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机电五金综合大市场建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论...................................... 6
1.1 项目提要......................................... 6
1.2 可行性研究报告的原则、依据与范围................. 7
1.3 项目概况......................................... 8
1.4 项目总投资、资金筹措及收入测算.................. 13
1.5 项目社会效益评价................................ 15
1.6 主要技术经济指标................................ 16
1.7 可行性研究的结论与建议.......................... 18
第二章 项目建设背景及必要性........................ 20
2.1 项目建设背景.................................... 20
2.2 项目建设必要性.................................. 24
第三章 市场分析及市场预测.......................... 26
3.1 市场分析........................................ 26
3.3 市场前景分析.................................... 29
第四章 项目建设条件分析............................ 33
4.1 项目选址........................................ 33
4.2 项目建设条件.................................... 34
第五章 项目建设规模及建设内容...................... 40
5.1 建设规模........................................ 40
5.2 建设内容........................................ 42
第六章 项目设计及建设方案.......................... 44
6.1 市场服务功能设计................................ 44
6.2 总平面布置...................................... 46
6.3 结构设计方案.................................... 47
6.4 给排水设计...................................... 49
6.5 电气设计........................................ 51
6.6 暖通空调........................................ 51
6.7 消防工程........................................ 51
第七章 环境保护................................... 53
7.1环境保护标准..................................... 53
7.2环境影响初步分析................................. 53
7.3项目环境保护措施................................. 54
7.4环境影响分析结论及建议........................... 57
第八章 节能 ....................................... 59
8.1 节能概述........................................ 59
8.2 设计依据........................................ 59
8.3 节能措施........................................ 59
第九章 劳动安全与消防.............................. 61
9.1 劳动安全........................................ 61
9.2 消防............................................ 62
第十章 组织机构与人力资源配置...................... 64
10.1 企业组织....................................... 64
10.2 劳动定员....................................... 65
第十一章 项目进度安排及项目招标方案................. 67
11.1 项目实施进度................................... 67
11.2 项目招标方案................................... 69
第十二章 投资估算及资金筹措........................ 71
12.1 投资估算....................................... 71
12.2 总资金分年使用计划............................. 77
12.3 资金筹措....................................... 77
第十三章 财务评价................................. 79
13.1 财务评价....................................... 79
13.2 评价指标....................................... 82
13.3 评价结论....................................... 85
第十四章 社会效益评价.............................. 86
第十五章 可行性研究结论与建议...................... 88
15.1结论............................................ 88
15.1 建议........................................... 90
相关附表：
附表1：总成本费用估算表
附表2：利润与利润分配表
附表3：借款还本付息计划表
附表4：项目投资现金流量表
附表5：项目资本金现金流量表
附表6：财务计划现金流量表
附表7：资产负债表
附表8：财务敏感性分析成果表
相关附件：
附件1：项目建设单位工商注册营业执照
附件2：项目申请单位组织机构代码证
附件3：项目总体规划平面图
附件4：土地拍卖成交确认书
附件5：建设项目选址意见书
附件6：建设用地规划许可证
附件7：项目建设环评意见
附件8：委编单位资质证书
(+++根据实际情况删减+++)
第一章 总 论
1.1项目提要
1.1.1 项目名称：机电五金综合大市场建设项目
1.1.2 项目建设单位：
1.1.3 建设性质：新建
1.1.4 项目提出的理由与过程
“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一。
为加强机电产品、金属材料销售及加工终端市场的规范管理，大力发展循环经济,提高资源利用率,支持地方经济建设，提出“机电五金综合大市场”的建设。
项目拟选地址为江西省，项目占地面积401.59亩(约合267728平方米)。项目主要建设机电设备和金属材料大市场，主要建设机电设备、五金塑料材料、有色金属材料、黑色金属材料、五金水暖器材等专业综合市场，同时建设商务酒店、酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流区、办公楼等综合配套设施，市场总建筑面积21.08万平方米，项目总投资60923.3万元，引进商户1500户,项目建设后将成为赣北地区最大的机电五金、金属材料综合市场。
1.2 可行性研究报告的原则、依据与范围
1、编制目的
（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。
（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。
（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。
（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。
（5）对项目决策及其实施提出优化建议。
2、编制依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》；
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（4）《中华人民共和国环境保护法》；
（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（6）《建设项目经济咨询评估指南》；
（7）《“十一五”资源综合利用指导意见》；
（8）《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；
（9）《江西省循环经济“十一五”发展规划》；
（10）《国务院关于加强节能工作的决定》；
（11）《江西省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》；
（12）九江市城市总体规划（2008-2020）；
（13）业主提供的其它有关资料。
3、编制范围
本可行性研究报告主要对机电五金综合大市场建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。
1.3 项目概况
1.3.1 拟建地点
项目拟选地址为江西省九江市九瑞大道，项目占地面积401.59亩(约合267728平方米)，九江市地处安徽、湖北、河南四省交界处，九江市本地区的九县一市四区一山所占面积1.88万平方公里，辐射地区广阔，机电设备、金属材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。
1.3.3 主要建设条件
1、政策条件
“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，因此该项目政策条件良好。
2、区位条件
九江古称江州、浔阳、柴桑、汝南、湓城、德化，有江西北门之称。地势东西高,中部低,南部略高,向北倾斜,平均海拔32米,全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，占江西省总面积的11.3％，其中市区规划面积300平方公里，建成区面积90.14平方公里，是江西省第二大城市。＂九江＂还是其它的地方名称，其中包括佛山市南海区九江镇，四川省双流县九江镇和贵州省松桃苗族自治县的九江乡。
长江是中国最大、最长的东西向水上大通道，京九铁路是我国最长、现代化程度最高的南北向陆上运输大通道，两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。
现代水陆空交通网络四通八达。九江港是长江流域十大港口之一，年客、货运量分居长江各港口第二位和第四位。铁路有京（北京）九、武（武汉）九、合（合肥）九三条铁路相交，铜（铜陵）九铁路正在规划建设中；公路有昌九、九景两条高速公路以及105、316国道穿境而过。九江机场正在积极运作。
在全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，是京九、长江两大经济开发带的交叉点，处于极为重要的位置。从长江流域的格局看，九江是沪、汉两大经济区的结合部，又是长江段赣、鄂、湘、皖四省结合部；从京九沿线看，九江是唯一的水陆交通枢纽，沟通东西南北；从江西省的发展看，九江是唯一通江达海的外贸港口城市，是联结全省与长江开发带和沿海开放带的“北大门”。
因此该项目的区位优势明显。
2、交通条件
