《（热门）2022年城镇建设用地增减挂及安置房建设项目可行性研究报告精品范文》
建设用地“增减挂”及安置房建设项目可行性研究报告
目 录
Contents
第一章 总 论........................................ 5
1.1 项目提要.......................................... 5
1.2 项目指导思想与基本原则............................. 5
1.3 项目范围.......................................... 7
1.4 项目规模.......................................... 7
1.5 项目建设工期...................................... 8
1.6 项目预期目标...................................... 9
第二章 项目建设背景及必要性.......................... 10
2.1 项目建设背景..................................... 10
2.2 项目建设必要性................................... 10
第三章 报告编制依据................................. 13
3.1 国家法律法规政策................................. 13
3.2 行业技术标准..................................... 13
3.3 实地调查资料..................................... 14
3.4 编制过程......................................... 14
第四章 项目选址分析................................. 16
4.1 指导思想与选址依据................................ 16
4.2 规划选址原则..................................... 17
4.3 规划选址目标..................................... 17
4.4 规划选址地点确定................................. 17
第五章 项目区概况.................................. 19
5.1 自然条件......................................... 19
5.2 自然资源......................................... 21
5.3 社会经济条件..................................... 22
5.4 基础设施条件..................................... 24
第六章 项目实施规划................................. 26
6.1 规划实施期....................................... 26
6.2 规划实施目标..................................... 26
6.3 规划实施模式..................................... 26
6.4 整理规划及安置布局。.............................. 26
6.5 土地产权处置..................................... 27
6.6 挂钩指标安排使用计划.............................. 28
6.7 资金措施计划。................................... 29
第七章 农村建设用地整理复垦方案...................... 30
7.1 组织领导方案..................................... 30
7.2 工程项目实施过程控制措施.......................... 32
7.3 土地整理项目分析................................. 34
7.4 项目规划整理方案与工程............................ 41
7.5 项目区土地权属调整方案............................ 49
第八章 项目地拆迁及补偿方案.......................... 52
8.1 概述............................................. 52
8.2 组织领导......................................... 52
8.3 拆迁及安置补偿措施................................ 52
第九章 项目施工组织设计及招投标...................... 54
9.1 项目施工组织设计................................. 54
9.2 建设工期和进度安排................................ 59
9.3 项目招投标....................................... 61
第十章 投资估算及资金筹措........................... 63
10.1 投资估算........................................ 63
10.2 资金筹措........................................ 69
10.3 资金使用计划.................................... 69
第十一章 风险分析.................................. 71
11.1 风险因素分析.................................... 71
11.2 风险解决对策.................................... 71
第十二章 效益分析.................................. 73
12.1 社会效益分析.................................... 73
12.2 生态效益分析.................................... 74
12.3 经济效益分析.................................... 74
12.4 综合分析........................................ 75
第十三章 结论与建议................................. 76
13.1 结论............................................ 76
13.2 建议............................................ 77
第一章 总 论
1.1项目提要
1.1.1 项目名称：建设用地增减挂及安置房建设项目
1.1.2 项目建设单位：
1.1.3 建设性质：建设用地增减挂
1.1.4 项目提出的理由与过程
为进一步严格保护耕地，促进农村居民点合理布局，改善农村居民生产生活条件，盘活利用农村存量建设用地，推进节约集约用地，缓解全区城镇建设用地供需矛盾，正确处理城镇化与耕地保护和经济发展的关系，促进城乡统筹发展，根据国土资源部《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发〔2005〕207号）和《关于印发<城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（国土资发〔2008〕138号）及省国土资源厅《关于印发〈关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见〉的通知》（赣国土资发〔2007〕51号）等文件精神，结合我区实际，制定本方案。
1.2 项目指导思想与基本原则
城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点工作（以下简称“增减挂”），是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的土地整理工作。
1.2.1指导思想
以科学发展观为指导，统筹考虑经济快速增长和土地可持续利用的关系，立足社会主义新农村建设，节约集约用地，推进农村建设用地整理，合理配置村镇土地资源，优化城乡用地结构和布局，提高土地利用效率。
1.2.2基本原则
(1）以规划统筹试点工作，引导城乡用地结构调整和布局优化，推进土地节约利用，促进城乡协调发展；
(2）以挂钩周转指标安排项目区新建拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标；
(3）以项目实施为核心，实行行政辖区和项目建新拆旧双层审批，考核和管理，确保项目区实施后增加耕地有效面积，提高耕地质量，建设用地总量不突破原有规模；
(4）因地制宜，统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施；
(5）尊重群众意愿，维护集体和农户的土地合法权益；
(6）以城带乡，以工促农，通过挂钩试点工作，改善农民生产，生活条件，促进农业适度规模经验和农村集体经济发展。
1.3 项目范围
***建设用地“增减挂”及安置房建设项目分布在xxx县历市镇、岭北镇镇内。
岭北镇位于江西省赣州市xxx县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤并而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰。镇政府距离县城15公里,通往惠州、广州、深圳的小定公路穿境而过，交通便利，信息畅通。全镇辖有土地面积332平方公里，辖20个行政村，全镇人口2.5万人，自然条件优越、物产众多，稀土、膨润土、钛铁矿等矿产资源丰富。岭北镇是xxx县商品粮、果业、茶叶、毛竹、生猪生产和稀土生产的重点基地。
历市镇位于xxx县中部，系城关镇，是全县政治、经济、文化的中心镇，全镇土地面积271平方公里，人口7.28万,占全县人口36.5%（其中非农业人口3.1万），是全县最大的镇。辖31个行政村、6个居委会，党支部40党员1100人。历市镇交通便利，对外开放程度高，赣粤高速公路、京九铁路及南来北往的汽车线路为历市镇提供了良好的交通运输条件。
项目区共涉及8个行政村，包括长隆村、含水村、南丰村、扬眉村、天堂村、枧下村、下庄村、福田村。
1.4 项目规模
1）拆旧区总面积为1025.0亩，只涉及到岭北镇城镇。拆旧区情况如下:
岭北镇。岭北镇位于xxx县城北面，交通便利，信息畅通。
拆旧区内共有11个拆旧点，面积1025.0亩，其中居民点用地14.81亩，废弃稀土矿用地1010.19亩。
2）建新区总面积1025.0亩，分布在岭北镇和历市镇，其中岭北镇有9个建新点，面积为100亩。历市镇镇建新区内共有4个建新点，选择在下庄村和福田村，面积为925.0亩。
3）新区部分用地建安置房，用于被拆迁户置换，安置房占地面积24960平方米，建筑面积61836平方米
4）拆旧区土地开发整理，新区土地收储、整理，七通一平（土方平整和其它基础设施）
1.5 项目建设工期
该项工程从立项到竣工计划时间为13个月。
2010年3—4月，争取市、省国土资源管理部门立项，做好项目可行性预评估工作；
2010年4—5月，完成项目可行性研究工作，编制可行性研究报告，作为项目提前实施融资贷款的依据；
