龙岩市人民政府办公室文件

龙政办〔 2021 〕 9 号

龙岩市人民政府办公室关于印发

龙岩市老旧小区改造实施方案的通知

各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

现将《龙岩市老旧小区改造实施方案》印发给你们，请认真组织实施。

龙岩市人民政府办公室

2021 年 1 月 29 日

（此件主动公开）

龙岩市老旧小区改造实施方案

为加快推进我市老旧小区改造，补齐居住社区公共服务设施短板，提升住宅小区品质功能，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔 2020 〕 23号），福建省人民政府办公厅《关于印发福建省老旧小区改造实施方案的通知》（闽政办〔 2020 〕 43 号）精神，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，科学制定城市发展规划，打造宜居城市、韧性城市、智能城市。深入实施老旧小区改造行动，通过小区全面改造、重要街区精准改造、片区综合提升，把老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、文明和谐的宜居社区，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，打造有温度的幸福龙岩。

（二）基本原则

1 ．尊重民意，排忧解难。充分尊重居民意愿，顺应群众关切，坚持问需于民、问计于民、问政于民，激发人民群众热情，发挥人民群众的积极性和主动性，实现共治共建共享。

2 ．因地制宜，突出重点。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，以影响居民日常生活，威胁居民居住安全的突出问题为重点，按照“一小区一方案”的要求，合理确定改造内容，并将改造工作与海绵城市建设、建筑节能改造、垃圾分类等工作相结合，进一步提升小区品质。

3 ．成片改造，注重特色。鼓励连线成片改造，统筹布局公共服务设施，推进城市更新。要兼顾历史传承，活化利用历史建筑，落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求，在改善居住条件、提高环境品质的同时，彰显城市特色，延续历史文脉。

4 ．典型推动，安全至上。精益求精、科学合理制定老旧小区改造方案，集中力量打造一批可复制、可推广的典型项目，发挥示范引领作用；加强项目管理，把好质量、效率、安全“三关”， 确保房屋或构筑物结构及施工安全，把老旧小区建成精品工程、群众满意工程。

5 ．党建引领，建管并重。坚持“改管结合、以改促管”理念，健全完善小区“兼合式”党支部和业主委员会，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和业主委员会的自治作用，打造“近邻党建”品牌，创新社区治理模式；制定老旧小区长效管理机制，提升小区自治和物业管理水平。

（三）工作目标

从 2021 年起，力争通过二至三年努力，基本完成全市已摸排出尚未完成改造的 742 个、涉及 43289 户 2000 年前建成、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城市中心及周边区域住宅小区（含单栋住宅楼）改造，有条件的县（市、区），可结合实际同步实施一批 2000年至 2005 年间建成的老旧小区或街区片区改造（详见附件 1 ）。

二、主要内容

（一）改造重点

以适应居民不同生活需求为出发点，突出补齐功能性设施短板，因地制宜、分类明确老旧小区，老旧街区、片区的改造重点（详见附件 2 ）

1 ．老旧小区改造方面。 老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类。基础类改造以补齐小区功能短板，拆除违建，解决供水、排水、供气、供电、道路、通信等需求为主，要求做到“四个必改”： 一是 实施违章搭盖拆除，加强执法力度，对占用公共场地违章搭盖，包括拆除屋顶违章搭盖的铁皮屋、彩钢板等坚决予以拆除，沿城市主干街道的老旧小区必须按照城市风貌管控要求进行屋顶改造； 二是 实施雨污分流改造，加快雨污管道建设，实现纳管收集，解决排水问题； 三是 实施消防安全整治，补充完善各类消防设施，消除消防安全隐患； 四是 实施线路规整，清除各类“蜘蛛网”。完善类改造主要是实施电梯加装（老年人住户居多的小区优先实施）、房屋维修改造、停车场和充电桩建设、以及小区内活动设施完善等，其中，鼓励将电梯加装纳入老旧小区改造内容，暂无法纳入的，应在老旧小区改造设计中考虑后期电梯加装需要，预留安装位置。提升类改造主要是进一步改善公共服务和公共环境，包括增设社区养老、托幼、医疗、家政等公共服务设施，以及实施小区智慧化改造等。

2 ．老旧街区、片区改造方面。 将集中分布的多个小区按片区进行统一改造，原则上以镇（街）或村（居）为单元进行网格化划分，结合背街小巷、社区基础设施提升等工作，通过拆墙并院、理顺路网、完善功能等方法将零星、分散的老旧小区进行整合整修，解决零散小区配套基础设施落后问题。

