《古城旅游开发可行性研究报告怎么写：旅游项目可行性报告范文》
第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
旅游开发项目
1.1.2项目性质
新 建
1.1.3项目承办单位
1.1.4项目建设地点
青海省
1.1.5项目建设内容
该项目主要对的开发，主要建设内容为
1、古建筑保护修缮工程；
2、休闲设施建设工程；
休闲设施建设主要包括古县衙、王氏祠堂、宅府主题度假酒店群、四川会馆、城隍庙、地下迷城、《衙府盛宴》演艺餐饮等内容
项 目 | 建筑面积（平米） | 功能 |
古县衙 | 4865 | 历史文化休闲+主题旅游度假区 |
王氏祠堂 | 491 | 餐饮、戏班表演、祭祀典礼等 |
府邸主题度假酒店群 | 8107 | 明代主题宅院式时尚精品度假酒店 |
四川会馆 | 619 | 集会务、餐饮、展示于一体的高档主题会所； |
城隍庙 |
| 旅游购物街、土特产购物街、小吃街等 |
夜表演《衙府盛宴》 | 858 | 演艺餐饮 |
新建庄阔式旅游基础设施 | 36169 |
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其他 |
| 古城其他休闲设施 |
合计 |
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3、特色街巷改建工程；
特色街巷改建工程主要指对庄廓民居的创新改造。把传统庄廓进行升级改造，古城内所有新民居都以“新庄廓”的形式进行统一规划建设。
新庄廓开发前店后坊的商业功能，开发茶馆、酒店、客栈、戏园子、创意产业作坊等休闲设施，给游客不同角度的体验。
4、公建配套工程
公建配套工程包括环卫工程、供水供电工程、消防安全工程和景观绿化工程等。
1.1.6项目投资及资金筹措
总投资约24300万元人民币，项目总建设期为1.5年。
项目所需资金其中一部分资金来源于建设单位自筹，一部分资金争取获得国家旅游开发资金的支持，其他资金通过吸收民间资本进行商铺承包经营、项目合作开发等形式筹集。
1.1.7项目效益
项目建成后，在项目经营期（按交付使用10年）内预计预计可实现经营收入74291万元元，按规定交纳营业税及附加为4457.46万元元，税后利润总额为15859.04万元元，纳税后提10%的盈余公积金作为公司发展资金，并提5%公益金，提取盈余公积金、公益金后的利润，作为应分配利润进行分配，经营期内11年平均应分配利润1297.56万元。
1.2编制依据与研究范围
1.2.1项目编制依据
（1）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；
（2）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》；
（3）《中华人民共和国文物保护法》（2007年12月29日）；
（4）国家旅游局《2010-2020年远景目标纲要》；
（5）青海省《关于加快旅游业发展的意见》；
（6）国家有关部门关于可行性研究报告编制规范和要求；
（7）新的有关财务制度的会计制度；
（8）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（9）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》；
（10）《建设项目环境保护管理条例》国务院令第253号；
（11）《盘古新天地控制性详细规划》；
（12）《度假村建设标准》。
1.2.2研究工作范围
本可行性研究报告主要研究范围：
（1）项目建设背景及必要性；
（2）项目市场分析；通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；
（3）根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；
（4）对建设条件进行调查研究，对场址的选择方案进一步论证；
（5）对工程技术进行研究，并提出工程招投标方案；
（6）对公用工程和辅助设施进行研究；
（7）对节能、节水、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；
（8）组织机构及人力资源配置；
（9）项目管理与实施进度；
（10）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
（11）提出可行性研究结论和建议。
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1政策环境
十四个五规划指出：“坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。”“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”
党的十九大提出，加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级。这是关系国民经济全局紧迫而重大的战略任务。要坚持走中国特色新型工业化道路，坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。发展现代服务业，提高服务业比重和水平。
2.1.2旅游行业发展背景
旅游作为人类的一种活动方式已经有着悠久的历史，它是随着社会生产力的发展和人类文明进步而兴起的一种精神消费活动，是最为大众化的一种精神文化享受，也是人类和自然界的和谐统一、相互依存的具体体现。
社会经济的不断发展，为旅游业的兴起和发展提供了物质保证，社会集团物质和精神消费的出现的升级，给旅游业带来了空前机遇和锦绣前程。国家民众的生活水平超过温饱线时，人们已不满足于吃饱穿暖的物质需求，要进行多样性的精神追求。而旅游在人们精神追求中最具有科学性、文明性、大众性特点的一种活动，已经被人类社会所接受和钟爱。人们在旅游中尽情地享受大自然为人类展示的壮美画卷，使人开阔视野、增长知识、陶冶情操、健身壮体。旅游者在惊与险中追求刺激和畅快，在疲劳中得到快乐和休息，在景色中获得激情和动力，使精神境界得以充实，身心得到洗涤、旅游使人们在自然逍遥、清静无为的山水中感悟人生，追求人格的境界，生情悟性。尤其是人们长期处于一种安逸的生活状态，使身心中已经隐藏着一种随时进发的“动”的欲念，在快节奏的工作之余，渴望走进大自然中，让心灵和肉体得以放松。所以说旅游已经不是简单的自由游戏和简单的娱乐，而是融消费、娱乐、求知、健身于一体的活动，可满足各文化层次、各年龄段、各社会地位人们的多方面需求，已经是当今社会一种最时尚，最喜闻乐见的娱乐消费活动。
旅游作为一个产业，强有力地跻身于社会经济结构中，已经占有举足轻重的地位。
日前，发达国家的旅游业与经济发展同步进行，有些国家的旅游业已经成为国民经济中的支柱产业。近年来，我国随着经济的快速发展，旅游业已经有了长足的发展，旅游消费从集团逐步扩展到居民家庭和个人，旅游业已经成为国民经济新的增长点和第三产业的重要支柱，成为经济发展最快、最具有活力的优势产业。尤其是国家对发展旅游业的重视，出台的旅游投资、鼓励旅游消费的政策和措施，吸引投资商对旅游业的关注。国家已经出台的放长假和带薪休假政策，增大了职工旅游消费的时间和空间，为旅游消费营造了风调雨顺的大气候。
随着西部大开发战略的启动实施，县将更加具有良好的发展机遇和前景，近几年，县的经济得到了急速空前的发展，而旅游业在其间的比重越来越大，每年来自全省各地和海内外数十万游客到县赏清清黄河和古城。县委、县政府将进一步加快改革开放步伐，大力弘扬艰苦创业的优良传统，优化产业结构，加快城市建设，改善投资环境，扩大对外交流合作，深入实际，扎扎实实地把县的各项工作做好，促进全县经济和社会各项事业快速、协调、健康发展，以崭新的面貌迎接新的的挑战。
由此可见，旅游业的开发，正处于国家政策到位，旅游消费者市场红火的黄金时期。
2.1.3项目提出的理由
青海省作为我国西部地区的旅游资源大省，正在全力贯彻实施中央西部大开发的战略决策，加大旅游设施建设力度。促进旅游业的快速发展无疑是西部开发的重要内容之一。旅游业也被省委、省府列为西部六大支柱产业加以重点扶持发展，出台了《关于加快旅游业发展的意见》等重要文件，对旅游业进行指导，明确了全省旅游业建设的指导思想、原则和任务，制定了发展目标，以及发展的政策措施，为青海省旅游业的跨越式发展奠定良好的基础。旅游业将是青海国民经济与社会发展重要的支柱产业，为此，本项目的实施，对于促进当地国民经济以及社会的发展具有积极意义。
作为明朝初期青海地区河湟“三卫城”之一，至今仍保护比较完整的古城位于河阴镇北大街北端，北距清清黄河1华里。城呈正方形，周长2278米，高11.7米，底宽9.3米，顶宽4米。夯土城墙，占地61亩。城墙四周有箭垛32个，南北面箭垛相距40米，每个底宽为16米，顶部成9X9的正方形。
古城始建于明朝洪武七年（1374），花了七年时间于明洪武十三年（1380年）竣工。竣工后，从甘肃河州移民48户来开垦守诚，并且免了他们的赋税。以后从河州拔世袭百户王猷、周鉴、刘庆三人各携带眷属来守御城池，后来设了王、刘、周三屯。
万历十八年（1590年）古城增建，后有于清同治元年（1862年）和民国八年（1919年）、民国十八年（1929年）三次维修，开有南北城门，南门称天启门，北为平安门。门外各有瓮城，南城门顶建有城楼，北城门顶东侧建有城楼。城外有深5米，宽10.7米的护城壕沟。1958年因拓宽城内外道路，将古城南门及城楼等拆毁，至今除南面城墙破损外，东、西、北三面保存完好。1986年列为县级文物保护单位。1996年被列为省级文物保护单位。2001年与文庙及玉皇阁古建筑群一同列为国家级文物保护单位。古城距今已有600多年的历史，它是县古老历史的见证。
2.2项目建设的必要性
2.2.1发展旅游业，刺激经济发展的需要
改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。
当人均GDP达到800美元至1000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。
目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
县也因为良好的人文和历史环境使得内地的人们对到旅游、度假充满热情，客观上造成了发展旅游餐饮、房产业的市场需求。在此背景下，开发建设的旅游开发项目无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的满足市场的需求；另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
2.2.2提升城市形象，完善城市功能
提升城市形象，完善城市功能，赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年来国内外城市发展的潮流。从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地特色专业市场摆上日程。该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。
本项目的建设将环境资源和休闲、度假、养生进行复合开发，将项目旅游化、综合化，打造别具一格的生态休闲度假项目，建成集运动、养生、娱乐、食宿、购物为一体的高档次、高品位、高标准的休闲中心，建成县旅游服务业的大本营，全国一流的旅游休闲目的地。
项目建设一是符合《县城近期建设规划》及青海省委办公室、市省政府办公室《关于加快旅游业发展的意见》精神；二是项目建设具有较大的社会效益，不但能够为县产业结构调整提供平台，使旅游产业真正成为县经济发展的支柱产业，而且能够带动整个青海省的旅游业获得跨越式的发展，促进产业结构升级，增加社会生产总值。因此，项目建设具有必要性。
2.2.3项目的建设有利于对古城的挖掘、整理、保护，从而带动整个古城综合水平的提高
该项目的建设有利于对古城的挖掘、整理、保护，从而带动整个古城综合水平的提高。不仅可提升古城的档次和品位，推动旅游业的发展，而且还可为县域经济创造新的经济增长点，提高当地人民群众生活水平，促进社会经济的协调发展。