2010年6—8月，完成项目设计、资金筹措（自筹和贷款工作），招投标等工作，做好开工前的各项准备工作；
2010年8—9月，实现项目的通电、通路、施工队伍进场,
搭建临时工棚；
2010年9月—2010年12月，完成造地、水利、田间道路工程；2010年12月—2011年1月，植树造林及扫尾工作；
2010年7月—2011年2月，完成新建区安置房的建设；
2011年2月—2011年3月，完成竣工验收工作。
1.6 项目预期目标
(1）提高了土地利用率和产出率，缓解了用地供需矛盾，通过增加的耕地面积，缓解耕地占补平衡压力。
(2）可以改善农民居住条件和农业生产条件，提高土地经营规模化、集约化程度，促进上地资源的可持续利用。
(3）通过综合整理复垦拆旧区用地面积1025亩，可新增高质量耕地953.58亩，区域农业年增加经济效益200多万元。挂钩周转指标520.09亩，出让价格100万/亩，可以收取土地出让收益5.2亿。
(4）实施规划完成后，在增加税收、解决农民就业方面有很多促进作用。同时项目实施将可节余耕地433.49亩。
(5）增加项目区农村劳动力就业机会，增加农民收入，提高农民生活水平，促进社会主义新农村建设。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2006年国家发改委和国土资源部决定在全国发展改革试点小城镇开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点工作，并出台了《关于在全国部分发展改革试点小城镇开展规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点工作的通知》。2009年，江西省国上资源厅下发了《江西省城乡建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施管理暂行办法》的通知。
xxx县多次召开了包括财政、国土、建设、发改委、审计、规划和物价等部门的现场宣传动员大会，通过摸底调查，结合xxx县的实际情况，选择定岭北镇项目区，和历市镇项目区等2个项目区作为***建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作项目区。为确保试点工作的顺利进行，制订本实施规划。规划以耕地保有量不减少，建设用地规模不增加为原则，合理调整城乡建设布局，促进耕地保护和建设用地的节约集约利用。
2.2项目建设必要性
2.2.1是xxx县经济建设社会发展的需要
xxx县城市建设、经济发展和社会事业的繁荣，迫切需要大量的建设用地。但国家实施宏观调控政策和安居区建设用地指标严重不足，制约了xxx县经济社会跨越式发展。为此为了增加建设用地，实施土地开发整理增加建设用地指标成为xxx县委、县政府以及县有关部门和企业的推进xxx县发展的主要任务，实施该项目就是近期xxx县有关部门的主要任务；
2.2.2是新农村建设和项目区群众的迫切愿望。
该项目的实施不仅可改善农业生产条件、增加有效的耕地面积、提高群众收入和集约化经营水平，而且是探索新农村建设、结合发展现代畜牧业的有效途径，因而实施该项目是名副其实的“富民工程、民心工程”，会受到当地党委、政府和人民群众的大力支持。
2.2.3具有可观的经济效益、生态效益和社会效益
1、社会效益显著
(1)提高了土地利用率和产出率，缓解了用地供需矛盾，通过增加的耕地面积，缓解耕地占补平衡压力。
(2)可以改善农民居住条件和农业生产条件，提高土地经营规模化、集约化程度，促进上地资源的可持续利用。
(3)能够扩大农村剩余劳动力就业，提高农业产量，增加农民收入，有利于社会的稳定。
2、经济效益显著
(1)直接经济效益:通过综合整理复垦拆旧区用地面积1025亩，可新增高质量耕地953.58亩，区域农业年增加经济效益200多万元。挂钩周转指标520.09亩，出让价格100万/亩，可以收取土地出让收益5.2亿。
（2)间接经济效益:实施规划完成后，在增加税收、解决农民就业方面有很多促进作用。同时项目实施节余耕地433.49亩，经济效益相当可观。
3、生态效益显著
本挂钩项目是以生态农业建设为基础，在保护生态环境的前，提下，把田、水、路、林、村紧密结合在一起，进行土地综合整治。项目规划的实施，进一步改善农田生态环境，改善土壤肥力，涵养水土，达到保护生态环境的目的。
第三章 报告编制依据
3.1 国家法律法规政策
(1)《中华人民共和国土地管理法》；
(2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
(3)《中华人民共和国环境保护法》；
(4) 江西省国土资源厅《关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点实施管理暂行办法的通知》[赣国土资（2009）7号]；；
(5) 江西省国土资源厅《关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案实施的通知》[赣国土资（2009）105号]；
(6)《关于做好土地开发整理权属管理工作的意见》（国土资发[2003]287号）。
3.2 行业技术标准
(1)《县级土地利用总体规划编程规程（试行）》；
(2)《土地整理规划编制规程》；
(3)《土地整理工程设计规范》；
(4)《土地开发整理项目预算编制与实务》；
(5)《土地开发整理项目预算定额标准》；
(6)《水利建设项目经济评价规范》（SL72-94）；
(7)《灌溉与排水工程设计规范》（GB/50288-99）；
(8)《节水灌溉技术规范》（SL207-98）。
3.3 实地调查资料
1.文字资料
(1）《xxx县土地利用总体规划（1996-2010）》，xxx县人民政府；
(2）《xxx县基本农田保护规划（1997-2010）》，xxx县国土资源局；
(3）《xxx县土地开发整理规划（2001-2010）》，xxx县国土资源局；
(4）《xxx县农田水利规划报告（1991-2001）》，xxx县水利局；
(5）《xxx县土壤志》，xxx县土壤普查办公室；
(6）《xxx县统计年鉴（2004—2006）》，xxx县统计局；
(7）《xxx县县志》，xxx县县志编篡委员会；
(8）《xxx县水利志》；
(9）《xxx县土地利用现状调查》；
(10）《xxx县气候资源评价》；
(11）《xxx县综合农业区划报告》；
(12）其它有关技术规范。
3.4编制过程
3.4.1 准备工作阶段
（1）收集资料
xxx县县委、县政府非常重视xxx县岭北镇、历市镇城乡建设用地增加挂钩试点项目实施工作，赣州市国土资源局明确批示，xxx县要严格按照国土资源部和江西省关于城乡建设用地增减挂钩试点管理办法的有关规定，认真组织实施规划，并加强对项目实施全过程的管理，确保各项工程进度与质量，及时建立周转指标管理台帐和项目区档案。按照市委、市政府的统一部署，在明确项目建设的意向，制定出项目可行性研究范围后，由技术人员以客观实际为基础，收集各种基础资料（包括区域基础资料、项目区基础资料），并查阅各种统计资料和技术档案资料，详细、全面、客观、准确地对项目区进行可行性研究。
（2）实地调查
分三次进行实地踏勘，摸清项目区的基本情况，对项目区资源条件、项目所在区位地形、基础设施条件、权属现状等进行调查。
3.4.2 项目总体规划
在收集各种资料的基础上，结合实地调查情况，按照项目可行性研究所涉及的内容，进行科学的分析研究与计算。
3.4.3 编写可行性研究报告阶段
按照可行性研究报告的基本格式和编制要求,结合项目特点进行布置，认真撰写报告和编制估算。并征求xxx县国土资源局各方面的专家意见后反复修改完善。
3.4.4 征求意见与提交报告阶段
可行性研究报告编写过程中，由xxx县xxx县岭北镇、历市镇城乡建设用地增加挂钩试点项目领导小组组织市水利局、林业局、农业局、环境保护局、交通局、财政局、农业开发办等相关单位，征求各方面意见，经反复修改与论证后，向省厅提交完整的可行性研究报告与施工设计。
第四章 项目选址分析
4.1 指导思想与选址依据
4.1.1 指导思想
认真贯彻国土资发[2005]207号和国土资发[2007]169号文件精神，以科学发展观为指导，建设和谐社会，从促进土地资源的节约集约和可持续利用出发，按照科学规划，合理布局的原则，通过开展农村建设用地特别是农村宅基地和各类工矿废弃地的整理复垦、盘活农村存量建设用地，增加有效耕地面积，将城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，缓解城镇建设占用耕地需求增长和建设用地指标不足的矛盾，以农村建设用地“易主”、“易位”、“易权”、“易用”等方式促进地方经济发展和耕地保护目标的实现。
4.1.2 规划选址依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城镇规划法。
（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[2004]28号
（4）《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》国土资发[2005]207号
（5）《江西省城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩管理暂行办法》
（6）国土资源部以国土资发[2006]269号批复的项目区挂钩周转指标
（7）《xxx县土地利用总体规划（1997—2010年）》
4.2 规划选址原则
（1）严格执行土地利用总体规划、城镇总体规划，确保项目建设用地总量不增加，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。
（2）节约和集约利用土地，优化城乡用地结构和布局，促进城乡协调发展。
（3）保护和改善生态环境，促进土地可持续利用。
（4）因地制宜，统筹安排，突出重点，合理规划。
（5）尊重群众意愿，充分维护集体组织和农户合法权益。
4.3 规划选址目标
开展“增减挂钩”工作，是贯彻党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村和国发[2004]28号文件精神，优化土地利用结构的新举措，其主要目的是缓解建设用地供需矛盾，促进集约节约用地，推进城乡统筹发展。
4.4 规划选址地点确定
***建设用地“增减挂”及安置房建设项目分布在xxx县历市镇、岭北镇镇内。
根据xxx县工业化、城镇化经济发展状况，经过实地调查摸底，按照土地利用总体规划的要求，拟定建新地块和拆旧地块，建新区和拆旧区共同组成挂钩试点项目区。挂钩项目区总规模2050亩，其中拆旧区1025 亩，建新区1025亩
4.4.1 项目拆旧区
拆旧区只涉及到岭北镇城镇。拆旧区情况如下:
岭北镇。岭北镇位于xxx县城北面，交通便利，信息畅通。
拆旧区内共有11个拆旧点，面积1025.0亩，其中居民点用地14.81亩，废弃稀土矿用地1010.19亩。
4.4.2 项目建新区：
建新区总面积1025.0亩，分布在岭北镇和历市镇，其中岭北镇有9个建新点，面积为100亩。历市镇镇建新区内共有4个建新点，选择在下庄村和福田村，面积为925.0亩。
第五章 项目区概况
5.1 自然条件
5.1.1 地理位置
***建设用地“增减挂”及安置房建设项目分布在xxx县历市镇、岭北镇镇内。
xxx县地处东经114046-115023′、北纬24032-25003′，位于京九铁路和赣粤高速公路江西段最南端，历来有“江广咽喉”之称。东南西北顺次与安远和寻乌县、广东河源市、龙南县、信丰县毗邻，东西长58.4公里，南北宽56.2公里，总面积1318.72平方公里，折合197.8万亩，人均占有10.4亩。30%面积处赣江上游贡水流域，70%面积处珠江上游东江流域。全县7个镇中毗邻广东的边际镇就有5个。从县城往北至赣州公路里程150公里、铁路里程140公里，至南昌铁路里程500公里；往南至汕头公路里程334公里、铁路里程324公里，至广州公路里程370公里、铁路里程350公里，至深圳公路里程330公里、铁路里程315公里。