（二）组织实施

根据《龙岩市老旧小区改造工作规程》（详见附件 3 ），稳妥有序推进我市老旧小区改造工作。

1 ．制定改造规划。 各县（市、区）政府牵头，属地镇（街）负责，全面摸清本行政区域内老旧小区的数量及小区户数、建筑面积、房屋性质、建成时间等基本情况，建立详细台账，形成老旧小区改造数据库，科学编制老旧小区改造规划，生成改造项目储备库。

2 ．申报年度计划。 老旧小区改造实行申报制、竞争制，同等条件下将军休小区、政府安置房小区、机关单位集资建房以及实施改造较为迫切、群众意愿强、参与积极性高的小区优先纳入改造范围。

3 ．推动项目实施。 针对每个老旧小区、街区片区改造项目，各县（市、区）政府要指导组建工作专班，编制改造方案（含改造效果图），并公开征求居民意见。按照年度改造计划，由项目建设单位组织实施，落实设计、招标、工程实施和监管等工作。项目完工后，由当地住建部门会同建设单位组织相关部门、参建单位、街道、社区、居民代表进行项目联合验收。

4 ．健全后续管理。 由镇（街）、村（居）牵头，指导业主委员会引进物业服务企业，力争实现物业服务管理全覆盖，巩固老旧小区改造成果，实现一次改造，长期保持，常态管理。

（三）资金筹措与使用

1 ．加强资金筹措。 按照“谁受益、谁出资”的原则，老旧小区改造资金由居民合理出资、政府财政支持、企业单位投资、原产权单位补助、公共收益补充、申请专项债券额度、金融机构信贷支持等渠道筹措改造资金。市级财政对新罗区范围内获得中央、省补助的老旧小区改造项目按 1500 元 / 套的标准予以配套补助。合理统筹教育、体育、民政、工会、卫生、残联等部门符合条件资金用于老旧小区改造。水、电、气、广电、通讯等管线单位根据省定出资政策同步推动老旧小区管线建设。探索三供一业相关资金以及政策性银行贷款、公积金、维修资金等使用的相关政策，多渠道筹集改造资金。

2 ．规范资金使用。 涉及老旧小区改造的中央、省级及市级财政专项补助资金，中央预算内资金等要按政策规定规范使用，做好资金管理，确保达到年度资金使用绩效目标。基础类改造资金主要从政府财政补助及管线单位投入中予以解决；完善类、提升类改造资金按照共建共享原则，由政府、居民、社会资本共同筹措，各县（市、区）应结合实际，明确居民出资比例，其中门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后等改造费用由居民自行承担，电梯加装部分鼓励提取个人住房公积金用于建设。

三、保障措施

（一）加强组织领导。 建立老旧小区改造工作联席会议制度，联席会议总召集人由市政府分管领导担任，副总召集人由市住建局主要领导、市政府办公室、各县（市、区）政府分管领导担任，市委组织部、宣传部，市发改委、教育局、工信局、公安局、民政局、财政局、自然资源局、文旅局、卫健委、体育局、城市管理局、消防救援支队、通管办、住房公积中心，城发集团、国网龙岩供电公司、广电网络龙岩分公司、移动龙岩分公司、电信龙岩分公司、联通龙岩分公司、铁塔龙岩分公司等单位为成员单位，成员单位根据工作需要自行调整。联席会议下设办公室，设在市住建局，办公室主任由市住建局主要领导兼任，办公室负责联席会议日常工作，定期协调解决改造工作中遇到的困难和问题。市直各有关部门职责如下：

市委组织部负责指导老旧小区党建引领工作，健全完善小区“兼合式”党支部，组织党员进社区、小区。

市委宣传部负责组织媒体开展老旧小区改造新闻宣传、舆论引导，造浓工作氛围。

市住建局负责全面推进、指导、协调老旧小区改造工作，督促供水、燃气等单位同步实施管线铺设和“一户一表”改造工程，争取上级奖补资金。

市发改委负责指导老旧小区改造项目策划立项，争取上级奖补资金。

市财政局负责统筹安排上级财政下达的老旧小区改造专项资金，做好老旧小区改造市级财政补助资金筹措工作。

市自然资源局负责指导老旧小区改造规划编制以及立面改造项目审查工作。

市公安局负责指导老旧小区做好日常安防、智慧安防、群防群治等治安防控工作。

市城市管理局负责指导拆除老旧小区占用公共场地违章搭盖，指导物业管理服务单位做好整治后长效管理工作。

市体育局负责指导老旧小区体育健身场地和器材的规划和建设。

市消防救援支队负责指导消防安全整治。

市教育局、民政局、卫健委、总工会、残联分别负责，积极向上对接争取教育服务设施项目、困难群体补助、卫生、工会等专项补助，在资金安排时对老旧小区改造配套项目予以倾斜。