九江地处黄金水道中下游,是大京九铁路与万里长江唯一交点城市.九江途通五岭,北频长江,水陆交通十分便利. 南浔铁路是江西最早的铁路之一，纵贯市境南北.市境的沙河与湖北省大冶的沙大铁路于1988年建成.境内铁路线总里程389公里,并与浙赣,京广和鹰厦铁路联网.九江长江大桥公路铁路桥先后通车.合(肥)--九(江)已正式通车营运,大京九(北京--九江--九龙)铁路全线贯通。 公路四通八达,总里程3753公里,南昌--九江汽车专用公路已经建成通车.省际已开通九江--武汉,九江--南京,九江--长沙,九江--温州等干线. 民用航空事业发展迅速,九江民航机场可起降波音737等大型客机,航线正式开通至北京,上海,成都,海口,广州等城市。九江港是江西唯一的对外口岸,自1980年经国务院批准为外贸港口以来,港口建设日新月异,1992年九江港正式对外国籍船舶开放,沟通了九江与世界的联系。2008年陈江会后，九江正式开放为对台直航港口。
因此该项目的交通便利，能适应项目发展要求。
3、水、电供应等其他基础设施条件
本项目位于九江九瑞大道旁，该区块距九江市区较近，周边有一个规模较大的汽车大市场，具有成熟的各种配套设施，水、电供应条件良好。
1.3.2 项目建设规模及建设内容
本项目建设规模总占地面积为401.59亩（约合267728平方米），功能分区及用地面积如表1-1所示：
功能分区用地面积一览表 表1-1 | ||
A区 | 综合配套服务设施 | 36.73 |
B区 | 公共停车场 | 22.55 |
C区 | 几天设备产品交易区 | 40.48 |
D区 | 五金塑料材料、成品交易区 | 58.26 |
E区 | 有色金属材料、成品交易区 | 29.62 |
F区 | 黑色金属材料、成品交易区 | 48.68 |
G区 | 钢材交易区 | 53.15 |
H区 | 仓储物流区 | 53.21 |
J区 | 露天堆场物流区 | 58.91 |
合计 | 410.59 | |
本项目规划为9个区，分别为A、B、C、D、E、F、G、H及J。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为18层；员工公寓35700平方米；酒店式单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。
本项目分两期建设，一期建设A、B、C、 D及E五个区，二期建设F、G、H及J四个区。
建筑面积一览表 表1-2 | ||
1 | 店铺用房 | 127600平米 |
2 | 酒店及综合配套服务设施 | 15200平米 |
3 | 员工公寓楼 | 35700平米 |
4 | 酒店式单身公寓楼 | 17300平米 |
5 | 仓储用房 | 13200平米 |
6 | 物流管理用房 | 1200平米 |
7 | 公厕、垃圾中转站、设备用房 | 600平米 |
| 商户 | 910户 |
| 员工公寓（住宅） | 306套 |
| 酒店标间 | 180间 |
| 单身公寓 | 308间 |
合计 | 210800平米 | |
1.3.4 项目建设进度安排
项目分两期开发，总工期为2.5年，时间为2010年1月至2012年6月。其中一期建设时间为2010年1月至2011年6月，二期建设时间为2011年7月至2012年6月。
1.4 项目总投资、资金筹措及收入测算
1.4.1 项目投入总资金及资金筹措
本项目项目总资金为固定资产投资、建设期贷款利息之和。本项目总投资为60923.3万元。（见表1-3）
1.4.2 项目总投资构成分析
项目总投资构成分析表
表1-3 单位：万元
序号 | 费用名称 | 投资额 | 占项目投入 |
合计 | 总资金% | ||
1 | 固定资产投资 | 60923.3 | 100.00% |
1.1 | 建设投资静态部分 | 58725.5 | 96.39% |
1.1.1 | 建筑工程费 | 28403.0 | 46.62% |
1.1.2 | 设备及工具购置费 | 6623.4 | 10.87% |
1.1.3 | 安装工程费用 | 662.3 | 1.09% |
1.1.4 | 工程建设其他费用 | 21252.3 | 34.88% |
1.1.5 | 基本预备费 | 1784.4 | 2.93% |
1.2 | 建设投资动态部分 | 2197.8 | 3.61% |
1.2.1 | 涨价预备费 | 0 | 0.00% |
1.2.2 | 建设期利息 | 2197.8 | 3.61% |
| 项目总投资(1+2) | 60923.3 | 100.00% |
1.4.3 资金筹措
本项目总投资为60923.3万元，拟通过企业自筹解决22923.3，通过银行贷款38000万元，项目资本金比例为37.63%。
1.4.4 营业收入测算
（1）店铺租金收入
店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。
（2）酒店营业收入
共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。
（3）仓储费收入
仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6。
（4）酒店公寓
共有酒店公寓308间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元
（5）员工公寓
共有员工306间，平均每间的租金为1600元/月。经测算，该项收入为587.52万元。
营业收入估算表
收入来源 | 金额（单位：万元） |
店铺租金收入 | 13780.8 |
酒店营业收入 | 1445.4 |
仓储费收入 | 633.6 |
酒店公寓 | 1686.3 |
员工公寓 | 587.52 |
合计 | 18133.62 |
1.5 项目社会效益评价
1.5.1 项目建设有利于机电、金属材料资源的综合利用，能够节约资源和保护环境
九江地区每年需要新增机电设备2万多台，更新产生机电设备1万多台，金属的回收量约30万吨。
目前，九江地区尚无机电设备和金属材料的处理加工行业，且现有的销售门点不具规模档次，市场竞争力和抗风险能力弱，缺乏资源回收再利用的能力，造成资源浪费。
之所以成立机电五金综合大市场项目，正是基于九江地区机电设备、金属材料行业发展的需要。项目建成后，对九江及周边地区的机电设备、金属材料回收市场的占有率会达到80%以上，极大提高了资源综合利用水平。因此本项目的建设有利于机电、金属材料资源的综合利用，能够介于资源和保护环境。
1.5.2 该项目属于商业地产项目，经济带动能力强，能够促进九江市经济发展
本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前九江地区及周边地区机电及金属材料的交易量测算，本项目建成后能够实现市场交易额达45个亿，上交税金2.75亿元。因此该项目经济带动能力强，能够促进九江经济的发展。
1.5.3项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象
该项目能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，该项目是国家和省市政府迫切提倡发展的行业。对促进九江地区社会经济协调发展有良好社会效益。
1.5.4 项目直接或间接带动大量人员就业
建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。同时本项目能入驻近千家企业，预计能直接或间接带动6000人的就业。
1.6 主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标表
序号 | 指标名称 | 单位 | 数量 | 备 注 |
1 | 项目占地面积 | 亩 | 401.59 | 合267728 m2 |
2 | 用地性质 | 商服用地 | ||
3 | 建筑面积 | m2 | 210800 |
|
4 | 容积率 |
| 0.79 |
|
5 | 绿地率 |
| 25% |
|
6 | 建筑密度 |
| 41% |
|
7 | 建筑层数 |
| 多层 |
|
8 | 商户 | 户 | 910 |
|
9 | 员工公寓（住宅） | 套 | 306 |
|
10 | 酒店标间 | 间 | 180 |
|
11 | 单身公寓 | 间 | 308 |
|
12 | 建筑耐久年限 | 年 | 50 |
|
13 | 建筑结构耐火等级 | 级 | 一 |
|
14 | 屋面防水等级 | 级 | 三 |
|
15 | 建筑抗震设防类别 | 类 | 丙 |
|
16 | 抗震设防烈度 | 度 | 6 |
|
17 | 结构形式 | 框架结构 | ||
18 | 建设期 | 年 | 2.5 |
|
19 | 定员 | 人 | 60 |
|
20 | 建设总投资 | 万元 | 60923.3 |
|
21 | 年营业收入 | 万元 | 18133.62 |
|
22 | 年总成本费用 | 万元 | 4408 |
|
23 | 年利润总额 | 万元 | 10467.42 |
|
24 | 净利润 | 万元 | 7850.56 |
|
25 | 财务内部收益率 | % | 18.58 | 所得税前 |
|
| % | 15.14 | 所得税后 |
26 | 净现值 | 万元 | 28211.31 | 所得税前 |
|
| 万元 | 12638.68 | 所得税后 |
27 | 投资回收期 | 年 | 7.1 | 所得税前 |
|
| 年 | 8.1 | 所得税后 |
28 | 总投资利润率 | % | 18.9 |
|
1.7 可行性研究的结论与建议
1、可行性研究的结论
九江市机电、金属材料综合大市场项目的建设，是九江市经济发展的需要，是维护市场经秩序、改善城市场环境和提高城市市场服务功能的需要。市场的建设可以九江机电设备和金属制品生产企业提供市场销售平台，为九江的使用企业提供具有价格优势和质量有保证的产品，可促进九江本地企业更好地发展。市场建设后，每年可实现市场交易额45亿元，上交国家税收2.75亿元，解决6000余人的劳动就业问题。项目的建设形成“国内先进型、生态环保型、管理封闭型”聚贸易加工于一体的市场园区，最终实现产业化升级和行业可持续健康发展的目标，是拉动经济增长，实现市场繁荣的重要举措，是一个百姓得实惠，企业获效益，政府赢民心的项目，对九江经济社会发展具有重大意义。
综上所述，我们认为本项目是切实可行的。
2、建议
1、项目总投资60923.3万元，投资较大，需加强融资，确保资金按时到位，顺利完成项目建设。
2、项目需吸引近千家商家入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。
3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1 建设节约型社会政策的落实，促进资源综合利用
2005年3月，中央人口资源环境工作座谈会12日上午在人民大会堂举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。他强调，全面落实科学发展观，进一步调整经济结构和转变经济增长方式，是缓解人口资源环境压力、实现经济社会全面协调可持续发展的根本途径。要加快调整不合理的经济结构，彻底转变粗放型的经济增长方式，使经济增长建立在提高人口素质、高效利用资源、减少环境污染、注重质量效益的基础上，努力建设资源节约型、环境友好型社会。
为全面落实科学发展观，加快建设资源节约型、环境友好型社会。把江西省经济切实转入全面协调可持续健康发展轨道，根据《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发【2005】21号）、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发【2005】22号）和《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）文件的精神，江西省政府制定了《江西省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》（赣府发【2006】33号），并在《江西省循环经济“十一五”发展规划》中明确提出，到2010年江西将建设成一批符合循环经济发展要求的示范企业，建成一批资源节约型、环境友好型城镇和产业园区，进一步形成低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的经济市场发展格局。
2.1.2 市场的需求为本项目创造了条件
机电设备、金属材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，而聚产品展示、贸易加工、综合服务于一体的机电、金属材料综合大市场在九江乃至全省都没有形成规模，实行“圈区市场管理”是机电、金属材料贸易加工行业发展方向。就项目本身而言，机电五金综合大市场的建设，有利于实现生产企业、销售商家、加工行业、资源产业的联体跨越式发展，形成辐射于中部地区，具有一定规模的赣北经济市场园区。因此，九江市机电、金属材料行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合大市场作为支撑平台。
2.1.3 《鄱阳湖生态经济区规划》的批复，为本项目的发展创造了机遇
