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和老旧小区业主委员会的自治作用，打造“近邻党建”品牌，创新社区治理模式；制定老旧小区长效管理机制，提升老旧小区自治和物业管理水平。

（三）工作目标

从2021 年起，力争通过2 年努力，基本完成城区及周边区域住宅小区（含单栋住宅楼）已摸排出尚未完成改造的87 个、涉及2768 户(详见附件4)2000 年前建成、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的老旧小区改造。

二、主要内容

（一）改造重点

以适应居民不同生活需求为出发点，突出补齐功能性设施短板,因地制宜、分类明确老旧小区，老旧街区、片区的改造重点。

1.老旧小区改造方面。 老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类（详见附件2）。基础类改造以补齐小区功能短板，拆除违建，解决供水、排水、供气、供电、道路、通信等需求为主，要求做到“四个必改”： 一是 实施违章搭盖拆除，加强执法力度，对占有公共场地违章搭盖，包括屋顶违章搭盖的铁皮屋、彩钢板等坚决予以拆除，沿城市主干街道的老旧小区必须按照城市风貌管控要求进行屋顶改造； 二是 实施雨污分流改造，加快雨污管道建设，实现纳管收集，解决排水问题； 三是 实施消防安全整治，补充完善各类消防设施，消除消防安全隐患； 四是 实施线路规整，清除各类“蜘蛛网”。完善类改造主要是实施电梯加装（老年人住户居多的老旧小区优先实施）、房屋维修改造、停车场和充电桩建设、以及老旧小区内活动设施完善等，其中，鼓励将电梯加装纳入老旧小区改造内容，暂无法纳入的，应在老旧小区改造设计中考虑后期电梯加装需要，预留安装位置。提升类改造主要是进一步改善公共服务和公共环境，包括增设社区养老、托幼、医疗、家政等公共服务设施，以及实施小区智慧化改造等。

2.老旧街区、片区改造方面。 将集中分布的多个老旧小区按片区进行统一改造，原则上以街道、社区为单元进行网格化划分，结合背街小巷、社区基础设施提升等工作，通过拆墙并院、理顺路网、完善功能等方法将零星、分散的老旧小区进行整合整修，解决零散小区配套基础设施落后问题。

（二）组织实施

根据《永定区老旧小区改造工作规程》（详见附件3），规范有序推进永定区老旧小区改造工作。

1.制定改造规划。 街道负责全面摸清本行政区域内老旧小区的数量、户数、建筑面积、房屋性质、建成时间等基本情况，建立详细台账，形成老旧小区改造数据库;区住建局牵头,区自然资源局指导科学编制老旧小区改造规划，生成老旧小区改造项目储备库。

2.申报年度计划。 老旧小区改造实施申报制，同等条件下，街道、社区将政府安置房小区、机关单位集资建房以及实施改造较为迫切、群众意愿强、参与积极性高的老旧小区优先纳入改造范围。

3.推动项目实施。 针对每个老旧小区、老旧街区、片区改造项目拟实施的老旧小区改造内容、物业管理问题，街道、社区提出初步改造方案，其中无物业管理老旧小区可同时制定自治管理或物业管理机制方案，在社区和老旧小区现场公示，征求居民意见；街道、社区确定具体改造项目清单后，设计单位编制具体改造方案（含改造效果图）和项目概算，在社区和老旧小区现场公示，再次征求居民意见。

按照年度改造计划，由区住建局负责老旧小区改造项目设计相关工作，区住建局和区宏辉城市建设发展有限公司负责老旧小区改造项目施工建设以及施工、监理单位招标等相关工作,项目完工后，由区老旧小区改造工作领导小组会同建设单位组织相关部门、参建单位、街道、社区、居民代表进行项目联合验收。

4.健全后续管理。 由街道、社区牵头，指导改造后的老旧小区成立业主委员会，选聘物业服务企业，力争实现物业服务管理全覆盖，巩固老旧小区改造成果，实现一次改造，长期保持，常态管理。

