《悠然见南山生态旅游养老社区可行性研究报告（范文）》
生态养老社区建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论... 5
1.1 项目背景... 5
1.2 编制依据... 8
1.3可行性研究结论... 9
第二章 项目背景及必要性... 11
2.1 项目背景... 11
2.2 项目建设的重要性和必要性... 13
第三章 市场分析... 16
3.1养老产业背景... 16
3.2 国内外养老产业模式... 17
3.3项目发展优势... 27
第四章 建设项目选址... 30
4.1 场址位置... 30
4.2 项目区的建设条件... 30
4.3 项目选址意见... 35
第五章 项目总体方案设计... 36
5.1 项目建设总体方案... 36
5.2项目定位、建设理念及目标... 36
5.3 总平面布置... 37
5.4工程建设方案... 39
5.5公用工程及辅助设施... 45
第六章 环境保护与节能... 50
6.1 项目主要污染源和污染物评价分析... 50
6.2 项目拟采用的环境保护标准... 56
6.3 环境保护措施... 57
6.4节能措施... 64
6.5节水措施... 65
第七章 消防与安全... 67
7.1消防工程规划原则... 67
7.2消防工程措施... 67
7.3安全设计及措施... 68
第八章 项目的组织管理和劳动定员... 69
8.1工程项目管理... 69
8.2组织机构... 73
8.3人力资源... 73
8.4员工培训... 73
8.5管理机构和设置... 73
8.6劳动定员... 74
第九章 项目施工条件和进度计划... 76
9.1 施工条件... 76
9.2 进度计划... 76
第十章 项目投资估算和资金筹措... 79
10.1 投资估算依据及范围... 79
10.2 项目总投资估算... 80
10.3 资金来源及资金筹措... 85
第十一章 项目招标... 86
11.1项目招标范围... 86
11.2招标单位资质要求... 86
11.3发包方式... 86
11.4项目招标的组织形式... 87
11.5项目招标方式... 87
11.6评标组织、原则及评标... 87
第十二章 项目经济评价... 88
12.1 财务评价依据... 88
12.2 财务计算... 89
12.3 盈利能力分析... 91
12.4 盈亏平衡分析... 92
12.5敏感性分析... 92
12.6 财务评价结论... 93
第十三章 项目社会效益和生态效益... 94
13.1 社会效益... 94
13.2生态效益... 95
第十四章 项目主要风险分析... 96
第十五 结论和建议... 101
15.1 结论... 101
15.2 建议... 102
附表... 102
附图... 119
第一章 总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
生态养老社区建设项目。
1.1.2 项目承办单位
1.1.3 项目拟建地址、地点
乌鲁木齐市南山风景区水西沟镇。
1.1.4 项目建设规模与目标
生态养老社区建设项目，位于乌鲁木齐市南山风景区水西沟镇。项目以“生态养老”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的养老社区的特点，打造“酒店式生态养老院”。充分利用南山风景区的自然景观，形成“养身—娱乐—餐饮—住宿—生产（种植、养殖）”于一体的养老社区。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老。
项目规划用地195779.53平方米，总投资约4.53亿元人民币，总建筑面积约109291.26㎡，建设周期两年，主要内容：居家式养老公寓、居家养老养生会所、小吃街、医疗服务中心、饮食服务中心、员工住宿楼、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。
1.1.5 项目投资资金及效益情况
项目总投资约人民币4.53亿元，两年内全部建设完成。
项目建成年均实现营业收入6823.33万元/年，实现利税2353.19万元/年，解决就业人口200人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为13.30年，财务内部收益率7.0%，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项目有一定的投资回报能力。
表1-1 本项目主要经济技术指标 单位：万元
序号 | 指 标 | 单位 | 数量 | 评价标准 | 是否可行 |
1 | 建设规模 |
|
|
|
|
1.1 | 占地面积 | 亩 | 293.65 |
|
|
1.2 | 建筑规模 | m2 | 109291.26 |
|
|
2 | 公司定员 | 人 | 200 |
|
|
2.1 | 管理人员 | 人 | 30 |
|
|
2.2 | 服务人员 | 人 | 170 |
|
|
3 | 经济指标 |
|
|
|
|
3.1 | 总投资 | 亿元 | 4.53 |
|
|
3.2 | 年均销售收入 | 万元 | 6823.33 |
|
|
3.3 | 年均总成本费用 | 万元 | 6188.63 |
|
|
3.4 | 年均销售税金及附加 | 万元 | 238.19 |
|
|
3.5 | 年均利润总额 | 万元 | 2160.36 |
|
|
3.6 | 年均所得税 | 万元 | 0 |
|
|
3.7 | 年均净利润 | 万元 | 2160.36 |
|
|
3.8 | 总投资收益率 | % | 7.85 |
|
|
3.9 | 投资利税率 | % | 7.90 |
|
|
3.10 | 财务内部收益率 | % | 7.0 | >8% | 是 |
3.11 | 财务净现值（I=8%） |
| 3590.4 | >0 | 是 |
3.12 | 全部投资回收期 | 年 | 13.30 |
| 是 |
3.13 | 盈亏平衡点 | % | 40.75 |
|
|
1.1.6 承担可行性研究工作的单位
1.2 编制依据
1、政策性依据
（1）《中国老龄事业发展“十二五”规划》；
（2）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；
（3）《乌鲁木齐市关于鼓励和促进社会力量兴办养老福利机构若干意见》；
（4）新疆维吾尔自治区《关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见》；
（5）《乌鲁木齐市社会养老机构管理实施办法》；
（6）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；
（7）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；
（8）乌鲁木齐市城市总体规划（1996－2020年）；
（9）《新疆维吾尔自治区十二五规划纲要》
（10）发改部门或主管部门批复的项目建议书
（11）企业提供的相关技术资料
（12）企业提供的相关协议、资质、证书
2、法规、方法依据
（1）《中华人民共和国节约能源法》 2008.4.1
（2）《中华人民共和国城乡规划法》 2007.10.28
（3）《中华人民共和国劳动合同法》 2007.6.29
（4）《中华人民共和国土地管理法》 2004.8.28
（5）《中华人民共和国森林法实施条例》2000.1.27
（6）《中华人民共和国水污染防治法》 2008.6.1
（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005.4.1
（8）《建设工程安全生产管理条例》2004.2.1
（9）《建设工程质量管理条例》 2000.1.30
（10）《地表水环境质量标准》 GB3838-2002
（11）《地下水环境质量标准》 GB/T14848-93
1.3可行性研究结论
本项目以生态养老为主题，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为国家当前重点支持的社会福利事业。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目有一定的盈利能力，能够保证项目的正常运转。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有一定的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快乌鲁木齐市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。
建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济和社会效益。
第二章 项目背景及必要性
2.1 项目背景
据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。
随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)、新疆维吾尔自治区《关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见》、《乌鲁木齐市养老福利机构政府资助实施细则》、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《乌鲁木齐市社会养老机构管理实施办法》等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：
（1）《十七大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。
（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。
（4）为推动养老福利事业的发展，鼓励企事业单位、社会团体、其他组织和个人以多种形式兴办养老福利机构，进一步规范对养老福利机构的管理，加快社会福利社会化进程，乌鲁木齐市出台了《关于鼓励和促进社会力量兴办养老福利机构的若干意见》，高度重视我市老龄化现状，加快养老福利体系建设，市人民政府高度重视老龄工作，通过加快发展养老事业，加强公共服务，体现以人为本、全民关怀，促进社会和谐进步，有效减轻养老为家庭带来的负担。通过多渠道、多途径动员社会力量，整合社会资源，扩大社会参与，促进社会福利事业的快速发展。同时，有利于解决下岗职工尤其是“4050”人员的再就业，实现不同群体的互利共赢，促进社会稳定。各部门、各单位要切实采取有效措施，大力推动养老福利事业的快速发展。
2.2项目建设的重要性和必要性
2.2.1养老院建设的重要性和必要性
（1）解决老龄化社会问题的需要
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。乌鲁木齐市也和全国一样老龄化程度为10%以上。乌鲁木齐市60岁以上的老年人口已达到25.37万人，占全市总人口的12.57％。一方面，人口老龄化具有数量大、增长快、“未富先老”等特点；另一方面，家庭结构日趋小型化，传统家庭养老功能逐步弱化，“空巢老人”、高龄和生活不能自理的老人不断增多，对社会福利的需求日益加大；同时，我市的老年福利设施数量少、功能单一，远不能满足广大老年人的需求。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。
（2）缓解独身子女压力
独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。
（3）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，乌鲁木齐市委、政府也提出建设“和谐乌市”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为乌鲁木齐市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
（4）加快乌鲁木齐市社会福利事业发展的需要
项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补乌鲁木齐市中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。
项目建成后每年可满足人4600老年人的养老需求，年均实现营业收入6823.33万元/年，解决当地就业人口200人。