古城历时几百年时间，仍然屹立在此，城中保留有以玉皇阁为核心的古建筑群，居住用地占据了绝大多数，都是以庄农民居的形式存在，城西分布较为集中，其中广场东西两侧局部有依托民居发展起来的农家乐，还包括图书馆，近几年新建的现代建筑博物馆以及小学，并且规模较大，古城南部的医院、商贸集市、古城内的南门街两侧的零售商业设施混杂布局。
古城内建筑多为一层建筑，新建博物馆为两层，但是体量庞大，尺度以及色彩与古城格局不协调，有待改造，位于东南角的小学教学楼高度太高，影响了古城视线；古城外多为多层建筑，多古城的视线影响较大，古城是县城市风貌的核心代表之一，古城周边及内部混乱的城市风貌严重影响了古城价值的体现。
县城环境优美，碧水环绕，绿树成荫，独特的自然景观和丰富的人文旅游资源使成为青海省东部重要的旅游目的地。近年来，随着旅游业的发展，一系列旅游品牌如“天下黄河清”、“梨花节”、“古城”、“”等成为旅游业发展的重要资源。以上情况说明，古城不仅仅是古老历史的见证，更是现在旅游业的顶梁柱之一，为此古城的整治及其基础设施建设，无论对古对今，都有着重要的意义：其一，古城整治及基础设施建设，能增强本地乃至我国的文化底蕴，满足人民不断增长的精神文化生活的需要，真正意义上实现文化的可持续发展；其二，进一步完善古城基础设施建设，为远道而来的游客提供更舒服、更便捷的旅游环境，以促进县经济和社会的发展。
2.2.4 推动地方经济，促进社会主义新农村建设
旅游业是综合性的产业，对相关行业具有巨大的拉动作用，通过覆盖“行、游、住、食、购、娱”六大要素的消费链，将众多行业串联在一起。“旅游开发”项目的建设能极大地改进传统服务业经营单一、简单的状况，大大促进科学种植、餐饮、酒店等劳动密集型产业的繁荣。本项目的建设推动社会主义新农村建设，当地农民将成为旅游的直接参与者与受益者。旅游开发不仅将改变村民的生产生活环境，提高村民的经济收入，还将改变村民的道德风尚和精神风貌，有利于项目的新农村的建设。
第三章 项目建设条件
3.1 场址建设条件
3.1.1建设场地
县位于州境东北部。总面积3600平方千米。总人口10万人（2004年）。有汉、藏、回、撒拉等14个民族，藏族约占总人口的33.5％，其它各少数民族之和约占12％。黄河途经境内的清清河水近年吸引了来自海内外的游客。然而在赏了清清黄河水后，人们又惊奇地发现这里还有一处保存完整的明清古建筑群。县辖4个镇、2个乡、1个民族乡：河阴镇、河西镇、拉西瓦镇、常牧镇、河东乡、新街回族乡、尕让乡。
3.1.2自然条件
地处黄河谷地及两侧山地，南北高中部低。黄河由西向东横贯境中，长达74.7千米，还有红岸河、莫渠沟河、龙春河、浪麻河等河流分别从南北两侧汇入黄河。属高原大陆性气候，年均温7.2℃，年均降水量252毫米。 县位于黄土高原与青藏高原的过渡地带。黄河自西向东横贯县境中北部，流程76.8公里。全境沟壑纵横，山川相间，呈现多级河流阶地和盆地丘陵地貌。地势南北高，中间低，形成四山环抱的河谷盆地。海拔最低的松巴峡口2710米，最高的阿尼直海山5011米，县城海拔2200米。深居内陆，属高原大陆性气候，光照时间长，太阳辐射强。春季干旱多风，夏季短促凉爽，秋季阴湿多雨，冬季漫长干燥，气温日差较大。年平均气温7.2℃，历年极端最高气温34℃，极端显低气温－23.8℃。年平均降水量251-559毫米，全年无霜期258天，作物生长期223天，年日照时数为2928小时。
3.1.3自然资源
水电资源丰富，2007年发电67630万度，同比增长13.6%。境内有三座大中型黄河梯级电站可供开发，正在建设的拉西瓦电站可装机容量372万千瓦，已建成发电的尼那电站可装机容量16万千瓦。1996年8月尼那电站由水电四局开工兴建。在建的鱼山电站是本县目前私营企业投资兴建规模最大的项目，总装机容量1750千瓦。县内已探明的矿藏资源有铜、铁、铅、锌、镍、沙金、砷、石英石、萤石、石灰石等11种矿种。珍贵野生动植物资源主要有：早獭、香獐、雉鸡、兰马鸡、雪鸡、石鸡。中药材主要有大黄、秦艽、羌活、柴胡、雪莲、茵陈、甘草、冬虫夏草、野枸杞等，储量约1.7万吨。其它还有发菜、柳花菜、蕨麻，被誉为“高原山珍”。
3.2 基础设施条件
3.2.1交通、通讯条件
县城驻河阴镇，距省会西宁114公里，海南州府恰卜恰158公里其中交通条件十分优越。
地址完全置于全市的立体无线通讯网络之中，通讯网络畅通无阻。
3.2.2 供电
项目用电由市政电网统一供应。完全能满足本项目建设及维护、保养使用需求。
3.2.3 供水
项目用水主要是施工用水，可接市政供水管网，水量充足，能保障工程施工、运营养护的需要。
3.3 社会经济状况
全县完成国民生产总值85802万元(2005价)，比上年增长18.1%，其中第一产业10692万元，比上年增长2.1%，第二产业53320万元；比上年增长19.6%，第三产业21790万元，比上年增长23.9%。农业（农林牧副渔）总产值达到24163万元。全县牲畜总增率为43.8%，出栏率为46.52%，商品率为40.7%，年末牲畜存栏为36.42万头(只)，经济建设取得了较快发展。。
第四章 项目市场分析
4.1市场需求分析
4.2重点客源市场分析
1、青海
本省客源市场潜力很大。许多土生土长的青海人也没到的古城游玩过，据不完全统计，青海的本地人，70%的人没去过，市场的潜力很大。
2、西部地区
周边甘肃、西藏、新疆等周边省份也存在臣大的潜力，由于距离相对较近，公路交通便利，便于游客驾车出行，人民可以利用五月一日、端午节、中秋节等日组织短途旅行，是众多游客较好的选择。
3、东部沿海城市
长三角、珠三角、环渤海等沿海发达城市近年来倡导的生态游和探险、猎奇、民俗文化等诸多的游赏项目和游赏方式的大力开展。随着在新世纪中国对外开放的程度，国际旅游文化活动的日益丰富，青海作为藏系文化统的主要区域，具有非常大的潜力。
4.3环境容量与游客规模预测
4.3.1环境容量测算
计算古城景点旅游资源极限日容量公式为：C=（T/T0）X(A/A0)
其中：C—极限容量(人)
T—每日可开放时间(小时)
TO—人均每次利用时间(小时)
A—资源空间规模(m2或m)
A0—人均最低利用空间(m2／人或m／人)
但需要说明的是，上式只是表示古城环境的极限容量，而非规划容量，考虑到开展旅游活动类型、生态环境、资源环境、社会环境的旅游承载能力，实际上只能按容量下限计算。每年可游天数按照300天计算，可得出古城的年游客容量。
表4-1古城古城的年游客容量
古城 | A（m2或m） | A0（m2/人或m/人） | T小时 | T0小时 | C日容量/人次 | C年总万/人次 |
古城 | 42000 | 20 | 8 | 2 | 8400 | 252 |
表4-2古城游客规模预测
年 份 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
预计游客人数（万人次） | 5 | 10 | 15 | 20 | 30 | 35 | 40 | 45 | 50 |
注：2011年5月-2012年5月为建设期，游客预测从2012年算起。
4.3.2日接待规模
2012年：接待游客5万人次，按可游天数300天计算，平均每日接待游客167人。
2020年：接待游客50万人次，按可游天数300天计算，平均每日接待游客1667人。
4.4项目开发SWOT分析
1、优势分析（Strengthens）
古城位于县城北部，可于其他著名古城形成呼应。
县气候宜人，生态及自然环境条件与青海省其他城市相比较优越，有“南海溪声”、“南海揽胜”之称。
县位于环青海湖———塔尔寺旅游环线上，周边有丰富的旅游资源可进行产品和线路的组合。
旅游资源独特，吸引力强。
2、劣势分析（Weaknesses）
古城产品开发不到位，游客的参与性少，游览停留时间短；
古城的管理工作滞后，游览卫生质量不高；
古城基础设施建设和服务设施建设滞后，游览环境质量不高；
古城的宣传力度不够，导致知名度小于周边同类文化精品旅游资源，如塔尔寺容易对造成遮蔽效应；
浓郁的地方文化面临冲击，近几年的开发建设，带来的却是来自内地的瓷砖、玻璃幕墙、莫名其妙的水泥塔楼。浓郁的地方文化面临冲击。这不仅仅是个城市风貌的问题，更重要的是未来旅游能否可持续发展的问题。
3、机遇分析（Opportunities）
西部大开发的浪潮有利于中、东部沿海较发达地区的人们认识西部、走进西部，为西部地区的旅游古城吸引客源争取更多的机会市场。
青海玉树民用机场开工建设。青海三江源地区首个民用机场——玉树机场开工建设。青藏铁路的开通，交通条件的改善，对加快发展青海省生态旅游、打造高端旅游品牌将起到重要的作用，古城也不言而喻的会收益。
高原旅游名省形象宣传有声有色。由8家中央重点新闻网站、3家国内重要门户网站、19家地方重点新闻网站参加的“打造高原旅游名省——全国重点网络媒体青海行”大型采访活动成功举办，全国共有三十多家新闻网站推出了以打造“高原旅游名省”为主题的“青海行”专题；邀请著名专家举办“树立青海意识，建设高原旅游名省”论坛；尼泊尔国家电视台等10家新闻媒体记者走进青海参观考察；激情穿越柴达木线路在“CCTV完美假期旅游线路大赛”中位歹，最有魅力的“中国十大完美旅游线路”；我省环西宁旅游圈、祁连美景、玉树风情等旅游线路分别亮相央视2套、9套及北京电视台；在广东、江苏设立了青海旅游形象店，展示青海旅游形象，就近招徕组织游客，给古城的旅游发展带来的契机。
节庆活动精彩连连。第六届环青海湖国际公路自行车赛、首届青海湖国际诗歌节、首届青海湖国际沙雕节、中国夏都乡村国际旅游长跑赛、第四届青海民族文化旅游节、游客眼中的大美青海大众摄影展及中国青海•郁金香等节庆活动，向世人展示了神奇、神秘、神圣的大美青海魅力，对有效宣传青海、提高青海知名度、吸引和招徕更多海内外游客，从而推动县旅游业发展起到了积极的作用。
旅游区域合作持续推进。“北京青年代表团青海行”旅游团首次走进青海，了解大美青海旅游资源、产品和线路；省政府考察团赴四川学习考察旅游文化产业；年内分别与北京、辽宁、四川、陕西、西藏签订旅游区域合作协议，拓展客源地市场，推动区域合作向纵深发展；与澳门签订旅游包机框架协议，进一步扩大我省入境旅游客源市场，开通了南京至西宁、沈阳至西宁的旅游包机。旅游区域合作持续推进给拓展的客源市场。
当地政府开发旅游的决心以及对旅游业投入日益加大，为整个旅游的发展提供了越来越好的宏观标境。
县处于青海东部的河湟谷地，这里的人们，消费水平相对较高，有休闲度假的需求和愿望。
科学规划全面展开，《青海省旅游发展规划》、《青海省县文化观光旅游片区建设项目可行性研究报告》、《青海省县文化观光旅游片区修建性详细规划》。
4、挑战分析（Threats）
旅游产品不具有市场的垄断性；
旅游者对人性化服务的要求增强，对目的地接待的硬件、软件条件提出了更高的要求；
面临周边密集分布的其他观光旅游景点的激烈竞争；
西藏3.14事件对使青藏高原旅游业受到严重影响。今年“3•1 4”事件后，青海各家旅行社接待量都大幅下降，与往年同期相比，宾馆入住率下降3 0％。青海省旅游局一位负责人表示，今年5月份以来，来青海旅游的人少，旅行社的旅游大巴车很多都闲置着，与往年同期旅游大巴一车难求的现象截然相反；
金融危机事件冲击着中国旅游业，也冲击着古城旅游的发展。
4.5风险分析与评价
1、政策风险
项目开发所在地正好处于城乡结合部，城乡发展问题，农村协调发展问题是国家重点关注点，随时都有相应的保障地方权益的政策或文件出台。
旅游相关开发在政策尤其在资源保护、生态环境保护和旅游地产产业的法律法规等逐步完善都有可能对本项目顺利开发造成一定的影响。
土地开发和利用是国家重点关注焦点，对已开发建设项目的审批更加严格，因此时刻关注国家土地政策和物业产权政策是项目开发的关键。
经济发展大背景下，政策导向为拉动消费，刺激投资，旅游业对于实现国家发展和再次腾飞具有最为明显的拉动作用，同时国家把民生民计作为政策重点，旅游项目与人民生活发展关系最为密切，旅游项目开发对于改善农村文明和经济环境作用巨大，因此对于旅游项目开发是国家和各级政府重要扶持产业，对于本项目开发具有积极影响。
2、财务风险
大型项目投资开发需要高成本投入，建设周期长，变动因素多，回收期也长，因此雄厚的资金实力，全面的融资渠道，合理的资金投入规划，创新的盈利模式设计，健康的财务和资金管理制度，是保证项目能够正常有序开发建设并投入市场运营的关键。