（三）资金筹措与使用

1.加强资金筹措。 按照“谁受益、谁出资”原则，老旧小区改造资金由居民合理出资、政府财政支持、企业单位投资、原产权单位补助、公共收益补充、申请专项债额度、金融机构信贷支持等渠道筹措改造资金，合理统筹教育、体育、民政、工会、卫生、残联等部门符合条件资金用于老旧小区改造。水、电、气、广电、通讯等管线单位根据省定出资政策同步推动老旧小区管线建设。探索“三供一业”相关资金以及政策性银行贷款、住房公积金、住宅专项维修资金等使用的相关政策，多渠道筹集改造资金。

2.规范资金使用。 涉及老旧小区改造的中央、省级及市级、区级财政专项补助资金，中央预算内资金等要按政策规定规范使用，做好资金管理，确保达到年度资金使用绩效目标。基础类改造资金主要从政府财政补助及管线单位投入中予以解决；完善类、提升类改造资金按照共建共享原则，由政府、居民、社会资本共同筹措，应结合实际，明确居民出资比例，其中门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后等改造费用由居民自行承担，电梯加装部分鼓励提取个人住房公积金用于建设。

三、保障措施

（一）加强组织领导。 充实区老旧小区改造工作领导小组成员单位（详见附件1），根据工作需要自行调整。领导小组下设办公室，设在区住建局，办公室主任由区住建局分管领导兼任，办公室负责日常工作，统筹推进老旧小区改造日常工作，定期协调解决老旧小区改造工作中遇到的困难和问题。

（二）明确责任主体。 区老旧小区改造工作领导小组统筹推进辖区老旧小区改造工作,街道、区直各有关部门职责如下：

区委组织部负责指导老旧小区党建引领工作，健全完善小区“兼合式”党支部，组织党员进社区、小区。

区委宣传部负责组织媒体开展老旧小区改造新闻宣传、舆论引导，营造良好工作氛围。

街道负责宣传引导，在老旧小区改造前期充分征求群众意见，做细做实群众工作，鼓励老旧小区居民共同参与，加强老旧小区改造提升后的长效常态管理。

区住建局负责全面推进、指导、协调老旧小区改造工作，负责老旧小区改造项目设计、施工建设以及施工、监理单位招标等相关工作，加强工程质量安全监管,督促施工企业严格执行相关技术规范，建设优质工程、安全工程。督促供水、燃气等单位同步实施管线铺设和“一户一表”改造工程，争取上级奖补资金。

区发改局负责老旧小区改造项目立项审批，指导老旧小区改造项目业主完善立项审批和资金申请相关资料，争取上级奖补资金。

区财政局负责统筹安排上级财政下达的老旧小区改造专项资金，做好老旧小区改造区级财政补助资金筹措工作。

区自然资源局负责指导老旧小区改造规划编制以及立面改造项目审查工作。

区公安分局负责指导老旧小区做好日常安防、智慧安防、群防群治等治安防控工作。

区城市管理局负责指导拆除老旧小区占用公共场地违章搭盖，监督管理物业服务企业做好老旧小区改造后长效管理工作。

区文化体育和旅游局负责指导老旧小区体育健身场地和器材的规划和建设。

区消防救援大队负责指导老旧小区消防安全整治。

区教育局、民政局、卫健局、总工会、残联分别负责积极向上对接争取教育服务设施项目、困难群体补助、卫生、工会等专项补助，在资金安排时对老旧小区改造配套项目予以倾斜。

区工信科技局负责督促指导管线运营单位同步推进管线规整改造工作。

区宏辉城市建设发展有限公司负责老旧小区改造项目的施工建设，以及施工、监理单位招标工作。

国网永定供电公司、广电网络永定分公司、移动永定分公司、电信永定分公司、联通永定分公司、铁塔龙岩市分公司永定区域分别负责同步推进老旧小区所属管线规整改造工作。

（三）整合利用存量资源。 加强服务设施、公共空间共建共享，统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违建、临时建筑，腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，通过置换、转让、腾退、收购等多种方式依法建设经营性用房、停车场等，发展社区服务，扶持培育一批服务业龙头企业。

（四）强化督导调度。 区政府每半年向市政府报告落实情况。区住建局按照市住建局的督促指导和工作调度，建立健全年度改造计划进度月报制度，做好年度改造计划任务绩效评价等相关工作，会同区政府督查室对工作推进不力、不履行职责导致老旧小区改造进度缓慢，完不成年度目标任务的街道、相关部门和单位、社区，上报区政府予以约谈和通报批评。