综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略；解决老龄化问题，促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，发展农林业生态立体经济；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目的建设具有充分的必要性。
第三章 市场分析
3.1养老产业背景
据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1.43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。
联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。
（1）老年人口基数大
60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。
（2）老年人口增长速度快
到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。
（3）高龄化趋势明显
目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。
随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。
（1）历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。
（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000～10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。
（3）家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。
（4）目前养老方式与实际需求不匹配。中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。
3.2国内外养老产业模式
1、经典案例
（1）英国老年社区
特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。
英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。
（2）丹麦老年住宅
特点：环境优美，设计精当
乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。
（3）德国的养老社区
特点：老年住宅与养老院相结合
德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。
养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。
2、先进的国外养老模式
人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。
由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。
亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
（1）国外养老社区
世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。
现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。
社区照顾的主要内容包括：
第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。
第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。
第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。
第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。
社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。
各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处:
美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。
完善的配套设施与功能区划分
日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。
欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。
新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。
从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。
（2）其他养老模式
在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。
旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。
异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。
欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。
独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。
在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。
前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。
除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。
在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。
企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。
3、我国现有养老模式
家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。
（1）家庭养老
中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。
但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。
（2）机构养老
机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。
以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。
（3）社区居家养老
社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。
3.3项目发展优势
3.3.1独特的市场卖点
生态养老在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。
本项目主打“生态养老”，项目建设地巧妙的与南山风景区自然景观相融合，形成了独特的景观群。项目建筑群以现代欧式为主题风格，同时结合，花卉苗圃的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养身”区域，填补了乌鲁木齐市中高端生态养老空白，必将成为乌鲁木齐市生态养老的独特卖点。
1、高级养老院
按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过4.53亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。为此我们有必要建设高档养老院。本项目建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养”、“护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动乌鲁木齐市养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。
（1）打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在送父母进养老院则体现的是子女的孝心。实际上，现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身”概念为基础兴建的老年公寓、四合院等，以达到“老人需要自己解放自己”，到养老院养老不是什么令人感到羞耻的事情，而是“一种潮流”。解决那些因孤独和缺乏交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，让其充分享受晚年生活的自在。
（2）量身定制，提高服务品质。高级养老院提供了养老方式的一个新选项，对高级养老院本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好的服务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活护理。本项目从服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关的专业医疗服务人员，将每一老年公寓进行个性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项目集生活照料、膳食供应、医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。
（3）注重“养”“护”并重，注重科学养老。项目将定期和不定期邀请医院专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，并懂得如何养老养身，形成一种科学养老养身的健康文化氛围。让养老院作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。
（4）项目也将充分发挥社会福利机构的作用，面向我市低保户65岁以上的无子女、独居或仅与残疾子女生活的老人，重点优抚孤老，提供无偿服务;对家庭人均月收入300元以下65岁以上的独居生活自理困难或仅与残疾子女生活的老人，家庭人均月收入低于500元的70岁以上的独居或仅与残疾子女生活的老人，困难百岁老人提供低偿服务。
第四章 建设项目选址
4.1场址位置
本项目位于乌鲁木齐市市南山风景区水西沟镇，距市中心约50 km。
项目总占地面积约195779.53平方米，约合293.65亩。土地权属水西沟镇闸滩村一队，采取土地租用方式获得用地，目前已办理部分土地租用手续。
4.2 项目区的建设条件
4.2.1 项目区地理位置
项目所在地位于乌鲁木齐市南山风景区水西沟镇。属于乌鲁木齐县管辖。乌鲁木齐县位于北纬43°01′08″～44°06′11″，东经86°37′56″～88°58′22″之间，地处中天山北麓，准噶尔盆地南缘。东与达坂城区接壤，南以天山吐格塔格达坂为界与托克逊县、和静县相依，西以头屯河为界与昌吉市为邻，北和米泉市毗连，县直辖区面积4261平方千米。无县城，县委、县政府所在地为乌鲁木齐市南湖路63号，县部分机关分布在市区各地。
水西沟镇位于乌鲁木齐市南郊;地处天山北麓，南部为山地丘陵区，北部为山前冲击平原;距县政府40千米（公里）。水西沟镇辖水西沟村、大庙村、庙尔沟村、东湾村、东梁村、平西梁村、闸滩村、方家庄村、小东沟村9个行政村。总人口1.2万人,由汉族、回族、哈萨克族、维吾尔族、乌孜别克、塔塔尔族等6个民族组成;少数民族占总人口的76%。
4.2.2 自然条件
1、地形地貌
乌鲁木齐县境南依天山支脉喀拉乌成山，中间为低陷冲积平原，向西北延展与准噶尔盆地相连。喀拉乌成山的天格尔峰海拔4487.4米，为南部最高点；北部青格达湖水面海拔504米，为县境内最低点。县境地势东南高，西北低，坡降12‰～15‰，由南向北逐渐下倾。
2、气候
乌鲁木齐县地处亚欧大陆腹地，属温带大陆性气候，温差大，寒暑变化剧烈，日照时数长，热量充足。平原、低山农区年平均气温5～7℃，南山前山带为2～5℃，其他地区随海拔高度的增高而降低。平原、低山农区最热月7月极端最高气温42℃，最冷月1月极端最低气温-41.5℃，年均降水量208.4毫米，年均蒸发量2616.9毫米，年均无霜期179天，年均日照时数2813.5小时。
3、水文