开发成本的科学控制，避免重复投资和浪费，尽量扩大经营收益点和项目，保证持续的现金流，才能够保证项目的成功实施。
3、经营管理风险
大型项目开发，除了雄厚的资金实力以外，还需要优秀、经验丰富的开发和管理团队有效的实施。经营管理团队的经验、能力、稳定性是保证项目开发理念统一，并持续健康运作下去的重要支撑。因此本项目开发需要充分调动各方优秀的人力资源，组织优秀的职业经理团队和执行团队。
市场变幻莫测，知识不断更新，好的管理团队需要保证持续的学习和培训，保证紧跟时代步伐，保证项目长期保持竞争力。
4、竞争风险
有竞争才有进步，国家整体环境的好转，为了生存，众多项目不断的完善和更新，同时也有很多大型项目逐步开发，市场竞争将愈发残酷。保证项目在竞争中保持竞争能力，保证经济效益，就需要项目的核心竞争力和项目规划具有高度的前瞻性，创新能力强，开发弹性强，以求随时保证项目能够适应不同时期的市场竞争和挑战。
项目建设前期的策划和规划设计，坚持可持续发展原则，避免同质性项目或短期开发行为，保证项目的持久竞争力；项目的竞争能力除了硬件竞争实力以外，开发理念，运营理念、衍生产品的排他性都是保证项目竞争能力的主要补充。
5、市场环境变化风险
旅游环境、消费环境都可能发生变化，旅游行业容易受到诸如经济、政治、疾病、自然灾害和战争等任何不可预计的因素的影响，造成消费者减少或市场开拓不力的局面。因此项目开发和管理需要丰富体系，建立健康、安全的各种抵抗风险的措施，保证在出现类似的不可抗拒的重要因素的时候，将风险和经济影响降到最低点。
中国稳定的政治局面、良好的市场环境，愈来愈完善的医疗体系和抗自然灾害能力的提高，都对项目的成功开发能够提供良好保证。
第五章 项目的组成和开发设计方案
5.1项目的组成
该项目主要对的开发，主要建设内容为
1、古建筑保护修缮工程；
2、休闲设施建设工程；
休闲设施建设主要包括古县衙、王氏祠堂、宅府主题度假酒店群、四川会馆、城隍庙、地下迷城、《衙府盛宴》演艺餐饮等内容
项 目 | 建筑面积（平米） | 功能 |
古县衙 | 4865 | 历史文化休闲+主题旅游度假区 |
王氏祠堂 | 491 | 餐饮、戏班表演、祭祀典礼等 |
府邸主题度假酒店群 | 8107 | 明代主题宅院式时尚精品度假酒店 |
四川会馆 | 619 | 集会务、餐饮、展示于一体的高档主题会所； |
城隍庙 |
| 旅游购物街、土特产购物街、小吃街等 |
夜表演《衙府盛宴》 | 858 | 演艺餐饮 |
新建庄阔式旅游基础设施 | 36169 |
|
其他 |
| 古城其他休闲设施 |
合计 |
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3、特色街巷改建工程；
特色街巷改建工程主要指对庄廓民居的创新改造。把传统庄廓进行升级改造，古城内所有新民居都以“新庄廓”的形式进行统一规划建设。
新庄廓开发前店后坊的商业功能，开发茶馆、酒店、客栈、戏园子、创意产业作坊等休闲设施，给游客不同角度的体验。
4、公建配套工程
公建配套工程包括环卫工程、供水供电工程、消防安全工程和景观绿化工程等。。
5.2规划思路
5.2.1布局构思
按照不同功能性质，将古城内部划分为若干相对独立的功能分区，各功能分区包含若干景点（项目）。这些景点通过若干游览线联系起来，各游览线则由一条主轴线统领，从而形成一个结构合理、错落有致的空间格局，作为旅游项目设置、旅游景点安排、旅游线路组织和整体空间构成的框架。
5.2.2布局原则
1、土地经济原则
古城内空间规模扩展要与整个建成区的人口、产业发展并行考虑。古城内土地紧临城市中心区，其土地的开发力用强调土地利用的经济性，在满足功能需求下，尽量节约土地。
2、主题明晰原则
每一个功能分区理论上都具有一个独特的主题和卖点，突出特点，打造精品，增强形象吸引力。分区时应尽量保证该片区具有相对完整的旅游功能，保证游客体验的连续性。
3、结构均衡原则
古城规划布局与建成区内整体的城市格局相协调，既保证城市总体格局的完整和均衡，又要保证片区内部发展结构的完整和均衡，实现大系统和小系统的协调统一。
4、生态发展原则
与环境共生，生态和谐，是实现可持续发展的关键，也是建设高品质生态养生城的标准之一。因此在规划布局时，充分利用现有的优势环境资源，如：古梨树、古柏树等，构建整体性的公共绿地系统，即绿色开敞空间体系，美化、亮化、绿化、净化古城生存、生成、生态、旅游、生活环境，实现古城与周围自然的融合与协调，真正实现“城在林中，林在城中”的宜居山水园林画境。
5、游线合理原则
按照不同功能分区在线路组织上的衔接和功能上的连贯，以尽量实现游客满意度最大化。合理利用各种交通工具，提高游客游览质量，避免重复行程和多余行程，避免旅长游短。
5.2.3空间结构
按照以上思路，综合考虑古城的资源特征、景观风貌、道路状况和发展时序，由点串线，由线带面，最终形成“一心两轴四区”的空间结构，即
一心：
区域旅游服务中心
两轴：
旅游综合服务轴
文化休闲发展轴
四区：
古城宗教文化体验区
历史文化休闲度假区
庄廓民居休闲度假区
创意产业区
主题办公区
5.3分区规划
5.3.1区域旅游服务中心
1、位置范围
位于古城规划区外，环城公路与北大街交汇处的城市级商业服务中心。
2、功能定位
旅游综合服务。
3、重点内容
(1)游客服务中心
①建筑风格：与城内建筑保持一致，建设以土黄色、白色、青色为主色调，明清风格的两层仿古建筑。
②构建理念：整体印象的Multimedia化；游客服务内容的多文字化；旅游项目、节庆活动的图片化；服务设施位置的Google Map化；旅游路线演示的模拟视频化；满足六种心理需求：舒适、安全、无虑、便捷、放松、平等。
③实现“十心合一”，在一个服务基地中集中集散中心、调度中心、预订中心、销售中心、管理中心、交通中心、信息中心、统计中心、投诉中心、游客到访中心的多重复合功能，给游客带来“一站式”的增值服务。
(2)生态停车场
①绿荫停车场，：利用大量植被，建设植物顶棚。汽车停在这里，犹如一片植物园，除了夏天起到遮阴蔽日的作用外，也给人美的享受；
②绿篱停车场：用绿色植物做围墙，围成相对独立的停车环境，为有需要的高端自驾游客提供更加人性化的停车服务。
③人力车停车位：人力车是古城特有的印记，象征着城市古老的记忆。仿照北京胡同文化游，开通人力车游古城，让游客深入街巷、民居、会馆、深度体验古城的文化。
5.3.2环古城观光休闲带
1、位置范围
古城外围残留的古城墙和城门。
2、功能定位
观光、游憩、文化体验等。
3、规划思路
由沿着城墙根的小路所共同形成的连续的景观旅游观视廊道，以线串点打造一条景观独特、内涵丰富的环古城旅游休闲带。
4、规划要点
对目前遗留至今的古城墙进行统一的风貌保护，保持其残缺、风蚀的历史痕迹，增强古城的历史感和沧桑感。
对东南西北四个城门节点进行重点打造。按照“修旧如旧”的原则对古城门进行复建，充分营造古城浓厚的历史氛围。
南城门门户节点——位于古城墙南门处，是进入古城的重要门户，着重体现古城风貌景观和人文特征，也是人流出入的重要节点。
北城门门户节点——位于古城墙北门处，也是进出古城的重要门户，着重体现古城风貌景观和人文特征，也是人流出入的重要节点。
东城门门户节点——位于古城墙东部中央，是进出古城的次要门户，是作为古城管理人员和当地居民出入的管理性大门。
西城门门户节点——位于古城墙东部中央，是进出古城的次要门户，是作为古城管理人员和当地居民出入的管理性大门。
5.3.3旅游综合服务轴
1、位置范围
位于古城中轴线上的南大门商业休闲街。
2、功能定位
旅游购物、休闲、入口标识。
3、规划思路
位于古城的中轴线地带，为南门街沿街商业的节点放大，是古城各种主要商业活动的中心，将此规划定位为，以体验经济为引领，集民俗风情、旅游购物、休闲游憩、宗教文化游览为一体的休闲游憩体验带，是展示古城特色文化的重要展示窗口。
4、规划要点
①目前南大门商业街业态规划仍然以针对古城居民，而非以游客为主。对南大门商业街现有的业态进行调整和统一规划，业态设置以恢复当地土特产、老字号商店为主，形成土特产购物一条街，充分营造古色古香的古城氛围，给游客留下强烈的第一印象，土特产购物如：青稞酒、藏药、“藏羊”地毯、枸杞、牛羊肉、冬虫夏草、昆仑玉等。
②为沿街铺面制作规格统一的招牌和挂旗，尺寸大小，字体风格、摆放位置大体相近，恢复商铺的历史风貌，增强店面的整体效果，制定统一的广告牌制作、悬挂的规范。
③通道沿线增设一套晚上的标识系统，如指示牌、标识牌、警示牌、古城地图、旅游线路图，引导游客流向。标识系统采用古色古香的木质材料制作，与古城风貌保持和谐统一。
5.3.4文化休闲发展轴
1、位置范围
由古城东门、西门连接而成，包括法院街和卫门街在内的范围。
2、功能定位
观光游憩、文化体验。
3、规划思路
本轴连接古城东门和西门的，为古城东西向主轴，轴线两侧聚集古城传统庄廓民居、府邸宅院、县衙等古建，规划为以古建观光、历史文化体验为主，集游憩、文化体验、游客服务等功能于一体的发展轴。
4、规划要点
①强化主干道两侧的历史景观、文人景观与古建景观、自然景观的相互融合。
②道路拓宽为6米消防通道，作为古城一级景观通道。
③建设时尚风情街（详见创意产业区）、美食街（详见庄廓民居休闲度假区）。
5.3.5宗教文化体验区
1、位置范围
位于古城南部，以玉皇阁、城隍庙、文庙、大佛寺以及无量殿、文昌宫为主的区域。
2、功能定位
宗教文化观光、体验。
3、规划思路
整合玉皇阁、城隍庙、文庙、大佛寺、以及无量殿、文昌宫所形成的宗教文化资源，开发以宗教古建游览和朝拜为主的功能。
4、规划要点
①对玉皇阁、城隍庙、大佛寺等古建进行保护，完善配套设施。让游客在古街旅游过程中，体会古代宗教建筑与布局的精髓，和独特的宗教文化。
②以城隍庙为主要场所，策划庙会、集市等集宗教文化体验和休闲娱乐为一体的活动。
5.3.6古城历史休闲度假区
1、位置范围
位于文化休闲发展轴以南的古城大部分区域。
2、功能定位
古城历史文化、军事文化体验、休闲、度假。
3、规划思路
整合古县衙、博物馆、河阴书院、马朝选私邸、丁保夫宅、四川会馆等古城历史文化资源，打造集中展示、体验古城历史文化、军事文化，集文化观光、体验、休闲、娱乐、度假于一体的古城历史文化休闲度假区。
4、项目设置
（1）县衙——打造中国首个县衙主题的会议度假中心
①规划的意义和价值
县衙在秦王朝立为定制后的两千多年封建社会，始终作为最基层的行政机构没有发生过变化，历代封建王朝基于“民非政不治，政非官不举，官非署不立”之识，对于衙门尤为重视。同时，封建社会的皇宫和地方衙门在格局、体制上是一致的，可以说县衙是一个具体而微的皇宫，皇宫是一个放大了上百倍的县衙。因此，县衙具有极高的历史意义和价值。
对于古城这样一个县级行政区位来说，县衙是其权力中心和行政机构所在，复建的意义重大。目前县衙所在地为老年活动中心，建议拆迁，在原址复建古县衙，打造成古城的标志建筑。
②位置范围
原县府所在地、现老年活动中心所在地。
③功能定位
休闲、体验、度假、娱乐。
④规划思路
复建县衙监狱、仓房、都司署、兵营、点将台等古建筑、新建地下迷城等项目，并开发其现代休闲、体验、度假、娱乐功能。在古县衙中，随时随地都能感受到明代官府生活的气息。我们通过各种途径来营造这种氛围，当然也包括客房（寝室）的设计。
⑤主要内容
根据古代县衙建筑规制，县衙大体可分为一堂、二堂和三堂。其中一堂、二堂为县官办公地，三堂为县令私宅。根据其不同功能，把一堂、二堂作为县衙观光游览区，普通游客可凭票入内游览，三堂作为主题会议度假区，普通游客不能入内，保持其幽静、私密度假环境。
观光游览区（一堂院、二堂院）
照壁：县衙大门前的屏蔽物，面北雕刻一状如麒麟的怪兽——"犭贪"，是传说中的贪婪之兽，旧时官府大门前照壁上均以此画警戒官员不要贪赃枉法。
牌坊：所有官员一般都在此下轿、下马，封建社会这里是县令宣布君命、教化百姓的地方。
大门（检票口）：穿过牌坊，即为县衙大门，两边有“八”字形影壁，额枋上置匾书“县署”，东梢间前置“鸣冤鼓”，西梢间立有“诬告加三等”、“越诉笞五十”石碑两块，警戒告状人。同时可以设置工作人员办成守门的差役在此，作为检票入口。
博物馆：对中国明代县衙文化进行介绍和展出，包括明代文武官服饰展览、知县职权介绍、雕塑展览、衙门文化知识介绍、明清县官介绍等。
三班院（售票处）：位于仪门前东侧，为三班衙役听差的地方，皂班站堂行刑；壮班做力差；快班专管缉捕。可设置为售票处。