岭北镇位于江西省赣州市xxx县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤并而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰。镇政府距离县城15公里,通往惠州、广州、深圳的小定公路穿境而过，交通便利，信息畅通。全镇辖有土地面积332平方公里，辖20个行政村，全镇人口2.5万人，自然条件优越、物产众多，稀土、膨润土、钛铁矿等矿产资源丰富。岭北镇是xxx县商品粮、果业、茶叶、毛竹、生猪生产和稀土生产的重点基地。
历市镇位于xxx县中部，系城关镇，是全县政治、经济、文化的中心镇，全镇土地面积271平方公里，人口7.28万,占全县人口36.5%（其中非农业人口3.1万），是全县最大的镇。辖31个行政村、6个居委会，党支部40党员1100人。历市镇交通便利，对外开放程度高，赣粤高速公路、京九铁路及南来北往的汽车线路为历市镇提供了良好的交通运输条件。
5.1.2地形地貌
历市镇地处中低山丘陵区。境西南的岿美山海拔1062米为最高点。
①地形：丘陵和中低山为主，低山丘陵占43%，主要分布在岭北、历市、龙塘、鹅公一带。
②地势：东、西、北部高，中南部稍低。最高点在东部镇田留大山坳（1072米），最低点在东南部九曲河出口处的三溪口（海拔156米）。
③山脉：本县处南岭东延的九连山脉中段主支脉，800米以上山峰38座，1000米以上高峰4座（即镇田留輋的大山坳主峰1072米、次峰1066米，鸡笼嶂1026.9米，岿美山三亨村的登高栋1062.6米）。
5.1.3 水文地质
项目区河流众多，分属赣江、珠江水系。境东的九曲河为最大河流。属东江源区，是粤港同胞重要饮用水源地
绵延的九连山支脉——天光山、云台山、神仙岭，将xxx分成赣江与东江两大水系，共有大小河流244条，总长1146公里，密度为每平方公里0.87公里。流域面积大于100平方公里的一级支流有老城河、下历河、鹅公河、九曲河、月子河、龙头河6条。
5.1.4气候
历市镇属中亚热带季风湿润气候区（华南气候区），四季分明，温暖湿润，光照充足，冬夏寒暑悬殊不大，无霜期近300天，植物快生快长。年平均气温为19℃，极端最高气温为38℃（68年7月29日），最低气温为-7.5（1999年的某一天）。年平均湿润度（降雨量：蒸发量）1.05。年平均风速为1.9米/秒（2级），最大风速仅达17米/秒（达8级）。
5.2 自然资源
xxx地处中亚热带季风湿润气候区，气候温和，雨量充沛，光照丰富。属东江源区，是粤港同胞重要饮用水源地，全县森林覆盖率达78.1%，群山叠翠、环境优美，以“九曲河水清，云台山色秀”为代表的生态环境有“天然氧库”之称。
xxx县气候温和，土地肥沃，物产富饶。现已探明开发的矿藏有钨、稀土、钛铁、石墨、花岗岩、膨润土等20多种。境内以稀土和钨为重点的矿产资源丰富，是重要的有色金属基地县，竹木、生猪及各类山珍等优质农副产品资源丰富多彩，是江西省生猪养殖十强县。农业以水稻为主，xxx蜜梨、脐橙、香菇、木耳、笋干等闻名中外，被国家有关部门冠名为“中国蜜梨之乡”。xxx被列为“江西省重点工业园区”和“最好打交道的县”。 其特产是酸菜王.酸酒鸭等。地下水储量丰盈，天然饮用矿泉水质优，水力资源开发潜力巨大；有竹木、药材等野生植物资源近400种，用材林主要有杉、松、毛竹、樟及各种阔叶树；有山鸡、斑鸠、画眉、野猪、山兔、狐狸、蛇类等60多种野生动物。
5.3社会经济条件
5.3.1 人口状况
历市镇位于xxx县中部，系城关镇，是全县政治、经济、文化的中心镇，全镇土地面积271平方公里，人口7.28万,占全县人口36.5%（其中非农业人口3.1万），辖31个行政村、6个居委会，党支部40党员1100人
岭北镇位于江西省赣州市xxx县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤并而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰。全镇辖有土地面积332平方公里，辖20个行政村，全镇人口2.5万人。
5.3.2 经济状况
历市镇地处xxx县城关，是县城所在镇，经济实力雄厚，各项基础设施完备，社会事业全面发展，劳动力资源丰富，气候宜人，社会平安和谐。
2005年，全镇实现国民生产总值2.07亿元，比2004年增长12%，工业总产值1.04亿元，同比增长25%，农业总产值0.93亿元，同比增长5.2%。全年实现本级财政收入0.27亿元，同比增长18.8%。农民人均纯收入3268元，同比增长13%。因经济发展成绩突出、增幅大，该镇被省委、省政府授予“2005年全省农村经济发展百强乡（镇）”的荣誉称号。
岭北镇位于江西省赣州市xxx县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤并而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰。全镇辖有土地面积332平方公里。党的十一届三中全会以来，改革开放的春风给岭北镇注入了新的生机和活力，岭北人民用自己的双手开创了改革和建设的新局面。特别是近几年来，全镇的经济建设日新月异，各项事业蓬勃发展。农业结构不断优化，主导产业初具规模，按照“主攻工业，调优农业，激活三产”的发展思路，一个大开放、大发展的岭北正在崛起。
随着经济社会的发展，各项建设对土地的需求越来越大，而土地是不可再生的资源，具有稀缺性，加之现实中存在土地利用方式不合理、浪费严重等现象，使得用地紧缺的问题已经成为制约经济社会发展的瓶颈。
2005年10月，国土资源部下发了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》，通过将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展。挂钩所得周转指标专项用于项目区内建新地块的新增建设用地及其占用耕地的面积规模控制，有效增加了新增建设用地面积，从一定程度上缓解了经济社会发展对土地的需求。因此，我们有必要加强完善相关配套措施，促进挂钩政策的贯彻落实。如积极做好可行性研究报告，向上争取更多的周转指标，解决新增建设用地指标少的问题；同时，也要加大投入，进行农村建设用地整理要花费大量的人力、物力、财力，要制定实施方案，推动该项工作顺利进行。
5.4 基础设施条件
5.4.1 交通基础条件
历市镇交通极其便捷：京九铁路xxx站就建在历市镇杨梅村，铁路运输极其便利。以历市镇为中心，东往安远县、广东梅县、龙川县、南往广东和平县、西往龙南县、全南县、北往信丰接105国道，均修筑了宽阔的水泥公路，是全县的交通枢纽客货车往赣州只须2.5小时车程，到广州只须6小时车程，比105国道近了约2小时的路程，交通十分便捷
岭北镇位于xxx县城北面，2001年7月由原龙头乡、迳脑乡、月子镇撤并而成。东接安远，西邻龙南，北靠信丰。 镇政府距离县城17公里,小定、双龙公路穿境而过，交通便利，信息畅通。
5.4.2 水利设施条件
xxx县致力加强建设有效的水利保障体系,完成病险水库的除险加固工程，抓好小流域综合治理工程和县城历市河防洪堤工程等水利基础设施建设。改造城区供水管网，将老城河竹园段河水南水北调，建设第二自来水厂，建成安全、清洁、充足的城区自来水供应网络，积极组织实施农村人口安全饮水工程。
5.4.3 电力基础设施条件
历市镇在1996年就已经实现了村村通公路、通电、通广播电视。2001年又筹资硬化了“井—蕉—太”乡村公路，该公路全长15公里，涉及7个村，l.2万农业人口。县城周围的重点村如杨梅、良富、恩荣、中沙、历市等村均实现了县城自来水公司的统一供水，各工业区内用水及为方便。同时各工业区均已架设了高压输变电站，完全能满足大型工业的用电，其中岭南工业区和良富工业区的基础设施建设尤为突出，成为商家必争的风水宝地。
岭北镇坚持多元化投入，多渠道筹措资金，加快城镇基础设施，一是建成了一个三产区，千米百店工程基本完成，圩镇面积增加了一倍。二是村镇规划日臻完善，1992—2004年新增住宅面积580多万平方米，村容村貌焕然一新、三是全镇20个行政村实现村村通电力，村村通公路，村村通电话。
第六章 项目实施规划
6.1 规划实施期
本项目区实施期限为2010年3月至2011年6月，实施期为16个月 。
6.2 规划实施目标
在项目实施过程中，坚持“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，坚持“开源与节流”并举的土地利用方针，统筹城乡发展，提高土地的节约和集约利用水平，加快城镇化进程，促进社会主义新农村建设。
6.3 规划实施模式
项目搬迁农村居民点3个，分别是南丰村、天堂村、枧下村等。根据目前的经济发展水平和生产、生活、习俗等方面的状况，以规模搬迁型为主要模式。
由于各拆旧区村庄的集体经济较落后，农民的生活水平参差不齐，购买能力高低不一，总体上经济还比较落后，采用兴建多层或高层农户住宅解决农村居民居住问题的条件还不具备；而不同村庄合并在土地权属和管理体制方面调整较困难，因此散村集并型难以实施。所以，搬迁拆旧区宜采用规模搬迁型。
6.4 整理规划及安置布局。
（1）拆迁区整理规划
岭北项目区位于江西省赣州市xxx县城北面，属于中亚热带潮湿气候。年均温18.9℃，1月均温8℃，7月均温39℃。年降水量1550毫米。项目区地势为低丘台地，土壤为玄武岩赤土地，有机质及氮、磷、钾含量较丰富，PH值呈弱酸性。拆旧区整理为耕地后适宜性广，适宜种植水稻、西瓜等作物。
拆旧区整理以旱涝保修农田为目标，设计标准执行国土资源部《土地开发整理标准》（TD/T1011-1013-2000）。道路系统方格化设置，能满足机械耕作和车辆运输要求。根据当地水资源状况，钻机井抽取地下水作为灌溉水源，灌溉保证率90%。采用PVC管作为输水管道，喷灌式进行灌溉。拆旧区整理后达到旱能灌、涝能排，灌溉节水高效；田块方正规矩，方便机械化耕作，适应现代农业生产发展的要求。
（2）新建区安置布局。
新建区按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的要求进行实施，拆旧区居民住宅用地安置面积控制在新建区70%以下，其余土地用于城镇基础设施，商住、工业等建设。
拆旧区安置用地纳入城镇总体规划，用地规模人均30m2，各项基础设施建设应符合城镇发展规划，各项指标参照城镇控制指标，不得突破用地控制规模，逐步推行公寓式住房，提高城镇建设品位，走节约和集约用地的路子。
6.5 土地产权处置
因为新建区与拆旧区土地权属单位有两种形式，部分新建区与拆旧区为同一集体经济组织，部分为不同经济组织，所以土地产权应采取不同的处置方式：若新建区与拆旧区为同一经济组织，其产权不变；若新建区与拆旧区为不同经济组织，产权处置采取置换的方式，用拆旧区复垦的耕地与新建安置所占的农用地进行置换，置换面积比例由双方商定；建新区中除拆旧区安置用地外，其他土地采用征用的方法，根据城镇规划和挂钩用转指标，分期分批办理农转用和征用手续，把集体土地所有权征为国有。
6.6 挂钩指标安排使用计划
项目实施期限内使用周转指标509.09亩，分两年来实施。
周转指标采取“总量控制，封闭运行，定期考核，到期归还”的原则，只限定在项目区内使用，不得向外转移，而且要通过拆旧区复垦新增耕地（农用地）来归还，归还期限为2011年。其中，2010年归还309.09亩，2011年归还200亩。
挂钩周转指标管理措施：
（1）、严格执行挂钩周转指标，实行总量控制，不得突破批准下达的指标数量。
（2）、严格挂钩周转指标的使用范围，挂钩周转指标只能用于项目建新区，不得转借给其他建设区。
（3）、建立挂钩周转指标考核制度，定期对指标归还情况进行考核，不按时归还的，冻结挂钩周转指标。
（4）、设立挂钩周转指标台账，及时掌握指标使用情况，避免超计划使用指标。
（5）、加强土地执法巡回检查，规范挂钩周转指标管理，发现违反挂钩周转指标使用规定的，责令其限期纠正。拒不按期纠正的，按《土地管理法》的有关规定给予处罚。