境内天山冰川和永久性积雪面积164平方千米，固定储量73.9亿立方米，有“天然固体水库”之称。发源于天山冰川的乌鲁木齐河、头屯河、白杨河(达坂城)、柴窝堡湖四大水系的41条河流，年径流量10.81亿立方米，水能储藏量18.5万千瓦。地下水年补给量2.17亿立方米。
4、自然资源
全县土地总面积中，适宜开垦的土地面积7.46万公顷。有耕地1.68万公顷。境内地下矿藏富饶，已查明的矿种有8种，主要有煤、石灰石、耐火粘土、熔剂灰岩等。有煤类矿山26个，砂石粉土等非煤类矿山40个，管辖范围 平方千米。药用野生植物有雪莲、贝母、党参、麻黄、甘草、红花、锁阳、大黄、益母草、当归、大蓟、小蓟等200余种。野生动物有数10种，有国家一级保护动物雪豹、北山羊、黑鹳、大鸨等4种，有国家二级保护动物棕熊、猞猁、雪鸡等20种。
4.2.3 社会经济状况
1、行政区划
全县辖2个镇(安宁渠、水西沟)、8个乡(六十户、四十户、青格达湖、永丰、板房沟、托里、甘沟、萨尔达坂，59个村民委员会。县境内还有乌鲁木齐市属一0四团场、五一农场、三坪农场、西山农牧场、头屯河农场、柴窝堡林场、板房沟林场和自治区良种繁育场、种畜场、南山林场、新疆农业大学实习林场等。
2、经济状况
县境幅员辽阔、民风纯朴、风景秀美、物产丰富，自然条件优越，市场发展前景广阔，拥有发展地方工业、乡镇企业和农牧业生产的良好基础，是一个以农为主、农工牧结合的城郊型经济发展区。全县大体分为三个经济区：一是北郊冲积平原农业区，耕地比重大，园地集中程度高，是全县的水稻种植区和蔬菜、瓜果、牛奶、蛋禽、水产等主要副食品生产基地。二是南郊冲积平原农牧区，农田旱地多，人均耕地多，是小麦、油料、马铃薯、蚕豆种植区和重要的草原畜牧业区，这一区域风能、太阳能、土地和矿藏资源丰富。三是南郊山区，是林业、草原畜牧业和自然风景区，有丰富的原始森林、草场和旅游资源。
2010年全县完成地区生产总值17.97亿元，同比增长15.3%，较2005年增长1.1倍，年均增速16.07%。完成农村经济总收入15.19亿元，同比增长18.65%，较2005年增长1.04倍，年均增速15.29%。完成农牧民人均纯收入7521元，同比增长13%，较2005年增长1.88倍，年均增速达13.44%。完成地方财政收入7.7亿元，同比增长2.4倍，是2005年的10倍多，年均增速达78%。完成固定资产投资13.2亿元，同比增长24%，较2005年增长3.4倍。争取并保持了全国科技进步先进县、自治区抗震安居先进县、自治区级平安县、社会治安综合治理先进县、自治区级文明县和自治区计划生育优质服务县、自治区“双拥”模范县等荣誉称号，新进入了自治区旅游强县行列。
3、基础设施
“十一五”期间，累计筹资55亿元，是“十五”时期的12倍，新建了大西沟水库、河西污水处理厂和板房沟、水西沟集中污水处理厂。新建改造了216国道仓房沟至白杨沟段、乌板乌水公路、安米公路等重大基础设施项目，建设城乡公路里程达660余公里，完成乡级客运站11个。全面提升了南山景区“亚旅”基地和全县九个乡镇集镇区、重要旅游景区及农牧民居住区的供排水、照明、道路、供电和污水垃圾处理等配套设施服务水平，为全县再创百年新业奠定了坚实的发展空间和基础。
4、旅游资源
乌鲁木齐县旅游资源也较丰富。南山原始森林区，苍松翠柏，林木葱郁，水草丰茂，牛羊成群，冬暖夏凉，既是富饶、优美的天然牧场，又是避暑胜地。久享盛名的甘沟菊花台、“白练悬空”的西白杨沟瀑布、庙尔沟松林涌泉，从古至今都是人们向往的自然名胜；小渠子、南台子、照壁山等旅游风景区，松柏参天，层峦叠翠，风光绮丽，引人入胜；还有永丰包家槽子亚州大陆地理中心和众多的历史文化古迹吸引着大批游人，水西沟高山滑雪场、滑冰场是国内少有的优良的冰雪运动的训练和比赛场地。县境内有国家森林公园和自治区级森林公园各1处。
水西沟镇先后引进的新疆丝绸之路生态园、天山国际马术俱乐部、阳光滑雪场等具有一定规模的项目，带动和促进了旅游业的快速发展，全镇18个旅游景区（点），建筑各异，风格独特吸引了众多的境内及国内外游客，方家庄村独具特色的“农家乐”旅游接待，成为村民增收致富的新亮点，镇旅游业总收入达1520万元，农牧民在旅游业中获得人均300元的收入。
4.3 项目选址意见
综合上述，该项目所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从项目建设条件和地理位置而言，该项目所选场址具备发展现代生态养老的各项条件，可以选择。
第五章 项目总体方案设计
5.1 项目建设总体方案
本项目总投资约4.53亿元人民币，项目工程占地项目规划用地195779.53平方米，总建筑面积约109291.26㎡，建设周期两年，主要内容：居家式养老公寓、居家养老养生会所、田园乐风味小吃街、医疗服务中心、亲之乐、食之乐饮食服务中心、员工住宿楼、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。
5.2项目定位、建设理念及目标
1、项目定位
（1）主题定位
南山风景区是一个地处亚欧腹心极度干旱区的以冰雪景观、葱郁林草、奇特山石、优越旅游气候、高山林牧区风光和浓郁少数民族风情为主要特色，并展现了现代人文景观的省级风景名胜区。围绕南山风景区旅游资源优势，突出森林牧场特色，打造“自然场景—花卉苗圃—生态休闲”特色生态养身胜地。
（2）功能定位
以养老、居住及两大功能于一体的综合性社全福利项目。
（4）档次定位
项目提供中高端生态顶级养老社区和普通居家养老社区，充分发挥养老院的社会福利功能作用。
2、项目建设理念
科学合理利用各类土地和相关资源，体现最佳社会经济价值。
保护自然生态环境，防止水土流失，不改变土地利用性质，发挥土地利用效能。
探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。
3、开发目标
项目以社会福利事业为目的，同时通过社会化经营，保持一定的经济效益，维持项目的正常运转。
5.3总平面布置
5.3.1总平面布置总则
1、总平面布局，根据建设、使用、管理、卫生等方面的要求，建筑平面、道路、管线、绿化和环境等进行综合设计，有利于环境自然条件的保护，营造和谐氛围；
2、本项目按照自然环境；按功能分区，相辅相成、又互不干扰；合理组织服务布局，确保人流通畅；
3、布局紧凑，交通便捷，管理方便；
4、对生活废弃物的处置，应按有关规定做出妥善安排；
5、充分利用场地地形提高土地利用率，总体平面布局力求简洁、经济、合理、美观、努力创造一个优美的生息环境；
6、充分利用地形和空间，大楼外面布置休闲广场、绿化及户外活动场所。
7、建筑物和构筑物的规划要求有序，构图要求自由活泼，为适应复杂的使用功能，更应塑造生动有序的环境和空间；
5.3.2 总平面布置方案
本项目规划地块地处南山，风景优美秀丽，有很好的旅游资源，将其定位为生态养老的综合社区。
该社区主要分为四个大的分区，各种服务配套设施穿插其中，在北部地块的西北部是供服务人员使用的配套宿舍，东北部建有居家式养老公寓，为独居的老年人提供一个交流的社区环境，在公寓东侧是田园乐风味小吃街,为老人们以及附近的居民提供本地地道的小吃,商业医疗综合服务中心，不仅为老人们提供商业医疗方面的服务，更为老人们的业余娱乐生活设置了奕之乐、韵之乐等一系列的娱乐空间。在地块的人行出入口处设有亲之乐、食之乐服务中心为品位高雅的老人们提供高质量的娱乐交流场所，让老人们不再受独居之苦。在居家养老养生会所区的周围配有牧之乐养殖区、耕之乐认种区，这些区域都为老人们提供了不少亲身养殖种植的乐趣，使老人们不再为独居而闷闷不乐，老人们自己养殖种植的绿色环保食物都可以拿到田园乐风味小吃街找人做或者自己亲自动手做美味佳肴。
详见附图2-项目总体规划平面图。
5.3.3占地面积及分析
表4-1 有效土地利用分析表
类型 | 面积（㎡） | 建筑层数 | 备注 |
居家式养老公寓 | 67746.66 | 两层、三层 |
|
居家养老养生会所 | 18195.25 | 两层 |
|
配套服务人员宿舍 | 7692.86 | 两层 |
|
田园乐风味小吃街 | 5668.74 | 两层 |
|
商业医疗综合服务中心 | 4947.36 | 三层 |
|
亲之乐、食之乐服务中心 | 5040.40 | 两层 |
|
总建筑面积 | 109291.27 |
|
|
建筑基底面积 | 46508.57 |
|
|
容积率 | 0.558 |
|
|
绿地率 | 35% |
|
|
建筑密度 | 23.76% |
|
|
5.4工程建设方案
5.4.1编制依据
1、建设单位提供的技术资料和设计要求；
2、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范CESC72:95》；
3、《建筑与建筑群综合布线系统工程施工及验收规范CESC89:97》；
4、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
5、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
6、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）。
5.4.2项目建设指导思想
1、设计遵照安全、坚固、适用、经济、美观的原则，结合当地传统的建筑风格，突出养老社区的特色。
2、项目建设必须科学化、规范化、标准化。
3、注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。
4、考虑节水节能，适用经济，富有变化的建筑结构。
5.4.3设计原则
1、标准化原则
建筑的设计必须符合《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范CESC72:95》等相关设计规范和设计要求，确保项目建设符合使用要求。
2、以人为本原则
功能分区和建筑设计应根据养老、养生的特色，最大限度地满足广大群众的要求，通过项目建设达到养老养生服务的需要
3、经济适用原则
工程建设内容和内部设施配备应体现适用、经济、安全、节能、环保的要求。
5.4.3设计构思
在设计构思时充分考虑了环境特征，建筑总体布局要具有良好的朝向，建筑的形体要生动活泼，富于变化，同时考虑到雅静、清新的环境可以使人心旷神怡、思绪万千。人在良好的环境中，无疑会更多地诱发思想的灵感和智慧的火花，通过精心布置，把周围环境组织到新设计的建筑空间里。
（1）空间，同时满足养老、养生的使用要求，平凡之中见匠心，设计中结合立面特点，充分利用窗台下空间以及隔墙、门后角落等部位，设计成不同地形式的壁柜、储柜以满足老年人生活用品的要求，使室内空间更加生动，同时为室内空间整齐、有序的环境创造了有利条件。
（2）简洁、朴素大方的建筑造型符合文化活动的特点，而与环境有机结合所造出的充满活力、富有变化的空间，充分体现当地的建筑风格和与当地景观建设协调一致。
5.4.4建筑设计
（1）建筑楼层和建筑高度：根据建筑功能的不同，分别建设为两屋和三层建筑。
（2）立面及造型设计：以简洁的现代建筑语言描绘出朴素大方、清新明快的建筑风格；主立面采用动态的有机水平造型；总体设计的效果是简洁一致的轮廓线和强烈的虚实对比，展示出建、构筑物丰富的造型效果。
（3）垂直交通设计，楼内设置楼梯和通道。
（4）各层使用功能相对独立，又互相连通、融为一体。
（5）建筑平面根据功能布置，将平面与立面有机结合，体现出现代化的建筑风格和时代气息。
（6）门窗兼顾功能和形式要求，以大面积的横向带形窗争取更多的通风采光，扩大视野。
（7）屋面柔性防水。
（8）通风以自然通风为主，配合柜式空调。
（9）建筑材料和结构形成的选择，应符合建筑耐久年限、防火、抗震、防洪、建筑节能、保温隔热及施工等方面的要求。
（10）室内外装饰与周围环境相协调，并有显著标志；内部符合卫生、健康、整洁的要求。
（11）内墙面饰内墙乳胶漆，外墙面饰外墙乳胶漆，地面及楼面地板砖饰面。
（12）墙面、顶棚应便于清扫、不起尘、易维修；卫生间墙面可采用瓷砖或其他便于清洗的材料。
（13） 地面用材应采用防滑、宜清洗的材料。
5.4.5主体工程建设
1、养生公寓及养生会所
养身公寓以南山风景区为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑密度低，采用低层建筑。采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。开设养生养老基地，提供中老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。针对市场开发几类公寓：
（1）针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务豪华贵宾会所35栋，每栋建筑面积约520 m2；共计18195.25 m2。充分利用南山风景区的旅游风景资源，建设单栋欧式风格的别墅建筑群。
