《国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司危旧房改造工程可行性研究报告》
危旧房改造工程可行性研究报告
目 录
第一章 总 论................................................................................. 1
1.1项目概况................................................................................. 1
1.2建设内容与规模...................................................................... 1
1.3投资估算与资金筹措............................................................... 3
1.4项目编制依据及范围............................................................... 4
1.5综合评价................................................................................. 7
第二章 项目建设背景及必要性....................................................... 8
2.1项目建设背景.......................................................................... 8
2.2项目建设必要性.................................................................... 12
第三章 项目区建设条件................................................................ 14
3.1项目区概况............................................................................ 14
3.2项目建设选址........................................................................ 17
第四章 工程建设方案.................................................................... 19
4.1项目建设指导思想和原则..................................................... 19
4.2建筑方案............................................................................... 19
4.3结构方案............................................................................... 21
4.4公用工程............................................................................... 22
4.5道路....................................................................................... 24
4.6绿化....................................................................................... 25
4.7环卫系统............................................................................... 25
第五章 环境影响评价.................................................................... 26
5.1环境保护执行标准................................................................ 26
5.2施工期环境影响分析............................................................. 26
5.3项目建成后环境影响分析..................................................... 29
5.4公众参与............................................................................... 30
第六章 劳动安全卫生与消防......................................................... 32
6.1卫生防疫............................................................................... 32
6.2消防....................................................................................... 32
第七章 节能节水措施.................................................................... 37
7.1节能....................................................................................... 37
7.2节水....................................................................................... 38
第八章 项目组织管理与实施......................................................... 41
8.1项目组织管理........................................................................ 41
8.2人力资源配置........................................................................ 42
8.3项目实施安排........................................................................ 42
第九章 工程招标.............................................................................. 44
9.1招标依据及原则.................................................................... 44
9.2招标组织管理与方式............................................................. 45
9.3招标基本情况表.................................................................... 46
9.4招标方案............................................................................... 49
第十章 投资估算与资金筹措......................................................... 52
10.1投资估算.............................................................................. 52
10.2资金筹措.............................................................................. 57
第十一章 效益分析.......................................................................... 58
11.1经济效益分析...................................................................... 58
11.2社会效益分析...................................................................... 58
第十二章 项目风险分析................................................................. 61
12.1主要风险因素及对策........................................................... 61
12.2防范和降低风险的措施....................................................... 62
第十三章 结论与建议.................................................................... 64
13.1结论..................................................................................... 64
13.2建议..................................................................................... 64
附表：
第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
危旧房改造工程可行性研究报告