6.7 资金措施计划。
本项目总投资为2.2万元，拟通过企业自筹解决6600万元，通过银行贷款1.54亿元。
A、拆旧区面积为1025亩（征地拆迁），投资额2850万
B、建新区面积为1025亩（征地拆迁），投资额3000万
C、新区部分用地建安置房，用于被拆迁户置换。
安置房建设占地面积24960平方米，建筑面积61836平方米（综合成本包括征地拆迁费用约1350元/平方米），安置房建设投资8348万元。
D、拆旧区土地开发整理，新区其它用地收储、整理，七通一平（土方平整和其它基础设施），投资总额6802万元。
项目的实施不仅促进了土地的集约和节约利用，协调了城乡的统筹发展和改善农民的生活环境条件，而且增了耕地面积，提高了耕地的质量和生态环境。通过综合整理复垦拆旧区用地面积1025亩，可新增高质量耕地953.58亩，区域农业年增加经济效益200多万元。挂钩周转指标520.09亩，出让价格100万/亩，可以收取土地出让收益5.2亿。具有良好的社会、经济和生态环境效益。
第七章 农村建设用地整理复垦方案
7.1 组织领导方案
7.1.1组织机构设置方案
建设用地整理复垦是一项系统工程，涉及诸多部门和相关单位，必须在区政府的直接领导下，相关部门协同作战。由岭北镇政府成立农村建设用地整理工作领导小组和技术工作小组，领导小组负责工作的组织和协调，技术工作小组具体负责农村建设用地整理工作。
7.1.2建立完善的管理制度
（1）实行项目招标投标制度
为发挥投入项目资金的最大效益，本项目实行项目招标投标制度。根据批准的项目设计文件，将适合专业队伍施工的单项工程，制定出招标标底、标书，向社会公开招标。在有意投标的施工队伍中，选择具有一定资质、信誉好的施工队伍，按公开、公平、公正的原则进行投标。确定中标单位的基本原则是投标总造价最低、信誉最好的单位。
（2）实行工程监理制度
为保证工程保质保量的完成，本工程实行工程监理制度。中标监理单位以项目规划设计内容和国家的项目规划、验收规范为标准，本着客观、公正、公平原则，对项目的施工质量、工程进度、资金使用情况进行监理。
（3）资金拨付逐级审批制
项目资金严格按照专款专用、单独核算的办法进行管理，资金拨付由施工单位根据工程进度提出申请，经工程监理单位审查并报领导小组办公室审核后，由领导小组组长审批。在拨付资金之前，必须对上期资金使用情况进行检查验收。
（4）实行项目竣工验收制度
项目完工后，由实施单位向省国土厅申请初步验收。按建设工程竣工验收程序，对照国家有关工程质量标准和项目设计，由四川省土地统征事务中心完善竣工验收前的有关事务性工作，报请省国土资源厅初步验收。
（5）组织以当地受益农民投劳为主、专为施工队伍为辅的施工队伍
适宜群众性施工的工程，如土方开挖、土地平整、现有表土的堆放、道路施工、渠系施工及地力培肥等采取投工方式，由受益农民集体来完成。专业性强的工程由施工队伍完成。
（6）发动受益区群众，积极引导公众参与
深入宣传土地开发政策，增进群众对项目区土地开发工作的支持和理解，动员、引导公众积极参与土地开发，充分发挥广大群众的创新能力，创建土地开发的民主形式，奠定土地开发的公众基础。
（7）加强土地权属管理，保护土地权属主体的合法权益
土地开发必然涉及到土地权属的变更和调整牵涉到农民集体和农民的利益。因此，土地开发必须在“尊重现实，照顾历史、有利生产、有利稳定”的原则下，做好土地权属调整工作，确保各土地权属主体的利益。土地权属变更后，要按照法定程序及时办理变更登记。
（8）加强资金管理，发挥投资效益
该项目省国土资源厅赣国土资发〔2009〕1266号已批复立项，已列入江西省2009年省投资土地整理重点项目。土地整理所需的投资全部由江西省补助投资，土地整理项目省投资金属土地专项资金，根据国家下发的《土地开发项目资金管理暂行办法》的要求，必须实行设立专门帐户，做到专款专用，严格执行“先报后审再批用”的原则，必须把有限的资金按设计用到项目上，做到四个坚持：坚持实行建立专账，专款专用，单独核算，不截留，不挤占挪用。坚持财经制度，规范财务手续，规范资金的正常运行，保障土地开发项目的实施。建立政府、集体、农民和经济实体多元化、多渠道的投资体系，广泛吸引各方面的资金，按“谁投资，谁受益”的原则，要充分利用农闲季节，组织农民投工投劳，把好财务关，按有关规定组织招投标工作，用市场竞争手段，降低项目成本。实施前开展施工技术培训，搞好施工技术指导、工程施工监理工作。按有关规范，按图施工、合理安排施工组织，避免施工中的浪费现象，充分发挥国家投资的作用。
7.2 工程项目实施过程控制措施
7.2.1 项目进度控制措施
该项目实施后,工程管理办公室将每月进行检查评比,评出质量、进度都较好的企业，给予流动红旗和物质奖励。工程拨款严格按照工程进度拨款，由工程实施单位会同监理、现场施工人员和乙方派出的代表，进行实地查验后予以拨款，拨款额度不超过实际完成的工程量。
7.2.2 项目质量控制措施：
为保证工程保质保量、按时完成，本工程实行工程监理制度。中标监理单位以项目规划设计内容和国家的项目规划、验收规范为标准，本着客观、公正、公平原则，对项目的施工质量、工程进度、资金使用情况进行监理。
7.2.3 项目资金控制措施：
项目资金严格按照专款专用、单独核算的办法进行管理，资金拨付由施工单位根据工程进度提出申请，经工程监理单位审查后，报开发办公室审批，办公室在拨付资金之前，必须对上期资金使用情况进行检查验收。该项目申报的是省级土地开发整理重点项目。土地整理所需的投资全部由中央投资，土地整理项目资金属土地专项资金，根据国家下发的《土地开发项目资金管理暂行办法》的要求，必须实行设立专门帐户，做到专款专用，严格执行“先报后审再批用”的原则，必须把有限的资金按设计用到项目上，总的要求是做到四个坚持：坚持实行建立专账，专款专用，单独核算，不截留，不挤占挪用。坚持财经制度，规范财务手续，规范资金的正常运行，保障土地开发项目的实施。
7.2.4 项目建后运行管护方案
一是明确管护责任主体。国家投资土地开发整理属于政府公益性投资，应将新增耕地使用权归当地村集体，由村集体统一经营使用，或由村集体租给种田大户，租金归集体所有。项目管护的责任主体为当地村集体；二是完善管护措施。项目竣工验收后，除临时工程外的所有工程项目实行由工程施工队伍保修，保修期限为一年。保修期结束后，所有工程项目的保修实行“谁使用，谁管理，谁维修”的原则，交由当地村集体经济组织负责使用、管理和维修。
7.3 土地整理项目分析
7.3.1 项目合法性分析
***建设用地增减挂项目经依法审查批准而实施。该整理项目符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国环境保护法》、《关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点实施管理暂行办法的通知》等法律法规的规定要求，符合省、市、县、镇土地利用总体规划及土地用途管制原则。本城乡建设用地增减挂项目依据土地利用总体规划，将1025亩拟复垦为农用地的农村建设用地地块（即拆迁地块）和拟用于城镇村建设的地块（即新建地块）共同组成新建拆迁项目区（以下简称项目区，包括新建区和拆迁区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，减少用地布局更加合理的目标，本项目拆旧地块是土地利用现状变更调查已确定的建设用地，包括农村集体建设用地和工矿废弃用地，符合法律要求。
（1）符合土地利用总体规划对项目的要求
土地利用总体规划是指在一定的区域内，根据国民经济和社会发展对土地需求以及当地的自然、社会经济条件，对该地区范围内全部土地的开发、利用、整治、保护，在时间和空间上所做的总体的战略性的布局和统筹安排。本项目以落实科学发展观、构建和谐社会为统领，以改善农村生产和生活条件为目标，以优化用地结构和节约用地为重点，以保护资源、保障发展为出发点和落脚点，积极推进全县田、水、路、林、村综合整治，以达增加耕地及其他农用地的有效面积，改进项目区农业生产条件，保护生态环境，保障本市国民经济的可待续发展和人民生活水平的不断提高。
本建设用地增减挂项目确保了项目区建设用地总量不增加、布局更合理，耕地和基本农田数量不减少、质量不降低。
因此，该项目完全符合土地利用总体规划要求，是对规划的具体落实。
（2）符合土地开发整理专项规划对项目的要求
土地开发整理专项规划是实施土地利用总体规划的重要技术措施，具有较强的针对性和专一性，是土地利用总体规划的有机组成部分。
xxx县从本地实情出发，为进一步贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，努力提高土地利用率和产出率，制定了土地开发整理专项规划。由于非农业建设占用耕地而使耕地减少，必须通过土地整理给予补充，以保持全县耕地总量动态平衡。
xxx县建设用地增减挂项目是集建新拆旧、复垦于一体的项目，根据《xxx县土地开发整理专项规划（2000－2010年）》的分区成果可知，本项目均分布在xxx县的建新拆旧及土地复垦区，不涉及禁止区即陆水湖风景区办事处，且符合江西省国土资源厅《关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案实施的通知》中的选址要求，并且项目的规划、实施是以实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展为目标，与土地开发整理规划的目标是一致的。
通过实施建设用地增减挂项目，不但不会破坏项目区的生态环境，而且将会极大地改善项目区的生态环境。因此，本项目是符合《xxx县土地开发整理专项规划（2000－2010年）》的。
（3）符合其他法律、法规对项目的要求
项目区建设用地增减挂钩试点工作以《江西省国土资源厅关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案实施的通知》为指导，严格按照规定程序依法审查批准而实施，项目规划在搞好水土保持等前提下，始终围绕项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展为目标等具体要求进行。因此该整理项目符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国水土保持法》、、《中华人民共和国环境保护法》等法律法规的规定要求。
项目区不在xxx县自然保护区的核心区域、省级以上生态公益林区域、库区迎水面和水源地保护区域及土壤地理条件差，地质灾害频发，生态环境脆弱等区域内，项目本着坚持“符合规划、增减平衡、先易后难、依法自愿”的原则，科学合理的推进项目区田、水、路、林、村综合整治，项目规划的实施，将进一步改善农田生态环境，改善土壤肥料，涵养水土，达到保护生态环境的目的。
因此，该项目符合生态环境保护等有关法律法规和政策规定。
7.3.2 项目实施节余耕地潜力分析
通过对项目区征地地块的拆旧、开发、整理、复垦等工作，达到增加耕地目的；渠系建设、养殖水面整理、荒山爆破、客土回填等工程手段，改善耕地的给排水条件和土层厚度，提高地力，新村改造、居民点相对集中，归并零散的旧宅基地和宅基地周围空闲地，达到增加耕地数量，增加农业产量的目的。
节余耕地来源说明：项目区新增耕地主要来源于对项目区征地地块的拆旧、开发、整理、复垦等工作，开发利用边角地，对零星宅基地恶化工矿废弃地进行整理，项目区耕地减少主要缘于建新区占用部分耕地。可节余耕地433.49亩。
节余耕地面积计算：通过对项目区1025.0亩拆迁地的开发、整理、复垦,可新增耕地953.58亩;项目建新区的建设，将占用耕地520.09亩，一增一减，合计项目实施节余耕地433.49亩，经济效益相当可观。
7.3.3 土地适宜性评价分析
（1）评价范围
本次建设用地增减挂钩实施项目，综合考虑各方因素，确定土地适宜性评价所针对的主要用途是土地的宜农性，确定土地适宜性评价的范围为待整理耕地的后备资源，分为整理部分和开发部分，本项目只要考虑开发部分。
