顺政办〔2021〕2 号

顺昌县人民政府办公室关于

印发顺昌县老旧小区改造实施方案的通知

双溪街道办事处，县直有关单位：

《顺昌县老旧小区改造实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际认真抓好落实。

顺昌县人民政府办公室

2021 年1 月22 日

（此件主动公开）

顺昌县老旧小区改造实施方案

为扎实做好老旧小区改造工作，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《福建省人民政府办公厅关于福建省老旧小区改造实施方案的通知》（闽政办〔2020〕43 号）、《南平市人民政府关于印发南平市老旧小区改造实施方案的通知》（南政办〔2020〕60 号）等文件精神，结合我县实际情况，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理服务缺失、环境脏乱差等群众反映强烈的问题，通过全面实施小区改造、重要街区精准改造、片区综合提升，把老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐的宜居社区，增强人民群众获得感、幸福感和安全感。

二、基本原则

（一）政府主导，居民参与。 贯彻党的十九大提出的改善民生“人人尽责，人人享有”的精神，坚持以居民为主体，调动居民参与老旧小区改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共享，形成“政府统筹、部门指导、属地街道具体实施、社区协调推进、居民全程参与”的工作机制。

（二）突出重点，回应需求。 按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，顺应群众期盼，重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题，在此基础上，完善养老、托育、助餐、购物、文化、医疗、家政、快递等服务设施。

（三）成片改造，注重特色。 鼓励连线成片改造，统筹布局公共服务设施，推进城市更新。改造要兼顾传承历史、完善功能和保护利用，落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求，加强古树名木保护。在改善居住条件、提高环境品质的同时，彰显城市特色，延续历史文脉。

（四）创新机制，治管并举。 充分发挥部门职能和街道、社区的作用，指导老旧小区成立业主大会、业主委员会或业主自治组织。探索老旧小区业主自治管理模式创新，实现小区后续管理的正常化、专业化，保持改造效果。

三、目标任务

（一）改造范围。 重点改造2000 年前（条件允许可放宽至2005年前，比例不超过15%）在城镇国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造（不含住宅拆除新建）。

（二）改造内容。 老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类三种类型，以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的地方推进完善类改造和提升类改造。基础类改造主要是拆违拆临、智慧安防、环卫、消防、道路、排水、照明、绿化、水电气、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区综合服务用房和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、充电桩、文化、体育健身、无障碍设施等，完善配套服务设施，提升小区环境品质；提升类改造主要是完善社区综合服务和养老、托育、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。

（三）目标任务。 按照上级下达的任务目标和工作实际，我县计划用3 年时间（2020 年至2022 年），全面完成建成于2000年以前的老旧小区改造。老旧小区（片区）涉及：金溪社区、棋盘社区、中解社区、建光社区、东门社区、城南社区、和勤社区、北门社区等社区，楼栋263 栋、户数6713 户、建筑面积64 万平方米以上。力争在“十四五”末完成老旧小区改造任务。

（四）工作计划。 2020 年计划改造老旧小区（片区）涉及：金溪社区、棋盘社区、中解社区、建光社区、东门社区等社区，楼栋79 栋、3039 户、建筑面积26 万平方米以上；2021 年计划改造老旧小区（片区）涉及：金溪社区、棋盘社区、建光社区、城南社区、和勤社区、北门社区等社区，楼栋94 栋、1850 户、建筑面积19 万平方米以上；2022 年计划改造老旧小区（片区）涉及：城南社区、和勤社区、北门社区等社区，楼栋90 栋、1824户、建筑面积19 万平方米以上。

四、组织实施

（一）明确职责 。 按照 “谁主管、谁负责，谁牵头、谁协调”的原则，建立县政府、街道、社区分级负责工作体系。县政府牵头各部门落实老旧小区改造主体责任，统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作；街道办事处负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。相关业主单位可以根据项目招投标管理规定，负责具体实施。

（二）计划申报。 县住建局和双溪街道密切配合，组织对老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区数据库，坚持居民自愿、自下而上的原则，合理确定改造项目和时序，制定老旧小区改造总体计划和分年度计划。社区综合服务、养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、治安等领域涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划。涉及电力、通信、供排水、供气等管线改造计划的单位，应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。

1．征集改造需求。 县政府统筹安排，县住建局牵头，组织城管、街道、社区，充分发挥党组织、居委会或业主委员会、物业管理等基层组织的作用，扎实做好群众工作，加大宣传力度，动员群众广泛参与，认真征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造完成后的长效管理模式，形成改造项目清单。