1.1.2建设性质
改造
1.1.3项目建设单位
1.1.4项目建设地点
1、国有林管理站危旧房改造建设地点：**县环城路163号。
2、公司危旧房改造建设地点：
（1）新建综合楼选址在自有林地。
（2）翻修加固地址在园溪工区。
3、湆头林业采育有限公司危旧房改造建设地点：
（1）新建综合楼选址在公司原办公楼原址。
（2）翻修加固地址湆头场部。
1.2建设内容与规模
项目主要建设内容：
1、国有林管理站危旧房改造内容
计划拆除环城路163号危旧办公楼，新建一栋集办公、廉租房于一体的综合楼，建筑占地282.24平方米，规划建筑面积2260平方（其中廉租房20套、1411.2平方米，办公用房848.8平方米），建筑密度为39%，容积率为3.11；配套建设给排水、变配电、绿化、道路等辅助工程。项目改造后即可解决部分职工的住房困难又可改善办公条件。
2、公司危旧房改造内容
（1）蒋坑工区管理房拆除重建方案
新建一栋集管理、住宿于一体的综合楼，建筑占地237.6平方米（占用自有林地），建筑面积475.2平方米，二层框架结构。一楼为办公、食堂，二楼四套护林职工宿舍。
（2）翻修加固方案
翻修加固园溪工区的二层六个单元，每个单元面积31平方米，配套卫生间，一层至二层砌柱加固及墙面维修，改善护林员的住宿条件。
3、湆头林业采育有限公司危旧房改造内容
（1）翻修加固方案
翻修加固湆头场部二栋宿舍楼21套，配套建设卫生间，每套面积32.17平方米，改善员工住宿条件。
（2）拆除危旧办公楼重建方案
新建一幢四层框架结构、建筑占地265.2平方米，建筑面积1060.8平方米。建筑密度为18%，容积率为0.54。配套建设给排水、变配电、绿化、道路等辅助工程。
项目建成后腾出办公占用的宿舍楼，改造后供上班员工住宿，即可解决办公、员工宿舍不足的问题，又消除安全隐患。
1.3投资估算与资金筹措
项目总投资685.00万元，其中：
国有林管理站总投资370.00万元，所需资金申请中央、省补助40万元，其余公开对外处置现有办公场所，所得资金用于新建办公楼。
公司总投资95.00万元，所需资金申请中央、省补助20万元，不足部分由企业自筹，主要来源于厦沙高速征用蒋坑工区管理房的补偿款。
湆头林业采育有限公司总投资220.00万元，所需资金中央、省补助资金12万元，不足部分由企业自筹，主要来源为厦沙高速公路林地征用补偿款。
1.4项目编制依据及范围
1.4.1项目编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015）；
2、中华人民共和国《城市规划法》；
3、中华人民共和国建设部《城市规划编制办法及实施细则》；
4、《十二五住房保障规划》；
5、《2010-2012年保障性住房建设规划》；
6、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
7、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）；
8、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号）；
9、国家发改委等四部委联合出台了《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（暂行）（林计发（2009）192号）；
10、国家发改委等三部委颁发《国有林场危旧房改造工程项目管理办法（暂行）的通知》（林规发（2010）266号）；
11、《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》（林计发（2009）135号）；
12、福建省物价局、财政厅联合下发了《关于进一步规范经济适用住房和廉租住房建设收费有关问题的通知》（闽价房(2008)343号）；
13、《福建省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015）；
14、《三明市发展和改革委、三明市林业局、三明市住建局关于转下达省发展改革委、林业厅、住建厅国有林场危旧房改造工程2011年中央预算内投资计划的通知》；
15、《县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015）；
16、县人民政府《关于4月8日社会保障性住房建设工作专题会议纪要》[2011]21号；
17、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
18、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
19、《住宅设计规范》（GBJ96-86）；
1.4.2项目编制范围
根据国家相关部门关于《国有林区棚户区改造工程项目管理办法》（林计发（2009）192号）、《国有林场危旧房改造工程项目管理办法（暂行）的通知》（林规发（2009）266号）及《关于做好国有林场危旧房改造有关工作的通知》（林计发（2009）135号），同时依据根据《三明市发展和改革委、三明市林业局、三明市住建局关于转下达省发展改革委、林业厅、住建厅国有林场危旧房改造工程2011年中央预算内投资计划的通知》精神。省、市下达**县2011年国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司三个单位危旧房改造建设任务，结合国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司所处的地理、气候、交通、经济等具体情况，本报告编制工作的范围如下：
1、项目提出的背景及建设的必要性；
2、项目建设条件；
3、建设规模定位；
4、项目建设方案；
5、节能节水措施；
6、环境影响评价；
7、项目组织管理及劳动定员；
8、项目实施计划；
9、项目招投标方案；
10、投资估算和资金筹措；
11、社会影响评价；
12、可行性研究结论与建议。
1.5综合评价
1、综合评价
本项目的建设，符合国家政策，符合国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司员工住房需求，不仅消除了目前的安全隐患及办公条件较差，而且改善了三单位部分员工的居住生活环境，投资效果明显，工程方案和市场预测科学合理，切实可行。
此外项目中以绿色节能建筑为理念，运用了目前广泛采用的节能建筑材料，贯彻了国家有关规定，促进地方房地产业快速健康发展，对加快推进**县国有林业发展起到巨大的推动作用，社会效益显著。
2、论证结论
（1）为了保证项目的顺利实施，建议项目管理部门强化项目管理的监督机制，完善监督体系，确保本项目达到预期的目标。
（2）项目单位要采取切实可行的措施，尽快做好融资工作，控制和规避不必要的风险，以实现预期效益。
第二章 项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1政策背景
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015）第三十五章 提高住房保障水平明确指出：
第一节 健全住房供应体系
立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。
第二节 加大保障性住房供给
强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。重点发展廉租房、公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
2、2010年福建省国有林场危旧房改造工作
2010年，在国家林业局、发改委和住建部的关心支持下，我省国有林场危旧房改造项目纳入了全国保障性安居工程建设，安排国有林场危旧房改造2000户。为了切实把国有林场危旧房改造项目落到实处，根据国家和省里有关要求，在福建省发改委、住建厅、财政厅和国土厅等部门的帮助支持下，我厅积极推进全省国有林场危旧房改造工作，截止2010年12月20日，全省2000套危旧房改造全部开工建设，其中：1532套已竣工，170套封顶装修、298套正在进行主体施工，累计完成投资8826万元。2010年全省国有林场危旧房改造项目竣工1702套、主体施工298套，竣工率在85%以上，基本完成危旧房改造任务。
3、福建省国有林场（采育场）危旧房改造工作会议指出：
2011年5月25日，福建省国有林场（采育场）危旧房改造工作会议在顺昌县召开。省林业厅党组成员、副厅长张明接和省发改委林爱武、省住建厅莫敬忠调研员到会指导并作重要讲话，各设区市发改、住建、林业部门有关领导及各县林业局分管领导参加会议。
张明接副厅长在讲话中指出：这项工作2010年省属国有林场已先期实施改造2000户。2011年，福建全省112个国有林场危旧房改造5600户，面积31.8万平方米，投资3.05亿元。从2010年起至2012年，三年内将对206家国有林场危旧房进行改造，改造总面积876343平方米，涉及的总户数达15517户。
对这项暖民心、惠民生的德政工程，张明接副厅长还在会上强调了四点要求：一是统一思想，充分认识国有林场危旧房改造重要性和紧迫性；二是用好政策，认真把握国有林场危旧房改造工作的基本要求；三是明确目标，扎实完成国有林场危旧房改造任务目标；四是落实责任，切实加强国有林场危旧房改造工作的领导。
国有林场危旧房改造是一项牵涉面广，涉及人员多、政策性强的工作。为此，福建省林业厅专门组织干部深入国有林场开展入户宣传，让职工充分了解危旧房改造界定标准、改造对象、补助标准和优惠政策，认真核实改造对象，并编制“国有林场危旧房改造户主花名册”，重新汇总填报“国有林场危旧房改造基本情况表”、“国有林场危旧房改造年度建设任务表”。在认真调研、科学规划、入户核实的基础上明确了目标任务，计划到2013年底完成206家国有林场危旧房改造工作，改造总户数15517户，改造总面积876343平方米。
2.1.2项目由来
根据《三明市发展和改革委、三明市林业局、三明市住建局关于转下达省发展改革委、林业厅、住建厅国有林场危旧房改造工程2011年中央预算内投资计划的通知》精神。省、市下达**县2011年国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司三个单位危旧房改造建设任务为：改造规模为36户（其中新建24户、翻修加固12户 ），建筑面积1930平方米，建设投资由中央投资36万元，省配套36万元，不足的部分由企业自筹解决。为了完成省、市下达到我县国有林场（采育场）危旧房改造的任务，我司成立了国有林场（采育场）为旧房改造工作领导小组，并组织国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司进行调查研究，制定危旧房改造方案。