国务院12日正式批复了《鄱阳湖生态经济区规划》，建设鄱阳湖生态经济区上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划。
《规划》明确，鄱阳湖生态经济区包括南昌、景德镇、鹰潭3市，以及九江、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县（市、区），共38个县（市、区），国土面积为5．12万平方公里。
根据《规划》，鄱阳湖生态经济区建设规划期为2009年至2015年，远期展望到2020年。
生态经济规划区域内主要城市发展方向
南昌：全面提升中心城区的高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能。强化昌北经济开发区、高新技术开发区和出口加工区的引领作用，重点发展汽车、航空、医药食品、电子信息、新型材料等产业，全面提升先进制造业基地水平;加快发展金融、商贸、物流、会展、旅游、服务外包等现代服务业，建设区域性商贸物流、金融、旅游集散中心，全国重要的服务外包示范基地。加快形成南昌一小时经济圈，联动发展新建、安义、进贤、余干、南昌县城和丰城、樟树、高安市区。
九江：进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地。以九江城区为中心，联动发展瑞昌、沙河、湖口、彭泽沿江城镇板块以及德安、共青、永修、星子、都昌南部城镇板块。
景德镇：依托千年瓷都的产业基础和品牌优势，积极推进资源枯竭城市转型，大力发展功能陶瓷、结构陶瓷、生物陶瓷、工艺陶瓷和精品建筑陶瓷，培育陶瓷文化创意产业，建设世界瓷都、赣东北工业重镇和文化生态旅游城市。以景德镇城区为中心，联动发展浮梁、鄱阳、万年县城和乐平市区，形成以景德镇为中心的赣东北城镇群。
鹰潭：发挥铜产业基础、交通枢纽、旅游资源优势，建设世界铜都、赣东北物流中心和道教文化旅游城市;依托中心城区，向东逐步与贵溪城区连接成片，向南逐步建成宝山片区，进一步建设余江县城。
新余：着力发展光伏、钢铁和旅游产业，建设光伏产业基地、特种钢材制造基地和赣西区域中心城市;以主城区为依托，重点建设下村、罗坊工业基地。
抚州：大力发展特色农产品加工、医药轻纺和文化产业，创建工业新城和文化生态旅游名城;以新城区为依托，联动建设东乡县城，加快融入南昌一小时经济圈。
2.1.4九江市“十一五”发展规划对市场建设的要求
九江市“十一五”发展规划对于市场建设的要求为：以商促农，以商促工，按照现代化商品的流通要求和国际流通业发展趋势，积极探索新型业态，提高流通业效率。推行连锁经营、特许经营、代理配送、仓储式批发、多式联运、电子商务等现代流通组织形式和营销方式，改造和提升传统商贸业和运输业；加快商品市场网络体系建设，完善流通设施，合理布局重要商品市场。进一步加快以市区市场为龙头，县城市场为骨干，集镇市场为支点，边际市场为衔接的市场网络。市区重点完善提高国家级京九农副产品中心批发市场、粮油批发市场、启动国家级生产资料中心批发市场建设，发展建材批发市场。各县（市、区）要规划建设一批综合和专业批发市场，结合小城镇发展搞好农贸市场建设。积极发展各种中介流通组织，进一步办好一年一度的“农副产品精品展”，推动农业产业化和农产品流通发展。继续大力发展与交通、区位条件相适应的仓储业，建成国家棉花、粮食储备库，积极发展成品油、液化气、盐糖等具有优势的仓储业。力争在“十一五”期末建成超亿元的市场10个，超10亿元的市场2个。
本项为大型机电五金和金属材料市场，建成后市场年经营额将达到50亿元，符合九江市“十一五”发展规划的要求。
2.2项目建设必要性
2.2.1 是整顿与规范机电、金属材料销售市场的需要
江西省九江市地处安徽、湖北、河南四省交界处，九江市本地区的九县一市四区一山所占面积1.88万平方公里，辐射地区广阔，机电设备、金属材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔，但是，九江市目前电机、金属材料市场处于零散经营，同时掺合着旧机电设备、旧金属材料销售，如此销售势必影响到企业安全生产，不便于机电、金属材料销售终端市场的规范管理。通过与武汉、南京、杭州等地区的类似市场对比后，认为只有建立专业市场，通过对市场规范管理才能达到整顿规范机电、金属材料销售市场的目的。
九江市处于这独特的地理位置，背负着特殊的历史使命，其成为周边地区重要的机电、金属材料综合大市场将成为必然趋势，如果不将机电、金属材料销售市场管理规模化、市场化，势必造成机电、金属材料销售市场混乱，给企业安全生产、人民生命安全带来重大隐患。
2.2.2 是机电设备与金属材料回收综合利用的需要
九江地区每年需要新增机电设备2万多台，更新产生机电设备1万多台，金属的回收量约30万吨。
目前，九江地区尚无机电设备和金属材料的处理加工行业，且现有的销售门点不具规模档次，市场竞争力和抗风险能力弱，缺乏资源回收再利用的能力，造成资源浪费。
之所以成立机电五金综合大市场项目，正是基于九江地区机电设备、金属材料行业发展的需要。项目建成后，对九江及周边地区的机电设备、金属材料回收市场的占有率会达到80%以上，极大提高了资源综合利用水平。
第三章 市场分析及市场预测
3.1市场分析
3.1.1 国内市场现状
机电，金属材料产业作为整个国民经济各行各业提供装备产业，提供生产设备和生产工具的产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。
在我国制造业的发展中，要成就一批全国一流、国际领先的企业和企业群，最重要的决定因素之一就是服务企业的市场系统和市场规模，高层次、高效率、高质量的机电，金属材料市场体系的建立成为工业化进程中一个地位特殊、非常关键的步骤。
一个辐射全国的机电，金属材料市场的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于机电，金属材料生产企业的作用无疑是积极和有力的。
有世界1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。若干年内中国经济可能“一枝独秀”于世界，随着中国人生活水平不断提高，汽车、机械、房地产业的持续发展，机电、金属材料产品的需求将明显上升，档次也将提高。中国巨大的"内需市场"，成为被外商看好的所谓“世界上尚待开发的最后一个大市场”。
3.1.2九江机电和金属材料市场状况
目前九江还没有比较规范的机电五金和金属材料市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，形成我市机电五金市场“散、小、乱、差”的局面，也增大了管理难度。不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有象样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大，也阻碍了市场自身的积累与发展。市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。
市场管理人员和交易人员素质低。管理人员对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。
数目众多但是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我市机电五金产业向高质量、高水平、国际标准发展。
3.1.3九江金属材料生产及需求行业状况
九江市位于江西省北部。1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市。九江市20O0年到2004年的钢铁工业及机械制造业的发展是两年一个台阶，2O00年到20O1年的增长幅度为17.32％，2001年到2002年的增长幅度为8.5％，2002年到2003年的增长幅度为28.31％，与上年的增长幅度相比几乎翻了3.5倍。2003年到2004年的增长幅度为16.7％，与上年的增长幅度相比又有所下降。钢铁生产加工正成为九江的支柱产业之一。
2009年6月下旬，总投资5O亿元的江西铜业集团铅锌冶炼项目落户湖口金砂湾工业园区。由于九江隶属长江中下游成矿带和江南古陆成矿带，因此矿产资源较为丰富，无论在省内还是在沿江甚至全国，铜、锌、铅等矿产资源都具备相当的优势。目前全市发现九大类矿产104种，占全省已发现矿种的65％，已探明储量的矿产68种，占全省探明储量的67.33％；铜、锌、钨、锡、锑、金、银等有色贵金属矿占全省保有储量的25％，保有储量1.78亿立方米的饰面石材、266.85万吨的铜、21.86万吨的钨、4886.5万吨的硫铁矿等十余种矿产在全国、省内以及沿江区域内均有着“不可多得”的优势与价值，其中铜的潜在价值在1638亿元以上。该项目的建成投产将对九江金属材料生产加工行业起到很大的促进作用。
本项目的建设将为九江本地的金属材料企业提供较好的市场销售网络和平台，将有利于促进九江金属材料加工企业的发展和九江市经济建设的发展。
我市的机械工业较为发达，有昌河汽车、东安、441厂电动摩托车、江氧特种车的生产。昌河微型车在国内市场具有相对优势，已形成了10万辆微型家用汽车和15万台发动机生产能力。传统机械工业，农机配件、特种机械产品生产、食品真空冷冻干燥机及新型食品加工、家庭机械、造船等在省内、国内均具有一定的地位。
随着国民经济的迅速发展，在国家大力发展基础设施的同时，伴随汽车、机械、造船、家电等制造行业的蓬勃发展，对各种板材、管材、特殊钢材、不锈钢材等高附加值产品的需求增加较快。实现城市化、建成“世界制造中心”、以汽车、住房为代表的新的消费升级，是全面建设小康社会的主要目标，而这些都需要大量的钢材作为支撑。
长江中下游地区钢铁行业及建筑等相关行业近年来增长迅猛，发展势头强劲，预计在未来还有更大的发展空间。这些发展和增长，使得行业和社会对钢材的需要会随之加大。与金属有关的原料、半成品和产成品等货物需要各种物流服务功能，于是钢铁行业的增长对物流服务功能的广度和深度都将提出更高的要求，因而对于与此相关的配套物流设施和服务需求将有很大的市场空。
由于受我国房地产行业热升的影响，长江中下游地区的建筑业一直是以一个高于其它产业发展水平速度发展的，并且从其目前的发展势头来看，建筑业对于建筑用钢以及建筑用器械设备等的需求也会继续上升，因此由于建筑业的快速发展而导致对于金属材料相关需求的增大的趋势将会越来越明显。
九江市处于长江中下游，我国黄金水道的位置，适宜于发展金属材料的物流业，在九江建设金属材料市场具有较好的市场前景。
3.3市场前景分析
九江地区每年需要新增机电设备2万多台，更新产生机电设备1万多台，金属的回收量约30万吨。
目前，九江地区尚无机电设备和金属材料的处理加工行业，且现有的销售门点不具规模档次，市场竞争力和抗风险能力弱，缺乏资源回收再利用的能力，造成资源浪费。
我们之所以成立九江市机电、金属材料综合大市场项目，正是基于九江地区机电设备、金属材料行业发展的需要。项目建成后，对九江及周边地区的机电设备、金属材料回收市场的占有率会达到80%以上，极大提高了资源综合利用水平。
机电、金属材料交易是一个需求旺盛的行业，随着中国经济快建发展，对各种机电产品、金属材料的需求量增加，各种可再生机电、金属材料的供给与需求也大大增加。政府的循环经济政策也使得该行业有很大的发展空间，尤其是正在建设中的中国——九江再生资源（废金属）循环经济产业园项目，建成投产后，通过其回收拆解加工及安全处理的各类废五金电器、废电机、废电线、电缆及其他金属材料将是九江市机电、金属材料综合大市场“取之不尽，用之不完”的金属矿山，进一步实现机电、金属材料行业加工贸易的产业化，规模化，建设布局合理、设施适用、服务齐全、网络完善、管理科学的机电、金属材料综合大市场，形成“国内先进型、生态环保型、管理封闭型”聚贸易加工于一体的市场园区，最终实现产业化升级和行业可持续健康发展的目标，是拉动经济增长，实现市场繁荣的重要举措，是一个百姓得实惠，企业获效益，政府赢民心的项目。
九江得天独厚的地理优势条件，随着机电，金属材料综合大市场项目的建成，将作为赣北地区最大的机电，金属材料综合大市场和龙头企业，势力不可挡地辐射周边地区，促进整体机电、金属材料市场的发展。该项目将建设成为九江市品牌项目，江西省重点项目，为九江市打造崭新的城市名片，项目建设对建立循环经济产业体系，形成产品贸易及深加工产业链，提升区域经济支柱产业水平，实现南北合作和资源优势互外以及探索构建社会、政府与循环经济企业的新型伙伴关系，构筑环境保护与循环经济的双赢平台具有重大意义，是九江市国民经济和社会发展过程中一项长远的战略方针。
为进一步加快经济发展，九江确定沿长江产业带、沿鄱阳湖产业带和沿高速公路（昌九高速和九景高速）产业带，形成T型结构的产业布局。在进一步加快九江经济技术开发区、共青高新技术开发区建设的同时，全力打造出口加工区， 加快工业园区建设，加大园区基础设施建设力度，打造全市工业发展的平台和招商引资载体。