（2）针对中老年人养身养老市场，推出中高档型标间养老公寓。养身公寓以南山风景区为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑密度低，采用低层建筑。采用两层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。开设养生养老基地，提供中老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。项目建设养生公寓楼47栋，建筑面积67746.66平方米。
2、配套服务人员宿舍楼
配套服务人员宿舍楼主要是养老社区的服务员、医务人员及其他工作人员的生活住宿楼，项目采用多层联体生活楼住宅。项目建设配套服务人员宿舍楼12栋，建筑面积7692.86平方米。
3、田园乐风味小吃街
在公寓东侧是田园乐风味小吃街,为老人们以及附近的居民提供本地地道的小吃,生活购物的场所，充分挖掘项目当地饮食文化，为社区内老人及游客提供丰富的风味小吃，提高项目的服务配套能力。田园乐风味小吃街建筑面积5668.74平方米。
4、商业医疗综合服务中心面积
项目建设标准化的商业医疗综合服务中心，主要配置值班室、药房、医务室等，同时还配有娱乐室，不仅为老人们提供商业医疗方面的服务，更为老人们的业余娱乐生活设置了奕之乐、韵之乐等一系列的娱乐空间。建筑面积4947.36平方米，建筑屋数为3层。
5、亲之乐、食之乐服务中心
亲亲之乐、食之乐服务中心主要建设养生餐厅、休闲茶坊、娱乐室、活动健身室、厨房、食堂等
（1）养生餐厅
结合南山风景区重点打造餐厅的生态环境，突出自然景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。
（2）休闲茶坊
以休闲为主题，开展养身茶艺、茶道等文化主题的养身娱乐场所。
（3）娱乐室
以高档休闲为主，主要接待家庭和商务小团体为主，为社区内游客和老年人提供休闲娱乐的场所，提高社区内的配套服务功能。
（4）活动健身室
以休闲养身为主题，开展棋、牌、兵乓球、健身房、音乐欣赏室等养身主题。亲之乐、食之乐服务中心总建筑面积5040.40平方米，建筑层数为2层。
6、户外庭院、绿化及其他配套设施
在度假区内零散地修建各式庭院、游憩小站、平台，外围搭建观景平台，便于游客用餐之余观看当地风景。
建设约2000 m2停车场和广场。
5.4.6结构
1、地基与基础：根据场地土质情况，为充分利用地质条件，拟选用浅埋基础。采用钢筋混凝土条型基础；
2、结构形式：采用框架结构，建筑结构的安全等级不低于二级；
3、现浇混凝土等级为C20和C25，墙体结构选用mu7.5空心砖；
4、抗震：地震基本烈度为6度，工程按7度抗震设防，并且满足构造要求。
5.5公用工程及辅助设施
5.5.1供配电
照明用电负荷等级按三级负荷设计，动力负荷按二级设计；配电线路采VV22-1KV电缆，以地下直埋方式引至各低压配电柜；继电保护及计量对用电设备采取短路、接地和过负荷等保护措施，设专用计量仪表，各供电回路均设有电流、电压监视仪表；接地设接地保护。在电源的入户处应做重复接地，穿线钢管、配电箱外壳、接线盒及非常带电金属外壳之间均应相互焊成电气通路，并做好接地，用电设备均采用接零保护，电缆桥架、穿线钢管、配电柜外壳和部分能产生静电的设备，均应通过接地干线接地，并与控制室接地合并，其共用接地极接地电阻应不大于1欧姆。
5.5.2照明
在建筑物内设照明配电箱，内装设总电源开关，照明电源来自相应配电柜一侧，下分r条支路，采用单相回路送至各照明灯具，照明采用AC380/220V, 50HZ,TN-C-S系统供电，照度标准按100-200LX设计；灯具选用节能型荧光灯，灯具灯头电压为AC220V,50HZ；照明灯具采用分区配电，集中配电箱，按不同支路控制；部分区域照明灯具采用白炽灯具和荧光灯具，采用均匀与局部混合照明方式；导线的选择及敷设方式照明线路均采用BV-型线穿阻燃pvc管暗敷。
5.5.3防雷
建筑主楼设避雷网，接地极总电阻不少于10欧姆。
5.5.4给排水
本工程设计范围为场区室内、外给排水、场内雨水、污水总体排放系统。给水符合《生活饮用水卫生标准》，污水排放应达到国家污水处理标准。给水水源，由城市自来水厂供给，并且构成环状供水管网，与周围供水管连接，组成可靠的生活消防供水管网，一般供水压力均达到楼房用水要求，不需加压解决，按生活消防用水要求可以保证。
室内给水、排水根据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003,室内给水，形成DN100给水管网系统。室内排水，管道收集排至室外化粪池，经处理后排入附近污水管网。
室外给水、排水根据《室外给水设计规范》GB50013-2006、《室外排水设计规范》GB50014-2006，室外给水沿主入口设置φ100的给水管道与城市φ300的给水干管相连。场区内给水系统分为生活给水及消防给水二大系统，管网为环形布置，以保证供水可靠。室外排水采用雨污分流制，后汇入城市污水管网。污水管道沿道路敷设，污水管道采用混凝土管，粪便污水均需经化粪池处理后方可排入污水管网。雨水系统尽量利用地形，沿道路敷设雨水管道，并在适当位置处设雨水并将雨水有组织汇集后排入城市规划管网。雨水口采用蓖式雨水口，铸铁蓖子；检查并井采用圆形转砌雨污检查井；化粪池采用转砌化粪池。
5.5.5消防系统
每层室内消火栓箱，箱内配DN75室内消火栓系列，DN19自救式系列，箱底部按4只MFA-4手提式干粉灭火器，并配有消防泵房启动按钮及指示灯。
5.5.6通风、空调及供暖
不设中央空调。需要调节的场所采用独立空调柜的方式解决。
冬天采用集中供暖，供暖由社区内自建的热水锅炉供应。
5.5.7电视、网络通讯系统
通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），宽带网络和消防监控。在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。
场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。
5.5.8道路
1、平、纵面设计
（1）按照规划的线路进行平面设计。
（2）因该区高海拔地区，道路纵坡较大，采用自然坡度的方法，以利雨水排除。
2、横断面设计方案
路拱横坡：行车道采用1.5%。
路基边坡：路基均为填方，边坡比值一般采用1:1.5。
3、路面结构
水泥砼路面，采用无障碍设计。
5.5.9绿化
以提高生态环境质量为重点，通过绿化设计、水土保持、生态道路建设等手段，促进服务设施结构布局、组织功能与自然景观的协调一致，实现生态环境的良性循环，创造独特的生态形象。
第六章 环境保护与节能
6.1项目主要污染源和污染物评价分析
6.1.1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析
1、水
本项目在建设期主要产生的废水为施工场地工人产生的生活污水、施工废水及车辆运输和部分冲洗机器设备等的含油废水。
（1）施工期平均施工人员50人，用水定额0.03m3/d，年用水850 m3/年，生活用水排放系数为0.75，则生活污水排放量为675 m3/a, 主要污染物为CODcr、NH3-N。类比资料可知，废水中的CODcr为25mg/L，NH3-N为3.0 mg/L；CODcr产生量30.8kg/a；NH3-N产生量3.69kg/a。
（2）施工废水主要来自基坑排水、砂石料冲洗水，主要污染物为SS,生产用水量约2500m3/年，施工用水排放系数0.65，则施工废水排放量为1625m3/a。
（3）车辆运输及机械维护造成的含油废水渗漏。由于车辆冲洗、加油、润滑油更换等引起的含油废水泄漏，可能随着土壤渗入地下水以及地表水体中，对水体造成较严重的污染，破坏水生生态系统。
2、空气污染
（1）粉尘：施工过程中粉尘及扬尘污染产生的环节很多，如交通运输、施工机械运行、材料加工、筛分、水泥装卸及搅拌等，尤其是10µm以下的飘尘会随呼吸进入人体而影响身体健康。根据施工布置，施工区相对较为集中，工程量较小，加之施工区周围没有村屯等环境敏感点，扬尘对周围环境影响不大，施工扬尘和粉尘污染仅对施工人员的健康有影响。
（2）废气：废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾气。工程施工机械多为重型机械，并以汽油、柴油为燃料，耗油量大，排放的尾气中大气污染物主要为一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物、二氧化硫等。这些有害气体散发到大气中，造成大气轻微污染。本工程附近居民区距离施工区较远，施工机械产生的废气污染对周围居民影响不大，但会对施工区周围的空气质量产生一定的影响。但影响时效较短，影响范围较轻。
3、固体废弃物
在项目施工期主要污染物为建筑工地产生的土方、其他建筑固废垃圾和工人生活垃圾。大部分建筑垃圾可回填，定点堆放，整平、覆土，恢复植被，剩余部分及生活垃圾可运至垃圾填埋场处理。
4、噪声
施工期间施工人员和机械设备进驻，改变了施工区内原有的宁静。在施工现场，车辆行驶、机械设备运转、基础开挖、骨料开采、钻孔以及材料加工等将产生不同声级的噪声，施工产生的噪声对施工区附近及施工车辆经过的道路两侧声环境将产生不利影响。
（1）固定噪声源
本工程主要施工机械有推土机、挖掘机、装载机、起重机和混凝土搅拌机等。根据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），推土机、混凝土搅拌机等施工设备昼间噪声限值为70dB(A)-75dB(A)，夜间噪声限值为55dB(A)，根据以往监测资料显示，单台设备在40m以外产生的声级值满足施工噪声昼间的限值标准，夜间施工设备噪声达标距离在200m以外。施工区附近没有村屯，施工机械噪声仅对施工区施工人员造成影响。
（2）流动噪声源
交通运输噪声属于流动声源，影响范围为公路沿线居民。当车辆经过村镇时，居民生活将受到一定影响，需要采取措施防止噪声污染。
表6-1 交通运输车辆噪声 单位：dB(A)
施工阶段 | 运输内容 | 车辆类型 | 噪声级 |
土石方阶段 | 土方运输 | 大型载重车 | 85～90 |
结构阶段 | 商品混凝土等 | 混凝土罐车、载重车 | 80～85 |
5、生态环境影响分析
（1）施工对植被的影响
工程施工对附近区域植被的影响主要是开挖、工程永久和临时设施占地几个方面。这些施工活动将破坏和影响该区域原有的地面植被，并对当地的土地条件产生一定的影响。
（2）施工对水土流失的影响
根据项目和施工布置特点，并结合工程区自然环境状况进行分析：施工期将使地表处于疏松和裸露状态，这将为地面径流水蚀提供垫面基础，同时也为风蚀提供了物质条件。根据土壤现状调查分析结果，部分建设地土地平整工程涉及到对山体的开挖，坡度较大，土层瘠薄，一旦开发容易发生水土流失。
（3）施工对土壤环境的影响
项目的主体工程包括：老年标准公寓、养生会所、员工住宿楼、医疗服务中心、小吃街及饮食服务中心、停车场、配电房、道路、围墙、绿化等辅助设施等永久占地会对土壤资源产生永久性损失，转化为建筑物；施工暂时的占地，对土壤资源的影响也是暂时的。施工开挖及平整工作会导致表土层破坏，使得土壤受到冲刷、流失的可能性增加，对水土保持有负面的影响。
6、地质影响分析
项目建设内容对地质地况要求在正常范围内。经调查分析，项目建设区地质灾害不发育，地质灾害危害程度小，危险性小。建设施工场地无不良地质作用，场地基础稳定，适宜于项目的建设用地。
6.1.2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析
1、废水
项目运营后，生活污水主要来自厨房、洗涮间、客房部及员工生活产生的餐饮污水和生活污水。项目建成后可安排接待4600人，其中养老公寓可接待4000人，居家养生会所可接待600人，员工总人数为200人。生活污水人均排放量80L/d计，则生活污水排放量为14.02万m3/a，其中的主要污染物为CODcr、NH3-N，各污染物排放量为CODcr产生量42060kg/a；NH3-N产生量4206kg/a；厨房废水主要污染物为动植物油，油类漂浮在水体表面，影响空气与水体界面的氧交换；分散于水中的油可被微生物氧化分解，消耗水中的溶解氧，使水质恶化。因此直接排放将对水体造成一定影响。
2、大气
（1）厨房油烟
餐饮部可容纳3000人同时用餐，厨房在烹饪食品过程中会产生油烟，按照GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》规定，应安装油烟净化器对厨房排放的油烟进行处理，使油烟排放浓度达到允许排放标准2.0mg/m3。净化设施最低去除率85%。
（2）汽车尾气
本项目停车场汽车尾气计算参数为：停车泊位200辆，每日最大车流量400辆，泊位时行驶时间为2分钟，生态园内道路上平均耗时4分钟。空燃比：12：1。车辆怠速状态运行，平均耗油量为0.15 kg/min；汽车尾气各污染物浓度见表6-2，汽车尾气排放源强计算结果见表6-3。
表6-2 汽车尾气中各污染物浓度
污染物 | 单位 | 怠速 | 正常行驶 | 备注 |