国有林管理站成立于1979年，属于事业单位，森林经营面积17.6万亩，现有员工101人，经调查摸底无住房33户。现位于水南环城路163号，建筑占地面积198平方米，建筑面积478.6平方米的综合楼，由于地基下沉，楼面多出裂痕，已成危房，现已全部搬出无人居住。现位于七五路43号的办公场所411.27平方米，面积偏小，办公拥挤，没有会议室、职工大会无法召开。
公司2011年改造任务新建1套，200平方米；翻修加固6套、4000平方米。该公司创办于1955年，现属于国有控股企业，森林经营面积7.4万亩，现有员工56人，无住房户16户。蒋坑工区现有管理房建于1983年，建成后219平方米，建筑面积438平方米。由于地质原因基础下沉，存在安全隐患，同时厦沙高速公路将贯穿该工区，蒋坑工区需要拆迁另行选址重建。园溪工区管理房建于1985年，二层砖混结构，建筑占地面积282平方米，建筑面积550平方米，需翻修加固。
湆头林业采育有限公司2011年危旧房改造任务是翻修加固6套、330平方米。该公司创办于1955年，现属于国有控股企业，森林经营面积53841亩，现有员工47人，无住房户10户。公司原办公楼建于1972年，二层石木结构，建筑占地面积269.5平方米，建筑面积539平方米。盖危旧办公楼至今已达10年之久，破烂不堪，存在严重的安全隐患，1992年已搬出停用。当时由于资金紧缺无法重建，办公地点搬迁至1号员工宿舍楼，占用三层，没有会议室、档案室等。办公设施不齐全。办公占用宿舍楼后，员工宿舍不足。同时湆头场部二栋宿舍楼需翻修加固。
2.2项目建设必要性
2.2.1 保障社会和谐稳定的需要
生命安全是最重大的安全，关系到经济社会和人类自身的可持续发展，关系到当前社会和谐稳定的大局，实施国有林场危旧房改造工程，全面改善国有林场办公及职工住房安全状况，不仅是贯彻落实科学发展观、扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措，更是以人为本、关注民生的具体体现，是一项实实在在的民心工程。是保障社会和谐稳定的需要。
2.2.2解决国有林管理站等国有林场职工住房困难需要
项目建成后，**县国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司等三单位部分职工生活条件和居住环境将得到极大的提高和改善，更有**县国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司等三单位职工生活方式和精神文明的进一步提高。
**县相关部门坚持以人为本，依据国家相关政策，积极对国有林场危旧房进行改造，多渠道解决国有林场职工住房困难住房困难，逐步改善国有林场职工的居住及办公条件。
2.2.3有利于节约用地
**县国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司危旧房改造工程通过系统地规划和建设，将大大避免土地浪费的现象，节约日益紧缺的城市用地，进一步提高了城市土地的经济产出能力。因此，该项目的实施，将取得政治、经济、社会和环境等各方面的效益。
2.2.4优化房地产市场结构，平抑商品房总体价格水平维护社会稳定和长足发展的需要
我国房地产经过多年的发展，取得了可喜的硕果，但商品房价格的不断攀升，给房地产市场带来了不小的冲击。特别是近几年，一些地方出现了不合理、不正常的上涨，加剧了房地产市场的供需矛盾，严重影响了房地产业的正常发展。项目的建设是优化房地产市场结构，平抑商品房总体价格水平的重要措施，大量保障性住房的建设可使房价的涨幅与居民可支配收入的涨幅保持合适的比例，从而不断满足众多低收入者住房的需求，化解房地产市场的供需矛盾，对促使老百姓安居乐业，维护社会稳定和长足发展等都有十分重要的意义。
第三章 项目区建设条件
3.1项目区概况
3.1.1项目区概况
县位于福建省中部，北纬25°50′~ 26°26′，东经117°48′~ 118°39′。总面积3425.3平方千米。2009年末，户籍人口42.5万人，其中非农业人口6.22万人。**是福建的一个山区大县。
全境面积3463平方公里，居全省各县（市、区）第二位；其中山地418.5万亩、耕地34万亩（水田33.2万亩）、水域和其他面积66.9万亩，自然概貌约为“八山一水一分田”。
县人民政府驻城关镇，全县辖9个镇、6个乡：城关镇、梅仙镇、西滨镇、洋中镇、新阳镇、管前镇、西城镇、**口镇、坂面镇、联合乡、汤川乡、溪尾乡、中仙乡、台溪乡、八字桥乡，总人口42.5万。是三明市幅员最大、人口最多的县。
3.1.2基础设施
1、地理与交通
**县位于福建省中部，素有“闽中明珠”之称。处于东经117°48′30″～118°40′，北纬25°50′36″～26°26′30″之间。东邻闽清和永泰县，南接德化县，西连大田和沙县，北毗南平市。县域东西宽约88公里，南北长约72公里。全境面积3463平方公里，居全省县级第二位。县人民政府驻地城关镇，距省会福州市国道198公里，高速公路173公里，水路232公里；距三明市省道117公里，高速公路128公里。
公路通车里程达1851公里，县乡村已形成公路网络，县城通往各乡镇公路已全部铺设水泥或柏油路面，距福州市149公里、三明市123公里、南平市78公里、**口火车站47公里；京福高速公路贯穿**县，并在**县境内设立“大排”和“洋中”2个互通口。**口和西滨的500吨级码头已建成使用，船舶上行可直航南平市，下行可直达福州马尾港。省道206线西城至街面通德化的二级公路正动工兴建，将是通往闽南经济发达地区的又一要道。
2、能源电力
水电装机容量达60.5万千瓦，居全省县级前列，是全国首批农村电气化县。11万伏输变电线路与省电网联网运行，福建省5个大型水电站之一、装机30万千瓦的“街面水电站”已建成。
3、邮电通讯
城乡已实现电话通讯程控化，电话交换机总容量达8.5万门，全球通数字移动通讯信号覆盖公路主干线和90%的乡村，移动电话总量超过7.3万户。互联网宽带业务也相当普及。
3.1.3经济发展
**县改革开放以来经济社会蓬勃发展。曾经创造出了体现发展特色的业绩，即：**是全国南方四十八个重点林业县之一，全国集体林区改革试验区重点县之一，第一批全省十七个商品粮基地县之一，第四批全国商品粮基地县之一，全国十一个食用菌生产超亿元县之一，第一批经国家验收达标的初级农村电气化县之一，水电装机容量居全省县级第一（达60.5万千瓦，全国第二）。
曾先后被省委省政府评为林业工作、水利水电工作、农村工作、粮食生产先进单位，造林绿化达标单位，教育“两基”达标县，农村基层组织建设先进县，全省卫生县城；连续七届保持了省级文明先进县城称号；还被评为全国文化工作先进地区、全省文化工作先进县，以及全国、全省体育先进县。
近年来，通过确立“建设兴型工业县、打造朱子文化城”的发展定位，实施项目追赶战略，全县上下形成了干事创业的浓厚氛围，工业开发建设成效显著，全县经济社会发展呈现前所未有的良好势头。
全年实现生产总值102.46亿元，增长14.3%，其中：第一产业增长3.3%，第二产业增长28.5%，第三产业增长7.1%；农林牧渔业总产值49.61亿元，增长3.4%；规模以上工业总产值92.28亿元，增长33.3%；全社会固定资产投资78.51亿元，增长24.7%；实际利用外资2950万美元，增长19%；完成出口总值4255万美元，增长27.1%；引进内联项目29个，总投资11.7亿元；财政总收入61932万元，地方财政收入35151亿元，增长31.6%；农民人均纯收入7112元，增长11.3%；城镇居民人均可支配收入15787元，增长9.5%；居民消费价格指数104亿元，增长4%；城镇登记失业率4.28%；人口自然增长率6.12‰。
3.2项目建设选址
3.2.1场址选择原则
本项目建设地址选择，遵循以下原则：
1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；
2、符合国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司发展要求；不损坏国有林地，节约用地。
4公用工程设施配套相对完善；
5、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。
3.2.2场址选择
经过多方论证并根据实际情况，本项目选址如下：
1、国有林管理站危旧房改造建设地点：**县环城路163号。
2、公司危旧房改造建设地点：
（1）新建综合楼选址在自有林地。
（2）翻修加固地址在园溪工区。
3、湆头林业采育有限公司危旧房改造建设地点：
（1）新建综合楼选址在公司原办公楼原址。
（2）翻修加固地址湆头场部。
第四章 工程建设方案
4.1项目建设指导思想和原则
1、设计遵照安全、坚固、适用、经济、庄重的原则，结合当地传统的建筑风格。
2、项目建设必须科学化、规范化、标准化。
3、注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。
4、考虑节水节能，适用经济，富有变化的建筑结构。
4.2建筑方案
4.2.1设计依据
1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
2、《民用建筑节能设计标准》（JBJ26-95）
3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
4、《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）
5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）
6、《公共建筑节能设计标准》（GB500189-2005）
7、《福建省建筑节能设计导则(试行)》(2005－12－01)
8、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
9、其他相关建筑设计规范
4.2.2设计内容
1、国有林管理站危旧房改造内容
计划拆除环城路163号危旧办公楼，新建一栋集办公、廉租房于一体的综合楼，建筑占地282.24平方米，规划建筑面积2260平方米（其中廉租房20套、1411.2平方米，办公用房848.2平方米），建筑密度为39%，容积率为3.11；配套建设给排水、变配电、绿化、道路等辅助工程。项目改造后即可解决部分职工的住房困难又可改善办公条件。
2、公司危旧房改造内容