（五）加大宣传力度。 通过报刊、广播、电视、政府门户网站等渠道广泛宣传老旧小区改造提升的重要意义，形成浓厚的工作氛围。对列入改造的老旧小区召开动员部署会议，听取业主意见建议，引导业主支持并参与决策、监督，共同维护，提升老旧小区改造成果。

附件：1.永定区老旧小区改造工作领导小组成员名单

2.永定区老旧小区改造内容

3.永定区老旧小区改造工作规程（试行）

4.永定区老旧小区（2000 年以前建成）改造计划列表(89

个）附件1

永定区老旧小区改造工作领导小组成员名单

组 长：王文龙 区政府副区长

副组长：沈金凤 区政府办副主任

林茂月 区住建局局长

陈小梅 凤城街道办主任

成 员：江浩洪 区委组织部副部长

陈华祥 区委宣传部副部长

陈飞耀 区发展和改革局副局长

胡净仁 区财政局二级主任科员

黄文育 区住建局副局长

江宇静 凤城街道办副主任

温启艺 区自然资源局总规划师

张向京 区教育局副局长

黄广安 区工信科技局副局长

阙 强 区公安分局副局长

苏祥康 区民政局副局长

江 华 区文化体育和旅游局二级主任科员

李进亮 区卫健局二级主任科员

杜东升 区城市管理局副局长

李桂明 区消防救援大队副大队长

郑寿文 龙岩市住房公积金中心管理中心永定区

管理部主任

赖福进 区宏辉城市建设发展有限公司副总经理

杨锦昌 国网福建省电力有限公司龙岩市永定区

供电公司副总经理

张清华 福建广电网络集团股份有限公司永定分

公司总经理

林 嵩 中国移动通信集团福建有限公司永定分

公司总经理

江登科 中国电信股份有限公司龙岩市永定区分

公司总经理

谢敏智 中国联合网络通信有限公司龙岩市永定区

分公司总经理

孔令强 中国铁塔股份有限公司龙岩市分公司永

定区域经理

卢明星 区佳源自来水有限公司总经理

王天柱 区天丰自来水有限公司总经理

黄宏宇 区昌宁城市燃气发展有限公司副总经理

领导小组下设办公室，挂靠区住建局，由黄文育同志兼任办公室主任。领导小组成员因工作变动调整,由其继任者自然接任不再另行发文。办公室负责日常工作，统筹推进老旧小区改造日常工作，定期协调解决老旧小区改造工作中遇到的困难和问题。附件2

永定区老旧小区改造内容

附件3

永定区老旧小区改造工作规程（试行）

永定区老旧小区改造工作规程参照《龙岩市老旧小区改造实施方案》制定的工作规程、《永定区城区老旧小区改造实施方案》、《永定区老旧小区改造实施意见》明确的责任主体执行。

一、制定总体改造计划

本阶段由区住建局负责具体组织实施。

（一）摸底调查。 区住建局牵头会同自然资源局、城管局等部门、街道、社区，摸底调查拟开展老旧小区改造的环境、土地、资源等情况，梳理老旧小区改造项目库。对分属不同管理主体的老旧小区，具备成片区改造的，策划捆绑打包成“工程包”。

（二）编制总体改造规划和年度改造计划。 老旧小区改造由社区向所在街道申报年度改造计划，区住建局会同区发改局、财政局、自然资源局等部门及管线单位，结合区财政承受能力，编制总体改造规划和年度改造计划（含小区、片区个数、栋数、户数等）。

（三）确定建设单位。 区住建局和区宏辉城市建设发展有限公司为老旧小区改造项目的建设单位，负责项目施工建设。

二、制定小区改造方案

本阶段由凤城街道办组织，区住建局负责老旧小区改造项目方案设计相关工作，区老旧小区改造工作领导小组负责组织方案联合审查批复后实施。

（一）第一轮征求意见。 街道、社区针对拟实施改造的老旧小区改造内容、物业管理问题，提出初步改造方案，其中无物业管理小区可同时制定自治管理或物业管理机制方案，由街道、社区在小区、社区现场公示，第一次征求居民意见。