今年以来，九江市委、市政府以项目建设为突破口，把项目建设当成当前压倒一切的任务来抓，以项目支撑加快九江市发展，以项目建设作为争得应有地位的成败关健，全市上下统一认识，坚定信心，迎难而上，1—6月份，全市固定资产投资256.77亿元，同比增长49.3%，投资总量和增速均位居全省前列。在固定资产投资中，城镇固定资产投资250.68亿元，同比增长50.8%；比全部固定资产投资增幅高出1.5个百分点，高出的百分点值为今年来最大；工业固定资产投资154.73亿元，同比增长42.9%，工业投资占全部固定资产投资比重60.3%，所占的比重值为今年来最高。新一任市委、市政府已确定“两区互动（园区、城区互动）、强工兴城，科学发展、奋起赶超，三年财政收入翻番，五年实现全面进位”的奋斗目标，确定了“充分利用沿江这个平台，主攻大工业，发展大产业，打造城西、城东、金砂湾、码头、马当、赤湖六大沿江工业板块，壮大全市13个工业园区”的工业发展布局，确定了“拉大城市框架，实现从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代”的城区发展格局，在市委、市政府的正确领导下，全市正在进一步统一思想、凝聚人心，把广大干部群众的积极性、创造性汇聚到开创九江跨越式发展新局面的伟大实践中来。
工业园区的建设和固定资产投资的增加，将势必会拉动九江市机电、金属材料和其他建筑材料的市场需求，项目的建设具有广阔的市场需求。
第四章 项目建设条件分析
4.1 项目选址
项目拟选地址为江西省九江市九瑞大道，项目占地面积401.59亩(约合267728平方米)，九江市地处安徽、湖北、河南四省交界处，九江市本地区的九县一市四区一山所占面积1.88万平方公里，辐射地区广阔，机电设备、金属材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。
4.2 项目建设条件
4.2.1地理交通条件
九江地处东经113°57'--116°53'，北纬28°47'--30°06'，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积18823平方公里，占江西省总面积的11.3%，东与鄱阳县和安徽省-东至县毗邻，南接新建县,安义县,靖安县,奉新县和铜鼓县等五县，西与湖南省-平江县和湖北省-崇阳县,通城县,通山县,阳新县等四县搭界，北与湖北武穴市,黄梅县及安徽宿松县,望江县等两县隔江相望。
九江地处黄金水道中下游,是大京九铁路与万里长江唯一交点城市。九江途通五岭,北频长江,水陆交通十分便利。 南浔铁路是江西最早的铁路之一，纵贯市境南北。市境的沙河与湖北省大冶的沙大铁路于1988年建成，境内铁路线总里程389公里,并与浙赣,京广和鹰厦铁路联网。九江长江大桥公路铁路桥先后通车，合(肥)--九(江)已正式通车营运,大京九(北京--九江--九龙)铁路全线贯通。公路四通八达,总里程3753公里,南昌--九江汽车专用公路已经建成通车，省际已开通九江--武汉，九江--南京，九江--长沙，九江--温州等干线。民用航空事业发展迅速,九江民航机场可起降波音737等大型客机，航线正式开通至北京，上海，成都，海口，广州等城市。九江港是江西唯一的对外口岸，自1980年经国务院批准为外贸港口以来，港口建设日新月异，1992年九江港正式对外国籍船舶开放，沟通了九江与世界的联系。2008年陈江会后，九江正式开放为对台直航港口。
九江得天独厚的区位优势和便利的交通是发展商贸物流业的黄金宝地。本项目建成后，可以辐射到湖北的崇阳县、通城县、通山县、阳新县、武穴市、黄梅县，安徽的东至县、宿松县、望江县，湖南的平江县等地区。便利的产通条件使项目区物资的进出运输成本低廉，使市场的产品与其他各地市场产品相比更具价格优势，可有效降低九江本地企业和百姓的采购成本。
4.2.2气候条件
九江地势东西高,中部低,南部略高,向北倾斜,平均海拔32米(市区海拔20米),修水九岭山海拨1794米，为九江最高峰，庐山区姑塘镇邓桥村化纤厂码头蛤蟆石附近的鄱阳湖底,海拔-9.37米,为全市最低处。全市山地占总面积的16.4%，丘陵占44.5%，湖泊占18%，耕地365.22万亩，俗称“六山二水分半田,半分道路和庄园”。 九江地处中亚热带向北亚热带过渡区,年平均气温16-17°C;年降雨量1300-1600毫米,其中40%以上集中在第二季度;年无霜期239-266天,年平均雾日在16天以下。
4.2.3项目建设供水、供电及其他基础设施条件
项目的建设位置位于九瑞大道，紧临长江，面临城市主干道，各种基础设施条件较好，便于项目的实施和建设。项目的供水由九江自来水公司供应，能够满足项目建设和正常运营的需要；项目用电由九江市电力公司供应，能满足项目用电的需求。
4.2.4九江区域社会经济条件
1、总体概况
九江全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，占江西省总面积的11.3％，其中市区规划面积300平方公里，建成区面积90.14平方公里，是江西省第二大城市。
九江古称江州、浔阳、柴桑、汝南、湓城、德化，有江西北门之称。境内京九铁路、合九铁路、铜九铁路等铁路线贯通。交通十分便利。她左邻鄱阳湖，右连洞庭水，京九铁路与长江黄金水道在这里构成了中国南北、东西交流的轴心，是中国历史悠久的著名旅游城市。长江边上的九江交通便利，铁路、公路、水运、民航齐全。市区非农业人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区）85万。
九江人杰地灵，物华天宝，旅游资源博大精深，便利的水陆交通曾促进了中华经济、文化的发展，使享有“三江之口，七省通衢”的九江成为天下“眉目之地”。公元前221年秦始皇统一中国后，分封天下三十六郡，其中就有九江郡。发达的水陆交通使具有两千余年历史的九江成为军事重镇及商业、文化交流中心。
中国历史名山——庐山，以其迷人的秀姿，吸引了许多历代名人高士，各宗教界杰出人物在这里驻足，秦皇汉武，亦步入其中……两千多年来，许多杰出的人物为庐山吟唱出众多脍炙人口的诗篇，使庐山成为千古名山。庐山，佛教、道教、儒教、伊斯兰教并处一山，形成了中外历史的独特文化现象。秀丽的风景，多变的景幻，素有“匡庐奇秀甲天下”的美誉。是中国著名的风景名胜区，1996年被联合国教科文组织批准为“世界文化景观”列入《世界遗产名录》。
九江境内的鄱阳湖水域是中国最早的渔业基地，也是现今世界上最大候鸟越冬栖息地。每逢冬春之际，大约有两百多种鹤类珍禽在此翔集，有“中国第二长城的美誉”。九江现代交通已形成水、陆、空立体交通网络。历史上便利的交通，曾经使九江成为中国古代文化交流中心，成为古代中国著名的“四大米市”，“三大茶市”之一。
2、行政区划
九江市辖（代管）以下区县市：2个行政区（浔阳区、庐山区）、1个县级行政市（瑞昌市）、9个行政县（九江县、湖口县、彭泽县、都昌县、星子县、德安县、永修县、武宁县、修水县）、2个县级局委（九江经济技术开发区管委会、云居山-柘林湖风景区管委会）、2个副地级局委（庐山风景名胜区管理局、共青城开放开发区管委会）。
九江市经济技术开发区管委会建立在浔阳区（向阳街道、滨兴街道）、庐山区（七里湖街道）、九江县（永安乡8个村、港口街镇2个村、赛城湖垦殖场总场、省棉科所等）境内，与该三区县互不从属，由九江市人民政府直管。
云居山-柘林湖风景区管委会（即庐山西海）建立在永修县、武宁县境内，由九江市人民政府直管。
庐山风景名胜区管理局建立在庐山区境内，与庐山区互不从属，由江西省人民政府直管、九江市人民政府代管。
共青城开放开发区管委会建立在德安县（共青城城区、甘露镇、金湖镇）、永修县（江益镇）境内，与德安县、永修县互不从属，由江西省人民政府直管、九江市人民政府代管。
3、经济概况
（1）2008年，全市生产总值700.59亿元，比上年增长12.5%；财政总收入66.17亿元，增长15.0%，其中地方一般预算收入38.42亿元，增长19.8%；城镇固定资产投资439.76亿元，增长31.7%；社会消费品零售总额201.94亿元，增长23.3%；居民消费价格总水平上升5.7%；城镇居民人均可支配收入12889元，增长14.3%；农民人均纯收入4417元，增长12.2%；万元生产总值能耗下降4%，化学需氧量和二氧化硫排放量控制在省下达指标之内，分别下降4.7%和5.95%；人口自然增长率控制在7.67‰。
（2）全市规模以上工业增加值228.05亿元，增长20.3%；规模以上工业企业主营业务收入833.06亿元，增长29.8％。新增开工、投产工业项目123个，完成投资291.17亿元，增长61.7%。克服金融危机影响，全市金融机构贷款余额338.79亿元，比年初增加76.76亿元；全市工业园区主营业务收入突破500亿元，九江开发区主营业务收入超过100亿元。
（3）九江银行与兴业银行开展战略合作，迈出跨地区发展步伐，浦发银行、招商银行等9家金融机构落户九江；江洲联合造船在香港联交所借壳上市；积极开展政银企合作，签订贷款合同63.69亿元。
（4）有效开展对接招商活动，全市实际利用外资4.36亿美元，引进省外5000万元以上的工业项目资金113.08亿元。外贸进出口总额4.79亿美元，同比增长32.6%。对外工程承包额1.4亿美元，出境劳务由上年850人增加到2558人。新增国际友好城市3对，荣获国际友好城市交流合作奖。民营经济加快发展，新增民营企业2204户，税收总额达到30.58亿元，占财政总收入的46.2%。
（5）启动庐山园门下迁和庐山新城建设，庐山西海风景区总规通过省政府审批；庐山机场开通北京、上海、广州、厦门四条航线，旅客由上年的7000人次上升至4万余人次；举办金秋经贸文化旅游节暨第三届国际龙狮精英赛和真如禅寺1200周年庆典，被评为“2008中国十大特色休闲城市”，实现旅游总收入96.7亿元，同比增长8.8%。
第五章 项目建设规模及建设内容
5.1建设规模
项目主要建设内容：九江市机电、金属材料大市场聚商检监管、产品贸易、仓储配运、拆解加工、综合管理五大功能，形成赣西北地区具有一定规模的“国内先进型、生态环保型、管理集中型”的聚贸易加工于一体的生态市场园区。项目建设主要分A、B、C、D、E、F、G、H、J九大区域：
功能分区用地面积一览表 表5-1 | ||
A区 | 综合配套服务设施 | 36.73 |
B区 | 公共停车场 | 22.55 |
C区 | 机电设备产品交易区 | 40.48 |
D区 | 五金塑料材料、成品交易区 | 58.26 |
E区 | 有色金属材料、成品交易区 | 29.62 |
F区 | 黑色金属材料、成品交易区 | 48.68 |
G区 | 钢材交易区 | 53.15 |
H区 | 仓储物流区 | 53.21 |
J区 | 露天堆场物流区 | 58.91 |
合计 | 410.59 | |
①A区：占地36.73亩，为综合配套服务设施，主要完成产品商检监管、综合管理等功能。
2B区：占地22.55亩，为公共停车场，主要为市场内提供停车服务，同时兼具物流平台的功能。
3C区：占地40.48亩，为机电设备产品交易区，即为机电产品销售服务区，聚各类电动机、发电机、空气压缩机、装载机、 挖掘机及机电工具等销售服务于一体，以强化市场的规范化和集约化管理。
4D区：占地58.26亩，为五金塑料材料、成品交易区。
5E区：占地29.62亩，为有色金属材料、成品交易区。
6 F区：占地48.68亩，黑色金属材料、成品交易区。
7G区：占地53.15亩，为钢材交易区。
8H区：占地53.21亩，为仓储物流区。
9J区：占地58.91亩，为露天堆场物流区。
预计项目建造后，可引进机电、金属材料厂商及加工行业近千家，入驻大市场企业的需求以及因本项目而带动的深加工产业将产生大量的就业机会，据初步估计，项目全部建成后，可提供销售服务、材料加工、综合管理岗位近6000人左右，实现销售收入45亿元，上交税金2.75亿元。
项目建设规模：整个项目规化用地400亩，总建筑面积计划在21万平方米左右（建筑密度为35%），建筑规划符合国家产业政策，以满足江西省委、省政府建设“环鄱阳湖生态经济区发展战略”为首要条件。项目总投资资为人民币60923.3 万元。
5.2 建设内容
本项目规划为9个区，分别为A、B、C、D、E、F、G、H及J。主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为18层；员工公寓35700平方米；酒店式单身公寓楼17300平方米；仓储用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。见“表5-2 建设内容一览表”。
本项目分两期建设，一期建设A、B、C、 D及E五个区，二期建设F、G、H及J四个区。
建筑面积一览表 表5-2 | ||
1 | 店铺用房 | 127600平米 |
2 | 酒店及综合配套服务设施 | 15200平米 |
3 | 员工公寓楼 | 35700平米 |
4 | 酒店式单身公寓楼 | 17300平米 |
5 | 仓储用房 | 13200平米 |
6 | 物流管理用房 | 1200平米 |
7 | 公厕、垃圾中转站、设备用房 | 600平米 |
| 商户 | 910户 |
| 员工公寓（住宅） | 306套 |
| 酒店标间 | 180间 |
| 单身公寓 | 308间 |
合计 | 210800平米 | |
第六章 项目设计及建设方案