（1）蒋坑工区管理房拆除重建方案
新建一栋集管理、住宿于一体的综合楼，建筑占地237.6平方米（占用自有林地），建筑面积475.2平方米，二层框架结构。一楼为办公、食堂，二楼四套护林职工宿舍。
（2）翻修加固方案
翻修加固园溪工区的二层六个单元，每个单元面积31平方米，配套卫生间，一层至二层砌柱加固及墙面维修，改善护林员的住宿条件。
3、湆头林业采育有限公司危旧房改造内容
（1）翻修加固方案
翻修加固湆头场部二栋宿舍楼21套，配套建设卫生间，每套面积32.17平方米，改善员工住宿条件。
（2）拆除危旧办公楼重建方案
新建一幢四层框架结构、建筑占地265.2平方米，建筑面积1060.8平方米。建筑密度为18%，容积率为0.54。配套建设给排水、变配电、绿化、道路等辅助工程。
项目建成后腾出办公占用的宿舍楼，改造后供上班员工住宿，即可解决办公、员工宿舍不足的问题，又消除安全隐患。
4.3结构方案
4.3.1设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《住宅建筑设计规范》（GBJ96-860）
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)
《建筑结构荷载规范》GB5009-2001
《建筑地基基础设计规范》GB5007-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《砌体结构设计规范》GB5003-2001
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)
《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002
其他相关规范
4.3.2结构设计
1、基本参数
（1）建筑结构安全等级：二级
（2）设计使用年限：50年
（3）建筑抗震设防类别：丙类；地基基础设计等级：丙级
（4）建筑结构：框架结构
（65）防震设防烈度：7度，设计基本地震加速度为0.15g。
2、载荷取值
（1）办公室活荷载标准值2.0KN／m2
（2）不上人屋面活荷载标准值0. 5KN／m2
（3）上人屋面活荷载标准值 2.0KN/m2
3、结构选型
地基基础的设计根据岩石工程勘察报告提供的地基承载力，公寓楼和综合楼均采用墙下毛石混凝土条形基础。
本工程新建建筑采用框架结构，楼面采用现浇钢筋混凝土，板厚为100mm，构造柱截面240×240mm。
4.4公用工程
4.4.1给排水工程
l、设计依据
《建树设计防火规范》（GB50016-2006）
《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
《建筑给水排水设计规范》（GBJ15—88）；
《室内给水设计规范》 （GBJl3—86）。
2、给水系统
本工程给水采用各区自备水源供水系统，在屋面设5立方米生活水箱。
3、排水系统
（1）生活排水系统
本建筑室外排水采用雨、污分流制，生活废水和粪便废水经化粪池处理后排入污水管网。
（2）屋面雨水排放系统
屋面雨水的雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面。
4、消防部分
根据《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》，本工程设置建筑灭火器系统。
4.4.2电气系统
1、设计依据
《供配电系统设计规范》(GB50052—96)；
《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）；
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16—92）；
《建筑设计防火规范》（GB50045—96）；
《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；
建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。
2、强电系统
电气系统应采用埋管暗敷，设电度表和配电箱并设置短路保护和漏电保护装置。
3、弱电系统
本工程电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均为暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。
4、外部防雷措施
依照《建筑物防雷设计规范》GB50057-2000将其划分为二类防雷建筑物的范畴之列，采用避雷网，突出屋面的墙体等结构应延其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内部各种竖向金属管道相连。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合地形式，接地电阻不大于1欧。
4.5道路
1、平、纵面设计
（1）按照规划的线路进行平面设计。
（2）因该区高海拔地区，道路纵坡较大，采用自然坡度的方法，以利雨水排除。
2、横断面设计方案
路拱横坡：行车道采用1.5%。
路基边坡：路基均为填方，边坡比值一般采用1:1.5。
3、路面结构
水泥砼路面，采用无障碍设计。
4.6绿化
对**县国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司危旧房改造场址内进行景观设计，合理开发利用环境资源，建立景观安全格局，以用地范围内的自然组分作为环境质量的控制组分来建设，维持和恢复生态过程及格局的连续性和完整性；以提高生态环境质量为重点，通过绿化设计、水土保持、生态道路建设等手段，促进服务设施结构布局、组织功能与自然景观的协调一致，实现生态环境的良性循环，创造独特的生态形象。
4.7环卫系统
每个项目区设置一个垃圾收集台。根据垃圾性质不同将其分类，可回收垃圾与不可回收垃圾分类投放。同时保持区内的绿化、美化，给居住及办公提供一个良好的环境。
第五章 环境影响评价
5.1环境保护执行标准
（1）《地表水环境质量标准》（GH3838—2002）
（2）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）
（3）《大气污染综合排放标准》（GB16297—1996）
（4）《生活饮用水水源水质标准》（CJ 3020—91）
（5）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）
（6）《声环境质量标准》（GB3096—2008）
5.2施工期环境影响分析
5.2.1施工期污染源
1、施工期噪声污染源
施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB（A）。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。
表5-1 各施工阶段主要噪声源状况
施工 阶段 | 声源 | 声级 | 施工阶段 | 声源 | 声级 |
土石方 阶段 | 挖土机 | 78-96 | 装修、安装阶段 | 电钻 | 100-115 |
冲击机 | 95 | 电锤 | 100-105 | ||
空压机 | 75-85 | 手工钻 | 100-105 | ||
打桩机 | 95-105 | 无齿锯 | 105 | ||
底板与 结构 阶段 | 混凝土输送泵 | 90-100 | 多功能 木工刨 | 90-100 | |
振捣器 | 100-105 | 混凝土搅拌机 | 100-110 | ||
电据 | 100-110 | 云石机 | 100-110 | ||
电焊机 | 90-95 | 多角磨光机 | 100-115 | ||
空压机 | 75-85 |
|
|
表5-2 交通运输车辆声级
序号 | 施工阶段 | 运输内容 | 车辆类型 | 声级/dB（A） |
1 | 土方阶段 | 土方外运 | 大型载重机 | 90 |
2 | 底板与结构阶段 | 钢筋、商品混凝土 | 混凝土罐车、载重车 | 80-85 |
3 | 装修阶段 | 各种装修材料及主要设备 | 轻型载重卡车 | 75 |
2、施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。
3、施工期废水污染源
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。
4、施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。
5.2.2施工期环境影响分析
1、施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。
表5-3 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）
施工阶段 | 昼间场界噪声 | 标准值 | 夜间场界噪声 | 标准值 |
土方阶段 | 75-85 | 75 | 75-85 | 55 |
结构阶段 | 70-85 | 70 | 65-80 | 55 |
装修阶段 | 80-95 | 85 | 禁止施工 | 55 |
2、施工扬尘的影响
由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。
通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。
5.3项目建成后环境影响分析
作为住宅及办公用房建设项目，无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。
5.3.1大气污染源分析
采暖和炊事采用天然气。
5.3.2水污染源分析
拟建项目的水污染源主要是生活污水。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。
5.3.3环境保护措施
1、生活污水经化粪池处理后有市政管网的排入市政排水管道，无市政管网的，经化粪池处理后，用于灌溉附近林地。
2、为减少噪声和振动，水泵采用减振措施。排水立管置于管道井内以减少噪声。
3、所有卫生间及厨房的排风（油烟）均经专用管井至屋顶排放。
4、厨房废气均屋面高位排放。
5、风机、水泵等机电设备均选用低噪声设备并设置减振基础或吊架，风管配设消声器。各设备机房由土建配合作吸声、隔声、隔振措施。
6、风机至室外新风口和排风口的管道上设消声器，以消除噪声对室外环境的影响。
5.4公众参与