该项目是通过相关措施，对项目区有利用潜力的土地进行开发，以增加耕地面积，提高土地利用效率。项目区土地适宜性评价主要是对项目区待开发的有利用潜力的农用地进行评价，以确定其合理用途，实现土地利用结构合理，生态环境优良。
（2）评价方法
开发土地评价采用最小限制因子法。即在有关评价指标的分级中，以分级最低评价因子的分级作为该评价单元的等级，并在等级后加注其代号，作为其限制性因子类型。具体：宜耕类分为一等地（A1）、二等地（A2）和三等地（A3）三个等级，不宜耕地用N表示，不再续分。当该评价方法中出现2个不宜耕地因子N时，即视为不宜耕。主要技术要求参见《土地开发整理项目可行性研究与评估》（国土资源部土地整理中心编制）。
（3）评价因子
开发部分选择选取坡度、有效土层厚度、灌溉条件、排水条件、交通条件作为评价因子。参评因子还应包括对土地生产力有影响的主要构成土地要素的因子，鉴于项目区属于丘陵地区，且范围不大，气候要素影响几乎一致，因此选择的参评因子有地貌条件、土壤条件以及水文和排水，其中地貌条件包括地形坡度和地形高度；土壤条件包括土层厚度、土壤质地和有机质含量；水文和排水包括地下水位、灌排条件。
（4）评价分析
土地适宜性评价的基本原理是：对特定的土地利用方式，找出影响土地适宜性的几个主要的土地特性或土地质量，根据土地利用要求和土地质量特点，选择重要评价因素，采用一定的方法综合分析两者之间的关系，获得土地评价单元的适宜性。
a）有效土层厚度：项目区内可开发利用的宅基地、工矿废弃地土层厚度均大于30cm；
b）坡度：项目区土地开发区位于岭北镇区，岭北镇属低山丘陵区，坡度大多分布于15～25°，区内可开发利用的宅基地工矿废弃地坡度多数分布于15～25°之内，在坡度条件上均满足开发的要求；
c）灌溉条件：根据现场踏勘，项目区现有宅基地、工矿废弃地可结合渠道新建灌溉设施解决灌溉问题；较少部分缺少灌溉水源，可结合坡面汇水情况，在坡面适当位置新建灌溉设施，蓄积天然降水，也可解决灌溉问题。根据以上分析可以得出，区内可开发的宅基地、工矿废弃地原有灌溉设施比较匮乏，但通过新建灌溉设施蓄积渠道输水和天然降水可解决开发后耕地的灌溉问题；
d）排水条件：根据现场踏勘，项目区可开发利用的宅基地、工矿废弃地主要集中分布于坡地上，大部分项目区内有排水设施，小部分项目区内宅基地、工矿废弃地遇降水时，流水便顺坡而下，不仅使其自身的排水不成体系，造成水土流失，同时对坡脚的灌溉水田造成一定的冲击。根据以上分析可以得出，区内可开发的宅基地、工矿废弃地的排水设施有待完善，开发的同时需新建排水设施用以满足开发后耕地的排水要求；
e）交通条件：根据现场踏勘，项目区的宅基地、工矿废弃地由于之前的开发均未有田间道分布，其统一的问题是均没有生产耕作道路，通过规划设计新建生产路连接宅基地（或工矿废弃地）、主要交通道路，可解决开发后的耕作问题以及劳动成果的运输问题。
各地类具体适宜条件见下表：
表7-1 农用地适宜性评价因子特征表
地类 评价因子 | 耕地 | 园 地 | 林地 | |
水 田 | 旱 地 | |||
土壤类型 | 中壤—重壤 | 轻壤—重壤 | 轻壤—重壤、砂壤土 | 轻壤—重壤、砂、粘土 |
地貌部位 | 岗坡地 | 岗坡地 | 岗坡地、坡地 | 岗坡地、坡地、岗地 |
地形坡度 | 0°—10° | 0°—25° | 0°—25° | 25°以下 |
土层厚度 | ＞85cm | ＞65 cm | ＞30 cm | ＞20 cm |
灌溉条件 | 灌溉条件好，旱涝保收 | 有灌溉设施以雨养农业为主 | 能灌、排，其中排水要求较高 | 以雨养为主 |
相邻类型 | 水田 | 旱地 | 园地 | 林地 |
交通条件 | 好 | 较好 | 一般 | 一般 |
有机质含量 | 较高 | 一般 | 一般 | 一般 |
根据上表可知，水田、旱地、园地、林地对土地条件的要求依次减小，因此在规划时，依照以上顺序先后确定开发后的土地用途。
（5）评价结果
综合分析以上评价分析，开发部分除25°以上的部分不能开发外，其余部分均可开发，通过土地平整工程、农田水利工程和田间道路工程等的配套，可满足宅基地和工矿废弃地开发后的灌溉、排水和交通问题。
根据现场踏勘情况，项目区需要开发的是宅基地、工矿废弃地，并对现有耕地。根据规划成果对改造后的土地的相关条件进行分析，并与上表比较得出以下结论：开发后土地用途确定的限制因素主要是地形坡度和水源状况，因此，当地形坡度<10°时，根据水源情况规划为旱地、水田；坡度在10°-20°之间，结合水源情况规划为旱地、园地；坡度在20°-25°之间，规划为园地、林地。其中园地可规划为茶园、果园，可大大经济价值。
7.4 项目规划整理方案与工程
7.4.1 规划原则
a）始终围绕项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展的目标，坚持“符合规划、增减平衡、先易后难、依法自愿”的原则；
b）坚持“实事求是、因地制宜”的原则，在工程技术上可行，在经济上合理为原则；
c）坚持社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则；
d）坚持从实际出发，充分利用现有基础设施条件，因地制宜统筹兼顾的原则；
e）与农业生产结构调整有机结合的原则；
f）政府决策与公众参入相结合的原则。
7.4.2 规划依据
依据《xxx县土地利用总体规划（1996-2010年）》(土地开发整理专项规划、基本农田保护规划)各项要求，首先对土地开发项目进行实地踏勘、分析，然后确定规划方案及目标，因地制宜，对田、水、路、林等进行全面规划、综合整治，并在原有基础设施的基础上修复、新建的方法进行配套建设，调整土地关系，改善农业生产结构和生产条件，增加有效耕地面积，提高农用地质量及土地利用率，并且还可扩大经营规模，建成高产、稳产的高标准农田。
（一）相关法律法规及文件
a）《中华人民共和国土地管理法》；
b）《中华人民共和国水土保护法》；
c）《中华人民共和国环境保护法》；
d）国土资源部关于《关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知》（国土资发[1998]39号）；
e）国土资源部《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》；
f）国土资源部《关于改进国家投资土地开发整理项目入库管理的通知》（国土资发［2004］15号）；
g) 江西省国土资源厅《关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点实施管理暂行办法的通知》[赣国土资（2009）7号]；；
h) 江西省国土资源厅《关于印发江西省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案实施的通知》[赣国土资（2009）105号]；
i）《关于申报国家投资土地开发整理项目有关问题的通知》（国土资耕发［2000］007号）；
j）《关于组织申报国家投资土地开发整理项目有关问题的通知》（国土资厅［2001］64号）；
k）《关于进一步规范国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知》（国土资厅发［2002］68号）；
l）《关于做好土地开发整理权属管理工作的意见》（国土资发［2003］287号）；
m）《关于国家投资土地开发整理项目申报工作有关问题的通知》（国土资厅发［2003］96号）；
n）《关于进一步规范国家投资土地开发整理项目报件的函》（国土资耕函［2005］010号）；
（二）规划依据
a）《xxx县土地利用总体规划 (1996—2010年)》；
b）《xxx县基本农田保护规划（1997-2010年）》；
c）《xxx县土地开发整理规划（2001-2010年）》；
d）《土地开发整理规划编制规程》（TD/T1011－2000）；
e）《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012－2000）；
f）《土地开发整理项目验收规程》（TD/T1013－2000）；
g）《土地开发整理标准》（TD/T1011-1013－2000）；
h）《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-16453.6－1996）；
i）《灌溉与排水工程设计规范》（GB/50288－99）；
j）《水利水电工程制图标准》（SL73－95）；
k）《农田排水工程技术规范》（SL/T4-1999）。
（三）相关基础资料
a）《xxx土地利用总体规划（1996—2010）》，xxx县国土资源局；
b）《xxx基本农田保护规划（1996-2010）》，xxx县国土资源局；
c）《xxx县土地开发土地整理复垦专项规划（2001-2010年）》，xxx县国土资源局；
d）《xxx县农业区划报告集》；
e）《xxx县“十五”及2015年水利规划》；
f）《xxx县综合农业现状区划》；
g）《xxx县林业发展“十五”规划》；
h）《2000年-2020年xxx县县农村公路公路规划》；
j）《xxx县生态示范区建设规划》；
k）《xxx水利区划报告》；
l）其它有关技术规范。
7.4.3 规划方案比选
该项目的规划方案本着兼顾社会效益、经济效益、生态效益协调统一，争取综合效益最大化的原则，可持续发展的原则进行比选。规划设计方案与土地利用总体规划相衔接，与农业生产布局和水利规划相协调，平整土地、坡改梯、修筑水平梯田、配套项目区内的水利灌溉排水设施，配套项目区内的路网，营造水土保持林，达到梯地平厚，壤固肥的标准，田、路、林、水、输电线路配套，与农村经济可持续发展和农业产业结构调整结合，兼顾社会、生态、经济效益的统一，始终围绕项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展为目标
7.4.4 推荐方案总体布局
（1）土地利用布局
项目区内的土地利用结构的调整以建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理，进而扎实推进农村建设用地整理，促进节约集约用地和城乡统筹发展的目标为主要方向，兼顾各类用地，形成合理的用地布局。
结合项目区主要农作物种植情况，本次规划以项目区自然条件和社会经济综合发展情况为背景，按照土地适宜性评价结果、水利设施完善、林网配套等农业基础工程的要求，确定水田、旱地、园地、林地等的数量和布局。
项目区地势较为平坦，部分地块高差较大，如果都作为水田则必须进行大面积平整，工程量太大。所以在确定土地利用布局方案时考虑在地块高差较大的为旱地，地势较平，高差较小的规划为水田，园地和林地仍保持原有面积不变。
对于项目区内的部分林地保持原状，不列入本次建设用地增减挂钩项目实施的范围内。保有一定面积的林地是鉴于以下几点原因：
首先，有利于保持项目区的水土，净化空气，调节气候，预防地质灾害发生。林地是多种动物的栖息地，也是多类植物的生长地，是地球生物繁衍最为活跃的区域。保留林地可以保护生物多样性资源，同时也是价值极高的自然景观资源，为人类创造一个有利于生存的环境；
其次，有利于节约经济成本。项目区林地集中成片，相对于项目区其他地区，坡度较大，改造、开发利用成本较高。本着树立发展循环经济、建设节约型社会的观念，坚持资源开发与节约并重，节约资源，节约林地。节约资金，以提高资源利用效率为核心，加快结构调整，推进技术进步；
再次，有利于贯彻《xxx县林地保护规划》。根据《xxx县林地保护规划》，保留部分林地，有利于在本县范围内建设一个“资源节约型和环境友好型”社会，为经济的可持续发展奠定坚实的基础，为社会的长治久安发挥积极作用。
（2）农田水利布局
对现有病险工程的整治、维修和新建部分水利设施，达到项目区土地能排能灌，旱涝保收的目的。
（3）田间道路布局
道路布局遵循以下原则：道路布局与土地利用规划相适应，尤其要充分考虑土地利用规划远景发展要求；尽量利用原有道路，以节省投资和节约土地；各级道路做好连接，统一协调规划，使各级道路形成系统网络。
