关于贯彻加强房地产开发建设项目全过程

监管要求的通知

南自然资源和规划〔2021〕19号

各乡镇人民政府、经开区管委会、县直有关单位：

为认真贯彻市七部门《关于进一步加强房地产开发建设项目全过程监管的通知》（市自然资源和规划〔2021〕197号）文件，进一步加强我县房地产开发建设项目全过程监管，规范房地产开发建设秩序，防范项目建设风险，促进房地产项目顺利完成权属登记，切实保障购房人合法权益，维护社会和谐稳定。根据有关法律法规及规范标准，结合阜南实际，对全县贯彻落实有关监管要求通知如下：

一、规范土地出让使用、规划许可监管

（一）加强土地出让合同监管。严格落实国有建设用地使用权出让规定，认真履行国有建设用地供应程序。出让合同应明确约定开（竣）工时间、规划条件、土地用途、土地价款缴纳、违约责任及其他约定等内容。国有建设用地使用权出让合同签订后，县自然资源和规划局启动监管程序，企业未按合同约定履行的，及时追究其违约责任。土地出让合同约定内容涉及相关部门的，要及时予以书面函告。

（二）落实规划批后监管。县自然资源和规划局要及时组织开展规划验线，严格落实规划审批要求。房地产开发建设项目竣工后，须向县自然资源和规划局提出规划核实申请，自然资源和规划局依法对其履行规划条件情况进行核验。

二、强化设计、施工许可及建设过程监管

（一）加强施工图设计及图审管理。设计单位要严格按照法律法规、项目批准文件、工程建设强制性标准、规划条件、设计深度要求和勘察成果文件进行设计。施工图审查机构要按照有关法律、法规和工程建设标准规范要求，重点审查项目工程建设强制性标准、地基基础和主体结构、特殊建设工程消防设计、建筑节能、人防工程等内容合法和合规性。对违反工程建设强制性标准、存在结构和消防安全隐患的项目，施工图审查机构不得发放施工图审查合格证。

（二）贯彻施工许可阶段并联审批。房地产项目需完善用地批准手续、工程规划许可手续、人防工程建设审批意见、消防设计审查备案条件、施工图审查合格书、建设资金落实承诺函、具备工程质量和安全的保证措施、落实扬尘治理和渣土出入运输措施等，县住房和城乡建设局牵头优化施工许可阶段并联审批。

（三）强化项目市场行为监管。房地产项目开发建设方必须严格要求施工单位落实合法分包、管理人员到岗、农民工实名制、资质资格、扬尘治理等管理内容和要求，县住房和城乡建设局要落实对项目实施中的各方责任主体市场行为监管，并将有关不良行为予以信用记录，相关违法违规线索及证据材料移交县城市管理行政执法局依法予以行政处罚。

（四）加强项目质量安全监管。县住房和城乡建设局要加强对房地产开发建设项目建设过程中涉及地基基础、主体结构、消防工程、人防工程等工程实体质量情况和文明施工安全措施进行监管。对未按照审查合格的施工图设计文件或者施工技术规范标准施工的，必须责令改正，有关不良行为予以信用记录，并将相关违法违规线索和证据材料移交县城市管理行政执法局依法予以行政处罚。城市管理行政执法局将处理结果及时反馈给住房和城乡建设局。

（五）鼓励房地产开发项目使用装配式建筑和开展菜单式精装修交房，并享受相关产业奖补和支持政策。鼓励住宅适应数字家庭发展方向，提高居住品质。鼓励开发小区强化适老化建设设施，多举措提供适应老龄化业主的小区配套服务设施和居家养老物业管理服务。鼓励开发小区建设中加大对智慧小区、海绵小区建设内容的投入。

三、抓好房屋预售和验收、交付监管

（一）强化房地产市场预售监管。县住房和城乡建设局在商品房预售审批中，依据《城市商品房预售管理办法》着重审查取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证、预售商品房投入建设资金达到总投资25%以上或达到建设项目形象进度规定、确定施工进度和竣工交付日期等情况。申请单位对物业用房、社区用房等配套公共服务设施已明确标注。商品房预售资金确保首先使用于相关工程建设，未经工程项目竣工并联验收合格的新建住宅小区不得解除预售资金监管。各有关管理部门要建立房地产领域矛盾纠纷联动处置机制，规范房地产市场行为，按照2019年11月10日县政府《关于明确阜南县涉房领域留言等信访问题分类及办理责任单位的通知》文件分工，着力化解县房地产领域存在的矛盾纠纷及突出问题。

（二）加强《商品房买卖合同》备案管理。房地产开发建设单位与房屋买受人应在双方自愿、平等、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并及时通过互联网在主管部门网签备案信息系统上备案，另行签订补充协议也须进行网签备案。县住房和城乡建设局应及时提升网签备案信息系统便民性能和功能，确保一网通办和不见面办理，县自然资源和规划局要完善不动产登记办理系统功能，提升便民性能和各有关业务单位的互联互通。