6.1 市场服务功能设计
服务是市场的核心竞争力之一，因此为市场设计服务功能对于市场的建设和发展是十分必要的。市场主要拟在五个方面向客户提供服务：信息流服务、质量保障和监督服务、物流服务、商流服务、资金流服务、管理流服务。
1、信息流服务
主要是针对客商目前在经营决策过程中信息上的一些关键弊病，比如信息零碎、信息滞后、信息不全、信息失真和信息静止等方面，在条件成熟的时候针对一些产品，逐步引入大型采购企业拍卖制度、信息沙龙、定期市场分类报告、市场结构性特征分析等制度，以客商为中心全面规划市场的信息系统组织，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及帮助客户信息挖掘、辅导利用等方面提供全程服务，切实帮助经营户扩宽信息渠道来源、提高信息时效性和信息质量，减低经营决策中的信息风险（决策失误是最大的经营失误），同时逐步完善和推动经营户的电子商务系统提高经营效益。
2、质量保障和监督服务
通过与质量管理监督部门的合作，建立产品质量监督和信誉保障系统，提高市场的品牌价值并使整个市场朝着高水平的方向发展，逐步建立市场准入制度，逐步提高进场企业的自我质量管理门槛，形成市场“高品质流入，高品质流出”的流通局面。保护商家和广大消费者的利益。
3、物流服务
物流服务是实现成本降低目标的一个重要手段，因为在商品从生产到消费的整个流通过程中，物流成本占总成本比例可达到30%以上，通过加强物流管理来降低成本的空间很大。市场通过在运输管理、组货管理、仓储管理、包装管理等方面提供的服务组合，通过提高包括车辆组货能力、降低车辆空驶率、推动专业化仓储等等一系列服务，降低经营户的仓储成本、配送成本、运输成本，使经营户在物流方面的成本逐步下降，提高经营户整体的竞争优势。
4、商流服务
经营户需要寻找上下游企业，上下游企业需要寻找合作伙伴，商流服务是通过有关的会展等方式，帮助经营户寻找、甄别、厘定和开发商流，为经营企业和中外同行开拓更大的商机，引入外贸和海关服务，引入海外市场研究不定期专家、客商报告会，为经营户开发海外市场提供切实的帮助，引入相关工商服务机构和金融辅助服务机构，为经营户提供商业信用方面的支持帮助。
5、资金流与金融服务
主要包含两个方面的内容：结算支付和融资支持。市场通过提供更高效的结算服务， 逐步实现交易的非现金化，通过融资服务解决企业的短期金融困难、帮助企业提高资金周转率、做大做强。条件成熟后，建立资本市场、项目市场、产权市场、品牌市场等相关生产力要素市场，为各商户企业成长壮大保驾护航。
6、管理流服务
通过帮助经营户企业化运作，实现中小型企业，特别是民营企业的现代化转轨，提高经营户的企业组织规范、降低企业因为自身管理水平、管理素质不高造成的经营风险，帮助各商户企业更好、更快的发展。
7、其他服务
其他服务包括：消防与安全服务、人员培训服务、保险服务等。
通过市场良好的服务体系为市场各商户企业服务，吸引各商户进场经营，力争打造成我国中部市场规模最大、经营品种最全、产品质量最可靠的专业化五金机电和金属材料市场。
6.2 总平面布置
1、总平面布置原则
(1)根据功能不同，商铺，综合办公，宾馆与酒店式公寓分区布置。
(2)充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成便捷的道路系统和丰富的步行系统。
(3)按照可持续发展概念进行规划布局设计。
2、总平面布置综述
本项目四面都是城市道路，因此本项目设计充分利用这些有利的区位优势，布置平面图，整个市场有1个市场主入口，6个次入口。各区之间衔接紧密，高低错落有致，功能分区明确。
3、竖向设计
总体排污、排水采用单向排放，由西向东排入九瑞大道的市政排水、排污总管中。场地排水考虑采用暗管敷设方式。
4、道路设计
本项目通过道路将整个市场分为9个区，外围利用原有的城市道路，主次干道连接，使整个市场内无交通盲点，
5、绿化景观设计
项目绿地由中心绿地、组团绿地和道路绿化三级不同规模、形态的绿地通过放射布置，联接成有机的系统，使整个市场处于优美的绿化之中。
建筑周围绿化宜选用草坪、低灌、景石为主，以塑造宜人的生活景观。道路两旁宜选用水杉、女贞、广玉兰、合欢等常绿和观赏性强的树种作为行道树，配以规范的树池、花镜，是整个小区绿茵环绕，富有生机。
广场处理主要以铺砌硬化为主，局部点缀以绿地和孤植，以增强广场空间的景观层次和灵动性，改善广场易造成的空旷感。
6.3 结构设计方案
1、设计主要依据和资料
《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
《砼结构设计规范》GB50010—2002
《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
《建筑桩基技术规范》JGJ94—94
《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
《砌体结构设计规范》GB50003—2001
2、结构设计
(1)设计荷载的取值
楼面活荷载标准值：
住宅： 2.0Kn／㎡
办公： 2.5Kn／㎡
车库： 4.0Kn／㎡
屋面： 2.5Kn／㎡
其它未说明荷载均按《建筑结构载规范》(GB50009-2001)要求取用。
(2)风荷载：根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001基本风压值Wo为0.45KN／㎡，地面粗糙度类别为B类。
(3)抗震设计：根据《建筑抗震设计规范》GB50011—2001版附录A，本工程设防裂度为六度，设计基本加速度值为0.05g。抗震类别及等级：抗震类别为丙类。
(4)建筑物结构安全等级为2级。
(5)建筑物设计使用年限为50年。
3、基础：基础拟采用满堂箱型基础，地基处理采用桩基。
4、上部结构：上部结构为框架剪力墙结构形式，现浇钢筋砼楼屋面板，基本板厚120mm。砼采用C25级。
5、新技术、新材料的应用
(1)框架结构一般填充墙体均采用多孔粘土砖或轻质墙体材料，节约土地资源和能源；结构上降低地震作用和地震作用下破坏的可能性，提高结构的安全性；经济上减小梁柱的截面和配筋量，降低工程造价。
(2)钢筋混凝土梁、柱拟采用HRB400(Ⅲ)级钢筋，可减少配筋量，节约钢材。
(3)大直径钢筋(Φ≥22)拟采用直螺纹连接技术，避免大直径钢筋电焊不易达到规范要求强度的矛盾，特别是对提高施工速度效果明显。
6.4 给排水设计
1、设计依据：
(1)《建筑设计防火规范》 GBJl6-87
(2)《建筑灭火器配置规范》 GBJl40-90
(3)《建筑给排水设计规范》 GB50015-2003
(4)《住宅设计规范》 GB50096—1999
(5)建筑专业提供的图纸和相关资料
(6)其它的场地相关资料。
2、设计范围
项目区内务单体建筑的给水、排水、污水及室外给水、排水、消防。
3、给水设计
(1)水源：以城市给水网作为水源，从小区一侧的城市供水管网上引出两根DN200给水管，各经水表井后在区域内围成一闭合供水环网。
(2)生活用水量，各部门用水定额和规模如下表：
考虑道路绿化及10％不可预见水量等因素。最大日用水量为602.9m³最大时用水量为51.08m³。(时变化系数取2)
(3)给水系统：给水方式采用：水池-水泵(恒压变频)--管网系统--用水点。
4、排水设计
(1)排水体制：采用雨污分流，生活污废水和雨水分系统分别排出。
(2)污水系统：粪便污水经化粪池预处理，厨房含油废水经隔油池预处理，处理后的污废水经小区内污水系统排入城市排污渠。地下层废水经排水泵提升至室外排水系统。
(3)雨水系统：屋面雨水经雨水斗及落水管系统，地面雨水经雨水口收集后经区域内雨水系统就势排入城市雨水系统。雨水量，按新余地区暴雨强度资料查出，地面水按重现期按2年考虑。
5、消防系统
(1)消防用水量：本建筑消防用水量按高度小于50m的二类高层建筑计算。
(2)消防系统：室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置。地下室设消防蓄水池，为钢筋混凝土结构，在室外设有两个供消防车吸水的取水口。
6、管材
室内生活给水管采用PPR给水管，部分采用钢塑复合管。室外埋地管采用球墨铸铁给水管。室内热水及回水管采用塑铝稳态管或薄壁紫铜管并采取保温。室外埋地管采用铜管，采用聚氨酯泡沫塑料保温，外包高密度聚乙烯塑料外壳。室内消防管采用热镀锌钢管，室外埋地管为球墨铸铁给水管。室内排水管采用UPVC排水管，室外排水采用聚乙烯中空双重壁管。
6.5 电气设计
1、用电负荷等级为二级，并自备应急发电机组，其发电机容量应能满足消防用电设备及事故照明的使用负荷。总的用电负荷约为9800KVA。
2、照度标准应按现行的《民用建筑照明设计标准》
3、走道、门厅、餐厅、宴会厅、电梯厅等公共场所应设供清扫设备使用的插座。插座回路(包括客房插座)宜设漏电保护开关。供移动电器使用时，应选用带接地孔的插座。
4、照明装置选用高效光源及灯具，重视建筑物的外观照明，设置建筑轮廊灯和泛光照明灯具。
6.6 暖通空调
1、楼内设集中式空调系统；
2、采用溴化锂吸收式制冷机；
3、大楼内设防排烟系统。
6.7 消防工程
1、室外设消防栓12座。
2、楼内的客房、大型厅室、疏散走道及重要的公共用房等处的建筑装修材料，采用非燃烧材料和难燃材料。并严禁使用用燃烧时产生有毒气体及窒息性气体的材料。
3、楼内设火灾事故照明及明显的疏散指示标志。
4、电力及照明系统应按消防分区进行配置，以便在火灾情况下进行分区控制。
5、楼内设消防报警、自动喷淋系统。
6、各楼层按规定配置干粉灭器和室内消防栓。
第七章 环境保护
7.1环境保护标准
根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受九江市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：
⑴《建设项目环境保护管理条例》[国务院（98）253号令]
⑵《环境空气质量标准》[GB3095-1996]
⑶《大气污染物综合排放标准》[GB16297-1996]
⑷《污水综合排放标准》[GB8978-1996]
⑸《地表水环境质量标准》[GB3838-2002]
⑹《生活饮用水卫生标准》[GB5749-2006]
⑺《城市区域环境噪声标准》[GB3096-93]
⑻《建筑施工场界噪声标准》[GB12523-90]
⑽《污水排入城市下水道水质标准》[GB3082-1999]
7.2环境影响初步分析
本项目在建设期间，各项施工活动、运输将不可避免地产生废气、粉尘、噪声、固体废弃物等，会对周围的环境产生一定的影响。建设期产生污染的环节主要是地基打桩平整、配制混凝土及水泥砂浆、土建施工和设备安装调试等。主要污染物质是施工人员生活污水、施工废水、作业粉尘、固体废弃物以及施工机械排放的烟尘和噪声等，其中以施工噪声和粉尘影响最为突出。
项目建成投入使用后，主要是市场产生的生活固体废物和生活污水所带来的影响，市场产生的废旧包装材料带来的影响和市场噪声。
7.3项目环境保护措施
⑴施工期环境保护措施。本项目施工过程中采取相应措施将施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等污染和危害控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。
①施工噪声。为了减轻施工噪声地周围环境的影响，建议采取以下措施：加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。合理安排施工时间和进程，与周边单位和人群的活动错开。尽量采用低噪声的施工工具，如以液压工具代替气压工具，同时尽可能采用施工噪声低的施工方法。施工机械应尽可能放置于周围敏感造成影响最小的地点。在高噪声设备周围设置掩蔽物。混凝土需要连续浇灌作业前，应做好各项准备工作，将搅拌机运行时间压到最低限度。
除上述施工机械产生的噪声外，施工过程中各种运输车辆的运行，还将会引起敏感点噪声级的增加。因此，应加强对运输车辆的管理，尽量压缩汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛，并采取时间管制措施。
②施工粉尘。施工期间产生的粉尘（扬尘）污染主要取决于施工作业方式、材料的堆放及风力因素，其中受风力因素的影响最大。随着风速的增大，施工扬尘产生的污染程度和超标范围也将随之增强和扩大。
因本工程施工期较长，伴随着土方的挖掘、装卸和运输等施工活动，其扬尘半角给附近的大气环境带来不利影响。因此必须采取合理可行的控制措施，尽量降低其污染程度，缩小其影响范围。其主要对策有：对施工现场实行合理化管理，使沙石料统一堆放，水泥应设专门库房堆放，并尽量减少搬运环节，搬运时做到轻举轻放，防止包装破裂。开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量。而且开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，以防长期堆放表面干燥而起尘或被雨水冲刷。运输车辆应完好，不应装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛撒，并及时清扫散落在地面上的泥土和建筑材料，冲洗轮胎，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。应首选使用商品混凝土，如果必须拌砂浆、混凝土时，应尽量做到不撒、不漏、不倒；混凝土搅拌应设置在棚内，搅拌时要有喷雾降尘措施。施工现场要设围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。对排烟大的施工机构安装消烟装置，以减轻对大气环境的污染。