依照以上原则，本次规划的道路分为田间道、生产路两种。结合田、沟、渠的综合布局，田间道尽量与各集中居民点相连接，生产路与田间道、居民点相连，以方便当地农民生产、便于农产品的运出和农业生产资料的运入，同时要满足水土保持和节约耕地的要求，并尽量与居民点连接。
（4）其他工程布局
主要为水土保持林工程，结合路、渠布置，林带为四行，株距2m，行距2m，树种为柏树和松树。
7.4.5 建设内容和标准
（1）土地平整工程
本项目区为丘陵地貌，根据地形和地面坡度，宜建成水平梯田。项目区土地平整强度除受地形地貌、灌溉水源和灌排水情况的影响以外，在很大程度上还取决于土地的主要利用方向。尽可能地增加有效耕地面积是项目规划设计的基本原则。本项目区地块平均坡度为5-10度，为减少挖填方工程量，在土地平整时根据沿等高线划分出的田块进行翻挖，局部高出部分，在同一等高线内进行翻挖平整，开挖深度30cm，土地平整采用局部平整方式，不搞统一化，而是根据地形、面积、空间结构特点将项目区划分成若干土地平整单元区，每个单元区为一个梯田基层，单元区内土地平整的填挖方尽可能限制在本单元区内部，追求单元区内土地平整的统一化；推高填低，尽可能做到挖填平衡，相邻单元区之间平整后的高差作为相邻梯田的高差。由于项目区内坡度较为均匀，故通过在1：10000地形图上切取10个典型横断面分别计算挖填量后，再用均值作为单位面积挖填方量进行土方平衡计算。
（2）农田水利工程
对现有渠系进行维修和完善，对现有山坪塘进行加高加固，对现有提灌站进行维修；在现有渠系的基础上，新建溢流坝7座，新建蓄水池55口。分别布置在项目区位置比较高，水源有保障，控制灌溉面积比较大的地方，同时配套相应毛渠；在丘体中部和底部布置排水沟，解决排水。
（3）田间道路工程
结合项目区的地形，农村道路与主路取得衔接，以便形成统一的农村道路网。本着尽量少占耕地的原则，道路宽度和密度应按实际需要而定。既要满足农业机械化作业的需要，又能与外界保持便捷联系、方便农业生产、便于农产品的运出和农业生产资料的运入。
新建田间道设计遵循以下原则：①路线最短，联系简捷；②道路纵坡、弯道半径等技术指标符合有关技术要求；③新建道路与现有道路、规划田块、居民点相协调，有利于田间生产管理；④保护生态环境，防止水土流失。项目区设计田间道和生产路两级道路，田间道与项目区内的居民点及项目区周围干道连接，构成项目区的主干网络。
整个道路系统与项目区周边的主要村庄、主要公路相接，以满足现代化农业生产的要求。
a）田间道
项目区拟建田间道和生产路两级道路。结合当地使用要求和当地的自然条件，新建田间道路基宽设计为5m，路面宽为4m，路面高出地面0.45m，以泥结碎石铺面，铺面厚度0.15m，中间铺设0.15m厚砂砾石垫层。修复田间道路基宽为5m，路面宽为4m，以泥结碎石铺面，铺面厚度0.15m。
b）生产路
生产路为人畜下田作业和收获农产品服务。项目区生产路分水田区和旱作区，其中水田区修复或新建生产路路基宽设计为2.5m，路面宽为2m，高出地面0.30m，路面以0.10m泥结碎石铺面，路基为0.20m素土夯实。干砌石埂坎与生产路相接，便于通行，既可拦蓄坡面径流，起到水土保持的作用，又可兼作横向道路，加大道路网密度。
（4）其他工程
项目区其他工程主要为防护林工程、水土保持林工程，结合路、渠布置，林带为四行，株距2m，行距2m，树种为柏树和松树。栽行道树0.9万株。
（5）工程量估算
具体工程量见表10-6
7.5 项目区土地权属调整方案
7.5.1土地权属现状
项目区内土地权属为集体土地所有权、集体土地使用权，土地权属现状与登记发证时的情况一致，土地权属界限清楚，无边界纠纷，便于统一规划、合理布局、统一整理。项目区范围是xxx县，拆旧区范围是岭北镇城镇，辖内20个行政村；新建区涉及岭北镇9个建新点和历市镇四个建新点。
7.5.2权属调整的原则
权属调整必须依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，同时应遵循以下几个原则：
a）坚持依法、公开、公正、公平、效率和自愿的原则。土地开发整理的权属管理工作应实施公告制度，广泛征求各有关权利人的意见，充分保障广大农民的利益。
b）有利于稳定农村土地家庭联产承包责任制，坚持“参与整理，各方原有位置基本不变”的原则。
c）有利于农业生产，方便群众生活，保持村界、乡界的完整性。
d）有利于耕作和规模经营原则；
e）产权清晰、无纠纷原则及等价交换原则。
7.5.3土地权属调整的方案
该项目区内涉及行政镇村较多，加上当地群众的自由利用，各土地权属单位界线复杂，边界不规则，土地质量存在差异。土地开发整理必然涉及土地权属的变更和调整。土地权属调查工作必须确保各土地权属主体的利益，在遵循以上原则的前提下进行。（具体可见附件中土地权属调整方案）
首先成立土地权属调整领导小组，其次土地整理前进行统一的确权登记，第三，土地整理后土地权属调整从以下几个方面进行：
a）增减挂后的土地所有权依据仍归原集体所有者所有的原则，根据行政村所有土地面积的大小、质量高低和土地归并结果，在项目区划分若干土地分配区，分配区的划分坚持参与整理各方面原有位置不作大的变动，只做适当调整。
b）从各方利益考虑，实施土地整理的地块，整理后农民原有承包耕地的面积不得减少（扣除应分摊的新增路渠用地），但同一承包人有若干地块时，面积小者尽量向面积大者集中。土地整理后新增耕园地由村集体经济组织承包给农民耕种，本集体经济组织内的农民拥有优先承包权。
为了便于今后该村耕地的统一调整，新增耕园地承包期限与原村承包耕地30年最终期限相同。
c）土地权属调整方案编制完成后，向全体权利人发布公告，并以书面形式通知土地所有权人、承包人。土地所有权人对拟定的调整方案有异议者，应于公告15日内向xxx县国土资源局提出书面要求，由局予以调整。经调整仍有意见者，可上诉到市人民法院裁定。集体经济组织内的农民对承包土地的分配有异议者，应于公告期内向村集体经济组织或镇人民政府书面提出，集体经济组织或镇人民政府应予以调处，经调处仍有意见者，由市人民政府裁定。
d）土地权属调整方案经公告并征求意见后，报市人民政府批准。方案批准后，涉及所有者，应由崇阳县国土资源局与项目区内土地所有权人签订权属调整协议；涉及使用者，由项目区所处镇集体经济组织与农民签订承包协议。
第八章 项目地拆迁及补偿方案
8.1 概述
项目区内涉及的农村居民点要求一律服从安排，进行迁建，对村庄内的旧房、猪牛栏、厕所、附房和“一户多宅”闲置的房屋进行全面清理，并按规划予以拆除平整。该项目实施总的原则是“因地制宜，统筹安排；尊重群众意愿，维护集体和农户土地合法权益；改善农民生产、生活条件，促进农村集体经济发展”。
8.2 组织领导
由岭北镇成立农村居民点拆迁及安置补偿领导小组，负责拆迁及安置补偿过程中的组织和协调工作，制定安置补偿标准及相关的政策措施。
8.3 拆迁及安置补偿措施
1.在拆旧区所在村进行公告，广泛征求群众意见，待村民代表及被拆迁户同意后，予以实施。由村委会与拆迁户签订拆迁安置补偿协议，确定双方的权利和义务。
2.拆旧区内的房屋及其它建筑物进行统一拆除。拆除方式是首先由农户在规定的期限内自行拆除，如果相关农户未在规定期限内拆除的，由镇政府牵头统一对其进行拆除。
3.拆旧区内需要拆除的房屋给予一定的现金补偿，但对房屋所占土地采取对等互换或定额折算的方式进行补偿，不予现金补偿。原住房中的树木等村民的私有财产由村民自行处置，对其它地上附着物不予赔偿。补偿支付方式可一次性将补偿费用支付给农民，也可完成土地复垦后，通过租赁复垦耕地的承包经营权，按合同约定每年（或定期）支付给农民一定额度租金，使被拆迁农民得到长期稳定的收益。
4.每个拆旧区用户，统一安置至新建区居住生活，在新建区内的新建房屋必须按照统一规格和标准建设。
第九章 项目施工组织设计及招投标
9.1 项目施工组织设计
9.1.1施工条件
（1）土壤
项目区内的土壤主要以黄土壤、水稻土和稀土三个土类为主，土壤质地适中，土壤的垂直分布不太明显，土壤熟化程度高，耕层深厚；有利于土地平整、土壤改良和各种农作物的生长。工程承载力较强，道路工程及灌排工程不至造成地基沉降问题。
（2）气候条件
项目区属中亚热带季风湿润气候区（华南气候区），四季分明，温暖湿润，光照充足，冬夏寒暑悬殊不大，无霜期长，近300天
项目施工时应尽量避开雨季，施工日期宜选择在9月份至次年的3月份之间；另外施工时要及时与气象部门协调，对突然到来的自然灾害提前预防。
（3）地形地貌条件
项目区属中低丘陵带，坡度均在25度以下，具有可整理行，但项目区地形较复杂，区内无断层、滑坡等地质隐患。地质条件对工程施工不会有显著影响。土层及冲积层抗风化能力弱，要考虑水土流失的影响，尽量避开雨季施工。
（4）交通条件
岭北镇位于江西省赣州市xxx县城北面,镇政府距离县城15公里,通往惠州、广州、深圳的小定公路穿境而过，交通便利
历市镇位于xxx县中部，系城关镇，是全县政治、经济、文化的中心镇.历市镇交通便利，对外开放程度高，赣粤高速公路、京九铁路及南来北往的汽车线路为历市镇提供了良好的交通运输条件。
（5）施工队伍
施工采取招标承包制，由具有水利工程专业资质的施工队伍承担工程施工，从而促进施工技术的改进，确保工程质量。
9.1.2施工程序与管理
根据各项目区的相似性和差异，在充分做好项目区开展的各项特点建设设计的情况下，制定各项目区的施工程序：
项目区施工程序的相似性条件是：项目区水田主要以油稻或麦稻，旱地则常以麦棉或麦杂为主。根据项目区习惯耕作制度及气候条件安排施工，对于交通条件不便的项目区，在施工顺序上，尽可能将田间道路工程摆在前列，对渍害怕涝的项目区，在施工顺序安排时，尽可能将斗沟，农沟及附属建筑物摆在前列，对于水源条件差的项目区，在安排施工顺序时，尽可能将灌溉水源工程及斗渠、农渠及附属建筑物摆在前列；对于那些因施工条件限制的工程项目，尽可能避免在影响工程施工质量的环境中施工，如砼及浆砌石等，对施工条件有相对要求的项目区，对农业生产有影响的少数工程项目可根据实际，适当靠后。
9.1.3 施工工序
项目区内，按规划设计的工程项目分，大概可分为以下七大类工程：土地平整、项目区内道路、泵站、沟渠、沟渠涵闸及新建区工程。现就项目区规划设计，对分类工程的施工工序分述如下。
1、土地平整工程工序
(1)宅基地拆除，工矿废弃地开垦清障工序
项目区拆迁 碎石清除 除杂草 清除表土
(2) 土地平整和田埂修筑
土地平整是各项目区一项基础性的中心工作，对于各项目区的同块大小及地貌高差的不同，具体平整则应由现场施工人员按土地平整的原则及施工条件（人工施工、机械施工）确定。平整土地工程最小工区范围的确定关系十分密切，人工平整土地时，工区选择必须沿坡度的方向呈长形较为合理，工区的宽度不能大于5m，机械平整时，工区的面积大小以挖填分界线在田块内能封闭为标准，计算确定工区大小，其基本原则是：工区内的挖填土方尽可能平衡。在挖填分界线的上下，将挖填分界线以上的挖降平面的土体，人工或机械挖运到填高平面区，将转运到一端的种植土还原，这样平整土地的土方工程小，如采用机械化平整土地，则可根据机械设备的最小范围确定工区，土地平整的施工工序：
(3)坑塘清淤工序
由于项目区部分坑塘淤积严重，影响了蓄水灌溉功能，需清淤疏通，根据实际情况，清淤深度一般在1.5米左右。并且将淤土堆放坑塘堤外侧培坡。
排水 机械清淤 就近堆放加固塘埂
(4)新增耕地翻耕工序
采用59KW拖拉机带三铧梨机械翻耕。
2、农田水利工程工序
（1）沟渠施工工序
灌溉渠道和灌排合一渠道为砼U型渠，砼U型槽在乡镇集中预制，用汽车运输，现场安装，运距在5公里以内。
排水沟为矩形浆砌石沟，砼护底，砼就近人工搅拌。
(2)沟涵工程施工工序
（3）水闸
本项目区水闸主要是灌溉渠道分水闸和灌排合一渠道节制闸，工序如下：
放线挖基坑 现浇闸槽 预制闸板
3、道路工程工序
（1）田间道路
（2）生产路
定线放样 素土路面夯实
（3）防护林及水土保持工程
防护林：田间道两侧防护林定点、土坑开挖、植树、土方回填压实、浇水。
4、新建区工程
考虑方便居民生产生活，适度均衡布局以及利于基础设施配套建设等要求，结合xxx县的实际情况，规划确定将拆迁用户按质在建新区。