本项目环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为附近周围的居民，项目咨询专家。
第六章 劳动安全卫生与消防
6.1卫生防疫
1、地下生活水箱采用不锈钢板材质，无毒无味不锈蚀，便于清洗。
2、采用新型给水塑料管材，免受管道二次污染。
3、各用水量标准、水温水压满足规范要求。
4、本工程设备机房、 厨房、卫生间等需要排风的房间均按通风换气标准设计了全面机械通风系统，可以满足房间空气品质要求。
5、新风口位置均注意避免污染气体的再次吸入。
6、变配电间、水泵房等机房值班室均配设空调及通风系统，室内温度及空气品质实现有效控制。
7、人员经常停留的房间使用的通风机，与室内相通的管道上配设消声器。
6.2消防
6.2.1消防给水系统及其它灭火设施
1、消防给水系统
详见上述“6.2.1消防给水”章节内容。
2、消防栓系统
各建筑室内均按规范要求设有消防栓，消防栓的间距保证同层任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达。消防栓系统的栓口的静水压力不大于0.80Mpa，栓口的出水压力不大于0.50Mpa。消防栓水泵设两台，一用一备。室外设有消防栓接合器。
3、自动喷水系统
自动喷水泵设两台，一用一备。室外设有自动喷水接合器。
4、建筑灭火器系统
本工程各建筑室内还设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。
室内消防系统的DN100及DN100以下管道采用镀锌钢管，丝扣连接；DN100以上管道采用无缝钢管，镀锌，卡箍连接。
6.2.2防排烟系统
1、防火处理
（1）本工程通风系统均按防火分区、使用功能设置，并对穿防火分区、楼板、机房重要房间处设70℃防火阀。
（2）通风水平管与竖井连接时，在水平管上设70℃防火阀。
（3）本工程通风系统管材均采用不燃材料。
2、消防排烟
排烟风机均采用消防高温排烟风机，专用于排烟的风机入口均设置常闭、火灾时电信号开启或手动开启、280℃自动关闭并输出电信号的排烟防火阀，该阀与相应的排烟风机联锁；用于平时排风，火灾时排烟的排烟系统，风机入口设置常开、280℃自动关闭并输出电信号的排烟防火阀，该阀与相应的排烟风机联锁。
3、消防防烟
（1）本工程楼梯间、合用前室均采用可开启外窗的自然排烟的防烟措施。
（2）本工程楼梯间、合用前室均采用机械加压送风的防烟措施，正压风机设于一层或顶层的风机房内。
4、自动控制
（1）着火时，手动、自动关闭通风系统电源。
（2）通风系统上70℃防火阀动作，联动关闭通风系统，并在消防值班室显示。
（3）着火时，手动、自动开启排烟风口，联动开启排烟正压风机，当烟气温度达280℃时，风机入口处的防火阀动作，联动关闭补风风机。
（4）着火时，手动、自动开启正压风口，联动开启正压风机。
6.2.3电气消防
1、消防供电：
所有消防设备（如消防水泵，自喷泵，正压风机，消防电梯，防火卷帘，消控中心电源，事故照明等）均由引自不同变压器的两路低压电源供电，末端自动切换，备用电源自投自复。
2、火灾自动报警和联动控制系统：
（1）本项目的住宅和车库需设置消防报警及联动控制系统。在楼底层设置一消防控制中心，内设一套集中报警控制器。
（2）机房、住宅、走道等处设置感烟或感温探测器，适当部位设置手动报警按钮。此外，还有水流指示器，防火阀，水力报警阀等信号。所有火灾信号均输入报警控制器，发出声光报警，并打印报警时间。
（3）火灾报警后，可联动如下消防设备：打开正压风口；启动正压风机及排烟风机；切断相关的送排风机。
（4）火灾确认后，再联动控制如下消防设备：接通火灾疏散层的声光报警器或消防广播；启动消防泵（或自喷泵）；切断有关部位非消防电源。
（5）消控中心设有各消防设备的手动控制功能，并显示各设备的工作状态，消控中心设有直通市消防队的专线电话，有与各幢楼的消防对讲电话。
3、火灾事故照明：
（1）消控中心，计量间，消防泵房，正压风机房等设继续工作用的应急照明。
（2）疏散走道，楼梯间及主要出入口设疏散照明和疏散指示标志。
4、线路：
（1）消防负荷的电源线和控制线均选用耐火电缆电线。
（2）消防线路全部为穿钢管在板，墙，地内暗敷，或在耐火桥架内敷设。
（3）线路按各防火分区组织敷设。
第七章 节能节水措施
7.1节能
7.1.1设计依据
（1）中华人民共和国节约能源法（1998.1.1）；
（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；
（3） 国家建设部〔1998〕第1号令《城市节约用水管理规定》（1998.11）；
（4）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。
7.1.2能源配置与能耗分析
1、本项目使用的主要能源为电、水等，其中：
（1）用电量：30KVA（装机容量）；
（2）用水量：60m3/d（max）；
2、耗能设备
（1）用电设备：本项目主要用电为各类电器等。
（2）用水设备：本项目主要用水设备为厨房及生活与卫生配套设施等。
7.1.3节能技术措施
1、在建筑设计中采取先进的节能技术，包括吊顶、隔墙、屋面、门窗构件均选用安全、节能型产品。
2、照明设计按不同场所（区域）的基准照度要求和设计规范，合理配置照明系统。
3、建筑设计符合设计规范和节能技术规定与要求。
4、设备选型
（1）本工程采用先进的节能环保型动力设备、通风系统设备等，合理资源配置，减低能源消耗。
（2）变压器选用高效节能型变压器系列，照明灯具选用节能型电光源产品。
7.2节水
7.2.1水环境
合理规划和建设各个建设区内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水；实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境；建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。
对各个项目区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。
收集雨水用以在一定范围内补充各个项目区用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做杂用水。
7.2.2绿化景观用水节水
保障绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。
景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。
绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。
7.2.3节水器具应用
大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。
龙头：（1）不使用螺旋升降式铸铁水嘴。（2）根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。
淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。
节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。
第八章 项目组织管理与实施
8.1项目组织管理
8.1.1组织机构
本项目的管理实行建设单位法人负责制。项目建设单位为**宏圣林业有限公司。
8.1.2工程管理
1、工程前期准备
（1）技术准备：
①审核施工图纸。
②编制《项目组织设计》。
③编制或审核施工图预算。
④编制或审核主要材料、设计计划。
⑤对特殊项目或重要的项目的参观、学习及必要的培训。
（2）物资准备
（3）现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。
（4）其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。
2、现场工程管理
（1）前期阶段的部分工作：
①旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。
② “三通一平”
③其他的工作（临建、占路，占地的办理）。
（2）施工建设阶段的工作：
①施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理。
②做好质量控制与管理，加强经济签证的管理。
③做好工程收尾的组织安排，竣工验收。
④做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。
⑤做好工程决算及项目移交。
8.2人力资源配置
本项目具体由**宏圣林业有限公司，负责项目的规划、报批及建设。具体人数可根据需要安排。
8.3项目实施安排
为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。
本项目实施进度安排如下：
（1）编制可研报告及初步设计并审批 2011年8月
（2）施工图设计 （包括审批时间） 2011年9月
（3）土建工程施工 2011年10月～2012年2月
（4）竣工、验收 2012年3月
第九章 工程招标
9.1招标依据及原则
9.1.1工作依据
1、《中华人民共和国合同法》
2、《中华人民共和国建筑法》
3、《中华人民共和国招标投标法》
4、《中华人民共和国政府采购法》
5、《中华人民共和国价格法》
6、国家发展改革委令第 3 号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》
7、《工程建设项目招标范围和规模标准的规定》（原国家计委令2000年第3号）
8、《招标公告发布暂行办法》（原国家计委令2000年第4号）
9、《工程建设项目自行招标试行办法》（原国家计委令2000年第5号）
10、《评标委员会和评标办法暂行规定》（原国家计委、国家经贸委令2001年第12号）
11、福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法
9.1.2工作原则
严格按照《中华人民共和国招标投标法》及福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法规定的相关法律、法规，本着公开、公平、公正、诚信的原则，开展招投标工作。
9.2招标组织管理与方式
9.2.1组织管理