2．制定初步方案。 优先推进水电气路网、雨污分流、消防等基础类设施改造，满足群众基本需求。在此基础上，完善和提升养老、健身、家政等服务设施，做到量力而行、能改则改、应改尽改。要按照“一小区一策”的原则，结合我县财政承受能力，引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资，制定初步改造方案及预算；供水、供电、供气、通信、有线电视等专营企业同步制定初步改造方案。

3．确定改造计划。 街道办事处在项目范围内对初步改造方案进行公示，公示时间不少于5 个工作日。按照“先急后缓、统筹平衡、分步实施”的原则，确定下一年度改造项目清单，报经县政府同意后，于每年12 月底前将下年度改造计划项目清单报送县住建局汇总。

（三）项目实施。 按照年度改造计划，各级各部门要加强沟通，密切合作，落实项目方案审查、招投标、工程实施和监管等具体工作。

1.简化项目审批。 老旧小区改造方案经相关部门组织联合审查后，可直接办理立项、用地、规划审批。鼓励同一建设单位实施的一定区域内老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批，分批实施。不涉及土地权属变化的项目，无需再办理用地手续。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的，自然资源部门加强指导协调；增设电梯后，住宅采光、日照间距参照旧区改建标准适当调整。因改造利用公共空间，新建、改建各类设施，影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。发包前无法准确确定施工图预算的项目，可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包，按实决算。对不属于依法必须公开招标的项目或政府采购项目，住建部门可公布一批专业化、实力强、口碑好、信誉优的设计、施工、监理单位，供建设单位择优选择。

2.加强施工管理。 建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。鼓励分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。鼓励建设单位统一采购老旧小区改造的主要材料和设备，确保质量。设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务。加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。

3.竣工验收。 项目完工后，建设单位按照有关规定组织竣工验收，同时邀请居民代表参加。涉及水、电、气、通信、有线电视等改造验收的，可由专业经营单位按有关政策组织实施。验收通过后，应及时完成工程决算，做好资料整理、归档和移交工作。

（四）健全机制。 物业主管部门可公开征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源库。街道可结合实际，将若干个老旧小区捆绑打包，统一委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，街道、社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，实现改造小区物业服务自主管理。建立健全老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

五、资金筹措与使用

通过居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与等渠道，筹措改造资金，落实改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，加大金融支持力度。

（一）居民合理出资。 按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民以出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式，参与城镇老旧小区改造和维护管理。

（二）财政资金支持。 县财政部门应将老旧小区改造费用纳入财政预算，统筹安排专项资金用于老旧小区改造。符合中央、省级奖补范畴的改造项目，各有关部门应积极争取上级奖补资金，统筹使用。

（三）管线单位出资。 老旧小区改造项目范围内电力、通讯、有线电视的管沟、供水、站房及箱柜设施改造，土建部分建设费用由地方财政承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担65%，地方财政承担35%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的，继续执行原有政策。

（四）社会力量参与。 鼓励原产权单位（含行政企事业单位）捐资捐物，共同参与改造工作。积极探索政府和社会资本合作模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，带动社会资本参与改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造和运营。鼓励以“平台 + 创业单元”创新模式，结合夜间经济、户外经济等新需求，依法依规统筹利用小区及周边存量房屋、存量用地，活化利用历史建筑，发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态，打造特色街区街巷，注入创新动力，推动旧城复兴。

（五）金融税收支持。 支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。开发性金融机构、政策性银行要加大产品和服务创新力度，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。认真落实国家相关税费减免政策。

六、工作保障

（一）强化组织保障。 县老旧小区改造工作领导小组，负责全县老旧小区改造统筹协调工作。领导小组根据工作进展情况，定期组织召开联席会议，协调解决全县老旧小区改造有关问题和事项，完善相关政策，统筹推进项目实施。

（二）强化宣传引导。 充分利用新闻媒体，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造的重要意义、方法步骤和工作成效，营造改造方案群众认可、改造过程群众参与、改造成果群众共享的良好氛围。

（三）整合利用存量资源。 加强服务设施、公共空间共建共享，统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违建、临时建筑腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，通过置换、转让、腾退、收购等多种方式依法建设经营性用房、停车场等，发展社区服务，扶持培育一批服务业龙头企业。

（四）完善社区治理。 推动建立健全基层党组织牵头，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。社区与物业服务企业建立社区、小区相关数据共享机制，提升信息化水平，提高管理效率。强化对物业服务工作的考核、监管，将老旧小区物业管理纳入社区治理范畴，理顺后期管理养护机制，提升社区治理能力。