监狱（酒吧）:监狱也是县衙必要组成部分之一，一般设立在大堂西南仪门之外。可部分开发观光功能，部分开发特色休闲功能。监狱幽暗神秘的气氛适宜打造酒吧等休闲设施，融入明代监狱文化，打造监狱主题酒吧。按明代监狱原样复建，打造监狱包厢，以明代监狱命名法则为包厢命名，如“虎头牢”等。
仪门：进入县衙大门，百米甬道的中段为仪门，两侧设便门。仪门是县衙第一道礼仪之门，凡新官到任或迎接同级、上级官员至仪门前，县官僚属整冠出迎至一门外，重大庆典、礼仪活动、审理重大案件时方大开仪门，让百姓从中而入。可在此设置定时表演供游客观看，如县官出巡。
大堂：面宽5间，单檐硬山式建筑。置匾书“县正堂”。堂中央置暖阁，设知县公堂，上悬“明镜高悬”匾额，公案上放文房四宝及红、绿头签等审案所需之物。正面屏风为可供开启的格扇，上绘“海水朝日图”。可在此设置定时表演供游客观看，如县官审案。
六房（管理中心、游客服务中心）：大堂前为吏、户、礼、兵、刑、工六房，自北向南，可作为县衙度假区的管理中心、游客服务中心之用。六房与大堂、仪门形成“外衙”的第一进院落——大堂院。
宅门：位于大堂之后，是衙门的咽喉之所，前置板门，后置格扇门，平时不开，只有新官上任或同级、上级官员到此方可打开，从中间通过。
二堂：同大堂一样，为面宽5间，单檐硬山式建筑。这里是知县预审案件和大堂审案时退思、小憩之所。东梢间为茶房，西梢间为招房。与宅门形成二堂院，也是知县行驶权力的地方。
会议度假区（三堂院）
三堂（会议中心）：知县的内邸，回廊宽阔，气势雄伟，内部格局与大堂、二堂迥然不同。东二间为品茗斋（接待室），西二间为知县的起居室、更衣室，这里是知县接待上级官员，商议政事和办公起居之所。将三堂开发为会议功能，考虑团体、单位人员的会议度假需求。内部装饰参考明代装饰风格，但是要满足现代会议的现代化设施需求；服务人员统一服饰。
膳馆（宴会厅）：古县衙招待宾客用膳之处。古县衙的主要功能之一就是餐饮，在物质生活相当丰富的今天，主题型的高档餐饮必将成为时代发展趋势。策划县太爷宴会的场景项目，定时表演，使每位游客都有机会体验古代官员生活。室内装饰符合明代风格，布置典雅大方，以古董、书画进行装饰。县太爷在这里宴饮宾客，一边享用美食，一边观看的歌舞表演。而游客作为县太爷大人的贵宾，被安排在左右两侧的座位，定时集体享受美食与歌舞表演。
花厅（酒店住宿区）：三堂左右为东西花厅院，是知县与其眷属居住之处。开发其高端住宿度假功能，是游客深度体验古县衙文化的之处。遵循形式与实用相结合的原则，建筑外观与内部家居装饰采用明代风格，同时布置满足现代化居住需求的生活设施。为游客提供一个体验尊贵文化生活的场所。内部摆设仿制古董及明代家居生活用品；身着明代仆役服装的服务人员；满足高端消费群体体验尊贵文化生活的需求必要的现代生活设施。
后花园：知县内眷休闲娱乐之处。按明代风格布置假山水池、亭台楼榭、种植数木花草，营造古色古香的园林氛围。
软件营造明代县衙氛围
服务人员角色化：整个县衙的内外部服务人员，皆穿着明代的服装为游客服务。县衙的门口由扮成衙役的工作人员把守，而县衙内的餐饮服务小姐，则皆穿着明代服饰，为游客提供全面周到的服务。
穿明朝服饰，学明朝礼仪：进入县衙的游客均有机会穿上官服，由身着明代侍女服饰的服务员为您提供细心周到的服务；在这里，游客还可以学到明朝的官府礼仪。
娱乐表演：打造大型主题表演餐厅，游客在享受美食款待的同时，观看到原汁原味的明代歌舞表演。
(2)宅府主题度假酒店群
①依托资源：
赵鑑将军府、韩举人宅、许贡爷宅、丁保夫宅等。
②规划理念：
城内有一批古代大户人家府第宅院遗存，按原样进行修复，对内部设施进行完善，以符合现代人居住要求，保持古宅古色古香的宅院氛围，打造明代主题宅院式时尚精品度假酒店。
③建设要点：
餐饮——以明代将军、富商等大户人家的宴会标准打造主题美食，使游客可以在古色古香的府邸宅院中享受到尊贵宴请待遇。
住宿——打造金碧辉煌的住宿环境，使游客充分感受到明代富贵人家的尊贵，服务人员统一以明代侍女、仆人服饰着装。
马朝选私邸
①规划背景
马朝选私邸为县县级重点文物保护单位，目前建筑格局保存较好，有部分居民居住于此。
马朝选，马占奎之长子。马丕烈的长兄，马步芳的岳父，其父马占奎是清朝同治时期河州反清领袖马占鳌之弟，曾任甘肃督标中军副将，故在西北回族中颇有声望。以马朝选为代表的马氏家族，从清代至民国国民政府时期、解放战争时期，在西北地区都有着极大的影响力和声望，可谓名门望族。
②规划思路
本案秉承“修旧如旧”的原则，对马朝选私邸进行原样复建，再现马家盛世时期的辉煌场景，将其打造成为具有独特吸引力的主题化精品酒店。
③建设要点
建筑风格：保留现有遗留建筑的建筑风格，沿用庄廓民居与回族传统民居结合的建筑形式。依托现有建筑遗存，按照旧时府邸的格局，规划多个院落和不同形式的房舍以及花园，各个院落的房舍布置有序，结构严谨，使其构成一个统一和谐的整体。现有遗存的校舍和二层居民房屋应拆除。
主要内容
——前院：现正门入口庭院及残存的校舍。庭院中移植古老的梨树、栽种名贵的花卉烘托其古朴、尊贵的环境氛围。同时，通过绿色植物营造绿色富氧空间，增强闲适氛围、提升休闲品质。校舍应拆除，改进为平屋顶的庄廓民居式建筑风格，体现回族民族文化元素。旧时府邸，前院多为办公和接待宾客的院落，因此，本案建议将此处改建后作为该主题酒店的大堂。左为前厅接待处、右为大堂吧。
——正院。旧时府邸正院为主人居住和工作的地方，位于整个院落的中轴线上。按照马朝选私邸遗存的建筑格局，正院应当是现存入口大门正对的二层建筑，目前为居民住房。本案建议拆除此居住房，修旧如旧，保持与整个府邸统一的建筑风格。设计建造豪华宴会厅和总统级套房。在内饰装修上，均需体现时代元素和人物特征。
----东西院。旧时府邸东西院通常为女眷楼和客房。目前该私邸东西院均为居民住房，且内部已经与正院隔断。建议拆除新建的围墙，使之与正院连为一体。拆迁现有居民进行重建，但需特别注意保护遗存的门、屋脊、垫木、单檐、梁枋 等，在保护基础上加以修缮。
东西院定位为主题客房区域。打造以近现代马家著名人物（马占鳌、马占奎、马丕烈、马麒、马步芳等）为主题的系列主题客房，客房内充分展示其对应历史人物的生平事迹、历史功过、志趣爱好等，给予游客深度的文化体验。
（3）四川会馆
①规划思路：
会馆是聚会和聚居之场所，是明清时易籍人在客地的一种特殊的社会组织。修复会馆，打造成为集会务、餐饮、展示于一体的高档仿古会所。
②功能定位：
高端会所、演出、休闲、娱乐。
③建设要点：
四川会馆原为四川商人在经商的行业会馆，原样修复四川会馆，展现明代的商贸文化，名人文化、美食文化等等，使会馆不仅仅成为现代商人交流的场所，也成为向外界展示文化的窗口。
明清时期，大部分戏剧的演出是在会馆的戏楼里举行，所以，较大的会馆都建有戏楼。在会馆旁边建设戏院，取名“梨园春戏院”，采用半露天结构，戏台为室内部分，看台为室外部分，戏院大致呈矩形，采用廊柱结构，四面偷空，上支顶棚，看台东、西、北三面分布。将其打造成为会馆重要的休闲场所。
（4）寺门街（手工艺作坊街）
依托卫门街，利用庄廓独特的围合院落打造前店后坊民俗作坊主题街，集中古城专业街巷的传统手工作坊，如打铜铺、竹编铺、制鼓店、纳鞋店、木器店、剪纸店、刺绣店、烧陶店、酿酒坊等，形成手工作坊一条街，展示青海多姿多彩的手工工艺。
店面采用“前店后坊”的形式，前店作为购物、鉴赏的场所，后坊作为工艺制作、体验的场所。在作坊里可以系统展示手工艺品制作的全过程，整个工艺完全采用传统手工艺操作，形成开放式的游客体验空间。游客可以在参观制作过程的同时亲自动手操作，然后买下自己的劳动成果，亲身体验手工制作的神奇。
在具体运作时，注意吸引周边地区的手工艺人进驻，鼓励授徒和同行交流，注意提高科技含量，改良制作工艺，简化操作工序，注意强化市场营销，强化商业包装，打响手工制作的招牌，形成手工艺制作一条街。
（5）北向街（民俗街）
规划思路：
民俗活动是古城文化中最生动、最活跃的部分，娱乐性强，参与性强，地域色彩浓厚，体现了当地人民的生活情趣。选择性的恢复部分旧时民俗娱乐活动，让游客充分体验到充满活力的古城。
建设要点：
选择有特色和有一定群众基础的民俗活动作为回复的主要对象，如非物质文化遗产鹿舞、藏族、回族歌舞表演、相声、魔术、杂技、木偶戏等，形成民俗一条街。
（7）河阴书院
规划思路：
为弘扬国学，古为今用，复建河阴书院，开发现代功能。可使用书院举办培训机构，针对各企业领导的研修班、企业管理培训班等，开展企业培训课程，为书院制造人气的同时也便于吸引投资；邀请百家讲台知名学者前往讲学，打响知名度；每天定时举行表演，通过古装情景剧的形式，再现书院兴盛、人人尚学的景象。
功能定位：
培训、修学、会议、观光、文化体验
重点内容：
龙腾坊：书院牌坊，作为书院的第一入口
大成门：书院的大门，悬挂书院名称。
明伦堂：书院的主要内厅，为学生上课所用。
崇教祠：祭祀、参拜所用。
考棚：学生考试场所。
笔啸轩：学生诵读、讨论场所。
凌云阁：书院图书馆，为学生提供阅览之用。
5.3.7庄廓民居休闲度假区
1、位置范围
位于文化休闲发展轴以北、宗教文化体验区东部和西部。
2、功能定位
观光、餐饮、住宿、休闲、购物
3、规划背景
庄廓的价值体现不是作为古城的背景，而是千年城市传统生活的重要组成部分，规划从挖掘传统和提升换代的角度，尝试为这一城市遗产发掘新春的机会，使“新庄廓”为整个古城带来真正的活力。
4、规划思路
把传统庄廓进行升级改造，使之既保持其传统氛围，又能满足现代人需求，古城内所有新民居都以“新庄廓”的形式进行统一规划建设。
全面挖掘新庄廓的商业功能，开发成茶馆、酒楼、客栈、戏园、民俗作坊等休闲设施，给游客不同角度的体验。
5、项目设置
重点项目为：卫门街、仓门街、庄廓大院客栈群。
（1）卫门街（美食街）
规划思路：
依托庄廓建筑，规划引入青海、美食品牌、挖掘民间小吃，在继承传统的基础上进行创新，形成特色饮食盛宴，打造极具特色的主题美食街。
建设要点：
品牌美食：引进青海各地名菜，融入民俗表演，将美食与文化结合，使游客在大饱口福的同时又大饱眼福。
特色部分：发掘整理散落民间的美食小吃，并继承创新使之更符合现代人的口，开发夜市、排挡，打造香气四溢、令游客留恋往返的热闹街市。小吃清单：甜醅、手抓羊肉、撒子、酿皮、狗浇尿油饼、尕面片、酸奶、清蒸牛蹄筋等。
（2）仓门街（特色购物休闲街）
规划思路：
依托极具当地特色的庄廓民居，开发茶馆、戏院、旅游购物为主的特色休闲街。
主要内容：
布艺店、饰品店等
集中设置汉、藏、回各族布艺店，如布店、布衣馆、古装店、民族服装店、饰品店、裁缝店，展示、制作、销售布艺品，如画布、藏式毛毯、回族毛毯、手工饰品、布艺玩具、布制工艺品、定做服装。
清源茶馆
庄廓院落的四合院式天生具有浓浓的休闲氛围，打造成茶馆、咖啡馆、餐厅等休闲餐饮设施，成为游客消磨时光的好去处。
庄廓戏园
利用庄廓独特的围合院落打造庄廓戏园子，游客可以在这里看皮影戏、木偶戏、当地戏剧等，体验淳朴亲切的儿时生活。
（3）庄廓大院客栈群
规划思路：
充分利用庄廓四合院式的围合院落，打造独具特色的庄廓大院客栈，供游客居住，身入其中，游客可体验亲切、和睦的旧时四合院式的邻里生活，带来与城市环境截然不同的闲适感受。建筑外部保持庄廓民居传统特色，内部装饰体现古朴、精致、生态等特点。客栈设标准间、双人套间、阁楼及豪华间等，温馨舒适，彩电、空调及完善的通讯设备和消防报警系统。客房内可通过分机电话接入宽带网Internet。
保持当地传统，在庄廓院打造玻璃廊道，一来在寒冷的冬季可以留住阳光保证室内的温度，二来可以在玻璃廊道中种植各种攀援植物、阔叶植物，为土黄色的西部营造充满绿意的温暖空间。在玻璃廊道中设置几张休闲椅，即可成为游客留恋休闲的好去处。
④庄廓名人居：依托庄廓院建筑，开发名人文化主题客
使游客入住其中能享受到古人的居住生活空间，建设书斋、茶室、禅房、庭院；不同以名人书斋的原有名称命名，按书斋的形式布局而建；以历史场景再现，还原名人故居的方式对每栋庄廓院进行全方位打造；对该名人的详细介绍和对其成就与思想精髓的展示；以名人所专研领域的书籍作为最主要的装饰物品，游客亦可免费阅读和购买房屋内所收藏的书籍；主要项目：达观轩、寒泉精舍、牧斋、虹庐、藏晖室等。
⑤藏药养生客栈：由药膳馆、药浴馆、养生别院组成。以庄廓院为依托，建设一座集住宿、保健、餐饮、药浴、药膳等多功能综合服务于一体的藏药主题客栈。
⑥锦屏居：依托独特风格庄廓民居和当地民俗手工艺打造独具特色的民俗主题客栈。大门门头设置精美木雕；厢房用莲花门装饰，窗上雕刻虫鸟花草竹梅兰菊等图案，墙上安放当地民俗书画作品。同时制作藏汉双文的祝福语的小礼品，现场制作赠送游客。