新建区按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的要求进行实施，拆旧区居民住宅用地安置面积控制在新建区70%以下，其余土地用于城镇基础设施，商住、工业等建设。
拆旧区安置用地纳入城镇总体规划，用地规模人均30m2，各项基础设施建设应符合城镇发展规划，各项指标参照城镇控制指标，建设公寓式住房，提高城镇建设品位，走节约和集约用地的路子。
9.1.4 施工管理
为了加强各项目区施工管理，本项目区的施工，由xxx县国土资源局牵头，成立了由县委、县政府主管领导任组长，各有关部门主要领导为成员的土地整理项目建设领导组，专门负责施工中的组织协调工作。由xxx县国土资源局土地整理中心具体负责施工管理事务，拟定招标文件，确定中标条件，经项目建设领导小组审核批准后，向社会公开招标意向文件，按法定程序组织竞标过程，进行公开招标，通过公平竞争，选出中标企业或机构，经项目建设领导小组审核后最终确定中标单位。同时土地整理中心还聘请有资质、信誉好的监理机构进驻现场，负责项目的质量和进度控制。
9.2 建设工期和进度安排
该项工程从立项到竣工计划时间为13个月。
2010年3—4月，争取市、省国土资源管理部门立项，做好项目可行性预评估工作；
2010年4—5月，完成项目可行性研究工作，编制可行性研究报告，作为项目提前实施融资贷款的依据；
2010年6—8月，完成项目设计、资金筹措（自筹和贷款工作），招投标等工作，做好开工前的各项准备工作；
2010年8—9月，实现项目的通电、通路、施工队伍进场,
搭建临时工棚；
2010年9月—2010年12月，完成造地、水利、田间道路工程；2010年12月—2011年1月，植树造林及扫尾工作；
2010年7月—2011年2月，完成新建区安置房的建设；
2011年2月—2011年3月，完成竣工验收工作。
具体进度安排如下表：
***建设用地增减挂钩项目总进度计划横道图
工作项目 | 2010 | 2011 | |||||||||||
3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | |
项目立项与评估 |
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可研报告编制 |
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项目设计，资金筹措与招投标 |
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项目区通电通路，搭建工棚 |
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土地平整，水利，道路工程 |
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植树造林及扫尾工作 |
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新建区安置房建设 |
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竣工验收 |
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9.3 项目招投标
本项目将根据《中华人民共和国招标投标法》，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及xxx县有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。
1、招标形式
由项目建设单位委托有资质的招标代理机构对重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）、工程承包商、施工监理单位进行公开招标确定。
2、招标对象资质要求
重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。
工程施工单位资质为二级以上建筑安装施工企业。
工程监理单位资质为乙级以上。
建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。
3、招标信息发布
根据江西省招标公告发布管理暂行办法的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。
4、招投标工作组织
委托具有资质的招标代理机构组织实施项目招投标工作。受委托招标机构应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标，最后确定中标单位等工作。
参与公开投标的供应商不得低于3家，工程施工队伍不得少于5家，工程监理单位不得少于3家。
5、招标文件内容
招标代理机构编制的招标文件应有下述内容：
□投标须知；
□工程的技术要求和设计文件；
□若采用工程量清单报价，应提供工程量清单；
□投标函的格式与附录；
□拟签订合同的主要条款；
□投标人应提交的其他书面材料。
招标基本情况表
表9-1
项目 | 招标范围 | 招标组织形式 | 招标方式 | |||
全部 招标 | 部分 招标 | 自行 招标 | 委托 招标 | 公开 招标 | 邀请 招标 | |
建筑工程 | ★ |
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安装工程 | ★ |
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堪察 | ★ |
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设计 | ★ |
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| ★ |
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监理 | ★ |
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| ★ | ★ |
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设备 | ★ |
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第十章 投资估算及资金筹措
10.1 投资估算
10.1.1投资估算依据
（1）《土地开发整理项目资金管理暂行办法》；
（2）《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》；
（3）《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用财务管理暂行办法》；
（4）《土地开发整理项目预算定额标准》（财政部经济建设司、国土资源部财务司编财建[2005]169号）；
（5）《水利建筑工程预算定额》（中华人民共和国水利部水总[2002]116号）；
（6）《水利水电设备安装工程预算定额》（中华人民共和国水利部水总[2002]116号）；
（7）《水利建筑工程概算定额》（水利部2002）；
（8）《水利工程施工机械台时费定额》（水利部2002）；
（9）江西省赣州市工程材料市场信息价（2010年4-5月份市场信息价 ）；
10.1.2投资估算说明
根据《土地开发整理项目预算定额标准》，项目预算由工程施工费、设备费、其它费用（包括前期工作费、工程监理费、竣工验收费、青苗补偿费和业主管理费）和不可预见费组成。在各单项概算项目中，以元为单位，取小数点后两位计到分，汇总后取整计元；在总概算表中，以万元为单位，取小数点后两位数。
a）工程施工费
工程施工费由直接费、间接费、计划利润和税金组成。
1)直接费
直接费指工程施工过程中直接消耗在工程项目上的活劳动和物化劳动。由直接工程费和措施费组成。
1、直接工程费
直接工程费由人工费、材料费、施工机械使用费组成。
人工费=定额劳动量(工日)×人工费单价(元/日)
参照《土地开发整理项目预算定额标准》，人工概算单价计算标准按基本工资标准六类工资区，分甲类工和乙类工。
材料费=现行市场（定额）材料用量×材料单价
施工机械使用费=定额机械使用量（台班）×施工机械使用台班费（元/台班)。施工机械使用费定额根据《土地开发整理项目施工机械台班费定额》确定。
其中个别子目参编《水利建筑工程预算定额》，其人工按1工日=8工时换算，甲类工等于水利定额中工长+高级工工时，乙类工等于水利定额中中级工+初级工工时；机械按1台班=6.5台时换算。
2、措施费
措施费指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。主要包括：临时设施费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、施工辅助费和特殊地区施工增加费。
措施费=直接工程费(或人工费)×措施费费率
（1）依据《土地开发整理项目预算定额标准》，根据不同工程性质，临时设施费费率见表10-1。
表10-1 临时设施费费率表
序号 | 工程类别 | 计算基础 | 临时设施费费率(%) |
1 | 土方工程 | 直接工程费 | 1 |
2 | 砌体工程 | 直接工程费 | 1 |
3 | 混凝土工程 | 直接工程费 | 2 |
4 | 其他工程 | 直接工程费 | 1 |
5 | 安装工程 | 人工费 | 20 |
（2）冬雨季施工增加费。按直接工程费的百分率计算，费率确定为1.1%。
（3）夜间施工增加费。仅指混凝土工程需连续作业工程部分，按直接工程费的百分率计算。其中安装工程为0.5%，建筑工程为0.2%。
（4）施工辅助费。按直接工程费的百分率计算，其中安装工程为1.0%，建筑工程为0.7%。
（5）特殊地区施工增加费。本地区不考虑计此费用。
综上所述，措施费：土方工程2.80%，砌体工程2.80%，混凝土工程3.80%，其他工程2.80%，安装工程20%。
2）间接费
依据《土地开发整理项目预算定额标准》，根据不同工程性质不同间接费标准见表10-2
表10-2 间接费费率表
序号 | 工程类别 | 计算基础 | 临时设施费费率(%) |
1 | 土方工程 | 直接费 | 5 |
2 | 砌体工程 | 直接费 | 7 |
3 | 混凝土工程 | 直接费 | 6 |
4 | 其他工程 | 直接费 | 5 |
5 | 安装工程 | 人工费 | 65 |
3）利润
利润指施工企业完成所承包工程获得的盈利。依据《土地开发整理项目预算定额标准》，利润按直接费和间接费之和的3%计算。
计划利润=（直接费+间接费）×3%。
4）税金
税金指按国家税法规定应计入工程造价内的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。根据《土地开发整理项目预算定额标准》规定，税金=（直接费+间接费+利润）×税率。建设项目在市区或县城镇以外的，税率取3.22 %，即：
税金=（直接工程费+间接费+利润）×3.22%。
b）设备费
设备费（即设备费）包括设备原价、运杂费、采保费等。主要有水泵、电动机、变压器、交流低压配电柜、闸阀、止回阀等。
c）其他费用
其他费用包括前期工作费、工程监理费、竣工验收费、业主管理费、拆迁补偿费和青苗补偿费等。
1）前期工作费
前期工作费指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：土地清查费、项目可行性研究费、项目勘测费、项目设计与预算编制费、项目招标费和重大工程规划编制费等。依据《土地开发整理项目预算定额标准》规定，前期工作费计费基础为工程施工费，费率为5.15%（结合项目实情，经内插法计算），各项费用取费标准如表10-3。
表10-3 前期工作费费率表
序号 | 费用名称 | 计算基础 | 费率(%) |
1 | 土地清查费 | 工程施工费 | 0.50 |
2 | 项目可行性研究费 | 工程施工费 | 0.40 |