附件：1.顺昌县老旧小区改造工作领导小组及部门职责

2.顺昌县老旧小区改造三年行动计划（2020 年-2022

年）附件1

顺昌县老旧小区改造工作领导小组及部门职责

一、领导小组组成人员

组 长：谷国海 县委副书记、副县长、代县长

常务副组长： 吴盛安 县政府副县长

副 组 长：张茂生 县住建局局长蒋明发 县发改局局长

陈 琳 县财政局局长

陈 挺 县城管局局长

张名远 双溪街道办事处主任

李嘉星 县政府办副主任

邹吉富 县城投公司法人代表

成 员：叶兰源 县住建局四级主任科员

刘久贵 县发改局副局长

杨辉忠 县财政局副局长

邓永启 县公安局副局长

陈小风 县城管局副局长

林秀坪 县公安局交警大队副大队长

殷晨盛 县消防救援大队参谋

游兴有 双溪街道党工委宣传委员

余少宾 双溪街道党工委组织委员

赖丽莉 双溪街道办事处副主任

张华东 县供电公司副总经理

黄步贤 县燃气有限公司总经理

陈 铮 福建中闽海油燃气有限责任公司顺昌

分公司负责人

张 璇 福建广电网络集团股份有限公司顺昌

分公司副总经理

肖 巍 中国电信顺昌分公司副总经理

陈建忠 中国移动顺昌分公司副总经理

王良贤 中国联通顺昌分公司副总经理

领导小组下设办公室，挂靠在县住建局，统筹组织、协调、督促老旧小区改造项目实施。由张茂生同志兼任办公室主任，陈挺、张名远同志兼任副主任。

二、成员单位工作职责

1.县发改局：负责将老旧小区改造及公共停车场项目纳入国家重大建设项目库，项目立项审批，争取资金。

2.县财政局：负责项目工程建设造价预结算评审。概算资金审核、上级资金拨付，并督查资金落实情况。负责老旧小区改造及公共停车场财政资金支持工作。

3.县住建局：负责老旧小区改造及公共停车场工程的组织、指导、协调和进度督查工作；牵头组织开展可研、立项报批、项目评审、项目信息收集汇总等工作。

4.县公安局：负责查处工程推进中的暴力抗法行为。指导小区做好智慧安防设施的布点、建设和后续管理工作。

5.县交警大队：负责指导小区停车位增设和划分，协调用于运输施工材料或建筑垃圾等大货车在禁止区域内的临时通行事项。

6.县城管局：协同自然资源局拆除小区违法建设，清理乱堆乱放等行为；指导小区内的雨污分流、环境卫生、园林绿化等改造工作，负责提供公共停车场的位置及建设方案。

7.县消防救援大队：负责指导老旧小区改造方案中消防基础设施、电动车充电桩、消防供水、电气火灾监测系统、消防车通道和简易喷淋、独立式感烟火灾探测报警器的设置安装工作以及后续监督管理工作。

8.县水、电、气、通信等各类管线管网单位：按照各老旧小区改造总体方案和改造工程实施计划的要求，对小区内乱拉乱牵、随意铺设、有碍观瞻、有安全隐患的管线管网进行集中清理整治。

9.双溪街道办事处：负责老旧小区改造项目的具体实施，组织开展老旧小区改造方案设计；负责排除并化解施工过程中群众矛盾；在改造后条件成熟的小区，建立健全社区党组织牵头的小区议事协商机制、物业管理机制以及长效管理机制，提升社区治理能力。

10.顺昌县城市投资建设开发有限公司：负责组织老旧小区改造及公共停车场项目勘察设计及建设工作。

附件2

顺昌县老旧小区改造三年行动计划

（2020 年—2022 年）

一、总体要求

（一）指导思想。 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大精神和省委九届五次、六次、七次全会精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，坚持党的全面领导，坚持稳中求进工作总基调，努力提高保障和改善民生水平，全面解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化，市政设施不完善、环境脏差乱、管理机制不健全等问题，努力提升老旧小区居民的居住条件和生活品质，完善社区治理体系，切实增强群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）工作目标。 按照上级下达的任务目标和工作实际，计划用3 年时间（2020 年至2022 年），全面完成建成于2000 年以前的老旧小区改造，涉及小区（片区）涉及：金溪社区、棋盘社区、中解社区、建光社区、东门社区、城南社区、和勤社区、北门社区等社区，楼栋263 栋、户数6713 户、建筑面积64 万平方米以上。其中：2020 年计划改造老旧小区（片区）涉及：金溪社区、棋盘社区、中解社区、建光社区、东门社区等社区，2021 年计划改造老旧小区（片区）涉及：金溪社区、棋盘社区、建光社区、城南社区、和勤社区、北门社区等社区，2022 年计划改造老旧小区（片区）涉及：城南社区、和勤社区、北门社区等社区。力争在“十四五”末完成老旧小区改造任务。