CO | ％ | 4.07 | 2 | 容积比 |
HC | ppm | 1200 | 400 | 容积比 |
NO2 | ppm | 600 | 1000 | 容积比 |
表6-3 汽车尾气排放源强计算结果
| CO(t/a) | HC(t/a) | NO2(t/a) |
泊车位 | 28.04 | 3.84 | 8.86 |
园区道路 | 44.86 | 6.144 | 14.18 |
合计 | 72.9 | 9.984 | 23.04 |
3、噪声
该项目噪声主要来自换热站、加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。因设有围墙，周边有大量绿化覆盖，无敏感点目标，噪声经植被及周边建构筑物吸收阻尼后，对周边影响较小。
4、固废
厨房、公寓及员工生活产生生活垃圾，产生量约为500t/a。
5、生态环境影响分析
项目运营后，人工景观生态类型将更趋于多样化，通过综合治理和生态建设，可有效控制水土流失。花草、乔木的大量引入丰富了植物乃至整个生态系统的种类和空间结构，从而达到保持区域环境功能的设计要求。从项目的长远发展以及整体生态功能和生态类型变化分析来看，项目的建设有利于人工生态类型的多样性。
6、景观影响分析
本项目在建筑景观设计上采用因地制宜的原则，并尽可能多的保留用地内的自然地貌，如山石等，以及自然植被；需修建围墙的建筑采用木篱，院内植草皮和铺碎石甬道，以达到与自然景观和谐一致的效果。由于度假区外与公路相接，面对河水，场地宽阔，自然山体景观较少。项目加植了大量景观植物，同时对河水岸植被和水岸进行适当清理，保证夏季植物丰富，冬季枯山水亦形成景致。因此运营期项目对周边的环境景观属正效应，有利于当地的人文自然景观建设。
6.2项目拟采用的环境保护标准
1、环境质量标准
（1）环境空气：执行国家《环境空气质量标准》GB3095-1996中二级标准，具体标准见下表。
主要污染物 | SO2 | NO2 | TSP | 主要污染物 |
浓度限值 (mg/Nm3) | 日平均值： | 0.15 | 0.12 | 0.30 |
小时平均值： | 0.50 | 0.24 | — |
（2）声学环境：执行《声环境质量标准》GB3096-2008中3类标准。
昼间 ≤65dB（A） 夜间 ≤55dB（A）
（3）地表水环境：执行国家《地表水环境质量标准》GB3838－2002中I类水域标准pH6～9、CODCr≤15mg/L、BOD5≤3mg/L、石油类≤0.05mg/L、氨氮≤0.15mg/L。
2、污染物排放标准
（1）废气：执行《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级标准。
（2）废水：执行《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。
CODCr：100mg/L；BOD5：30mg/L；SS：70mg/L；动植物油：20mg/L；NH3-N：15mg/L；pH：6～9。
（3）噪声：运营期执行《工业企业厂界噪声环境排放标准》GB12348-2008中的3类标准值即昼间≤65dB（A），夜间≤55dB（A）。
（4）固体废弃物：执行《一般工业固体废物储存、处置场污染控制标准》GB18599-2001。
6.3环境保护措施
6.3.1 施工期环境保护措施
1、水环境保护措施
施工期的水质保护主要是防止生产、生活污水污染附近受纳水体及地下水。采用围堰将施工区域与旁边水沟隔开，防止生产、生活污水进入水沟。施工人员临时生活区设在水沟与公路之间，并修建防渗旱厕，定期消毒处理，严禁将生活污水随意泼洒。施工机械和车辆的检修、冲洗应在指定地点进行，检修厂内布置防渗集水池收集机械车辆的维修或清洗废水，采用油水分离器将废油送到有资质的部门处理，生活污水由市政部门清淘外运。施工结束后，应将临时生活区设施拆除、土地填平，并及时进行消毒处理。
2、空气保护措施
（1）为了改善环境空气质量，加强扬尘污染控制，可参照并严格执行国家环境保护总局和建设部发的环发[2001]56号文《关于有效控制城市扬尘污染的通知》中的相关规定。
（2）施工现场周边应设置符合要求的围挡。施工车辆出入施工现场必须采取措施防止泥土带出现场，运输车辆进入施工场地应低速行驶，减少扬尘。运送易产生扬尘物质的车辆应实行密闭运输，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。
（3）混凝土搅拌站应设于工棚内，做好遮盖工作，避免易起尘原材料露天堆放，施工过程堆放的渣土必须有防尘措施并及时清运，竣工后要及时清理和平整场地。
（4）施工场地和运输通道定期洒水，及时清扫、冲洗，防止浮尘产生。春季遇到四级以上大风天气，停止土方施工和工程，减少扬尘影响。
（5）对场区进行适当的绿化，稳固路面硬化，并以吸附扬尘，促进当地的大气环境质量。
（6）运输车辆和施工机械应选用优质燃油。
3、声环境保护措施
（1）制定施工计划时应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，对强噪声源的设备必须按照合理的施工时间。严格遵守当地相关规定，夜间22:00～次日6:00停止施工。
（2）设备选型尽量采用低噪声设备。固定的机械设备与运土、挖土设备可通过消音、减震设备降低噪声。闲置不用的设备应立即关闭，运输车辆进入现场应减速，不鸣笛。
（3）按规定操作机械设备。遵守作业规定，减少碰撞噪声，尽量少用哨子、钟等指挥作业。尽量采用新技术设备，减少噪声源。
（4）适当限制大型载重车的车速，应减少或杜绝鸣笛。
（5）装卸脚手架时，不能随意摔扔，产生较大的噪声影响。
（6）施工人员应配戴防护耳塞，并经常轮换作业以减少噪声对健康的危害。
4、固体废物环境保护措施
工程弃渣由施工单位统一清运或掩埋，不得随意丢弃。运输车辆要加盖苫布，防止粉尘洒落而污染环境。为方便施工人员的生活，保护施工区卫生环境，在临时生活区内修建防渗旱厕并放置垃圾桶收集施工人员日常生活产生的垃圾，及时运至指定地点，统一处理。
5、生态环境
合理布置施工场地，严格按照设计和施工规划尽量减少占用耕地，减少施工临时占地对生态环境的破坏，避免土地资源与林木资源大量减少；施工临时占地开挖前，先将表层腐殖土推至料场一侧堆放；施工结束后，立即拆除临时建筑物，对临时占地进行清理、平整，回填腐殖土，并根据实际情况，恢复地表植被，避免引起水土流失，使生态环境得以恢复。
6、人群健康保护措施
施工开始前，对施工人员进行一次身体检查，杜绝传染病患者进入施工队伍；施工人员进场前应对临时施工区进行清理和卫生消毒；为了减少各种疾病的发病率，施工期间要以预防为主，做好环境卫生防护工作，保护施工人员的居住和饮食卫生条件，建立卫生防疫制度；加强饮用水源保护、加强食品卫生管理及施工区环境卫生管理工作；施工区应修建防渗厕所，并定期进行消毒和清理；在施工生活区，定期进行灭“四害”工作，生活垃圾定期进行清运、掩埋。
6.3.2 运行期环境保护措施
1、废水处理措施
该项目投入运营后，厨房、洗涮间、公寓及员工生活产生餐饮污水和生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油，其产生浓度分别为300mg/L、150mg/L、30mg/L。
本项目所在地地表水域规划为III类区域，虽可处理达标后安全排放，但从生态环境保护和循环经济出发，本项目拟采用零排放方案。因此需设置专门的污水处理站对生活污水进行处理。根据项目排水及周边环境的特点，污水处理站可采取自然生态处理系统，工艺中，不同的自然生态处理系统的要求见表6-4。
表6-4 不同的自然生态处理系统的要求
场地要求 | 慢速渗滤 | 快速渗滤 | 地表渗流 | 地下渗流 | 湿地 | 稳定塘 |
土层厚度（m） | >0.6 | >1.5 | >0.3 | >0.6 | >0.3 | － |
地表坡度（％） | <30 | <15 | <15 | <15 | <2 | － |
土壤类型 | 砂壤土黏壤土 | 砂、砂壤土 | 黏土黏壤土 | 砂壤土黏 壤土 | 黏土黏壤土 | － |
气候 | 冬季水需储存 | 终年运行 | 冬季降低 负荷运行 或储存 | 终年运行 | 终年运行 | 冬季降低负荷运行或储存 |
占地性质 | 农牧林 | 征地 | 牧业 | 绿化 | 经济作物 | 征地或废地利用 |
占地面积（m2/m3d） | 100 | 10 | 25 | 10 | 25 | 100 |
预处理最低程度 | 一级处理 | 一级处理 | 格栅筛滤 | 化粪池一级处理 | 格栅筛滤 | 格栅沉砂池沉淀塘 |
污水最终去向 | 下渗蒸散 | 下渗蒸散可收集利用 | 下渗蒸散可收集利用 | 下渗蒸散可收集利用 | 下渗蒸散可收集利用 | 下渗蒸散外排可收集利用 |
典型植物 | 谷类牧草林木 | 无需求 | 牧草 | 草皮花木 | 芦苇等 | 无 |
因本项目所在区域平整土地面积较少，有一定的绿地规划。综合比较分析，建议采用地下渗流工艺，该工艺占地面积小，可终年运行，使用土层、地表坡度要求均不高，处理效果好。
本项目的生活污水先经筛网过滤、隔油池隔油后，再经化粪池一级沼气厌氧预处理后，采用地下渗流工艺处理，沼气可作为新型燃料能源加以利用，沼液、沼泥可作为景区植被和种植基地有机肥，经渗流水可利用收集池存储，用于灌溉景区林木和绿化，最终实现度假区水资源循环使用和零排放。渗流出水水质应符合《农田灌溉水质标准》(GB 5084-1992)蔬菜回灌规定。为确保灌溉水的水质，应在回用出水点设置监测点，定期监测水质。
图5-1 生活污水处理工艺流程图
2、废气治理措施
厨房做饭炒菜时产生饮食油烟。产生的油烟安装经环保部门认可的油烟净化装置处理后，由楼内烟道引至楼顶对空排放，其油烟净化效率达85%以上，油烟排放浓度为1.8mg/m3。饮食油烟排放符合《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）表2标准，即油烟最高允许排放浓度≤2.0mg/m3，油烟最低去除效率≥85%。
采取以上有效治理措施后，空气污染对周边居民和环境影响极小。而且由于该场址处沱江边，四周环境开阔，空气流通好，周边林地有较强的吸纳能力，预测废气对环境的影响十分有限，投产后不会引起附近群众的意见和纠纷。
3、噪声治理
该项目噪声一类主要来自加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。在设计上选用低噪声设备，加压水泵安装在地下1层单独的设备间内隔声，空调冷却塔安装在楼顶远离客房的一侧，同时对风机加装隔声罩隔声，油烟净化器引风机安装在厨房贮物间一角，并加装隔声罩进行隔声降噪。通过采取以上措施，再经过距离衰减后，降噪值可达25dB（A）以上。其园区噪声符合《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅰ类标准要求，即昼间≤55dB（A），夜间≤45dB（A）。
二类是拉载材料及其他消耗物品等的车辆和游客车辆行驶噪音，从而影响景区内原有的宁静。可采取以下措施：
（1）在进行景区设计时，尽量合理布局，以减轻对景区外的声环境影响；
（2）对运输原材料及消耗品的车辆进行合理管理，车辆行经居民区时限速行驶，并禁止使用高音喇叭。运输材料及游客车辆经过村屯时要减速行驶，并禁止鸣笛，避免噪声干扰居民的生产生活。
另外，该项目建设地周边居民较少，且有一定距离，据预测，项目所产生的噪声经上述方法处理后，再自然衰减，其景区噪声完全可以达到《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准。
4、固废治理措施
在项目运行期产生的主要固体废弃物为厨房、公寓、员工生活及游客产生生活垃圾。其中，剩余饭菜可由附近农民拉走用做饲料。其他生活垃圾实行分类收集，设置垃圾箱，方便游客丢弃垃圾，确保生活垃圾100%收集，并交由环卫部门统一处置。采用可降解的纸袋、纸杯及饭盒等，防止白色污染，垃圾临时堆放点采取防渗、防雨、防流失措施，避免雨水浇灌及渗滤液对地下水造成污染；设置专门维护管理人员，指导和管理游客做到环境的自觉保护，监督并做好环境卫生的公共宣传作用。
6.4节能措施
1、设计依据
项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。
2、主要设计原则
执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。
3、节能措施
在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。
6.5节水措施
1、设计依据
国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。
2、节水措施
项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：
——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。