3 | 项目勘测费 | 工程施工费 | 1.65 |
4 | 项目设计与预算编制费 | 工程施工费 | 2.20 |
5 | 项目招标费 | 工程施工费 | 0.40 |
合计 | 工程施工费 | 5.15 | |
2）工程监理费
工程监理费指项目承担单位委托具有工程监理资质的单位，按国家有关规定进行全过程的监理与管理所发生的费用。依据《土地开发整理项目预算定额标准》规定，工程监理费计费基础为工程施工费，费率为1 % (结合项目实情)。
即：工程监理费=工程施工费×1 %。
3）竣工验收费
竣工验收费是指土地开发整理项目工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出。主要包括：项目工程验收费、项目决算的编制与审计费，整理后土地的重估与登记费，基本农田补划与标记设定费等。依据《土地开发整理项目预算定额标准》规定，竣工验收费计费基础为工程施工费，费率为3%(结合项目实情)。各项费用取费标准如表10-4：
表10-4 竣工验收费费率表
序号 | 费用名称 | 计算基础 | 费率(%) |
1 | 项目工程验收费 | 工程施工费 | 1.3 |
2 | 项目决算编制及决算审计费 | 工程施工费 | 0.9 |
3 | 整理后土地重估与登计费 | 工程施工费 | 0.6 |
4 | 基本农田重划及标定设计费 | 工程施工费 | 0.2 |
合计 | 工程施工费 | 3.0 | |
4）业主管理费
业主管理费，指项目承担单位为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出。主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费等。依据《土地开发整理项目预算定额标准》规定，业主管理费计费基础为工程施工费和其他费用之和，费率为2%。即：
业主管理费=(工程施工费+前期工作费+工程监理费+竣工验收费)×2%。
5）拆迁补偿费
项目区闲置宅基地需要拆迁，大多为砖木结构，结合土地整理实际情况及相关标准予以适当补偿，每平米按80元。
6）青苗补偿费
项目区青苗补偿用于新建沟渠、道路影响农民正常种植耕作造成的损失予以适当补偿，每亩按200-300元。预算中按每亩300元，土地平整安排在农闲季节，不予补偿。
10.1.3投资估算、总投资及分项投资比例
我们广泛征求农业、林业、水利、环保、财政等部门专家的意见，并请他们参与对项目的设计以及投资估算，估算投资总费用真实可靠，在技术上可行。
根据工程量我们估算了项目区总投资2.2亿元，
其中
A、拆旧区面积为1025亩（征地拆迁），投资额2850万
B、建新区面积为1025亩（征地拆迁），投资额3000万
C、新区部分用地建安置房，用于被拆迁户置换。
安置房建设占地面积24960平方米，建筑面积61836平方米（综合成本包括征地拆迁费用约1350元/平方米），安置房建设投资8348万元。
D、拆旧区土地开发整理，新区土地收储、整理，七通一平（土方平整和其它基础设施），投资总额6802万元。
具体投资去向如下：
1、开发整理项目工程施工费6534万元（其中，土地平整工程1962.8万元，占工程施工费30.04%；农田水利工程2933.8万元，占工程施工费44.9%；田间道路工程1361.7万元，占工程施工费20.84%；其它工程276.4万元，占工程施工费4.23%）
2、征地费4000万元
3、拆迁补偿费1850万元
4、其他费用268万元（其中，前期工作费121万元，工程监理费22.2万元，竣工验收费72.8万元，业主管理费52万元），
5、安置房建设投资8348万元
10.2 资金筹措
本项目总投资为2.2万元，拟通过企业自筹解决6600万元，通过银行贷款1.54亿元。
10.3 资金使用计划
依据项目工程计划和项目工程实施进度进行资金投入，2010投入1.32亿元，占总投资的60%，2011年投入0.88亿元，占总投资的40%。
第十一章 风险分析
11.1 风险因素分析
该项目在技术、 工程方面不存在技术的先进性与适用性、 可靠性、在地质上对工程要求的适宜性等风险因素，因此，产生风险的方面主要是投资方面的风险。来自以下三个方面：
（1）由于工程量预计不足，计划不周，导致建设工程延期；
（2）设备、材料价格上涨，导致投资概算不敷，或外部条件等因素，导致建设工程延期；
（3）项目建成后，由于管理机制不健全，导致工程项目不能发挥效益。
11.2 风险解决对策
针对上面三种风险来源，项目在申报时，由项目负责人牵头，聘请了熟悉当地农业、林业、水利、土地、环保、建设、财政等方面的专家，对***建设用地增减挂钩项目进行风险评估分析，具体意见，分析如下：
对于风险（1），因为设计、踏勘人员亲临项目区所在地，走访当地群众，在精心调查、研究的基础上，取得的第一手资料，进行分析、对比之后进行设计的，不会造成工程量预计不足，计划不周，导致建设工程延期。
对于风险（2），设备、材料价格上涨，导致投资概算不敷，或外部条件等因素， 导致建设工程延期， 虽然这条不能人为控制， 但是，通过近几年来的市场观察，设备、 材料价格基本平稳， 因而风险较小。
对于风险（3），因在项目在可行性研究阶段就已经建立健全了管理机制，在项目实施前还有充分的时间补充完善，在项目实施后就可以执行。 最后，专家一致认为：***建设用地增减挂钩项目风险发生的可能性不大，即使发生，损失较小，程度等级为一般风险，不影响项目的可行性。并提出应对风险的对策。当风险即将来临时，在项目实施、决策分析与评价过程中通过信息反馈，和设计单位联系，调整设计方案，来回避风险。
第十二章 效益分析
12.1 社会效益分析
本项目建设将带来良好的社会效益，主要表现在以下几个方面：
(1)按土地利用总体规划，通过对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境；
(2)通过改造，土地耕作面积扩大了953.58亩，项目实施节余耕地433.39亩。这对实现xxx县耕地总量动态平衡起了保证作用，并有力缓解耕地总量动态平衡的压力，极大地提高了土地利用率和产出率，确保土地可持续利用和发展；
(3)通过此项目的改造，一方面优化了当地农业用地结构，局部调整了利用格局，另一方面大量增加了高标准农田，适应了现代化大农业生产的需要；
(4)通过此项目改造，提高了农民收入，安置了剩余劳动力，为农业劳动力提供了劳动就业机会，对减轻政府负担、利于社会稳定都将产生较大的作用。
(5)通过此项目的改造，极大的改善了农民居住条件和农业生产条件，提高了土地经营规模化和集约化程度，有利于促进土地资源的可持续利用。
(6)通过改造，加快了社会主义新农村建设步伐，促进了农业现代化建设，改善农村环境，促进了农村精神文明建设和农民文化素质的提高，有利于农村社会的长治久安和全面发展。
12.2 生态效益分析
(1)通过实施城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作，沿项目区田间道，建立起农田防护林体系，同时提高植被覆盖率，可以起到调节气温、净化空气、美化环境的作用，土地利用结构的优化加强了水土保持，建设用地和农业用地面积动态平衡，极大地减小了农民为私自扩大耕地面积而盲目破坏土地植被和天然鱼塘的可能，保证了项目区内生态环境进行良性循环，形成路林网带和现代化新村格局。
(2)此次城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作是按“促进土地资源合理配置和土地利用结构优化、促进节约集约用地和城乡统筹发展，改善城乡居民的生产生活条件，推进小城镇健康发展”的目标进行实施建设的。项目建成后，将成为一道新的农田景观，为发展“观光农业”打下良好基础。同时，结合新农村建设，对调节区域内的光、热、水、土资源具有显著效果，使原来低效能的生态系统呈现出良性循环，建立平衡的农业生态系统。并在此基础上，提高农民的生产生活条件，推进小城镇的生态环境健康发展。
12.3 经济效益分析
12.3.1直接经济效益
通过综合治理复垦拆旧区用地面积1025亩，新增高质量耕地面积953.58亩，区域农业年增长经济效益超过两百万元；挂钩周转指标520.09亩，出让价格100万/亩，可以收取土地出让收益5.2亿。
12.3.2 间接经济收益
实施项目规划完成后，可增加当地税收、适度提高当地农民的经济补贴和农民就业方面有很多促进作用，同时项目实施节余耕地433.49亩，也可增加一部分经济收益。按规定标准新增的耕地，可提高土地的产出量，生产生活条件均得到极大改善，每亩耕地生产成本减少，人均产量增加。
12.4 综合分析
本项目实施后不仅能获得良好的社会效益和生态效益，从经济效益来考虑，项目投资回报率是较高的，在经济上是可行的、合算的。因此，项目实施后，能够实现社会、生态和经济效益的统一，达到规划预期目标。
第十三章 结论与建议
13.1 结论
从上述全面分析中，可得如下结论：
a）项目符合相关法规
该项目符合《xxx县土地利用总体规划》、《xxx县土地开发整理专项规划》等有关法律法规的法定程序和《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》的要求。
b）项目重要性
城乡建设用地增减挂钩是以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点的一项利国利民的政策。通过改造，既可以改善农业生产条件，提高农业综合生产能力，改善农民居住和生活条件，促进全面小康与和谐赣州的建设；又可以一定程度地优化土地利用结构，实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理促进经济建设发展；还可以提升我省生态建设水平，防治水土流失，促进综合开发治理。
c）项目必要性
（1）指依据江西省及其当地市的土地利用总体规划，将拟复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块，通过农村建设用地的建新拆旧和土地复垦，可最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，缓解更低压力，用地布局更加合理，集约化水平大幅度提高。
（2）目前，项目区土地资源的生产潜力还没有完全发挥，因此，对项目区拆旧区的复垦、新建区修建及其他方面的综合整理，不但有利于增加有效耕地面积，提高土地质量、土地利用率和产出率，改善农业生产环境，而且有利于推进农业结构调整的进程，促进新农业建设发展，提高农民收入。
d）技术有保障性
xxx县有优越的自然环境，良好的基础设施，优良的生产技术和经营管理人才，完善的市场经济体制，能保证改造项目达到预期的目标。因此本项目实施的技术方面是有保障的。
综上，本项目符合相关法律法规的要求，建设十分必要，经济可行技术有保障，建议尽快立项。
13.2 建议
本项目受到了县委、县政府的高度重视，受到了广大人民群众的欢迎。项目区建设意义重大，受到了县委、县政府的高度重视和国家和各有关部门给予大力支持，并受到了广大人民群众的欢迎，为加快项目前期工作进度做到科学、合理地进行xxx县建设用地增减挂项目，必须根据经验科学合理的进行规划设计，以保证项目的成功实施。为此，提出以下几点建议：
（1） 根据《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》文件要求，用于挂钩的农村建设用地整理项目除参照占补平衡项目库项目要求进行管理外，应实行独立建库，单列考核、封闭运行。
（2）科学合理的进行规划设计，并要严格按规划设计进行建设施工，保证项目区的可持续发展。
（3）项目区土地整理、配套设施建设投资大，实施涉及到多个行政村，应做好宣传工作，使广大农民认识土地整理的重要性，并积极支持和投入到工程建设中来。
（4）做好土地权属的调查登记工作，拟定合理可行的权属调整方案和工作程序，做好工程建设的前期准备工作。
（5）建新拆旧改造前，应当举行听证、论证，严禁违背农民意愿，避免大拆大建。
（6）严格控制试点范围，严禁擅自扩大突破下达周转指标规模。