项目法人提出招标项目，制定招标方案报有关部门履行审批手续，取得批准后组织招标活动，项目法人委托有资质的招标代理机构组织招标，招标人组织招投标的活动，编制招标文件，组织评标活动，任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。
9.2.2招标方式
根据《中华人民共和国招投标法》和福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法规定，项目建设必须实行公开招标。
招标形式可采用委托有资质的中介机构代理或进行自行招标，自行招标时，必须达到国家关于自行招标对于招标单位的相关要求。在招标过程中，一定要严格遵守国家和福建省的有关规定，坚持公开、公平、公正、诚信的原则，自觉接受政府职能部门的监督、检查，杜绝各种违纪、违法行为的发生。
9.3招标基本情况表
具体招标基本情况见下表9-l、9-2、9-3。
表9-1 招标事项核准申报表
项目名称 | 国有林管理站危旧房改造工程 | 项目单位 | 国有林管理站 | ||||||||
项目联系人及电话 |
| 总投资额（万元） | 370.00 | ||||||||
项目投资中国有资金投资是否占控股或主导地位 | 是 | ||||||||||
是否含有或拟申请国有投资或国家融资（如有，标明金额） | 否 | ||||||||||
| 单项合同 估算金额（万元） | 招标方式 | 招标组织形式 | 不采用 招标形式 | |||||||
公开 | 邀请 | 自行招标 | 委托招标 | ||||||||
勘察 | 6.22 |
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| 询价 | |||||
设计 | 9.04 |
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| 询价 | |||||
施工 | 282.20 | 公开 |
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| 委托招标 |
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监理 | 8.70 | 公开 |
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| 委托招标 |
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重要设备 | 28.65 | 公开 |
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| 委托招标 |
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重要材料 |
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其他 |
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情况说明： 其他可行性研究编制3.11万元、散装水泥基金0.16万元，水文地质勘探费0.62万元、基础设施配套7.06万元、临时设施费0.93万元、墙体改造1.81万元、白蚁防治费用0.45万元、招标费用2.49万元、预备费18.56万元。
（项目建设单位盖章） 年 月 日 | |||||||||||
注意事项： 1、单项合同估算金额应与可行性研究报告、项目申请报告中所列投资保持一致。 2、采购细项应当详细列明，其中拟不招标的部分和表中未尽事宜应当在备注中注明，并在申请书中具体说明。 3、施工主要包括土建施工、设备安装、装饰装修等。 | |||||||||||
项目 名称 | 公司危旧房改造工程 | 项目 单位 | 公司 | |||||||||
项目联系人及电话 |
| 总投资额（万元） | 95.00 | |||||||||
项目投资中国有资金投资是否占控股或主导地位 | 是 | |||||||||||
是否含有或拟申请国有投资或国家融资（如有，标明金额） | 否 | |||||||||||
| 单项合同 估算金额（万元） | 招标方式 | 招标组织形式 | 不采用 招标形式 | ||||||||
公开 | 邀请 | 自行招标 | 委托招标 | |||||||||
勘察 | 1.59 |
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| 询价 | ||||||
设计 | 1.90 |
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| 询价 | ||||||
施工 | 71.92 | 公开 |
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| 委托招标 |
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监理 | 2.23 | 公开 |
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| 委托招标 |
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重要设备 | 7.57 | 公开 |
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| 委托招标 |
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重要材料 |
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其他 |
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情况说明： 其他可行性研究编制0.79万元、散装水泥基金0.04万元，水文地质勘探费0.16万元、基础设施配套2.38万元、临时设施费0.24万元、墙体改造0.53万元、白蚁防治费用0.13万元、招标费用0.64万元、预备费4.88万元。 （项目建设单位盖章） 年 月 日 | ||||||||||||
注意事项： 1、单项合同估算金额应与可行性研究报告、项目申请报告中所列投资保持一致。 2、采购细项应当详细列明，其中拟不招标的部分和表中未尽事宜应当在备注中注明，并在申请书中具体说明。 3、施工主要包括土建施工、设备安装、装饰装修等。 | ||||||||||||
表9-2 招标事项核准申报表
表9-3 招标事项核准申报表
项目 名称 | 湆头林业采育有限公司危旧房改造工程 | 项目 单位 | 湆头林业采育有限公司 | |||||||||
项目联系人及电话 |
| 总投资额（万元） | 220.00 | |||||||||
项目投资中国有资金投资是否占控股或主导地位 | 是 | |||||||||||
是否含有或拟申请国有投资或国家融资（如有，标明金额） | 否 | |||||||||||
| 单项合同 估算金额（万元） | 招标方式 | 招标组织形式 | 不采用 招标形式 | ||||||||
公开 | 邀请 | 自行招标 | 委托招标 | |||||||||
勘察 | 3.69 |
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| 询价 | ||||||
设计 | 4.24 |
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| 询价 | ||||||
施工 | 163.32 | 公开 |
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| 委托招标 |
| ||||||
监理 | 5.17 | 公开 |
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| 委托招标 |
| ||||||
重要设备 | 21.16 | 公开 |
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| 委托招标 |
| ||||||
重要材料 |
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| ||||||
其他 |
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情况说明： 其他可行性研究编制1.84万元、散装水泥基金0.09万元，水文地质勘探费0.37万元、基础设施配套5.30万元、临时设施费0.55万元、墙体改造1.39万元、白蚁防治费用0.35万元、招标费用1.48万元、预备费11.05万元。 （项目建设单位盖章） 年 月 日 | ||||||||||||
注意事项： 1、单项合同估算金额应与可行性研究报告、项目申请报告中所列投资保持一致。 2、采购细项应当详细列明，其中拟不招标的部分和表中未尽事宜应当在备注中注明，并在申请书中具体说明。 3、施工主要包括土建施工、设备安装、装饰装修等。 | ||||||||||||
9.4招标方案
1、建筑、安装、装饰工程公开招标。公开招标的招标公告应在相应媒介发布，并须同报上级主管部门核准的招标初步方案内容一致。
2、勘察、设计及重要设备、材料的采购达到招标限额的应进行公开招标，达到比选限额的应进行比选。
（1）工程建设项目比选办法
根据《中华人民共和国招投标法》和福建省实施《中华人民共和国招投标法》办法规定，特编制本工程的工程比选初步方案。
（2）比选范围
本工程的工程比选范围包括：勘察设计。
（3）比选方式
进行公开比选。
应当在福建省发展改革委指定的媒体和网站上发布比选公告，指定媒体同时代为接受申请人自愿报名。
比选公告应当载明比选人的名称和地址，项目的性质、数量、实施地点和时间，申请人的资质等级等报名条件以及报名办法等事项。比选公告规定的报名时间，最少不得少于三个工作日。
比选人邀请参加比选竞争的比选申请人（即比选被邀请人）数量为2至4个。比选人应在此范围内预先确定比选被邀请人的个数，并在比选公告中载明。
符合比选公告规定条件的比选申请人在2个以上（含），但等于或者少于比选公告中预先确定的个数的，比选人应向全部比选申请人发出比选邀请。
符合比选公告规定条件的比选申请人超过预先确定的比选被邀请人个数的，比选人在监督部门以及自愿到场的比选申请人的现场监督下，按预先确定的比选被邀请人数量从比选申请人中随机选择确定，当场向其发出比选邀请，同时将比选项目的特点和要求书面或通过指定媒介告知比选申请人。