⑦梨花居：以古城百年梨树为特色，结合庄廓民居独特的院落，引入园林式绿化手法，打造绿色主题客栈，整个院落绿树成荫，有种世外桃源般的清静。房间满足不同层次的消费群，设立背包一族的房间外，还开设具有特色的双人标间。
（4）梨园
依托古城保存至今的大片梨树林，尽可能保留原有的植被，营造较为野趣的空间；适当建设娱乐、休闲活动，适当开发黎园观光休闲项目，如梨园灯会等。
5.3.8创意产业区
1、位置范围
宗教文化体验区以西，文化休闲发展轴以北，包括原王姓守城在内的区域。
2、功能定位
艺术创作、观光、购物、休闲
3、规划思路
(1)古典+时尚的创意产业：将对区域的古建筑进行统一改造，为适合创意产业的相关办公环境的基础设施进行建设。
(2)文化艺术+时尚创意：通过对古城建筑及建筑内部进行全新包装，塑造全新的工作环境与生活方式，形成青海的文化艺术与时尚创意高地。
(3)业态：广告设计、艺术创作、画廊、品牌展示店、摄影工作室、文化会所、Work studio工作室、时尚风情街、购物街、美食街等、创意展示基地、创意LOFT等。
4、案例借鉴——北京798艺术区（厂房的蜕变）
从2001年开始，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚798厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特优势。他们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。现今798已经引起了国内外媒体和大众的广泛关注，并已成为了北京都市文化的新地标。
5、重点内容
“一号”创意SHOW
建成创意展示中心包括讲演堂、多功能厅、室内秀场、小型图书室、演艺俱乐部等。中心除为创意产业区的“居民”服务外，亦对外向游客开放。中心定期举办各类、画展、摄影展、民间工艺品展、艺术讲座等活动。
庄廓创意LOFT
LOFT原指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置建筑。
依托双层庄廓，打造独具特色的创意LOFT。以提供快乐、自由、舒适，充满想象愉悦和思维效率的生活方式为特征，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，艺术家们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。
王氏宗祠创意BAR
依托王氏宗祠建筑，以主题酒吧或休息吧的形式进行重新包装后，成为创意产业区一道亮丽的风景线。
时尚风情街
依托原法院街，以及两边的古建筑，将酒吧、咖啡吧、艺术商店、KTV等在本街上予以展示，形成特色鲜明，景观独特的时尚风情街。
老电影院
老电影院是电影传播的重要场所，带有浓浓的怀旧情结，广受时尚人士的欢迎。建设老电影院，一切都按当年的情景布置，以当年的名字命名，给人以怀旧的体验，同时在影院配备餐饮休闲服务，融入时代的元素。提供老电影播放和民俗表演等娱乐活动
西部艺术村
本区将打造成为国内外艺术家工作室、画廊、音乐家工作室等各行业艺术家创作的地方；这里追求艺术的纯粹，追求原创，是真正艺术家的室外桃园。
5.3.9主题办公区
1、位置范围
县衙以南区域。
2、功能定位
集商业休闲娱乐为一体的综合型商业地产。
3、规划背景
青海中小型企业很多，针对目前大部分写字楼缺乏特色的现状，为有文化有品位的企业主开发“主题办公区”，让写字楼也成为城市旅游的一道风景。
4、规划思路
打造具有独特外观的办公场所，内部以现代化功能打造适合大部分企业的办公环境，打造适合大部分企业办公的特色办公楼、企业会所等综合性商业地产。
建筑风格、色彩与古城传统建筑保持一致，限高两层，每个单元都拥有花园、院落，实现传统建筑的现代化。
5、目标人群
古城管理人员、旅行社等旅游企业、有品位有文化的企业主。
5.4古城风貌营造工程
1、建筑风格及形式：居住建筑旧庄廓维持土筑围墙、厚实的大门组成的四合院；新庄廓延续庄廓肌理及其院落形式。公共建筑除保留玉皇阁、城隍庙等明清古建筑群的中国传统中轴线左右对称形式之外，其他新建公建采取仿古形式，建筑门、窗、墙体、屋顶等形式应符合传统风貌要求，以保持和延续规划区内的整体建筑肌理和景观风貌。
2、建筑高度：建筑高度根据高度分区规划的控制确定；古城遗址核心区域为1－2层高度为主；对更新区域应采用具甘 、青两地建筑及“庄廓”风格的中低层（ 1－3层）建筑形式；新建筑应鼓励低层，对不符合要求的已有建筑，应在适当的条件下予以改造。
3、建筑色彩：古建采用青砖、灰瓦、白墙、朱红柱廊等传统用材和明清典型的七彩遍装法彩绘，居住建筑采用灰瓦白墙，局部朱红彩饰。
4、建筑功能：保护范围内的建筑功能以居住、旅游及配套设施等为主，严禁与上述功能无关的建筑物的建设。
5、开发强度：地块建筑密度≤40％；容积率≤0.8;绿地率≥35％。
6、景观界面：保持面向玉皇阁的景观界面，保证文庙、大佛寺、观岳庙等重要景观节点对区域的控制作用。沿规划路形成连续景观界面，对现状街道景观进行改造。
7、生态环境：严格保持保护区内的地形地貌、森林植被、水体等，保护文物古迹周边的生态环境，以实现“一体化保护”的保护思想。以梨树为例，古城古梨树林是其他古城都不具备的优质资源，不仅对古城风貌起到绿化作用，百年古树更是古城的历史见证，需加强保护并予以利用。
8、保护更新方式：对保护区内与历史风貌无冲突的建筑物予与保留；对有冲突的应根据其风貌、质量以及可改善的程度进行整修、拆除和更新。如博物馆建筑风格与古城建筑不和谐，可在博物馆周围建设两层古建，使游客视线不会直接接触到博物馆，起到钙化病灶的效果。博物馆广场过于现代，与古城风格也不相符，需予以拆除。
第六章 环境影响评价
旅游与环境是一种相辅相成的关系。优质的环境质量是旅游发展的基础条件，良性发展的旅游业对环境保护也可以起到推进作用，但同时游客所产生的生活垃圾，车辆所产生的废气，对项目范围的水质和空气都可能产生污染，各种设施的开发对环境生态也有一定影响。因此在开发的过程中采取一些保护措施，减少人类活动对环境的不利影响。
绿色运营执行，项目限制机动车辆驶入，所有办公用品均使用再生纸制成，垃圾实行分类收集和处理，生活垃圾通过加工变成生态肥料，构筑起绿色良性循环的软件系统。
设置环境监测站对项目内大气、水质进行监测，及时了解环境参数的变化，为项目可持续发展提供专业保障。
6.1环境保护执行标准
1、《地表水环境质量标准》（GH3838—2002）
2、《地下水环境质量标准》（GB/T14848-93）
3、《环境空气质量标准》（GB3095—1996）
4、《大气污染综合排放标准》（GB16297—1996）
5、《饮食业油烟排放标准》(DB37/597—2006)
6、《生活饮用水水源水质标准》（CJ3020—91）
7、《污水综合排放标准》（GB8978—1996）
8、《城市区域环境噪音标准》（GB3096—1993）
9、《声环境质量标准》（GB3096-2008）
10、《建筑施工场界噪声限值》（GB/12523-90）
6.2施工期环境影响分析
1、施工期污染源
（1）施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB（A）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
表6-1 各施工阶段主要噪声源状况
施工阶段 | 声源 | 声级 | 施工阶段 | 声源 | 声级 |
土石方阶段 | 挖土机 | 78-96 | 装修、安装阶段 | 电钻 | 100-115 |
冲击机 | 95 | 电锤 | 100-105 | ||
空压机 | 75-85 | 手工钻 | 100-105 | ||
打桩机 | 95-105 | 无齿锯 | 105 | ||
底板与结构阶段 | 混凝土输送泵 | 90-100 | 多功能木工刨 | 90-100 | |
振捣器 | 100-105 | 混凝土搅拌机 | 100-110 | ||
电据 | 100-110 | 云石机 | 100-110 | ||
电焊机 | 90-95 | 多角磨光机 | 100-115 | ||
空压机 | 75-85 |
|
|
表6-2 交通运输车辆声级
施工阶段 | 运输内容 | 车辆类型 | 声级/dB（A） |
土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 | 土方外运 钢筋、商品混凝土 各种装修材料及主要设备 | 大型载重机 混凝土罐车、载重车 轻型载重卡车 | 90 80-85 75 |
（2）施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
（3）施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
（4）施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
2、施工期环境影响分析
（1）施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。
表6-3 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）
施工阶段 | 昼间场界噪声 | 标准值 | 夜间场界噪声 | 标准值 |
土方阶段 | 75-85 | 75 | 75-85 | 55 |
结构阶段 | 70-85 | 70 | 65-80 | 55 |
装修阶段 | 80-95 | 85 | 禁止施工 | 55 |
（2）施工扬尘的影响
由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：
①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；
②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；
③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；
④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。
6.3营运期环境影响分析
1、营运期污染源
（1）废气污染源
本项目废气污染源主要为汽车尾气及燃气废气、厨房油烟和商业餐馆厨房油烟。
（2）废水污染源
本项目产生的污水主要为生活污水，主要包括：餐饮、洗浴、冲厕、日常盥洗等所产生的废水。
（3）噪声
本项目噪声污染源主要为游客的汽车产生的噪声。
（4）固体废物
本项目固体废物主要为厨余、油烟净化器及油水分离器收集的废油、游客及工作人员生活垃圾。
2. 营运期环境影响分析
①废气
本项目废气污染源主要为汽车尾气及燃气废气、厨房油烟和商业餐馆厨房油烟。
项目建成后，将有大量的汽车，主要是小型汽车进出，因此汽车的尾气影响应提出防治措施和管理要求。车行道两侧的立乔灌结合的立体绿化是有效防治汽车尾气的重要措施，建议车行道两侧应布置2～5m的乔灌立体绿化带，同时在地面停车位周围必须布置有低矮灌木，有效防治汽车尾气导致的空气污染。区内车辆管理必须保证人车分流，保障车辆的畅通，同时严格控制汽车行驶速度，有效削减汽车尾气的排放量。
建设项目在运营期排放的主要空气污染物为燃气废气、厨房油烟和商业餐馆厨房油烟。商业餐馆厨房油烟采用雾化喷淋—迷宫式吸收装置处理，处理效率可达到85%以上，处理后排放浓度小于2mg/m3，能达到《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）中的要求。故本项目产生的废气对周围环境尤其是项目周围的环境敏感点的空气质量的影响很小，运营期加强管理能保证大气环境保持该地区规划的环境功能要求（一类区）。建议项目建设时为住宅建筑配置油烟排放管道，对厨房油烟实行统一收集、处理。
综上所述，本项目各废气污染源均采取了合理的防治措施，达标排放，对周围环境影响很小。
②废水