（三）健全完善联合验收工作。县住房和城乡建设局牵头落实新建小区联合验收制度，将规划、消防、人防、城建档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统

一出具验收意见。对不符合验收标准的，责令改正，整改符合要求后，重新组织联合验收。

（四）加强房屋交付管理。县住房和城乡建设局进一步完善商品住房交付使用制度，未经竣工验收合格备案的新建住宅小区不得交付使用。项目分期交付的，相关配套基础设施和公共设施应已建成并满足使用要求。房地产开发企业在商品住宅交付使用前，应按照有关规定和前期物业服务合同约定，与物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备等进行承接查验。房地产开发企业在商品住宅交付使用前，除向购房人出示竣工验收合格证明、商品房面积实测报告等相关证明资料外，须对各项配套设施、停车位数量及布局、小区出入口设置等前期广告宣传内容明确公示，按商品房买卖合同约定程序办理交付手续，并在交房现场将交房流程、收费标准等相关信息进行公示。因特殊情况不能按时交房的，要及时制定应急预案，并提前两个月向业主发出延期交房通知书，告知业主计划交房的时间及因延期交房导致的违约赔偿责任等。

（五）强化税费（基金）征收管理。房地产开发企业应按照相关规定和要求报送涉税资料，履行税费（基金）申报和缴纳义务。税务部门应加强房地产开发企业的税费征收管理工作，督促其按照发票管理规定开具发票，并及时交付给购房人。

（六）加强人防工程设施使用管理。房地产开发项目依法配建的防空地下室竣工通过验收后，须在县人民防空办公室办理平时使用证，确定维护管理责任单位，由建设单位或者使用人负责，可以委托物业管理公司具体实施。鼓励平时利用人防工程为经济建设和人民生活服务，但收益由人防主管部门管理，防空地下室的维护管理经费，从防空地下室平时利用收益等费用中列支。防空地下室的具体使用管理按人防主管部门规定执行。

四、强化项目属地监管作用

（一）完善土地征收工作。在房地产开发建设项目土地出让前，各乡镇政府、开发区管委会应确保辖区内出让地块权属清晰无纠纷，无建筑物、构筑物、农作物等地上附着物，确保净地出让。在土地出让前，应完成原土地地上物的灭籍工作。

（二）建立跟踪调度机制。按照属地管理原则，各乡镇政府、开发区管委会负责协调、督促房地产开发建设单位办理项目相关建设审批手续，进一步加强与有关部门（单位）工作对接，及时帮助解决房地产项目开发建设过程中的相关困难和问题，掌握项目动态，切实加快和推进房地产开发建设项目产权办理进度。

（三）加强违法建设治理。属地政府是治理属地违法建设的主体，应加大违法建设的房地产项目管理力度，对发现的违法建设及时开展综合执法，制止和拆除房地产违建项目。

（四）落实小区物业管理责任。属地政府要切实履行住宅小区属地物业管理和对物业企业管理的职责，提升社区对房地产开发建设项目的日常物业管理和监督力度。及时解决小区内存在的热点、难点问题，确保小区业主生活居住秩序良好。

五、实施联合惩戒、诚信黑名单制度

（一）各部门对于监管过程中，因建设单位未按程序申报，导致批后监管环节缺失的；涉及未按照规划、施工许可实施的，其不良行为由有关部门及时予以信用记录，暂停办理在建项目的商品房预售审批和合同备案，构成行政处罚情形的，应向县自然资源规划局、县城市管理行政执法局书面移交案件及相关证据材料依法予以行政处罚。对当事人利用商品房买卖合同和不公开协议实施危害国家利益、社会公共利益和业主合法权益的行为，有关部门依照法律、法规进行监督处理和处罚。

（二）对存在严重违反《城市房地产管理法》《土地管理法》《城乡规划法》《人民防空法》《消防法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规、规章行为的；或者严重逾期未办理产权、拒不配合整改存在问题、信用评价不良的开发建设单位，列入失信黑名单，实施联合惩戒。在开发建设单位的项目遗留问题未解决前，暂停办理在建项目的商品房预售审批和合同备案。在原建设项目问题未解决前，不得在我县新拍土地进行房地产开发建设，其法定代表人及控股股东作为公司法人、主要负责人、股东成立的新公司承接项目资格，不予办理新项目相关手续。

（三）对列入失信黑名单的企业，在项目本身遗留问题整改过程中，不限制其办理该项目相关建设及产权登记手续。对列入黑名单的项目，属地政府立即成立专班，对项目资金进行托管，确保专款专用。