根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到100％以上。
为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。
——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。
——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。
——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。
第七章 消防与安全
7.1消防工程规划原则
1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。
2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。
3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。
4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。
7.2消防工程措施
1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)
根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划。
2、消防通道
消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于6米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。
3、消防供水
消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。
4、消防通讯
消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。
火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。
5、安全疏散通道
合理设置消防通道和疏散楼梯，安全和疏散楼梯直通室外，形成安全高效的疏散系统。
7.3安全设计及措施
1、防震
地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。
2、防洪
建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。
加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响，保证游客及老人的安全。
第八章 项目的组织管理和劳动定员
8.1工程项目管理
建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。
新疆**房地产开发有限公司高度重视本项目的建设，把本项目的建设视为公司发展强盛的标志。公司专门成立了以总经理为组长的项目建设领导小组，下设项目部，具体负责本项目的建设实施。
1、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
（1）发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。
（2）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
（3）建委办理投资开发项目建设条件意见书。
（4）环保局办理生产性项目环保意见书。
（5）地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
（6）规划部门办理项目选址意见书。
2、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
（1）人防办进行人防工程建设布局审查。
（2）国土资源局办理土地预审。
（3）公安消防支队、公安交警支队、水利局、城管局、环保局、园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
（4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
（5）规划部门确定建设工程规划设计条件。
3、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
（1） 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
（2） 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
（3） 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
（4） 人防办对初步设计的人防设计进行审查。
（5） 国土资源局进行用地预审。
（6） 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
（7） 建委对初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
（8） 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
（9） 建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4、 规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
（1） 公安消防支队进行消防设计审查。
（2） 人防办进行人防设施审查。
（3） 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
（4） 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
5、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
（1） 建设单位办理施工报建登记。
（2） 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
（3） 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
6、景区内构筑物、设施、设备预先登记租赁经营阶段，此阶段办理以下一般事项：
（1）以下证明材料：
1）与村民委员会签定完成《土地租用合同书》，取得土地使用权；
2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3）按提供景区内建设单元构筑物、设施、设备计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
（3）工程施工合同；
（4）构筑物、设施、设备预告登记租赁经营方案：预先登记租赁方案应当说明构筑物、设施、设备的位置、装修标准、竣工交付日期、预先登记租赁总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附预先登记租赁构筑物、设施、设备总平面图、分层平面图。
7、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
（4）建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
8.2组织机构
实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。
8.3人力资源
总经理由母公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工或当地农民按规定考核择优录用。
8.4员工培训
主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。
8.5管理机构和设置
本项目管理机构为"悠然见南山"生态养老社区管理处，总经理、副总经理两名，下设办公室、财务科、医疗保健中心、餐饮部、保卫科、环卫科。各职能部门职责如下：
办公室：负责度假区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。
财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。
医疗保健中心：负责养老院内所有老年人的日常医疗护理工作、营业搭配、医疗护理讲座等工作。
餐饮部：负责养老院和度假区所有餐饮服务工作。
保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。
环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、绿地及苗圃管理等。
8.6劳动定员
项目建成后，需配置管理工作人员15人，其中高级管理人员3人，中级管理人员12人，技术员工和服务工人85人。各部门人员配置见下表：
序号 | 部门 | 人员 | 备注 |
1 | 总经理室 | 3 | 高级管理人员3 |
2 | 办公室 | 3 | 中级管理人员1 |
3 | 财务科 | 3 | 中级管理人员1 |
4 | 医疗保健中心 | 35 | 中级管理人员3 |
5 | 餐饮部 | 73 | 中级管理人员3 |
6 | 保卫、消防科 | 10 | 中级管理人员1 |
7 | 环卫科 | 10 | 中级管理人员1 |
8 | 服务员及苗圃工人 | 63 | 中级管理人员2 |
| 合计 | 200 | 不含苗圃临时增加工人 |
第九章 项目施工条件和进度计划
9.1 施工条件
从总平面图上可看出：项目功能分区清晰，内部结构设置合理，交通方便。
场区水、电、气、通讯设施已超前规划和建设，管网沿道路敷设而四通八达。能够充分满足项目施工期及运行期的水、电、气等能源需要。
本项目以保护性开发为基本原则，在开发过程中，尽量保持本地原有生态环境状况，固项目对当地生态环境影响较小。
各项条件均已符合项目施工条件。
9.2 进度计划
1、项目建设实施阶段
本项目采用项目业主制管理，项目业主为新疆**房地产开发有限公司，根据项目建设实施情况应分为以下几个项目建设阶段：
（1）项目决策阶段
业主根据本单位整体发展水平和发展规划，进行项目前期考察，委托有资质中介机构对项目的建设进行可行性论证并编制项目可行性研究报告，组织对工程项目建设可行性研究报告进行评审，为科学决策提供依据。负责向政府主管部门申请项目立项，落实项目建设相关条件，筹集项目建设所需资金。
（2）项目准备阶段
取得项目选址、环境保护等方面的批准文件；明确设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行设计，签订合同，并进行合同管理；办理设计文件的审批工作；组织开展设备采购与工程施工招标及评标工作，选择合格的承包商，并签订合同；组建项目建设领导小组及管理办公室，选派合格的现场代表，选择适宜的工程监理机构。
（3）项目实施阶段
办理需由项目业主出面的项目批准手续，以及法律、法规规定的申请批准手续等。按合同规定为项目实施提供必要的条件，在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展进行研究分析，保证工程按期竣工。
（4）项目施工阶段
完成项目工程的全部土建施工、装修及安装等。
（5）竣工验收阶段
组织有关各方对工程进行竣工验收和工程决算；办理工程移交手续；做好项目有关运营的接收和管理工作，组织项目投入运营。
2、项目实施进度计划
在保证施工质量的前提下，根据本项目的特点和工程量大小，以及现有施工水平和施工条件，计划本项目综合工期为2年，工程建设期2012年1月－2013年12月。
（1）前期工作阶段（2011年1月-2011年5月）
1）成立项目建设领导小组，项目建议书的编制及报批立项；
2）可行性研究报告和环境影响评价报告编制及报批，完成立项审批；
3）完成项目初步设计和施工图设计；
4）施工单位和主要材料的招投标工作。
（2）工程施工阶段（2012年6月－2013年12月）
在达到竣工验收要求后，进行最后的工程验收，并交付使用。
具体实施计划如下表：
表11-1 项目实施计划进度表
序号 | 工 程 内 容 | 项 目 进 度（月） | |||||||||||
2012年 | 2013年 | ||||||||||||
2 | 4 | 6 | 8 | 10 | 12 | 2 | 4 | 6 | 8 | 10 | 12 | ||