市工信局、文旅局、通管办分别负责，督促指导分管管线运营单位同步推进管线规整改造工作。

龙岩城发集团负责同步推进老旧小区供排水管网建设及供水“一户一表”改造工作。

国网龙岩供电公司、移动龙岩分公司、电信龙岩分公司、联通龙岩分公司、广电网络龙岩分公司、铁塔龙岩分公司分别负责，同步推进所属管线规整改造工作。

（二）明确责任主体。 各县（市、区）政府作为辖区老旧小区改造责任主体，要参照市里建立工作联席会议制度，统筹推进辖区老旧小区改造工作，按照“政府主导，企业运作”的模式，委托所属国有企业作为老旧小区改造的实施主体，具体负责项目建设各项工作，同时加强工程质量安全监管，督促施工企业严格执行相关技术规范，建设优质工程、安全工程。属地镇（街）要加强宣传引导，在老旧小区改造前期充分征求群众意见，做细做实群众工作，鼓励共同参与，加强老旧小区整治提升后的长效常态管理。

（三）整合利用存量资源。 加强服务设施、公共空间共建共享，统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违建、临时建筑，腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由镇（街）、村（居）统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，通过置换、转让、腾退、收购等多种方式依法建设经营性用房、停车场等，发展社区服务，扶持培育一批服务业龙头企业。

（四）强化督导调度。 各县（市、区）政府每半年向市政府报告落实工作情况。市住建局要加强督促指导和工作调度，建立健全年度改造计划进度月报制度，指导做好年度改造计划任务绩效评价等相关工作，会同市政府督查室对工作推进不力、进度缓慢、完不成年度目标任务的县（市、区），上报市政府予以约谈和通报批评。

（五）加大宣传力度。 通过报刊、广播、电视、政府门户网站等渠道广泛宣传老旧小区整治提升的重要意义，形成浓厚的工作氛围。对列入整治的老旧小区召开动员部署会议，听取业主意见建议，引导业主支持并参与决策、监督，共同维护、提升老旧小区整治成果。

附件： 1 ．龙岩市 2000 年以前建成老旧小区改造计划安排表

2 ．龙岩市老旧小区改造内容

3 ．龙岩市老旧小区改造工作规程（试行）附件 1

龙岩市 2000 年以前建成老旧小区

改造计划安排表

附件 2

龙岩市老旧小区改造内容

附件 3

龙岩市老旧小区改造工作规程（试行）龙岩市老旧小区改造工作规程参照《福建省老旧小区改造实施方案》制定的工作规程执行。

一、制定总体改造计划

本阶段由县（市、区）政府明确的老旧小区改造牵头部门负责组织实施。

（一）摸底调查。老旧小区改造牵头部门会同自然资源、城管等部门、镇（街）、村（居），摸底调查拟开展老旧小区改造的环境、土地、资源等情况，梳理小区改造项目库。对分属不同管理主体的老旧小区，具备成片区改造的，策划捆绑打包成“工程包”。

（二）编制总体改造规划和年度改造计划。老旧小区改造由小区向所在街道申报年度改造计划，老旧小区改造牵头部门会同发改、财政、自然资源等部门及管线单位，结合本地区财政承受能力，编制总体改造规划和年度改造计划（含小区、片区个数、栋数、户数等）。

（三）确定建设单位。老旧小区改造牵头部门报请当地政府明确实施改造每个项目的建设单位，一般由县（市、区）政府指定有项目建设经验的国有企业作为建设单位，负责项目具体实施。

二、制定小区改造方案

本阶段由县（市、区）政府组织，建设单位具体实施。

（一）成立工作专班。镇（街）、村（居）通过宣传发动，自下而上推选热心公益、在群众中有威望、熟悉情况的业主代表。对列入改造计划的老旧小区，由建设单位牵头组建以相关部门、街道社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成的工作专班。

（二）第一轮征求意见。工作专班针对拟实施改造的老旧小区改造内容、物业管理问题，提出初步改造方案，其中无物业管理小区可同时制定自治管理或者物业管理机制方案，在小区、社区现场公示，第一次征求居民意见。

（三）第二轮征求意见。工作专班将征求意见分类整理后，确定具体改造项目清单，制定具体改造方案（含改造效果图）、编制项目概算在小区、社区现场公示，再次征求居民意见。对存在不同意见的，社区组织力量，上门做好居民解释沟通工作。