③施工污水。施工污水水量不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境。所以，施工期废水不能随意直排。其防治措施主要有：加强施工期管理，针对施工期污水产生过程不连续、废水种类较单一等特点，可采取相应措施有效控制污水中污染物的产生量。施工现场因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水临时处理设施，对含油量高的施工机械冲洗水或悬浮物含量高的其他施工废水需经处理后方可排入，砂浆、石灰等废液宜集中处理，干燥后与固体废弃物一起处理。水泥、黄沙、石灰类的建筑材料需集中堆入，并采取一定的防雨措施，及时清扫施工运输过程中抛撒的上述建筑材料，以免这些物质随雨水冲刷污染附近水体。
④建筑垃圾。施工期间将涉及土地开挖、管道铺设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料（如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等）。因此对施工现场要及时进行清理，建筑垃圾及时清运，按城管要求定时运送到指定地点或加以利用，防止因长期堆放而产生扬尘。
⑵运营期间环境保护措施。项目在建筑设计及设备选用时应考虑到降低其运营环境影响的方案，投入使用后，也应注重环境保护措施的实施。
①污水。本项目室内、室外均采用雨水污水分流制排水系统。餐厅、酒店的正常经营将带来大量的污水，污水经污水支管收集后，汇入主干管，再通过地块周边道路下的市政污水管排入城市污水处理厂进行处理。雨水通过项目区域内雨水管收集后直接排入市政雨水管。一般生活污水经粪池处理后排入污水管；服务区餐饮部门产生的污水及设备运转的冷却水及洗涤用水含有一定的油污，需经隔油池初步处理后才能排入污水管。
②固体废弃物。市场将产生一定数量的生活固体垃圾，尤其是餐饮部分将产生一定的厨房垃圾，如不及时进行清运处理，则会腐烂变质，滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和人员健康带来不利影响。所以运营期间对生活垃圾要进行分类收集，集中堆放，由后期部门及时统一运送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。市场产生的其他废弃包装材料尽量回收利用，产生循环经济效益。
③噪声。本项目噪声主要来源于市场内汽车声音和机械运转等。有噪声的设备用房内墙和顶棚均做隔声吸音处理，从而最大限度地降低机械噪声。汽车噪声执行当地有关机动车辆管理规定，项目建设中采用优化的机动车流组织，通过一定的区域划分或设置隔音屏障减少交通噪声对酒店的影响，并限制车辆在项目区域内鸣笛，最大限度地降低交通噪声。
④废气。项目产生的废气主要是配套服务区餐饮厨房油烟，含食物烹调、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物以及酒店供热锅炉燃煤产生的废气。
7.4环境影响分析结论及建议
本项目为市场建设工程项目，属于污染因素简单、污染种类少、毒性低的无特别环境影响的建设项目，在加强施工期及运营期的管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本不会产生环境污染。但项目建设周期长，因此在项目运作期间，仍需请环保部门对本项目做进一步环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施以达到对有关污染物治理的标准要求。项目竣工后，需经九江市环保局验收合格后才能正式投入运行。
第八章 节能
8.1 节能概述
节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。本项目认真贯彻执行国家的节能政策，在设计中充分考虑节约能源，从而降低成本，提高经济效益。
8.2 设计依据
1) 《中华人民共和国节约能源法》。
2) 《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
3) 《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》
4) 《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-85
5) 《民用建筑节能管理规定》。
6) 《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）等。
8.3 节能措施
1、对于市场内各建筑物，尽量采用自然通风、采光及良好朝向，采用隔热的外维护结构，以减少机械通风和人工照明的能源消耗。
2、在电气设备选型方面，选用节能型变压器和其他节能型电气设备，对电气设备采用电容补偿无功功率损耗，提高功率因素，以节约能源。
3、照明选用节能灯具，供水、供电线路上安装水表、电表，加强节能管理，降低能耗。
4、工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。
5、采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于0.9。
6、各建筑物、主要用能设备使用计量仪表，监控能源消耗。
7、建筑设计中采用优质保温保湿材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。
8、在冷、热媒的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。
第九章 劳动安全与消防
9.1劳动安全
9.1.1 设计依据及卫生标准
《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》
《建筑物防雷设计规范》(GB50057－94)
9.1.2 工程特征
本项目建设属非工业项目，建设总投资60923.3万元，占地401.59亩；总建筑面积约为21万平方米。项目主要为机电、金属材料交易，在货物装卸过程中，存在一定的危险性。
9.1.3 劳动保护
1、简述
根据国务院和有关部门的劳动保护条例的规定，本项目在技术方案中对一部分工作条件差的岗位，采取了必要的劳动保护措施，保障工人的身体健康。
2、主要措施
1.对于噪音较大的设备操作间，设置专门的操作值班室。
2.对于搬运大型机电设备、装卸金属材料过程中，加强人员保护措施。
9.1.4 安全、卫生措施方案
1、主要安全防护措施
1.市场总平布置中设有足够的出入口和疏散通道，以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。
2.变电所四周设有围墙和防护栏杆等隔离措施，以防止意外事故的发生，配电室设安全门。
3.建筑物均作防雷设防，建筑物的防雷接地电阻R<1Ω。
4.所有电气设备均设有接地保护装置，设备检修检查采用低压行灯。
5.设置紧急停车按钮及报警系统。
9.2 消防
9.2.1 设计执行的国家规范有：
《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）
《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997版)
9.2.2 工程环境
本项目建设用距离九江市中心约10千米。有火灾时，消防车可快速到达现场，地势平坦，场址周围无污染源，空气清新，环境状态良好。
本工程建筑全部采用框架或砖混结构，建筑等级为二级，耐火等级为二级。
9.2.3 消防设施和措施简述
1、按《建筑防火设计规范》（2006年版）设计市场进出口及火灾紧急疏散通道，并在总平面布置中考虑了消防环形通道，消防车可通至任何一幢建筑物。
2、根据《建筑设计防火规范》（2006年版），室外消火栓系统用水量为30L/S，由市政自来水管网直接供给；室内消火栓系统用水量为40L/S；火灾延续时间为3小时，一次室内消火栓用水量为432m3；喷淋系统用水量27L/S,火灾延续时间为１小时，一次喷淋用水量为97.2m3；室内消防总用水量为529.2m3，贮存在地下室消防水池内。消防泵置于地下室加压泵房内，消防时启动消防泵进行灭火。各建筑物的室内消防，除按有关规定设置消火栓给水系统外，还按《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（1997年版）的要求，配置规定数量的ABC型手提式干粉灭火器。
3、在不宜用水灭火的地方，如配电房、发电机房等处，则设置干粉灭火装置。
第十章 组织机构与人力资源配置
10.1企业组织
1.公司组织机构
公司设董事会，董事会下设总经理1名，总经理下综合部、财审部，营销部，施工部，运营部及经营部。综合部主要负责行政管理，人力资源管理；财审部主要负责会计核算，财务审计；营销部主要负责前期策划及营销手续及客户关系；施工部主要负责项目工程管理；运营部主要负责计划管理，合同管理及物业管理及工程造价管理等。具体如下:
董事会 |
总经理 |
公司实行董事会领导下的总经理责任制，总经理及关键岗位人员在国内外招聘，引进一流人才，创办一流企业。
公司股权结构、公司治理与效益有着密切的联系。企业制定目标责任制与绩效考评制度，薪资，职务升降，公司福利均与绩效挂钩。公司建立激励制与约束机制，加强企业的监管制度。公司内部设立目标管理体系，以劳动、资本、技术、管理等生产要素。按贡献参与分配的原则，以按劳分配为主体，多种分配方式并存，增强企业员工对自身价值和企业价值的认同。
公司构筑和提升自身的企业文化，加强员工的思想，技术和业务培训，树立创新意识，竞争意识。在要求员工认真负责的同时，养成互相支持、互相配合的团队精神。
企业建立物资消耗、成本控制、质量保证、劳动定额的标准化管理体系和操作流程。使企业全面计划管理、全员成本控制、全面质量管理贯彻到每个生产环节和管理岗位，并与每人的劳动报酬紧密联系起来。
实行质量责任制，建立和不断完善质量管理制度，教育员工严格操作规程，实行自检、互检、专检，并做好安全生产工作。对重大质量事故与安全事故实行问责制度。
10.2劳动定员
1、人力资源配置依据
项目人力资源配置按岗位计算定员，以实需设岗，以岗定员。
2、生产作业班次
项目实施后，生产一般实行一班制，每班8小时，全年工作日260天。
3、劳动定员
本项目定员60人，其中普通工人30人，技术人员20人，管理人员10人。
职工人数及工资表 | |||
职工类别 | 人 数 | 人均年工资(元) | 年工资额(万元) |
普通工人 | 30 | 16667 | 50 |
技术人员 | 20 | 20000 | 40 |
管理人员 | 10 | 30000 | 30 |
合计 | 120 | ||
4、人员培训
本项目所需的各类人员均需经过培训后上岗，以全面提高人员业务素质，提高产品质量和劳动效率。主要培训内容如下：
（1）对管理人员进行现代生产管理业务知识培训；
（2）对工程技术人员定期进行有关业务知识的培训，提高技术人员的业务能力；
（3）对生产工人进行基础技术知识及专业技术操作的培训，培训后的工人须达到公司规定的操作水平，经技术考核后方可上岗。
（4）国内外培训，包括技术考察和设备安装使用培训。对重要设备须派出人员赴卖方进行技术培训，熟悉设备技术性能，掌握设备操作和维修技能等。
第十一章 项目进度安排及项目招标方案
11.1 项目实施进度
1、建设期
项目分两期开发，总工期为2.5年，时间为2010年1月至2012年6月。其中项目前期工作时间为2010年1月至2010年3月，一期建设时间为2010年4月至2011年5月，二期建设时间为2011年6月至2012年5月，2012年整体竣工验收。
2、项目建设工期安排
2010年3月底完成项目全部前期工作，完成可行性研究报告编制工作、初步设计、施工图设计、项目建设的全部报建手续。2010年4月底完成标书制作及工程招投标。
项目建设进度如下图所示：
11.2 项目招标方案
本项目将根据《中华人民共和国招标投标法》，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及九江市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。
1、招标形式
由项目建设单位委托有资质的招标代理机构对重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）、工程承包商、施工监理单位进行公开招标确定。