1 | 前期准备 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 | 厂土建施工 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 | 设备安装及室内装饰 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 | 组织验收 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
本项目建设期为24个月，前期工作时间6个月，项目正式建设到验收需18个月时间。2012年8月开工，2013年12月完工。
第十章 项目投资估算和资金筹措
10.1投资估算依据及范围
1、投资估算依据
（1）项目建议书；
（2）项目建设规模、建设方案；
（3）工程项目、辅助工程一览表；
（4）工程设计方案、图纸；
（5）同类型建设项目的投资资料；
（6）有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。
（7）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（8）国内配套定型设备价格除参考《九O年工业产品不变价格》、《机械产品目录》（1991年版）外，主要是向设备生产厂询价资料。非标设备按现行制造价格计算。
（9）安装工程费用按《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》估算计取。
（10）建筑工程根据不同结构形式，按现行平方米造价指标估算。
（11）施工取费按《建筑安装工程间接费和其他直接费定额》计取。
2、估算范围
本项目总投资约人民币4.53亿元，具体估算范围如下：
（1）土地征地费；
（2）该项目主体结构的土建工程、内外装修工程、给排水及消防工程、电照以及防雷工程；
（3）室外基础建设费：整个的绿化、道路及地下管线等基础设施建设费用；
（4）其它费用：供水贴费、供电贴费、工程地质勘察费、工程设计费、工程质监费、投标管理费、建筑工程管理费、开发建设配套费、工程咨询服务费等。
（5）不可预见费。
10.2项目总投资估算
（一）投资估算说明
1、技术咨询费用
（1）项目论证费
项目论证费包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据新疆维吾尔自治区物价局、新疆维吾尔自治区计划委员会、新疆维吾尔自治区建设委员会发布的《新疆维吾尔自治区工程建设中介服务收费管理实施办法》计算。
（2）工程勘察设计费
工程勘察设计费是指委托勘察、设计单位进行初步设计，施工图设计等所需的费用，以及在规定范围内由建设单位自行完成勘察、设计工作所需的费用。
计算方法：工程勘察费及工程设计费依据勘察设计委托合同计列，或按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）规定计算。
（3）施工图审查费
施工图审查费应执行《新疆维吾尔自治区物价局关于调整施工图设计文件审查收费标准的通知》。
（4）环境影响评价费
指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》等规定，为全面、详细评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的重在影响所需的费用，包括编制环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表等所需的费用。
计算方法：依据环境影响评价委托合同计列，或按照国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计算。
（5）工程造价咨询服务费
工程造价咨询服务收费包括工程项目概算、预算、结算及标底等造价的编制、审核工作以及工程造价的全过程控制所发生的费用。
应根据新疆维吾尔自治区物价局发布的《新疆维吾尔自治区物价局关于规范工程造价中介服务收费管理的通知》规定的费率计算。
（6）工程建设监理费
工程建设临理费包括设计监理费及施工监理费，应根据新疆维吾尔自治区物价局、新疆维吾尔自治区计划委员会、新疆维吾尔自治区建设委员会发布的《新疆维吾尔自治区工程建设中介服务收费管理实施办法》计算。
2、工程建设单位管理费
建设单位管理费主要包括：建设管理代理费、建设工程质量监督费和建设工程综合服务费。
（1）建设管理代理费
建设管理代理费列入项目总投资，并按基本建设程序管理，凡实行建设管理代理制的项目，总投资中原则上不得再列建设单位管理费。若建设单位确需发生建设单位管理费，需报经财政部门审核批准列支。
项目建设管理代理费根据新疆维吾尔自治区财政局、新疆维吾尔自治区发展计划委员会发布的《政府公益性项目建设管理代理费总额控制数费率暂行规定》计算。
（2）建设工程质量监督费
按新疆维吾尔自治区物价局、新疆维吾尔自治区财政局相关文件规定标准计算。
（3）建设工程综合服务费
按新疆维吾尔自治区物价局文件规定，建设工程综合服务费按中标额的2.8‰计算。
项目建设单位管理费按项目工程费用的1.5%计算。
3、预备费
预备费包括基本预备费和价差预备费：
（1）基本预备费
基本预备费是指在初步设计及概算内不可预见的工程费用。费用内容包括：
A.在批准的初步范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更，局部处理等增加的费用。
B.一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程费用应适当降低。
C.竣工验收时鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。
计算方法：
按照“工程费用”（即总概算第一部分费用总值）和“工程建设其他费用”（即总概算第二部分费用总值）总和，乘以预备费率进行计算，预备费率可按5%—8%计取，本工程按5%计取。
（2）涨价预备费
涨价预备费是指在建设期内由于人工、材料、设备、施工机械的价格及费率、利率、汇率等浮动因素引起工程造价变化的预测预留费用，此费用属工程造价的动态因素。
项目建设期为2年，不考滤涨价预备费。
（二）投资估算表
表8-1 项目总投资估算表 单位：万元
序号 | 工程或费用名称 | 建筑工程费 | 设备 | 安装 | 其他 | 合计 | 比例（%） | |
1 | 工程费用 | 17850.6 | 4305.7 | 430.6 | 0.0 | 22586.9 | 51.6% | |
1.1 | 主体工程 | 17850.6 | 2250.0 | 225.0 | 0.0 | 20325.6 | 46.5% | |
1.1.1 | 居家式养老公寓 | 10839.5 | 1200.0 | 120.0 |
| 12159.5 | 27.8% | |
1.1.2 | 配套服务人员宿舍 | 1230.9 | 100.0 | 10.0 |
| 1340.9 | 3.1% | |
1.1.3 | 居家式养生会所 | 3275.1 | 500.0 | 50.0 |
| 3825.1 | 8.7% | |
1.1.4 | 风味小吃街 | 907.0 | 0.0 | 0.0 |
| 907.0 | 2.1% | |
1.1.5 | 医疗服务中心 | 791.6 | 300.0 | 30.0 |
| 1121.6 | 2.6% | |
1.1.6 | 亲之乐、食之乐服务中心 | 806.5 | 150.0 | 15.0 |
| 971.5 | 2.2% | |
1.2 | 公建配套工程 | 0.0 | 2055.7 | 205.6 |
| 2261.3 | 5.2% | |
1.2.1 | 供电电讯工程 | 0.0 | 587.3 | 58.7 |
| 646.0 | 1.5% | |
1.2.2 | 给排水系统 | 0.0 | 391.6 | 39.2 |
| 430.8 | 1.0% | |
1.2.3 | 消防系统 | 0.0 | 978.9 | 97.9 |
| 1076.8 | 2.5% | |
1.2.4 | 供汽 |
| 97.9 | 9.8 |
| 107.7 | 0.2% | |
2 | 工程建设其他费用 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 19074.2 | 19074.2 | 43.6% | |
2.1 | 土地使用权 |
|
|
| 17619.0 | 17619.0 | 40.3% | |
2.2 | 可研报告编制费 |
|
|
| 30.0 | 30.0 | 0.1% | |
2.3 | 环境影响评价费 |
|
|
| 12.0 | 12.0 | 0.0% | |
2.4 | 建设单位管理费 |
|
|
| 338.8 | 338.8 | 0.8% | |
2.5 | 勘察、规划、设计费 |
|
|
| 564.7 | 564.7 | 1.3% | |
2.6 | 施工图审查费 |
|
|
| 56.5 | 56.5 | 0.1% | |
2.7 | 监理费 |
|
|
| 406.6 | 406.6 | 0.9% | |
2.7 | 招标费 |
|
|
| 24.0 | 24.0 | 0.1% | |
2.8 | 工程造价咨询费 |
|
|
| 22.6 | 5.0 | 0.0% | |
3 | 预备费 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | 2083.1 | 2083.1 | 4.8% | |
3.1 | 基本预备费 |
|
|
| 2083.1 | 2083.1 | 4.8% | |
3.2 | 涨价预备费 |
|
|
| 0.0 | 0.0 | 0.0% | |
4 | 建设投资合计 | 17850.6 | 4305.7 | 430.6 | 21157.3 | 43744.2 | 1.0 | |
5 | 建设期利息 |
|
|
| 1057.5 | 1057.5 |
| |
6 | 铺底流动资金 |
|
|
| 521.7 | 521.7 |
| |
7 | 项目总投资 |
|
|
| 45323.4 | 45323.4 |
|
10.3 资金来源及资金筹措
该项目申请银行贷款10000万元，其余资金由业主公司自筹解决。
第十一章 项目招标
11.1项目招标范围
依据《中华人民共和国招标投标法》规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。
本项目拟采用公开招标方式择优选定施工、设备、材料供应与安装单位。
招标范围为限额以上的土建工程、安装工程及限额以上的设备、材料供应等。
11.2招标单位资质要求
1、设计单位资质须为乙级以上。
2、施工单位资质须为二级及以上企业。
3、施工监理单位资质须为乙级。
11.3发包方式
承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。
11.4项目招标的组织形式
招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。
11.5项目招标方式
招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：①勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。②建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。
11.6评标组织、原则及评标
1、根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。
2、评标原则
①报价合理。
②能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。
③技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。
3、评标
评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。
第十二章 项目经济评价
12.1 财务评价依据
1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》、《企业会计制度》及国家有关政策规定进行。
2、项目主要投入、产出物价格以2009年项目单位执行的价格为依据，并考虑未来价格的变动趋势。
3、项目建设期为2年，计算期为20年。
4、贴现率取6％。
5、资金来源：项目资本金为3.53亿元，申请银行贷款10000万元。
6、项目定员200人。
7、城市建设维护税税率及教育附加费分别按增值税的5%和3%计取。
8、所得税税率：按照国家支持民营养老机构的免费政策，不计算所得税。
9、固定资产净残值率取5%，设备按18年进行折旧，房屋按40年进行折旧；维修费按固定资产原值的3%计；无形资产、其他资产分别按5年进行摊销。