以保护优先的原则指导项目开发，严格保护水质和蓄水环境。保证人体直接接触的娱乐水体达到《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-1991）A类标准，与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水水质标准》（GB12941-1991）B类标准，生活饮水水质达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749-1985），其他水体达到《地面水环境质量标准》（GB3838-1988）。
发展节水生态的旅游项目，鼓励节水，循环用水，减少污水的排放。
完善污水处理系统，游客生活污水必须经处理后才能排放，接待场所是项目水体污染的主要污染源，必须要求在完成污水处理设施后才可以进行经营，其污水处理设施应达到防渗漏要求。
本项目废水主要为生活污水，酒店废水进行预处理后与其他生活污水一并排入项目自建的地埋式污水处理站统一处理。处理后的废水满足《污水综合排放标准》（DB37/599-2006）中一般保护区域标准要求，同时满足《城市污水再生利用城市杂用水水质》（GB/T18920-2002）中城市绿化用水标准要求，首先回用于项目区绿化，其余用于附近农田灌溉。故不会对周围环境造成不利影响。
③噪声
运用交通换乘对度假区实行交通控制；凡在区内行驶的机动车辆，整车噪声不得超过国家《机动车辆允许噪声标准》，不符合该标准的不予进入古城内行驶；区内提供的换乘车辆必须是低噪声车辆，如电瓶车或轨道交通；规划区域内环道路上车辆行驶速度不得超过20km/h，全路段禁止鸣笛；做好道路建设和原有道路路面维修保养工作，对损坏路面及时养护，减少车辆振动噪声。
在各园、餐饮区、交通换乘中心、停车场等公共场所，禁止使用高音广播喇叭或者采用其他发出高噪声的方法招揽顾客，严格限制宣传车的使用；在规划区域内任一广场、公园等公共场所组织娱乐、集会等活动，使用音响器材可能产生干扰周围环境的过大音量的，必须遵守公安机关的规定；经营中的文化娱乐场所其经营管理者必须采取有效措施，保证其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准；在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备、设施的，其经营管理者应当采取措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。选用的主要设备要求噪音低，运行振动小；所有带振源的设备，如热泵机组、空调机组等设减振基座或减振吊架；与设备连接的接管上加设柔性减振软接头。
④固体废物
本项目固体废物均为一般固废，实行分类管理，日常生活垃圾均由专人负责集中收集清理至垃圾桶内，定期由环卫部门清运至垃圾填埋场统一处理；油烟净化器及油水分离器收集的废油由专门的公司定期清运处理。
考虑到规划区域多为景点生活垃圾有量多、可回收比例高的特点，因此区域内应高密度地投放分类垃圾箱；在明显位置张贴宣传教育海报，教育居民、游客不乱扔垃圾并正确使用分类垃圾箱；所有生活垃圾由市环卫部门统一收集并送至市政卫生填埋场进行卫生填埋，应做到日产日清；在外运过程中，必须选用全密闭式的垃圾收运送小车和运输车，沿固定的垃圾收集运送通道外运。
可见本项目各固体废物均得到了合理处置，不会对环境产生影响。
6.4生态环境影响分析
通过增加绿化面积等措施进行生态环境保护，加强项目区及其边界周围环境绿化，绿化以树、灌、草等相结合的形式，起到降低噪声、净化空气的作用，同时也可防止水土流失。
6.5环境监测与环保机构
区内设置环保监测小组，在总经理的领导下进行日常监测和管理工作。小组配备环保专业技术人员和监管人员，负责组织、实施、监督该企业的环保工作，经常监测排放的污染物是否符合规定的排放标准，分析排放污染物的变化规律，为制订污染控制措施提供依据，并定期向有关部门报告。
6.6公众参与
环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为县人大常委会的代表以、旅客、附近周围的居民及项目咨询专家。
6.7环境影响评价
综上所述，项目建设拟定的环境保护方案、建设中采用的环境保设施、设备等，符合项目建设要求和国家、县及青海省有关环境保护的要求，项目建成后不会造成环境污染。
第七章 节能节水
7.1节能
1、设计依据
（1）中华人民共和国节约能源法（1998.1.1）；
（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；
（3）国家建设部〔1998〕第1号令《城市节约用水管理规定》（1998.11）；
（4）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。
2、节能技术措施
在全世界日益增长的能源消耗中，建筑能耗约占30%-40%。本项目具体采取如下措施，以达到良好的建筑节能效果。
（1）设计有利于节能的建筑朝向和平面
根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，调节日照、节省能源。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。
（2）改善建筑围护结构的保温性能
在满足基本采光和通风的前提下，尽量缩小窗墙比，改进窗户的材料和构造，使窗户的气密性要达到《节能标准》规定的II级，采用平开铝窗、塑钢复合式窗等新材料，施工中尽量避免“热桥”现象，以改善室内环境。
（3）建筑电气节能
在大面积场所采用紧凑型电子荧光灯，一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。
总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、排水等管道路径，选好合理的供水位置。
（4）道路照明节能
道路两侧照明选择高效率的光源（如高压钠灯，其光效一般为80～130Im/w，显色指数30，色温2000K），同时在不同的时间段合理控制照明运行时间，以减少照明电能的消耗。
另外，道路照明的间接能耗主要包括照明用电供电线路的能耗和灯具配套电器的能耗两个方面。对于供电线路的能耗，要求合理地设计供电点和供电线路的长度，保证线路中电压损失符合要求，同时尽量地减少线路的电能损耗。灯具配套电器的能耗，主要是维持灯具的正常启动或运行的配套器件所消耗的能量，或者由于配套器件损坏而引起的灯具自身能耗增加的部分。要解决配套电器的间接能耗问题，主要有两种方式：一是选用节能型电感镇流器，同时加强灯具的维修，防止由于电容的损坏而造成线路的无功损耗增大：二是推广电子镇流器，从根本上解决电感镇流器损耗高、电容损坏造成无功损耗增大的问题。
（5）在项目的建设施工过程中，应加强对施工人员的教育，培养他们的节能意识，最大限度的节约使用各种建筑材料以及用水、用电。
7.2节水
1、生活用水节水
合理规划和建设内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善区内生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水经处理后到国家规定的相应排放标准，回用作生活杂用水等各种用途。对区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合理的水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量。以足够的水量和水压不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将污水处理后和雨水排放收集到指定场所。
收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。
2、绿化景观用水、道路冲洗水及车辆清洗水节水
用水设置循环系统，并结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。同时可利用雨水回用作为绿化及清洗用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。
3、节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。采用节水洁具，不使用耗水9升和9升以上的座便器。
龙头：①不使用螺旋升降式铸铁水嘴。②根据用水场合的不同，选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
第八章 工程招标方案
按照国家发改委发布《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》，在该项目可行性研究报告中应增加的招标内容包括以下两部分。
8.1总则
1、为保证《旅游开发项目》建设招标投标公开、公正、公平开展，规范建设工程项目招标投标工作，促进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案。
2、本方案编制的依据是《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《县省建筑工程招标投标管理办法》、《青海省建筑工程招标投标规程》等有关法律、法规。
3、本方案仅适用于《旅游开发项目》建设工程施工招标投标。
4、建设工程招标投标是指建设工程项目发包方通过发布招标公告或者向一定数量的特定承包商发出招标邀请的方式发出招标的信息，提出建设工程项目性质及其数量、质量、技术要求、竣工期以及对承包商的资格要求等招标条件，表明将选择最能够满足要求的承包商与之签订合同的意向，由各有意承包的承包商作为投标方，向招标方书面提出自己拟提供的报价及其它相应的招标条件，参加投标竞争，经招标方对各投标者的报价及其它条件进行审查比较后，从中择优选定中标者，并与之签订承包合同。
5、本项目招标投标遵循的原则：
公开、公平、公正和诚实信用的原则。
6、本项目招标投标活动不得违法限制或者排斥本地区、本部门以外的投标人参加投标，不得以任何方式非法干涉招投标活动。
8.2招标内容
8.2.1招标范围
1、《旅游开发项目》的勘察、设计全部进行招标。
2、项目的建筑工程、安装工程全部进行招标。
3、项目的工程监理全部进行招标。
4、工程所需设备采购活动实行全部招标。
5、工程所需的重要材料部分进行招标。
6、项目其他部分进行部分招标。
8.2.2招标组织形式
该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动、工程地质勘察、设计等均采用委托招标。
8.2.3招标方式
该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用公开招标；工程地质勘察、设计和其他采用邀请招标。
第九章 项目管理及实施进度
9.1项目管理
工程建设是百年大计，必须坚持质量第一，项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。
项目由青海京能建设投资有限公司承办，派3名副经理直接参与，选派3名专业会计和3名工程技术人员直接负责工程，并抽出20余人组成项目建设筹备办公室，全面具体的负责项目建设工作。主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和相互交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期、顺利投入使用。
9.2项目监理
本项目建设要由有资质的监理公司承担监理，在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：
1、设计阶段的监理内容。
（1）协助项目单位提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；
（2）参与选择勘察、设计单位，协助项目单位签订勘察设计合同，并监督合同的实施；
（3）核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；
（4）按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；