2、招标对象资质要求
重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。
工程施工单位资质为二级以上建筑安装施工企业。
工程监理单位资质为乙级以上。
建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。
3、招标信息发布
根据江西省招标公告发布管理暂行办法的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。
4、招投标工作组织
委托具有资质的招标代理机构组织实施项目招投标工作。受委托招标机构应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标，最后确定中标单位等工作。
参与公开投标的供应商不得低于3家，工程施工队伍不得少于5家，工程监理单位不得少于3家。
5、招标文件内容
招标代理机构编制的招标文件应有下述内容：
□投标须知；
□工程的技术要求和设计文件；
□若采用工程量清单报价，应提供工程量清单；
□投标函的格式与附录；
□拟签订合同的主要条款；
□投标人应提交的其他书面材料。
招标基本情况表
表11-1
项目 | 招标范围 | 招标组织形式 | 招标方式 | |||
全部 招标 | 部分 招标 | 自行 招标 | 委托 招标 | 公开 招标 | 邀请 招标 | |
建筑工程 | ★ |
|
| ★ | ★ |
|
安装工程 | ★ |
|
| ★ | ★ |
|
堪察 | ★ |
|
| ★ |
| ★ |
设计 | ★ |
|
| ★ |
| ★ |
监理 | ★ |
|
| ★ | ★ |
|
设备 | ★ |
|
| ★ | ★ |
|
第十二章 投资估算及资金筹措
12.1 投资估算
12.1.1投资估算范围
1、投资估算范围
本项目建设投资估算范围为九江机电、金属材料综合大市场建设项目中的建筑工程费、设备和仪器购置费、安装工程费、配套工程，土地费用及相关其它工程费用组成。
2、投资估算编制依据
（1）业主单位和有关专业机构提供的主要设备与材料清单以及相关文字说明。
（2）设备及安装工程依据业主单位的特殊工艺要求，设备价格由业主报价、当前市场行情价综合确定。
（3）土建工程费是根据《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《江西省安装工程消耗量定额及统一基价表》（2004）、《江西省建筑安装工程费用定额》（2004）、《江西省建筑工程计价办法（试行）》、江西省市政工程预算定额（2002年）、江西省市政工程费用定额（2002年）和同类工程指标值，结合现行材料价格综合估算确定。
（4）九江市有关规范和相关文件。
12.1.2投资估算说明
1．建筑工程费
采用投资指标估算法。投资指标结合当地目前同类项目建筑工程造价，结合本项目建筑结构、装饰标准、当地三材价格综合测算确定。
2．设备和仪器购置费
工艺设备和质检仪器采用现行市场价，非标设备根据协作厂家报价，同时考虑运输、保险费进入设备购置费。
3．安装工程费
安装主要包括电梯的安装，给排水管网安装，电气安装，暖通安装等其他安装工程。
4、配套工程
配套工程（包括室外工程、供配电、给排水等）安装费用按同类工程安装费用估算。
5、土地费用
本项目需401.59亩，土地费用为按50万元/亩，土地费用为20079.5万元。
5．建设单位管理费
本项目建设单位管费包括建设单位开办费和建设单位经费（含合同契约公正费、工程咨询费、环境评价费、法律顾问费、审计费、业务招待费、开工执照费、质检费、竣工验收费等），按第一部分工程费用的1%计取。
6．勘察设计费
本项目勘察设计费包括工程地质勘察、可行性研究报告编制、初步设计和施工图设计等经费，按第一部分工程费用的1.5%计取。
7．工程监理费
按第一部分工程费用的0.5%计取。
8．工程招标费
按第一部分工程费用的0.3%计取。
9．预备费
基本预备费按工程费用和其它工程费用之和的5%计取，按照有关规定，不计涨价预备费。
12.1.3固定资产投资估算
本项目建设投资估算为58725.5万元。
12.1.4 建设期贷款利息估算
本项目全部为企业自筹，不考虑建设期贷款利息。
表12-1 建设期利息计算表 | 单位:万元 | ||||
资 金 来 源 | 项 目 | 筹建期 | 第1年 | 第2年 | 合计 |
1 银行贷款 | 本期借款 | 0 | 22000 | 8000 | 30000 |
年利率=5.94％ | 借款利息 | 0 | 653.4 | 1544.4 | 2197.8 |
| 小 计 | 0 | 22000 | 8000 | 30000 |
| 期末借款累计 | 0 | 22000 | 30000 | 30000 |
2 合 计 | 本期借款 | 0 | 22000 | 8000 | 30000 |
| 借款利息 | 0 | 653.4 | 1544.4 | 2197.8 |
12.1.5项目总投资
本项目项目总资金为固定资产投资、建设期贷款利息之和。本项目总投资为60923.3万元。（见表12-3）
12.1.6项目总投资构成分析
项目总投资构成分析表
表12-2 单位：万元
序号 | 费用名称 | 投资额 | 占项目投入 |
合计 | 总资金% | ||
1 | 固定资产投资 | 60923.3 | 100.00% |
1.1 | 建设投资静态部分 | 58725.5 | 96.39% |
1.1.1 | 建筑工程费 | 28403.0 | 46.62% |
1.1.2 | 设备及工具购置费 | 6623.4 | 10.87% |
1.1.3 | 安装工程费用 | 662.3 | 1.09% |
1.1.4 | 工程建设其他费用 | 21252.3 | 34.88% |
1.1.5 | 基本预备费 | 1784.4 | 2.93% |
1.2 | 建设投资动态部分 | 2197.8 | 3.61% |
1.2.1 | 涨价预备费 | 0 | 0.00% |
1.2.2 | 建设期利息 | 2197.8 | 3.61% |
| 项目总投资(1+2) | 60923.3 | 100.00% |
项目投资估算表
表12-3 单位：万元
序号 | 项 目 | 建筑 工程费 | 设备 购置费 | 安装 工程费用 | 其它 费用 | 合计 | 合计 比例 | 备注 |
Ⅰ | 第一部分工程费用 | 28403.0 | 6623.4 | 662.3 |
| 35688.7 | 58.58% |
|
1.1 | 土建工程 | 27553.0 | 6179.4 | 617.9 |
| 34350.3 |
|
|
1.1.1 | 店铺用房 | 14036.0 | 2807.2 | 280.7 |
| 17123.9 |
| 1342元/m2 |
1.1.2 | 酒店及综合配套服务设施 | 3344.0 | 1337.6 | 133.8 |
| 4815.4 |
| 3168元/m2 |
1.1.3 | 员工公寓楼 | 5355.0 | 1071.0 | 107.1 |
| 6533.1 |
| 1830元/m2 |
1.1.4 | 酒店式单身公寓楼 | 3114.0 | 622.8 | 62.3 |
| 3799.1 |
| 2196元/m2 |
1.1.5 | 仓储用房 | 1518.0 | 303.6 | 30.4 |
| 1852.0 |
| 1403元/m2 |
1.1.6 | 物流管理用房 | 132.0 | 26.4 | 2.6 |
| 161.0 |
| 1342元/m2 |
1.1.7 | 公厕、垃圾中转站、设备用房 | 54.0 | 10.8 | 1.1 |
| 65.9 |
| 1098元/m2 |
1.2 | 配套工程 | 850.0 | 444.0 | 44.4 |
| 1338.4 |
|
|
1.2.1 | 室外工程 | 600.0 | 120.0 | 12.0 |
| 732.0 |
|
|
1.2.2 | 给排水工程 | 120.0 | 168.0 | 16.8 |
| 304.8 |
|
|
1.2.3 | 供电工程 | 130.0 | 156.0 | 15.6 |
| 301.6 |
|
|
Ⅱ | 第二部分其他工程费用 |
|
|
| 21252.3 | 21252.3 | 34.88% |
|
2.1 | 土地费用 |
|
|
| 20079.5 | 20079.5 |
| 50万元/亩 |
2.2 | 建设单位管理费 |
|
|
| 356.9 | 356.9 |
|
|
2.3 | 工程招标及管理费 |
|
|
| 53.5 | 53.5 |
|
|
2.4 | 勘察及设计费 |
|
|
| 535.3 | 535.3 |
|
|
2.5 | 工程监理费 |
|
|
| 107.1 | 107.1 |
|
|
2.7 | 其他费用 |
|
|
| 120.0 | 120.0 |
|
|
| 第一、二部分合计 | 28403.0 | 6623.4 | 662.3 | 21252.3 | 56941.1 |
|
|
Ⅲ | 预备费 |
|
|
| 1784.4 | 1784.4 | 2.93% |
|
3.1 | 基本预备费 |
|
|
| 1784.4 | 1784.4 |
| 5.0% |
3.2 | 涨价预备费 |
|
|
| 0.0 | 0.0 |
|
|
| 建设投资（Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ） | 28403.0 | 6623.4 | 662.3 | 23036.8 | 58725.5 |
|
|
| 比例（%） | 48.37% | 11.28% | 1.13% | 39.23% | 100.00% |
|
|
Ⅳ | 建设期贷款利息 |
|
|
| 2197.8 | 2197.8 | 3.61% |
|
| 固定资产投资总额（Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+Ⅳ） | 28403.0 | 6623.4 | 662.3 | 25234.6 | 60923.3 | 100.00% |
|
12.2 总资金分年使用计划
按照工程建设进度和投产计划安排，工程建设期为3年，投产期20年，总资金使用计划为：
第1年全投入建设投资35235.3万元，占项目总投资的60%。（包括土地费用）；
第2年全投入建设投资14681.4万元，占项目总投资的25%。
第3年投入流动资金8808.8万元，占项目总投资的15%；
项目总投资分年使用计划
表12-4 单位：万元
年份 | 投资 所占比例 | 当年 投资额 | 其中自筹 | 银行借款 |
第一年 | 60% | 35235.3 | 13235.3 | 22000 |
第二年 | 25% | 14681.4 | 6681.4 | 8000 |
第三年 | 15% | 8808.8 | 808.8 | 8000 |
合计 | 58725.5 | 20725.5 | 38000.0 | |
12.3 资金筹措
本项目总投资为60923.3万元，拟通过企业自筹解决22923.3，通过银行贷款38000万元，项目资本金比例为37.63%。
项目总投资使用计划与资金筹措计划见表12-5。
项目总投资使用计划与资金筹措表 | |||||||
附表 12-5 |
|
|
|
| 单位 : 万元 | ||
序 |
| 合 | 建 设 期 | 生 产 期 | |||
号 | 项 目 | 计 | 第 1年 | 第 2年 | 第 3年 | . . . | 第23年 |
1 | 总投资 | 60923.3 | 35888.7 | 16225.8 | 8808.8 | . . . | 0 |
1.1 | 建设投资 | 58725.5 | 35235.3 | 14681.4 | 8808.8 | . . . | 0 |
1.2 | 建设期利息 | 2197.8 | 653.4 | 1544.4 | 0 | . . . | 0 |
1.3 | 流动资金 | . | 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
2 | 资金筹措 | 60923.3 | 35888.7 | 16225.8 | 8808.8 | . . . | 0 |
2.1 | 项目资本金 | 22923.3 | 13888.7 | 8225.8 | 808.8 | . . . | 0 |
① | 用于建设投资 | 20725.5 | 13235.3 | 6681.4 | 808.8 | . . . | 0 |
| 优先股 |
| 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
| 业主 | 20725.5 | 13235.3 | 6681.4 | 808.8 | . . . | 0 |