（二）第二轮征求意见。 街道、社区将征求意见分类整理后，确定具体改造项目清单，区住建局负责确定设计单位制定具体改造方案（含改造效果图），编制项目概算，街道、社区在小区、社区现场公示，再次征求居民意见。对存在不同意见的，社区组织力量，上门做好居民解释沟通工作。

（三）方案联合审查。 区老旧小区改造工作领导小组对技术方案、预算投资进行联合审查批复后实施。

三、项目审批

本阶段由建设单位牵头负责组织实施，区住建局做好指导把关。

（一）立项、用地、规划审批。 按照《福建省工程建设项目审批制度改革领导小组办公室关于简化城镇老旧小区改造项目审批手续的通知》(闽建审改〔2020〕8 号)要求，简化项目审批手续。改造内容涉及增设电梯的，按增设电梯有关规定办理相关手续；改造内容涉及立面改造的另须申报建筑方案设计审查；改造内容涉及新增建设用地的，按新建项目办理审批手续；不涉及土地权属变更的项目，无需办理用地手续。鼓励对老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批，分批实施。

（二）确定设计、施工、监理单位。 区住建局负责确定老旧小区改造项目的设计单位。建设单位负责确定施工、监理单位。

四、改造施工

本阶段由建设单位负责改造施工，区住建局、通信管理部门及相关管线单位积极配合。

（一）质量安全监管。 建设单位会同施工单位制定科学施工方案，确保施工质量和安全文明施工。施工现场要公布投诉热线电话，接受居民咨询及监督。免于办理质量安全监督手续，向区建设工程质量安全监督站报备，区建设工程质量安全监督站要全程介入，做好施工过程监督,加强对施工现场的监督检查，强化对隐蔽工程全过程监管,杜绝施工扰民。

（二）技术服务指导。 设计、施工、管线等单位要全过程现场提供技术指导。设计单位应指派设计人员参与施工全过程技术指导，根据现场情况调整或变更设计，及时解决现场技术问题，并就调整或者变更设计的技术合理性和经济性向建设单位书面说明。涉及重大内容、投资改变的，履行报批手续后要在老旧小区现场公示。

五、竣工验收及长效管理

本阶段由建设单位、街道、社区负责牵头组织。

（一）竣工验收。 工程竣工后，区住建局会同建设单位组织区自然资源、发改、财政、城管、消防等相关部门，工程设计、施工、监理单位以及街道、社区、小区业主委员会或业主代表组成联合验收组，按照合同约定对辖区内老旧小区改造项目进行验收，项目验收时污水管网要进行闭水试验，对300ｍｍ以下的污水管网进行QV 检测，对300ｍｍ以上的污水管网进行CCTV 检测,确保雨污分流效果。建设单位对发现的问题应进行限期整改。联合验收达标后，建设单位及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档，交付街道、社区接管，街道、社区组织居民对改造实效进行评价和反馈。简化竣工验收备案材料，建设单位只需提交工程竣工验收报告、审查通过的联合验收意见文书、施工单位签署的工程质量保修书即可办理竣工验收备案。

（二）建立长效管理机制。 鼓励老旧小区所在街道、社区公开征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业。鼓励有条件的街道、社区将若干个老旧小区捆绑打包，统一选聘物业服务企业管理。街道、社区要充分发挥党组织在老旧小区的领导核心作用，推进党建引领小区规范化管理；推动老旧小区业主自治，指导老旧小区依法依规成立业主委员会，提高业主委员会履职能力，完善业主沟通议事平台，引导居民积极参与老旧小区改造和长效管理工作，提升业主自治水平，维护业主合法权益；全面引入专业化物业服务，建立收费标准与服务质量相适应的市场调节价机制；建立健全住宅专项维修资金归集机制，未设住宅专项维修资金的老旧小区，鼓励制定筹集住宅专项维修资金的措施，推行住宅专项维修资金“即交即用即补”机制，逐步扩大老旧小区住宅专项维修资金覆盖面；加强公共收益管理，老旧小区改造可以拓展停车位，经营用房、广告点位等收益渠道，增强老旧小区“造血功能”，为后期维护管理提供资金保障。

附件4

永定区老旧小区（2000 年以前建成）

改造计划列表(89 个）