（5）向项目单位提出支付合同价款的意见。
2、施工准备及施工阶段的监理内容
（1）协助项目单位组织施工招标，编制招标文件，协助项目单位组织投标、开标、评标；
（2）协助项目单位签订与工程有关的合同、确认承包方选择的分包方；
（3）协助项目单位办理开工许可手续；
（4）组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；
（5）监督承发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；
（6）抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；
（7）负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；
（8）协同项目单位组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告；
（9）参与工程验收和工程结算审查；
9.3项目建设工期实施进度安排
为了保证项目的实施，应逐项编制项目实施网络计划，监控项目实施进度，做到技术准备、土建施工、配套设备安装、工程验收等各项工作协调一致，按计划进行。
本项目分前期决策、规划设计、工程施工、开业前准备、试营业期和正常经营期等阶段。自编制可行性研究报告起，至首期项目竣工日止，在各项工作开展顺利的前提下，项目总工期规划为18个月左右，其中施工期12个月左右。具体内容详见如下的项目实施进度表。
表9-1 项目实施进度表
实施阶段 | 工程内容 | 工程进度(月) |
一.前期决策期 | 1.1项目可行性研究报告的编制和审批 | 1 |
| 1.2项目初步设计及审批 | 1 |
| 1.3项目施工图设计及完成各项报批手续 | 2 |
二 .规划设计期 | 2.1总体规划设计 | 1 |
三.工程施工期 | 3.1工程施工（旅游区环境整治工程等） | 10 |
| 3.2专业人才招聘、培训等 | 1 |
四.试运营期 | 4.1经营调试、市场营销 | 1 |
五.正常经营期 | 5.1正常经营 | 1 |
| 合 计 | 18 |
。
第十章 组织机构、劳动定员与培训
10.1组织机构
项目建成后，实行董事会领导下的总经理负责制。下设副总经理、总经理办公室、财务部、人力资源部、物业管理部、工程部、企业发展部、招商部、营销部、游乐管理部。
总经理职责为主持公司的日常生产经营管理，负责古城安全运营，组织实施董事会决议，并将实施情况向董事会报告，拟定设置、调整或撤销公司内部管理机构的具体方案等。副总经理职责为按工作分工负责有关分管工作。总经理办公室职责为执行公司总经理和副总经理交办的一切事务。计划财务部职责为按规定办理会计事务，进行会计核算、实行会计监督；参与拟订经济计划、业务计划、考核、分析预算、财务计划的执行情况；工程部负责项目的开发和建设；物业管理部负责古城的建筑维护、水电维修、清洁卫生、环境保护等；企业发展部负责规划古城的发展方向、理念的构造、品牌的提升；招商部负责对外项目的招商和协助运作；营销部负责主题活动、古城对外宣传等；游乐管理部门负责游乐设施的管理、餐饮、接待、服务等工作。
组织机构如下图:
图10-1 组织机构设置图
10.2劳动定员
项目建成后定员500人,其中设总经理一名,副总经理三名.
10.3职工来源
公司不少工作岗位带有一定的技术性，按岗位要求对口招聘；管理人员需具备一定的工作经验，通过社会公开招聘；其他人员可通过各种渠道招聘，优先照顾下岗工人和退伍转业军人。对各类人员均要求身体健康。
10.4职工培训
从各大院校请进专业人员对旅游开发相关专业工作人员的培训工作，然后放到中心关键岗位上去锤炼；另一方面，争取从高等院校或其它同类型行业引进专业对口的技术人员，以培养高素质的技术力量，增强本市场的科技队伍的实力，以此为基础，建设一支高素质的复合型人才队伍。
聘用人员全部实行岗前集中培训，学习有关项目法律、法规及管理知识，经考试合格，持证上岗。
第十一章 投资估算与资金筹措
11.1建设投资估算
1、本估算根据项目可研设计为计算依据，按指标系数法计算组价；
2、本估算套用定额执行青海省建设工程消耗量定额基价市政工程(2004)；青海省建设工程消耗量定额基价建筑、安装工程(2004)年；
3、《可行性研究投资估算编制办法》(建设部建标[2007)164号文)；
4、《工程勘察设计收费标准》(计价格[2002]10号文)；
5、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007]670号文)；
6、《招标代理服务收费管理暂行办法》(发改办价格[2003)857号文)；
7、《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响评价收费标准的通知》计价格[2002]125号文；
8、近年来项目建设地区在建或已建类似工程的相关资料；
9、工程造价一类材差按2008年指导价综合计取；
10、项目建设单位提供的有关造价的相关资料。
11、本项目建设期为1.5年（2011年5月-2012年12月）。本项目仅考虑基本预备费，不考虑涨价预备费。
11.2建设投资估算
古城可征地面积为19.3万平米，合计289.5亩，青海京能应积极争取县政府返还征地费用的经济优惠政策支持。总投资约24300万元人民币，项目总建设期为1.5年。
表11-1总投资估算表
序号 | 工程或费用名称 | 建筑 | 设备 | 安装 | 其他 | 合计 | |
1 | 工程费用 | 21991.80 | 1075.00 | 53.75 | 0.00 | 43339.35 | |
1.1 | 主体工程 | 21451.80 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 41670.60 | |
1.1.1 | 古建筑保护修缮工程 | 279.00 |
| 0.00 |
| 279.00 | |
1.1.2 | 休闲设施建设工程 | 20218.80 |
|
|
| 20218.80 | |
| 古县衙 | 6138.00 |
|
|
| 6138.00 | |
| 王氏祠堂 | 221.40 |
|
|
| 221.40 | |
| 府邸主题度假酒店群 | 2865.00 |
|
|
| 2865.00 | |
| 四川会馆 | 223.20 |
|
|
| 223.20 | |
| 城隍庙 | 2664.00 |
|
|
| 2664.00 | |
| 夜表演《衙府盛宴》 | 462.60 |
|
|
| 462.60 | |
| 新建庄阔式旅游基础设施 | 6510.60 |
|
|
| 6510.60 | |
| 其他 | 1134.00 |
|
|
| 1134.00 | |
1.1.3 | 特色街巷改建工程 | 954.00 |
|
|
| 954.00 | |
1.2 | 公建配套工程 | 0.00 | 855.00 | 42.75 | 0.00 | 897.75 | |
1.2.1 | 供电电讯工程 |
| 225.00 | 11.25 |
| 236.25 | |
1.2.2 | 给排水系统 |
| 450.00 | 22.50 |
| 472.50 | |
1.2.3 | 消防系统 |
| 180.00 | 9.00 |
| 189.00 | |
1.3 | 服务性工程 | 540.00 | 220.00 | 11.00 | 0.00 | 771.00 | |
1.3.1 | 道路、停车场 | 540.00 |
| 0.00 |
| 540.00 | |
1.3.2 | 景观绿化 |
| 180.00 | 9.00 |
| 189.00 | |
1.3.3 | 指示系统 |
| 10.00 | 0.50 |
| 10.50 | |
1.3.4 | 游客服务中心 |
| 30.00 | 1.50 |
| 31.50 | |
2 | 工程建设其他费用 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 742.58 | 742.58 | |
2.1 | 可研报告编制费 |
|
|
| 49.14 | 49.14 | |
2.2 | 建设单位管理费 |
|
|
| 216.70 | 216.70 | |
2.3 | 设计费 |
|
|
| 86.68 | 86.68 | |
2.4 | 监理费 |
|
|
| 216.70 | 216.70 | |
2.5 | 招标费 |
|
|
| 173.36 | 173.36 | |
3 | 预备费 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 436.87 | 436.87 | |
3.1 | 基本预备费 |
|
|
| 440.87 | 440.87 | |
3.2 | 涨价预备费 |
|
|
| 0.00 | 0.00 | |
4 | 建设投资合计 | 21991.80 | 1075.00 | 53.75 | 1179.45 | 24300.00 |
11.3资金筹措
总投资约24300万元人民币，项目总建设期为1.5年。
项目所需资金其中一部分资金来源于建设单位自筹，一部分资金争取获得国家旅游开发资金的支持，其他资金通过吸收民间资本进行商铺承包经营、项目合作开发等形式筹集。
。
第十二章 经济效益分析
12.1旅游发展指标
综合项目的资源品级、开发条件和市场基础，参照青海旅游发展总体规划游客量增长规划，本规划预测的“古城旅游开发项目”的游客数量增长模型如下：
预期客源市场流量表 （单位：万人次/年）
表12-1古城游客规模预测
年 份 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
预计游客人数（万人次） | 5 | 1 10 | 15 | 20 | 30 | 35 | 40 | 45 | 50 |
12.2营业收入估算（仅测算经营性收益）
12.2.1门票类项目收益
门票收益主要针对现在的玉皇阁、古县衙地下迷宫等项目，近期人均门票收入按50元估算，进行收取门票项目消费的游客按全部游客的50%估算，中远期人均门票收入按80元估算，进行收取门票项目消费的游客按全部游客的60%估算。
表12-2 门票收入估算表 单位：万元
项目 | 合计 | 近期 | 中远期 | |||||||
|
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
游客量 （万人/次） | 238 | 5 | 10 | 13 | 17 | 22 | 29 | 38 | 49 | 55 |
门票收入 | 10389 | 125 | 250 | 325 | 425 | 1056 | 1392 | 1824 | 2352 | 2640 |
小计 | 10389 | 125 | 250 | 325 | 425 | 1056 | 1392 | 1824 | 2352 | 2640 |
12.2.2休闲度假类项目收益
休闲度假收益主要集中在古县衙、府邸的餐饮住宿、娱乐及购物上。
古县衙/府邸年住宿消费=客房数×客房价×入住率×180天
客房数（县衙120间、府邸150间）
客房价（县衙350元/间、府邸200元/间）
入住率（2012、2013年50%；2014、2015年60%；中远期65%）
古县衙/府邸年餐饮消费=餐位数×人均消费×入座率×365天
餐位数（县衙300位、府邸400位）
人均消费（县衙150元/人、府邸100元/人）
入座率（近期80%，中远期200%）
表12-3 休闲度假项目收入估算表 单位：万元
项目 | 合计 | 近期 | 中远期 | ||||||||
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | ||
住宿类消费 | 县衙 | 4119 | 378 | 378 | 454 | 454 | 491 | 491 | 491 | 491 | 491 |
府邸 | 2943 | 270 | 270 | 324 | 324 | 351 | 351 | 351 | 351 | 351 | |