二、基本原则

（一）政府主导，居民参与。 贯彻党的十九大提出的改善民生“人人尽责，人人享有”的精神，坚持以居民为主体，调动居民参与老旧小区改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共享，形成“政府统筹、部门指导、属地街道具体实施、社区协调推进、居民全程参与”的工作机制。

（二）突出重点，回应需求。 以完善老旧小区市政配套设施为切入点，顺应群众期盼，重点解决严重影响居民安全和居住功能等群众反映迫切的问题；坚持群众主体地位，服务群众需求，对小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。

（三）示范引领，政策扶持。 在创建文明县城老旧小区改造示范引领的基础上，优化老旧小区改造方案，力求设计方案精细化，体现小区人文特点，充分发挥奖补资金的杠杆作用，在打造样板工程的同时，加快老旧小区改造步伐，引领示范全县老旧小区改造工作。

（四）创新机制，治管并举。 充分发挥基层政府的属地管理职能，指导老旧小区成立业主大会、业主委员会或业主自治组织。创新老旧小区业主自治管理模式，实现小区后续管理的正常化、专业化，保持改造效果。

三、实施内容

老旧小区改造任务包含安全问题改造，居住功能提升及环境治理方面。

（一）安全问题方面。 集中解决安全设施、服务设施、公共设施和消防设施、实施电气改造、规范燃气铺设和改造消防车道、电梯、二次供水、路灯、井盖、通道、围墙、阳台及外檐、严损房屋、维修平改坡屋面等。

（二）居住功能方面。 优化和完善老旧小区各项设施，补齐功能短板，包括房屋修缮、规范楼内管线、排水管网改造、无障碍设施改造、安装体育锻炼器械、维修补建楼门牌、建设停车泊位、安装视频监控系统、建设邮政服务场所及职能信报箱、鼓励和规范既有住宅加装电梯等。

（三）环境治理方面。 整治环境卫生，提升绿化水平，实现小区干净、整洁、有序、美观、包括完善环卫设施，修补破损地面，清理小区私搭乱建，恢复绿地，提高小区绿化率；粉刷小区墙面，清除小广告，设立小区公共信息发布牌；整理通信、网络等缆线，优化小区整体环境。

四、资金筹措

结合我县实际，建立健全可持续资金筹措机制，由专营单位、居民、市场、政府多方筹措老旧小区改造资金。对属于供水、供电、供气等专营单位的项目改造，要明确设施产权，落实改造责任，通过专营单位直接投资、获取收益等方式参与老旧小区改造。对属于与居民切身利益密切相关的屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造项目，鼓励居民承担全部或者部分改造费用，符合住房公积金、住宅专项维修资金使用范畴的改造项目，要用足用好专项基金。对属于可以通过引入市场机制改造的增加充电设施、职能信报箱等收费性服务设施或提供居家养老等社会化服务等项目，引导社会资本积极参与。对属于公共性基础设施及环境整治，由政府出资承担改造费用。要将老旧小区改造与城中村、棚户区改造有机结合，统筹使用土地出让收益，达到区域资金平衡；合理使用国家、省、市各级补贴资金，在资金允许使用范围内，向老旧小区改造项目倾斜。

五、保障措施按照“政府做好顶层设计、街道落实主体责任”和“谁主管、谁负责，谁牵头、谁协调”的原则，建立县政府、街道两级工作体系。

（一）落实主体责任。 县直有关部门要积极履职，建立健全老旧小区改造协调推进机制，研究制定工作方案、年度改造计划和资金筹划方法，及时安排部署年度改造任务，配合指导加快项目实施。双溪街道要落实改造工作主体责任，建立指挥协调机制，主要负责同志亲自抓，分管负责同志牵头，抽调人员集中办公，确保改造工作有序推进。

（二）周密组织实施。 以双溪街道为基础，充分发挥属地优势，做好群众工作，具体负责老旧小区改造实施工作，按照相关工作导则，做好施工前清障、拆违前期工作，抓好各项改造内容协调调度，落实好工程招标、施工、监理及验收工作，落实改造资金筹集，建立老旧小区长效管理机制，有条件的引入物业公司进行后期管理。

（三）充分征求意见。 小区改造及资金筹措方案应充分征求小区居民、物业及水、电、气、通讯网络等产权单位意见，确保改造项目经济实惠，改造资金足额到位。对超出民生基本需求的改造项目，要结合实际，量力而行；对存在争议的改造项目，应反复论证，做好风险评估及应急预案，在取得群众统一意见后实施改造。

（四）加强宣传引导。 充分利用报纸、电视等传统媒体和互联网新媒体广泛宣传老旧小区改造政策，合理引导小区居民预期，营造政府、社会、居民共同参与老旧小区改造的良好氛围。及时总结老旧小区改造工作经验，深入挖掘典型做法，促进老旧小区改造平稳有序推进。