3、工程评审
比选人进行比选时，应当通知政府投资主管部门、监察部门及有关行业主管部门到场监督。
比选人组建的评审委员会与比选申请人进行谈判并进行评选。
评审委员会由比选人选派本单位有关技术、经济、招标等方面的专业人员组成，成员人数为3人或者3人以上单数。
比选人单位不具备前款规定的专业人才的，应当在《福建省评标专家库》中随机抽取评标专家补齐。
9.4.1招投标程序
通过正式的招投标程序，分别进行资格预审——投标邀请——招标文件——现场踏堪——标前预备会——正式开标——综合评标等，确定中标单位。
评标结束后，按有关规定确定中标人并将中标结果通知未中标人；确定中标人后，在规定时间内与中标人签订合同。
9.4.2工程评标
参加评标的专家必须由建筑、机械、电子、造价等评标专家组成工程评标小组，与发改委、建设、监察等部门一道，共同负责工程的招标事项。
9.4.3其它招标要求
按规定向省发改委或市发改委申请核准招标的有关事项，依照国家、省招标的法律法规组织招投标，对中标单位按规定签订合同，按合同的要求履行职责。
第十章 投资估算与资金筹措
10.1投资估算
10.1.1估算依据
本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及及其工程量的建设投资和设备配置投资。
项目投资估算参考的文件：
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
国家发改委《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
设备工程材料价格以市场价格并参考供应商报价情况估算；
10.1.2投资构成及估算参数
1、建设投资
（1）工程费用
①建筑工程费
主要包括新建廉租房、综合楼、翻修加固建筑、装饰工程、停车场、道路等，合计为517.44万元。
②设备购置及安装费
主要为配套给排水、供电、消防及污水处理系统等设备购置及安装费用等，设备购置及安装费用估算为40.08万元。
③其他费用
主要为绿化及环卫设施费用17.30万元。
（2）工程建设其他费用
工程建设其他费用包括：前期工作开办费用、勘察设计费按工程费用、工程建设监理费、招标代理费等合计为75.69万元。
（3）工程建设预备费
根据行业有关要求，并结合项目区的实际情况，工程费用和工程建设其他费用的6%进行估算，为34.49万元。
综上所述，项目投资合计为685.00万元。
10.1.3投资估算
项目总投资为685.00万元，包括工程费用574.82万元，工程建设其他费用75.69万元，预备费34.49万元。
其中：国有林管理站危房改造总投资370.00万元。
公司危房改造总投资95.00万元。
湆头林业采育有限公司危房改造总投资220.00万元。
具体见表10-1、10-2、10-3投资估算表
10-1国有林管理站危房改造投资估算表
序号 | 工程或费用名称 | 建筑 | 设备 | 安装 | 其他 | 合计 | |
1 | 工程费用 | 282.20 | 18.53 | 0.92 | 9.20 | 310.85 | |
1.1 | 土建工程 | 271.20 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 271.20 | |
1.1.1 | 廉租房 | 169.34 |
|
|
| 169.34 | |
1.1.3 | 办公用房 | 101.86 |
|
|
| 101.86 | |
1.2 | 供电设施 | 0.00 | 10.62 | 0.53 | 0.00 | 11.15 | |
1.2.1 | 室内管线及照明 |
| 3.39 | 0.17 |
| 3.56 | |
1.2.2 | 室外照明系统 |
| 2.71 | 0.14 |
| 2.85 | |
1.2.3 | 弱电系统 |
| 2.26 | 0.11 |
| 2.37 | |
1.2.4 | 变配电系统 |
| 2.26 | 0.11 |
| 2.37 | |
1.3 | 给排水、消防系统 | 0.00 | 7.91 | 0.39 | 0.00 | 8.30 | |
1.3.1 | 给水系统 |
| 3.39 | 0.17 |
| 3.56 | |
1.3.2 | 排水系统 |
| 2.26 | 0.11 |
| 2.37 | |
1.3.3 | 消防系统 |
| 2.26 | 0.11 |
| 2.37 | |
1.4 | 辅助工程 | 11.00 | 0.00 | 0.00 | 9.20 | 20.20 | |
1.4.1 | 道路 | 11.00 |
|
|
| 11.00 | |
1.4.2 | 绿化及环卫设施 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 9.20 | 9.20 | |
2 | 工程建设其他费用 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 40.59 | 40.59 | |
2.1 | 可行性研究费 |
|
|
| 3.11 | 3.11 | |
2.2 | 散装水泥基金 |
|
|
| 0.16 | 0.16 | |
2.3 | 基础设施配套费 |
|
|
| 7.06 | 7.06 | |
2.4 | 临时设施费 |
|
|
| 0.93 | 0.93 | |
2.5 | 墙体改造 |
|
|
| 1.81 | 1.81 | |
2.6 | 水文地质勘探费 |
|
|
| 0.62 | 0.62 | |
2.7 | 白蚁防治 |
|
|
| 0.45 | 0.45 | |
2.8 | 勘察费 |
|
|
| 6.22 | 6.22 | |
2.9 | 监理费 |
|
|
| 8.70 | 8.70 | |
2.10 | 设计费 |
|
|
| 9.04 | 9.04 | |
2.11 | 招标费用 |
|
|
| 2.49 | 2.49 | |
3 | 预备费 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 18.56 | 18.56 | |
3.1 | 基本预备费 |
|
|
| 18.56 | 18.56 | |
3.2 | 涨价预备费 |
|
|
| 0.00 | 0.00 | |
4 | 建设投资合计 | 282.20 | 18.53 | 0.92 | 68.35 | 370.00 | |
| 比例（%） | 76.27% | 5.01% | 0.25% | 18.47% | 100.00% |
10-2公司危房改造投资估算表
序号 | 工程或费用名称 | 建筑 | 设备 | 安装 | 其他 | 合计 | |
1 | 工程费用 | 71.92 | 5.41 | 0.26 | 1.90 | 79.49 | |
1.1 | 土建工程 | 66.32 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 66.32 | |
1.1.1 | 综合楼 | 57.02 |
|
|
| 57.02 | |
1.1.3 | 园溪工区翻修加固 | 9.30 |
|
|
| 9.30 | |
1.2 | 供电设施 | 0.00 | 3.10 | 0.15 | 0.00 | 3.25 | |
1.2.1 | 室内管线及照明 |
| 0.99 | 0.05 |
| 1.04 | |
1.2.2 | 室外照明系统 |
| 0.79 | 0.04 |
| 0.83 | |
1.2.3 | 弱电系统 |
| 0.66 | 0.03 |
| 0.69 | |
1.2.4 | 变配电系统 |
| 0.66 | 0.03 |
| 0.69 | |
1.3 | 给排水、消防系统 | 0.00 | 2.31 | 0.11 | 0.00 | 2.42 | |
1.3.1 | 给水系统 |
| 0.99 | 0.05 |
| 1.04 | |
1.3.2 | 排水系统 |
| 0.66 | 0.03 |
| 0.69 | |
1.3.3 | 消防系统 |
| 0.66 | 0.03 |
| 0.69 | |
1.4 | 辅助工程 | 5.60 | 0.00 | 0.00 | 1.90 | 7.50 | |
1.4.1 | 道路 | 5.60 |
|
|
| 5.60 | |
1.4.2 | 绿化及环卫设施 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 1.90 | 1.90 | |
2 | 工程建设其他费用 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 10.63 | 10.63 | |
2.1 | 可行性研究费 |
|
|
| 0.79 | 0.79 | |
2.2 | 散装水泥基金 |
|
|
| 0.04 | 0.04 | |
2.3 | 基础设施配套费 |
|
|
| 2.38 | 2.38 | |
2.4 | 临时设施费 |
|
|
| 0.24 | 0.24 | |
2.5 | 墙体改造 |
|
|
| 0.53 | 0.53 | |
2.6 | 水文地质勘探费 |
|
|
| 0.16 | 0.16 | |
2.7 | 白蚁防治 |
|
|
| 0.13 | 0.13 | |
2.8 | 勘察费 |
|
|
| 1.59 | 1.59 | |
2.9 | 监理费 |
|
|
| 2.23 | 2.23 | |
2.10 | 设计费 |
|
|
| 1.90 | 1.90 | |
2.11 | 招标费用 |
|
|
| 0.64 | 0.64 | |
3 | 预备费 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 4.88 | 4.88 | |
3.1 | 基本预备费 |
|
|
| 4.88 | 4.88 | |
3.2 | 涨价预备费 |
|
|
| 0.00 | 0.00 | |
4 | 建设投资合计 | 71.92 | 5.41 | 0.26 | 17.41 | 95.00 |
10-3湆头林业采育有限公司危房改造投资估算表
序号 | 工程或费用名称 | 建筑 | 设备 | 安装 | 其他 | 合计 | |
1 | 工程费用 | 163.32 | 14.24 | 0.72 | 6.20 | 184.48 | |
1.1 | 土建工程 | 154.32 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 154.32 | |