② | 用于流动资金 | . | 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
| 业主 | . | 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
③ | 用于建设期利息 | 2197.8 | 653.4 | 1544.4 | 0 | . . . | 0 |
| 业主 | 2197.8 | 653.4 | 1544.4 | 0 | . . . | 0 |
2.2 | 债务资金 | 38000 | 22000 | 8000 | 8000 | . . . | 0 |
① | 用于建设投资 | 38000 | 22000 | 8000 | 8000 | . . . | 0 |
| 银行贷款 | 38000 | 22000 | 8000 | 8000 | . . . | 0 |
② | 用于建设期利息 |
| 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
| 银行贷款 |
| 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
③ | 用于流动资金 | . | 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
2.3 | 其他 |
| 0 | 0 | 0 | . . . | 0 |
第十三章 财务评价
13.1 财务评价
13.1.1财务评价依据
依据《建设项目经济评价方法与参数》中的有关规定和国家现行财税制度以及行业特点，在确定基础数据与参数选取的基础上，财务评价范围包括项目新增的盈利能力、清偿能力和抗风险能力（盈亏平衡分析，敏感性分析及概率分析）。
13.1.2销售收入和销售税金及附加估算
1．基础数据
（1）项目计算期及生产负荷安排
根据建设计划，本项目计算期及生产负荷安排如下：
建设期 3年
生产期 20年
计算期（建设期+生产期） 23年
（2）税率
根据有关规定，房产税率为租金的12%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税按25%计算。
（3）盈余公积金及公益金
生产期各年盈余公积金及公益金分别按税后利润的10%和5%计取。
（4）参照本项目的特点和行业收益水平，项目基准收益率取10%。
2．营业收入估算
（1）店铺租金收入
店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。
（2）酒店营业收入
共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。
（3）仓储费收入
仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6。
（4）酒店公寓
共有酒店公寓308间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元
（5）员工公寓
共有员工306间，平均每间的租金为1600元/月。经测算，该项收入为587.52万元。
营业收入估算表
收入来源 | 金额（单位：万元） |
店铺租金收入 | 13780.8 |
酒店营业收入 | 1445.4 |
仓储费收入 | 633.6 |
酒店公寓 | 1686.3 |
员工公寓 | 587.52 |
合计 | 18133.62 |
13.1.3 总成本及经营成本估算
（1）原材料
本项目外购原材料经估算为120万元。
（2）燃料动力费
主要燃料动力费主要是电费、水费、汽车油费。经估算燃料动力费为160万元。
（3）工资与福利
职工人数及工资表 | |||
职工类别 | 人 数 | 人均年工资(元) | 年工资额(万元) |
普通工人 | 30 | 16667 | 50 |
技术人员 | 20 | 20000 | 40 |
管理人员 | 10 | 30000 | 30 |
合计 | 120 | ||
福利费按工资的14%计取。计算的工资及福利费为136.8万元。
（4）折旧、摊销费
本项目固定资产折旧采用分类折旧法，残值率均为5%，房屋及建筑物折旧年限为20年，机器设备折旧年限为10年。
土地按照40年摊销，本项目无形资产摊销年限为10年，递延资产摊销年限为5年。
（5）物业管理费
经估算，每年的物业管理费为800万元。
（6）其他费用
其它费用包括管理费用、销售费用，根据企业的实际运营情况管理费用按年200万元计取。
根据以上参数测算本项目平均总成本费用为4408万元，详见附表3：总成本费用估算表(按要素分)。
13.2 评价指标
1．盈利能力分析
（1）现金流量分析。（详见附表5：项目投资现金流量表。）
根据现金流量分析测算出的盈利能力指标如下：
盈利能力指标表（税后）
全部投资 | 内部收益率（%） | 投资回收期（年） | 净现值（万元） （12%） |
15.14 | 8.1 | 12638.68 |
以上指标表明：项目内部收益率高于基准收益率12%的水平，说明项目具有较强的盈利能力。
（2）利润分析（详见附表4：利润与利润分配表）
经测算，本项目静态投资指标如下：
总投资收益率 18.9%
年平均利润情况如下：
利润总额 10467.42万元
年纳所得税 2616.86万元
净利润 7850.56万元
以上指标表明，本项目静态投资指标较好，利润总额及税后利润较高。
2．偿债能力分析
本项目总借款额为38000万元，利息备付率为1.14-43.08，偿债备付率为2.18-2.31，符合贷款机构的要求。
3、不确定性分析
（1）敏感性分析
由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的房租收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析图。
根据项目的敏感性分析，得知销售价格对项目的影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的房租价格的把握好，否则容易导致项目的风险过大。
（2）盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡点采用生产能力利用率表示
盈亏平衡点=年固定总成本/（年产品销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加）*100%
=32.3%
当生产达到设计生产能力的32.3%就能达到经营保本。因此，经测算项目的盈亏平衡能力较强。
13.3评价结论
通过对项目盈利能力、抗风险能力的分析，表明项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目财务评价可行。
第十四章 社会效益评价
九江市机电、金属材料综合大市场项目的建设，是九江市经济发展的需要，可以维护九江市的市场经营秩序，改变城市环境，避免了零散市场经营户对整个九江市容市貌的影响。市场的建设对提高城市的整体服务功能，对九江市的经济发展将有很大的促进作用。市场可引进1500户经营户，按平均每4名就业人员计算，整个市场可以解决6000劳动人口就业问题，对建设平安和谐的九江社会也具有重大意义。市场的建设为九江本地的金属材料、机电设备加工企业提供了一个市场销售平台，对促进九江本地产品的市场销售也具有较好的作用，同时也为九江的本地企业提供具有价格优势和质量保证的机电设备和金属材料产品，可降低九江机电设备和金属材料使用企业的经营成本，达到了提高本地企业产品的市场竞争优势的目的。市场正常运营后，每年可上交国家税收2.75亿元，对九江市的经济建设和社会发展均有较大的贡献。
1、项目建设有利于机电、金属材料资源的综合利用，能够节约资源和保护环境
九江地区每年需要新增机电设备2万多台，更新产生机电设备1万多台，金属的回收量约30万吨。
目前，九江地区尚无机电设备和金属材料的处理加工行业，且现有的销售门点不具规模档次，市场竞争力和抗风险能力弱，缺乏资源回收再利用的能力，造成资源浪费。
之所以成立机电五金综合大市场项目，正是基于九江地区机电设备、金属材料行业发展的需要。项目建成后，对九江及周边地区的机电设备、金属材料回收市场的占有率会达到80%以上，极大提高了资源综合利用水平。因此本项目的建设有利于机电、金属材料资源的综合利用，能够介于资源和保护环境。
2、该项目属于商业地产项目，经济带动能力强，能够促进九江市经济发展
本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。根据目前九江地区及周边地区机电及金属材料的交易量测算，本项目建成后能够实现市场交易额达45个亿，上交税金2.75亿元。因此该项目经济带动能力强，能够促进九江经济的发展。
3、项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象
该项目能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象。
4、项目直接或间接带动大量人员就业
建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。同时本项目能入驻近千家企业，预计能直接或间接带动6000人的就业。
第十五章 可行性研究结论与建议
15.1结论
项目建设条件满足要求，无明显不支持建设的因素；建设方案技术上可行，经济效益指标满足投资收益要求，同时项目具有明显的社会效益。
1、该项目属于政策鼓励项目
为全面落实科学发展观，加快建设资源节约型、环境友好型社会。把江西省经济切实转入全面协调可持续健康发展轨道，根据《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发【2005】21号）、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发【2005】22号）和《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）文件的精神，江西省政府制定了《江西省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》（赣府发【2006】33号），并在《江西省循环经济“十一五”发展规划》中明确提出，到2010年江西将建设成一批符合循环经济发展要求的示范企业，建成一批资源节约型、环境友好型城镇和产业园区，进一步形成低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的经济市场发展格局。
机电设备、金属材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，而聚产品展示、贸易加工、综合服务于一体的机电、金属材料综合大市场在九江乃至全省都没有形成规模，实行“圈区市场管理”是机电、金属材料贸易加工行业发展方向。就项目本身而言，机电五金综合大市场的建设，有利于实现生产企业、销售商家、加工行业、资源产业的联体跨越式发展，形成辐射于中部地区，具有一定规模的赣北经济市场园区。因此，九江市机电、金属材料行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合大市场作为支撑平台，需要得到九江市委、市政府对该项目的大力支持。因此该项目符合政策及市场发展需要。
2、该项目设计合理，各项建筑指标均符合规划要求
经考察项目用地面积，建筑面积，用地性质，容积率，绿地率，建筑密度，建筑层数，建筑结构，耐久年限、耐火年限抗震设防类别等指标，该项目完全符合建设及规划部门的要求。
3、项目社会效益较好
本项目建设有利于机电、金属材料资源的综合利用，能够节约资源和保护环境；同时，该项目属于商业地产项目，经济带动能力强，能够促进九江市经济发展；目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象；项目直接或间接带动大量人员就业。
4、项目本身经济上合理，技术可行
本项目内部收益率为14.66%，大于基准收益率10%。NPV=590.65,大于零，投资回收期为6.3年。通过这几项指标考虑，该项目投资经济上合理。
综上所述，本建设项目的土地开发能发挥一定的经济效益、社会效益和生态效益，实现了人口、资源、环境和社会协调发展。因此该项目的建设是可行的。
15.1建议
1、项目总投资60923.3万元，投资较大，需加强融资，确保资金按时到位，顺利完成项目建设。
2、项目需吸引1500家经营户入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。
3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益。
附表：
附表1：总成本费用估算表
附表2：利润与利润分配表
附表3：借款还本付息计划表
附表4：项目投资现金流量表
附表5：项目资本金现金流量表
附表6：财务计划现金流量表
附表7：资产负债表
附表8：财务敏感性分析成果表