（四）方案联合审查。当地住建部门牵头会同建设单位，组织自然资源、发改、财政、城管、消防等部门及管线单位，对技术方案、预算投资进行联合审查，报送当地政府同意并批复后实施。

三、开展项目审批

本阶段由建设单位牵头组织实施，当地住建部门做好指导把关。

（一）立项、用地、规划、施工审批。按照《福建省工程建设项目审批制度改革领导小组办公室关于简化城镇老旧小区改造项目审批手续的通知》（闽建审改〔 2020 〕 8 号）要求，简化项目审批手续；改造内容涉及增设电梯的，按增设电梯有关规定办理相关手续；已办理立项但改造方案未开展联合审查的，涉及增设电梯或立面改造另须申办建筑方案设计审查。改造内容涉及新增建设用地的，按新建项目办理审批手续。鼓励建设单位对老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批、分批实施。不涉及土地权属变更的项目，无需办理用地手续。建设单位可直接委托确定前期摸底的设计单位，鼓励采用 EPC （设计、采购、施工）工程总承包、全过程工程咨询服务等，创新项目建设组织形式。

（二）确定设计、监理、施工单位。对于发包前无法准确确定施工图预算的项目，建设单位可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包。不属于依法必须招标的项目或政府采购项目，建设（代建）单位可按照公平、公正、公开原则分别建立设计、施工、监理等企业名录库，以设计效果、施工业绩、监理服务为主要入库考核标准，择优入库，再从中随机抽取参建企业。同时建立退出机制，项目完工后建设（代建）单位对参与老旧小区整治提升的设计、施工、监理企业进行考核，对考核结果较差的企业从名录库中除名，补录其他优秀企业。

四、实施改造施工

本阶段由建设单位负责具体实施，住建、通信管理部门及相关管线单位积极配合。

（一）质量安全监管。建设单位会同施工单位制定科学施工方案，减少扰民，确保施工质量和安全文明施工。施工现场要公布投诉热线电话，接受居民咨询及监督。免于办理质量安全监督手续，由建设单位向当地建设工程质量安全监督机构报备，建设工程质量安全监督机构要全程介入，做好施工过程监督。住建行业主管部门加强对施工现场的监督检查，强化对隐蔽工程全过程监管，杜绝施工扰民。

（二）技术服务指导。设计、施工、管线等技术团队要全过程现场跟踪技术服务。设计单位应指派设计人员参与施工全过程技术指导，根据现场情况调整或变更设计，及时解决现场技术问题，并就调整或者变更设计的技术合理性和经济性向建设单位书面说明。涉及重大内容、投资改变的，履行报批手续后要在小区现场公示。

五、竣工验收及长效管理

本阶段由建设单位、街道办事处、镇政府负责牵头组织。

（一）竣工验收。工程竣工后，当地住建部门会同建设单位组织自然资源、发改、财政、城管、消防等相关部门，工程设计、施工、监理单位，以及小区所在街（镇）、居委会、业委会组成验收组，按照合同约定对辖区内老旧小区改造工程进行验收，项目验收时污水管网要进行闭水试验，对 300mm 以下的污水管网进行 QV 检测， 300mm 以上的污水管网进行 CCTV 检测，确保雨污分流效果，对发现的问题进行限期整改。验收达标后，及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档，交付所在街（镇）、村（居）接管，并组织居民对改造实效进行评价和反馈。简化竣工验收备案材料，建设单位只需提交工程竣工验收报告、审查通过的联合验收意见表、施工单位签署的工程质量保修书即可办理竣工验收备案。

（二）建立长效管理机制。鼓励各地公开征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源库。鼓励有条件的街道（城关镇）将若干个老旧小区捆绑打包，统一委托物业服务企业管理。主要包括：发挥党组织在小区的领导核心作用，推进党建引领小区规范化管理；推动小区业主自治，依法依规成立业委会，提高业委会履职能力，完善业主沟通议事平台，引导居民积极参与小区改造和长效管理工作，提升业主自治水平，维护业主合法权益；全面引入专业化物业服务，建立与服务水平挂钩的物业服务收费动态调价机制；健全维修资金归集机制，未设专项维修资金的小区，鼓励制定筹集专项维修资金的措施，推行专项维修资金“即交即用即补”机制，逐步扩大老旧小区专项维修资金覆盖面；加强公共收益管理，老旧小区改造可以拓展停车位、经营用房、广告点位等收益渠道，增强小区“造血功能”，为后期维护管理提供资金保障。