餐饮类消费 | 县衙 | 21681 | 1314 | 1314 | 1314 | 1314 | 3285 | 3285 | 3285 | 3285 | 3285 |
府邸 | 19272 | 1168 | 1168 | 1168 | 1168 | 2920 | 2920 | 2920 | 2920 | 2920 | |
休闲娱乐消费 | 县衙 | 6251 | 75 | 150 | 225 | 300 | 825 | 963 | 1100 | 1238 | 1375 |
小计 | 54266 | 3205 | 3280 | 3485 | 3560 | 7872 | 8010 | 8147 | 8285 | 8422 | |
12.2.3销售出租类项目收益
主要为庄廓民居商铺销售和出租的项目收入，庄廓民居总建筑面积36169平方米，其中销售面积占60%即21701平方米，预计在2013-2017年的五年内销售完毕，平均每年销售4340平米，；商铺出租面积占40%为14468平方米，从2013年开始，形成递增稳定收入。
销售收入=销售面积×当地商铺价格
当地商铺价格（2013年3500元/m2），之后以10%年增长率递增）
租金收入=出租面积×当地商铺租金价格×出租率
当地商铺租金（2013年30元/ m2，， 2014-2017年5%年增长率，之后增长率保持3%））
出租率=90%
表12-4 销售出租收入估算表 单位：万元
庄廓民居
| 合计 | 近期 | 中远期 | |||||||
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
销售收入 | 9274 | --- | 1519 | 1671 | 1838 | 2022 | 2224 | —— | —— | —— |
出租收入 | 362 | —— | 39 | 41 | 43 | 45 | 47 | 48 | 49 | 50 |
小计 | 9636 | ---- | 1558 | 1712 | 1881 | 2067 | 2271 | 48 | 49 | 50 |
12.2.4年度收益汇总
表12-5 经营收入估算表 单位：万元
项目 | 合计 | 近期 | 中远期 | |||||||
|
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
门票收入 | 10389 | 125 | 250 | 325 | 425 | 1056 | 1392 | 1824 | 2352 | 2640 |
休闲度假 收入 | 54266 | 3205 | 3280 | 3485 | 3560 | 7872 | 8010 | 8147 | 8285 | 8422 |
销售出租收入 | 9636 | ---- | 1558 | 1712 | 1881 | 2067 | 2271 | 48 | 49 | 50 |
小计 | 74291 | 3330 | 5088 | 5522 | 5866 | 10995 | 11673 | 10019 | 10686 | 11112 |
12.3成本测算
12.3.1门票类项目成本
门票成本主要包括工资、办公费用、营销成本等。员工年工资3.5万/人，员工60人（整个古城经营管理人员，不包括酒店、度假村工作人员）；营销成本按每年预算为定值300万。
表12-6 门票成本估算表 单位：万元
项目 | 合计 | 近期 | 中远期 | |||||||
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
年工资成本 | 1890 | 210 | 210 | 210 | 210 | 210 | 210 | 210 | 210 | 210 |
办公成本 | 270 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 |
营销推广费用 | 2700 | 300 | 300 | 300 | 300 | 300 | 300 | 300 | 300 | 300 |
年成本总计 | 4860 | 540 | 540 | 540 | 540 | 540 | 540 | 540 | 540 | 540 |
12.3.2休闲度假类项目成本
休闲度假成本主要集中在餐饮、住宿、娱乐成本上，其中住宿直接成本为住宿收入的20%，餐饮直接成本为餐饮收入的30%，娱乐直接成本为娱乐收入的30%。员工工资成本900万/年，办公成本100万/年。
表12-7 休闲度假项目成本估算表 单位：万元
项目 | 合计 | 近期 | 中远期 | ||||||||
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | ||
住宿类直接成本 | 县衙 | 824 | 76 | 76 | 91 | 91 | 98 | 98 | 98 | 98 | 98 |
府邸 | 588 | 54 | 54 | 65 | 65 | 70 | 70 | 70 | 70 | 70 | |
餐饮类直接成本 | 县衙 | 6506 | 394 | 394 | 394 | 394 | 986 | 986 | 986 | 986 | 986 |
府邸 | 5780 | 350 | 350 | 350 | 350 | 876 | 876 | 876 | 876 | 876 | |
休闲娱乐直接成本 | 县衙 | 1876 | 23 | 45 | 68 | 90 | 248 | 289 | 330 | 371 | 412 |
工资成本 | 8100 | 900 | 900 | 900 | 900 | 900 | 900 | 900 | 900 | 900 | |
办公成本 | 900 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
小计 | 22132 | 1897 | 1919 | 1968 | 1990 | 3278 | 3319 | 3360 | 3401 | 3442 | |
12.3.3销售出租类项目成本
地产销售出租按建设成本1200元/平米计算（未计地价），庄廓民居总建筑面积36169平方米，则总建设成本为4340万元。
表12-8 销售出租成本估算表 单位：万元
庄廓民居
| 合计 | 近期 | 中远期 | |||||||
| 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
销售出租成本 | 4340 | 482 | 482 | 482 | 482 | 482 | 482 | 482 | 482 | 482 |
12.3.4税金
该项目营业税及其他税率为6％，共计4457.46万元。
12.3.5折旧
本项目投资均主要是固定资产，帐面资产价值24300万元。设定其中50%为建筑投资，假定固定资产折旧年限为50年，其他固定资产折旧年限按20计，起始年份自2012年起，则经营年份中每年折旧为846.05万元。
12.3.7年度成本汇总
本项目成本费用的估算采用要素成本估算方法。项目总成本费用主要包括门票成本、休闲度假类成本、销售出租成本、税金以及折旧等成本项目。运营期总成本费用年平均为4906.77万元
12.4财务效应评价
12.4.1投资回收期
投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。
投资回收期＝（累计现金流量开始出现正值年份数）－1＋{上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量}
经计算该项目在投入使用后，投资回收期14.12年（税后）。
12.4.2盈利能力分析
项目建成后，在项目经营期（按交付使用10年）内预计预计可实现经营收入74291万元元，按规定交纳营业税及附加为4457.46万元元，税后利润总额为15859.04万元元，纳税后提10%的盈余公积金作为公司发展资金，并提5%公益金，提取盈余公积金、公益金后的利润，作为应分配利润进行分配，经营期内11年平均应分配利润1297.56万元。
12.4.3不确定性分析
1、盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的产量或者销售量。其数字越低，表明项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。
该项目以增量营业收入表示的盈亏平衡点（BEP），为BEP=年均固定成本/（1—变动成本/经营收入）=4044.42（万元），即项目年平均收入只要达到4044.42万元，项目就可保本经营。
12.4.4财务效益评价结论
通过以上财务分析，项目全部投资税后财务内部收益率9.49%，高于基准收益率，项目全部投资利润率为8.16%，在公允投资利润率10%——20%之上，说明项目盈利能力较弱，财务上是项目投资风险较大的。项目税后全部投资回收期14.12年（含建设期）。项目以营业收入表示的盈亏平衡点4404.42万元。从敏感性分析来看，项目投资风险较大，回收期较长。
第十三章 项目建设的社会、环境效益评价
13.1古城开发的社会评价
1、有利于本地知名度及社会环境的提升
古城的开发可以很好的展示古城的自然和人文景观，扩大县在全省内乃至全国的知名度，使其成为青海乃至西北地区的社会主义精神文明建设的窗口；聚集人流、物流、信息流、和资金流。加大旅游建设力度，加快经济融入市场经济的步伐，从而整体提升本地区的社会环境。
该项目建成后，能保存完好的保护古城墙，对自然景观、水文资源等达到有效保护，维护生态平衡，达到可持续发展的目的。并对提高人们保护大自然、保护环境的意识，满足人们求新、求奇、求知的渴望。陶冶情操，提供就业机会，带动地域经济发展。古城基础设施的建设有利于实现人与自然的和谐共生。
13.2古城环境效益评价
1、促进开发中建立的一套规划、发展和管理系统促进了旅游资源与环境的可持续利用
2、增强开发商、当地居民和游客的环保意识，促进生态环境建设
古城的开发建设将极大提高植被覆盖率，促进环境质量的提高。同时，开发商、古城居民和游客一旦受益，就会主动投入到保护行列当中。
3、促进国土资源的有效合理开发利用
旅游资源的规划开发、大量绿化，防止了水土流失，有效的保护了国土资源；同时，环境的改善和商机的出现，土地也会随之增值，促进了国土资源的有效开发。
第十四章 结论与建议
14.1结论
经过以上系统分析可得出如下结论：
该项目既符合国家的产业政策和行业发展动向又符合社会需求，项目充分利用当地丰富的资源优势，提高资源的利用价值，把资源优势转化为经济优势，市场潜力大，内部收益率高，抗风险性强，规模经济效益显著。
该项目实施后可以直接安排就业500名，间接解决周边群众就业约3000人。解决当地社会就业难问题，并缓解当地旅游接待能力，促进当地产业结构调整，增加经济收入。该项目具有较强的生命力和良好的发展前景，项目的实施将推动县旅游经济全面健康发展。
项目以全民欢乐为开发原则，以国际标准进行高规格定位和设计，对促进旅游产品发展，推动当地经济发展，展示本土文化和精髓，拉动当地就业和社会精神文明建设等各方面做出积极贡献，创造良好的社会和经济效益，具有前瞻性的现实意义。
“古城旅游开发”在经营管理、规划建设及营销推广等方面科学的、合理的规划及实施，最终实现项目在经济、社会及环境等多方效益的共赢。总之，一个高规格、新视角、大规模、大投资的综合性项目，符合时代的发展和趋势，必将成为一颗闪亮的明珠。
14.2建议
本项目工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题应用科学的方法进行分析、比较和论证。在设计和施工中，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。
因为本项目施工质量要求较高，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学地控制建设成本，降低工程造价。
该项目的建设符合当今社会发展的需要，有上级业务主管部门的正确领导和支持，该中心的建设一定能按计划如期完成，建议进行初步设计时考虑修改完善规划方案，使之更加合理，适应现代化休闲度假中心发展的要求。为此，建议上级有关部门给予积极支持，促进该项目的早日建成。