10、其他营业费用按销售收入的5%计。
11、福利费：按工资总额的14%计算。项目的工资及福利费按平均每人每年2.0万元计算。
12.2 财务计算
12.2.1 销售（营业）收入
项目营业收入主要来源为养老院服务收入、养生保健服务收入及休闲度假消费收入，具体如下：
项目总服务人数为4600人，其中无偿服务对象500人，低偿服务对方500人，有偿服务对象3600人（养生保健人员为600人）。
（1）养老院服务收入
3000人×1.5万元/人/年=4500万
（2）养生保健服务收入
600人×4.0万元/人/年=2400万
（3）补助收入。
1）无偿服务对象补助收入：
按照乌鲁木齐市关于开展居家养老服务工作实施方案（已经2009年10月28日市人民政府第19次常务会议研究通过,乌政办[2009]326）的要求，对于无偿服务对象按2400元/年计算，对低偿服务对象按1200元/年计算。项目年补助收入为180万元。
12.2.2 销售（营业）税金及附加
本项目养老及养生服务收入符合免费政策，不计算营业税。
12.2.3 成本概算
1、直接成本费用
项目养老成本费用主要是入住老人的生活费及医疗费，按收入的30%计算，养老成本费用为1350万元。
项目养生成本费用主要是养生人员的生活费及保健费用，按收入的25%计算，项目养生成本费用为600万元。
项目年直接成本费用为1950万元。
2、动力消耗
项目动力消耗费用按表12-1计算。
表12-1 动力消耗费用估算表
序号 | 项目 | 用量 | 单价 | 费用 （万元/年） |
1 | 电 | 200.00 万kwh | 0.85 | 170 |
2 | 水 | 30.22万吨 | 2.50 | 45.3 |
3 | 煤 | 3000.00吨 | 0.08 | 240.00 |
4 | 小计 |
|
| 455.3 |
3、其他费用
项目其他费主要为其他管理费、其他销售费及设备维修管费用，按照项目总入的3%估算。
4、管理费用。项目管理费用是企业为组织和管理，生产经营活动而发生的各项费用。主要包括，工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、咨询费、诉讼费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费等。
项目管理费按工资及福利费用的50%估算。
项目年均总成本费用4650.14万元，项目年均可变成本费用为2368.46万元，年均固定成本费用为2001.18万元。
12.3 盈利能力分析
项目正常年实现收入6900万元，补助收入为180万元，平均每年可实现利润总额2353.19万元。
1、投资利润率
（1）投资利润率=2353.19÷45323.6×100%=5.19%
2、投资利税率
（1）2353.19÷45323.6×100%=5.19%
3、项目投资现金流量分析
项目投资内部收益率为7.0 %，财务内部收益率超过基准收益率6%。
项目财务基准收益率为6%，计算期内项目投资财务净现值为3682.0万元，项目投资财务净现值大于零。
4、项目投资回收期
项目投资回收期，静态回收期13.30年。项目有一定的盈利能力，但投资回收期较长。
12.4盈亏平衡分析
BEP（生产能力利用率）=固定成本/（销售收入－销售税金－可变现成本）*100%=44.92%.
计算结果表明，当项目的经营负荷达到设计生产能力的44.92%时，即年销售收入达到3997.6万元即可保持盈亏平衡，说明项目具有一定的抗风险能力。
12.5敏感性分析
本项目就建设投资、销售收入、经营成本等主要影响因素进行了单因素不确定因素分析，敏感性分析结果见下表12-3。
表12-3 敏感性分析表 | ||||||
变化率 变化因素 | 基本方案 | 5% | 10% | |||
IRR | NPV | IRR | NPV | IRR | NPV | |
建设投资增长 | 7.0 | 3590.4 | 6.47 | 1801.5 | 5.97 | -79.0 |
销售收入下降 | 7.0 | 3590.4 | 6.18 | 662.6 | 5.34 | -2356.8 |
经营成本增加 | 7.0 | 3590.4 | 6.77 | 2803.9 | 6.53 | 1925.8 |
由敏感性分析表和分析图可知：当建设投资增加10%时，内部收益率为5.97%；当销售收入下降10%时，内部收益率为5.34%；当经营成本下降10%时，内部收益率为6.53%，可见本项目最为敏感的因素为销售收入，其次为建设投资和经营成本。因此，在生产经营中要努力拓宽销售渠道，确保销售收入稳定；同时，要加强项目建设和生产经营管理工作，尽可能降低成本，可以有效降低投资风险和经营风险。
12.6 财务评价结论
通过财务盈利能力分析及盈亏平衡分析表明，本项目有一定的盈利能力，但投资回收期较长。该项目经济效益较好。
本项目实施后，年均销售收入6823.33万元，年均利润总额2160.36万元。
根据国家规定经济评价方法和评价参数，当I=6%时，累计净现值大于零，所得税后项目财务内部收益率7.0%，高于行业基准收益率，投资静态回收期13.30年。项目有一定的盈利能力，能够保持养老院的正常运转。
第十三章 项目社会效益和生态效益
13.1社会效益
1、解决老龄化问题，促进和谐社会建设
全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。
本项目的建设将有利于解决人口老龄化问题，对国家实施健康老龄化战略具有推动作用，通过实施“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”等养老内容，有利促进经济社会可持续发展和和谐社会建设，其社会意义重大。
2、增加就业机会，缓解就业压力
本项目能吸收大量劳动力，提供大量就业机会。本项目可直接提供就业机会200个，对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。
3、增加地方农民收入
项目服务人口达到4600人，是很大的消费群体，可就近消耗项目地附近的农副产品，农户的农副产品也相应提高了附加值，充分推动了餐饮产业的发展，农民的收入得到了相应的提高。随着本项目的风味小吃街的建设，可为当地农民提供交易土特产及风味小吃的场所，让当地农牧民在家门口实现现金收入。
13.2生态效益
1、促进资源与环境保护
项目通过规划，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，增强环保基础设施建设，这对保护和维持该区域自然生态景观和野生动物栖息环境具有重要意义。
2、有利于提高人们的环境保护意识
规划中拟定了一系列环境保护与建设措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后，将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范区，无论是老人，还是居民、从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境的重要性，从而提高其环境保护意识。
第十四章 项目主要风险分析
该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、社会风险、经营风险等。
14.1 政策风险
政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。
本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。同时该项目列入了乌鲁木齐市总体规划，在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。
14.2 市场风险
市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。
由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。
针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议。②政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。③成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。
14.3 财务风险
财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。
本报告中的财务分析表明，项目具有一定的盈利能力，敏感性分析和盈亏平衡分析表明，项目也具备一定的抗财务风险能力。
但目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。
14.4 社会风险
社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。
在本项目中，主要是社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。
社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。
14.5 经营风险
经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。
本项目面临的主要经营风险有：①对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；②法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。③乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。④对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。
为规避以上经营风险，建议：①加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。②建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。③认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。④密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。
以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。
第十五 结论和建议
15.1 结论
新疆**房地产开发有限公司在当地政府的支持和帮助下，拟投资4.53亿元在乌鲁木齐市南山风景区水西沟镇建设“乌鲁木齐市悠然风南山生态养老社区建设项目”。
（1）本项目以生态养老为主题，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。
（2）项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济有一定的投资收益，能够维持项目的正常运转。
（3）项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，有一定的抗市场风险能力，立项目标准确。
（4）项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快乌鲁木齐市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
（5）项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的社会效益、生态效益和一定的财务效益。因此，如能按照可行性研究报告中相关内容执行，项目总体上切实可行，建议尽早立项，筹措资金，抓紧实施。
15.2 建议
1、由于项目投资资金较大，建议控制建设周期，以减少投资压力和投资风险。
2、加强宣传，营造一种良好的养老和生态文化氛围。要把现代养老模式与现代人的生活方式联系在一起，造就一种新型养老休闲人生观念，打造社会化福利机构。
3、加强员工培训，提高服务质量，增强老年人的归属感。
4、建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议上级领导机关尽快批准项目实施，并给予一定的政策和资金支持，使项目早日发挥社会和生态效益。
附表
1、财务评价指标汇总表
2、项目投入总资本估算表
3、流动资金估算表
4、投资计划表
5、销售收入表
6、年可变成本费用表
7、年总成本费用表
8、固定资产折旧及无形资产和递延资产摊销表
9、财务现金流量表
10、资本金现金流量表
11、利润分配及损益表