1.1.1 | 综合楼 | 127.30 |
|
|
| 127.30 | |
1.1.3 | 湆头场部宿舍楼翻修加固 | 27.02 |
|
|
| 27.02 | |
1.2 | 供电设施 | 0.00 | 8.16 | 0.41 | 0.00 | 8.57 | |
1.2.1 | 室内管线及照明 |
| 2.60 | 0.13 |
| 2.73 | |
1.2.2 | 室外照明系统 |
| 2.08 | 0.10 |
| 2.18 | |
1.2.3 | 弱电系统 |
| 1.74 | 0.09 |
| 1.83 | |
1.2.4 | 变配电系统 |
| 1.74 | 0.09 |
| 1.83 | |
1.3 | 给排水、消防系统 | 0.00 | 6.08 | 0.31 | 0.00 | 6.39 | |
1.3.1 | 给水系统 |
| 2.60 | 0.13 |
| 2.73 | |
1.3.2 | 排水系统 |
| 1.74 | 0.09 |
| 1.83 | |
1.3.3 | 消防系统 |
| 1.74 | 0.09 |
| 1.83 | |
1.4 | 辅助工程 | 9.00 | 0.00 | 0.00 | 6.20 | 15.20 | |
1.4.1 | 道路 | 9.00 |
|
|
| 9.00 | |
1.4.2 | 绿化及环卫设施 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 6.20 | 6.20 | |
2 | 工程建设其他费用 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 24.47 | 24.47 | |
2.1 | 可行性研究费 |
|
|
| 1.84 | 1.84 | |
2.2 | 散装水泥基金 |
|
|
| 0.09 | 0.09 | |
2.3 | 基础设施配套费 |
|
|
| 5.30 | 5.30 | |
2.4 | 临时设施费 |
|
|
| 0.55 | 0.55 | |
2.5 | 墙体改造 |
|
|
| 1.39 | 1.39 | |
2.6 | 水文地质勘探费 |
|
|
| 0.37 | 0.37 | |
2.7 | 白蚁防治 |
|
|
| 0.35 | 0.35 | |
2.8 | 勘察费 |
|
|
| 3.69 | 3.69 | |
2.9 | 监理费 |
|
|
| 5.17 | 5.17 | |
2.10 | 设计费 |
|
|
| 4.24 | 4.24 | |
2.11 | 招标费用 |
|
|
| 1.48 | 1.48 | |
3 | 预备费 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 11.05 | 11.05 | |
3.1 | 基本预备费 |
|
|
| 11.05 | 11.05 | |
3.2 | 涨价预备费 |
|
|
| 0.00 | 0.00 | |
4 | 建设投资合计 | 163.32 | 14.24 | 0.72 | 41.72 | 220.00 |
10.2资金筹措
项目总投资685.00万元，其中：
国有林管理站危房改造总投资370.00万元，所需资金申请中央、省补助40万元，其余公开对外处置现有办公场所，所得资金用于新建办公楼。
公司危房改造总投资95.00万元，所需资金申请中央、省补助20万元，不足部分由企业自筹，主要来源于厦沙高速征用蒋坑工区管理房的补偿款。
湆头林业采育有限公司危房改造总投资220.00万元，所需资金中央、省补助资金12万元，不足部分由企业自筹，主要来源为厦沙高速公路林地征用补偿款。
第十一章 效益分析
11.1经济效益分析
本工程经济评价的方法与原则是按照国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及其他有关文件的规定进行的。鉴于本工程是具有社会保障性质的工程，属国家对项目区新就业人员等“夹心层实施的一种社会救助，它所产生的效益除一部分可以定量分析，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益。本工程符合城市国民经济建设发展的需要，是**县住房保障体系必不可少一部分。
本项目仅对三个单位的危房改造项目进行投资估算分析。投资估算表见附表1、表2、表3。
本项目是公益性项目，投入由财政资金及企业自筹，其运作不以盈利为目的，其效益主要体现社会效益上，故本报告不对项目财务盈利能力进行分析评价。
11.2社会效益分析
11.2.1 社会影响评价
1、项目建成后能够改善国有林场办公及职工住房安全状况，不仅是贯彻落实科学发展观、扩大内需促进经济平稳较快增长的重大举措，更是以人为本、关注民生的具体体现，是一项实实在在的民心工程。是保障社会和谐稳定的需要。
2、通过本项目的实施，可以改善**县基础设施建设，增加城市功能，创造良好的招商引资的环境，促进**县经济的发展。
3、该项目的建设将带动**县相关产业的发展，扩大就业面，增加就业机会，有助于缓解目前日益严峻的下岗职工再就业的压力。
6、综上所述可知，该项目不仅能解决国有林管站等三家单位部分职工的住房困难，还能改变国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司办公面貌，提高职工的居住、生活、办公环境的质量，是一项有益于社会、有益于群众的具有显著社会效益的工程。
11.2.2互适性分析
从直接受益者来看，本项目的建设，可提高国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司职工生活水平和质量。从地方政府来看，本项目对社会的安定起到积极的作用，社会效益明显。从长远来看，本项目的实施对构建和谐社会起积极的推动作用。可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。
11.2.3社会风险分析
本项目不仅符合当地新就业人员等“夹心层”的住房需求，而且不损害其他群体的利益，有利于和谐社会的建设，不会产生、激化社会矛盾。不存在社会风险。
第十二章 项目风险分析
12.1主要风险因素及对策
12.1.1资金周转风险
本项目建设资金主要是申请财政专项资金及单位自筹，如在实施过程中遭遇意外的困难，则可能出现项目建设延期的局面；或遇国家政策发生重大变化，则项目可能出现资金筹措困难；另外，启动资金能否按时到位，亦将对项目进度产生影响。
对策：充分根据项目建设的特点，对项目建筑工程及配套基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金按时到位，增强项目的抗风险能力。
12.1.2投资估算的风险
业主对项目进行开发建设，对区域内的开发成本进行了估算，这种估算不可避免地会存在系统偏差。同时，今后政策、法律、市场等因素的变化可能对投资估算产生影响，最终可能影响业主在本项目的资金投入。
对策：根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费用；在实施过程中，定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整增加资金来源渠道。
12.1.3社会风险
社会风险主要为市场风险。市场风险是竞争性项目遇到的主要风险，国有林场、采育场虽然不是竞争性很强的项目，但它还是具有一定的市场风险，主要体现在所辖林地的林业经济发展、、**县地区社会经济发展预测与实际情况可能发生较大偏差。
12.2防范和降低风险的措施
为了进一步回避风险、减低风险损失，可采取以下风险防范对策：风险回避、风险控制、风险转移、后备措施。
1、风险回避
本项目在建成运营后不做重大对外投资，不对外担保、不进行期货和股票二级市场投资，从投资源头回避风险。
2、风险控制
本项目法人单位除制定严格的管理制度、投资决策等规章制度外，今后主要从事林业发展投资，不做多元化投资。
3、风险转移
风险转移是指将投资者承担的风险转移出去，风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。
保险转移：项目法人单位除对项目的固定资产进行投保外，对国家规定的应保尽保的财产都进行投保，将项目风险转移给保险公司承担。
非保险转移：将项目风险转移给项目承包方，如项目技术、设备、施工等可能存在的风险，可在合同谈判中增加索赔条件，将风险损失转移给他方承担。
4、后备措施
有些风险需要事先制定好预备措施，一旦项目实施进展情况与计划出现差异，就需要启动后备措施，主要有费用、进度和技术三种。
（1）预算应急费
应急费是一笔事先准备好的资金，用于补偿差错、疏漏和其他不确定性因素对项目费用估计精确性的影响，如对项目投资概算中的基本预备费（不可预见费用）就属于预算应急费。
（2）进度后备措施
在项目建设进度上若有不确定性因素，项目各方一般不希望以延长时间的方式来解决，因此就要设法制定出一个较紧凑的进度计划，争取项目在进度计划期内完成。
（3）技术后备措施
技术后备措施专门应用于应付项目的技术风险，他可以是一段时间或一笔资金。一般情况下，预算和进度后备措施可能用得上，而技术后备措施可能用不上，只有当不大可能发生的事件发生需要采取补偿行动时才动用技术后备措施。
第十三章 结论与建议
13.1结论
本项目是**县实施民心工程的建设项目，**县国有林管理站及湆头、包溪林业采育（场）有限公司危旧房改造工程目的是改善新国有林管理站等单位部分职工住房困难情况及办公条件，保证单位职工安居乐业和社会安定，是构建和谐社会，全面建设小康社会的需要，因此，项目建设是必须的。
项目建设符合国家相关政策的要求，项目建设规模适度，水电气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，经济效益良好，无各方面的建设风险，项目建设是可行的。
13.2建议
由于项目时间较紧，建设过程中各方面工作协调难度较大。项目品位定位突出，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。
（1）实行速度管理，加强项目运作进度。
（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。
（3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。
（4）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。
