蚌埠市不动产“带封过户”工作方案

为及时化解社会矛盾纠纷，持续优化法治化营商环境，解决诉讼案件中“带封”不动产过户须先进行司法拍卖，还清债务、办理解封后才能进行，耗时长、流程多、风险大、环节复杂等问题，就蚌埠市不动产“带封过户”事宜，制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻落实《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，保障查封不动产依法转让。通过创新工作思路、改进协同模式、优化业务流程，引入第三方公证机构提供调解、监管、代办等服务，实现不动产“带封过户”，为人民群众提供更加优质高效的“司法+不动产登记”服务。

二、带封过户的定义

“带封过户”是指在执行过程中，经人民法院同意，被执行人申请自行处置被查封的不动产，实现不动产在查封情况下办理交易及转移登记，所得款项优先用于债务清偿的一系列行为。

三、工作目标

为进一步预防购房人购买风险和避免司法拍卖过程中可能出现的腾让难、交付难等问题，通过“带封过户”模式优化不动产的处置流程，提高资产处置效率、加速财产流转、盘活市场资源，减少当事人的诉讼成本，实现法院执行、不动产登记和公证职能的有机衔接，切实推动“司法+不动产登记”工作走深走实，营造法治化、便利化的营商环境。

四、业务办理范围

在诉前调解、案件审理、执行调解等各个阶段，不动产查封债权人和债务人达成自行处置财产，清偿债务的合议，并经人民法院同意的，可参照本方案办理。

五、办理流程

（一）启动和解程序

在确定不动产意向购买人后，不动产查封债权人和被执行人共同向不动产查封处置权所在人民法院提出自行处置不动产申请。

人民法院审查同意后，向公证处出具《委托对查封不动产进行自行处置调解和调查函》，委托公证处调解处置并查询不动产全部查封、抵押登记明细材料。不动产登记中心应及时全面准确地向公证处提供不动产全部查封、抵押登记明细材料。

（二）组织和解程序

公证处组织所有不动产优先债权人、不动产权利人、已知不动产查封债权人、被执行人、意向购买人就不动产的自行变卖、变卖收益、收益分配等问题进行协商。协商一致的，达成和解协议并办理公证，出具公证书。

协商不一致或不动产无法在人民法院指定的期间内完成的转移，公证处应函告人民法院。

（三）签署买卖合同

被执行人与购房人签订公证买卖合同，并分别授权公证处代为办理不动产预告转移登记和预告抵押登记（即“双预告登记”）、“带封过户”手续，签署不可撤销的公证委托书。公证处设立专用提存账户，确保交易资金安全。人民法院依据公证和解协议、买卖合同公证书、委托公证书、提存款入账证明，向不动产登记中心出具《同意办理“带封过户”的函》。

（四）办理登记

1.贷款购房：购房人先行支付首付款，转入公证处的专用提存账户，剩余款项向金融机构申请按揭贷款支付。金融机构启动贷款业务的审核程序并在审核通过后，公证处的工作人员持法院出具的《同意办理“带封过户”的函》和其他相关材料，先代为办理“双预告登记”。在金融机构将贷款发放至公证处的专用提存账户后，公证处的工作人员持不动产登记证明和其他相关材料代为办理不动产预告转现登记、预抵押转现登记等手续，原不动产所有查封、续封、轮候查封自动解除。

2.全款购房：购房人一次性将购房款转入公证处的专用提存账户。公证处的工作人员持法院出具的《同意办理“带封过户”的函》和其他相关材料代为办理不动产转移登记手续，原不动产所有查封、续封、轮候查封自动解除。

3.不动产在相关登记前发生新的轮候查封，且无法解封的，不动产登记中心停止办理不动产转移登记。

• 款项分配与退回

公证处的专用提存账户的购房款应按和解协议确定的分配方案进行分配，若因发生新的轮候查封，造成不动产转移登记无法办理的，购房款由公证处的专用提存账户原路退回原账户，不动产买卖合同解除。不动产登记中心撤销预告转移登记和预告抵押登记。公证处应将案款的分配或退回情况函告人民法院。

六、工作要求

“带封过户”是我市深化“放管服”改革、优化营商环境的重要工作举措，涉及民事权利主体多，利益大、时间要求紧凑，各单位应按期完成任务，确保协议高效及时执行。

（一）人民法院在办理案件过程中，积极释明“带封过户”优势，促进当事人协商解决不动产处置，在收到自行处置不动产申请七个工作日内完成审查，并向公证处出具委托调解处置查封不动产函及委托调查不动产函。

人民法院在收到公证处提供的公证和解协议、买卖合同公证书、委托公证书、提存款入账证明、不动产查封、抵押情况明细等材料后五个工作日内完成审查，向公证处、不动产登记中心出具《同意办理“带封过户”的函》。

（二）公证处设立专门调解公证团队，专门接受人民法院来函并及时高效在人民法院指定的调解期内完成调解、公证过户、款项分配事项。公证处应在不动产转移登记或解除不动产买卖合同后五个工作日内，将案款分配或退回，并函告人民法院。

（三）在收到公证处提供的不动产转移登记材料后，不动产登记中心应在二个工作日内完成不动产转移登记。

（四）人民法院、公证处、不动产登记中心，应强化协调配合、实现材料清单化、协商一致确定公文、材料内容，定人定岗保障材料交接顺畅。

（五）要充分利用网络、电视、报刊等媒体，广泛宣传不动产“带封过户”改革政策红利，积极回应社会关切、引导社会预期，为工作顺利开展提供良好舆论氛围。

附件：1.“带封过户”流程图

2.《委托对查封不动产进行自行处置调解

和调查函》的模板

3.《同意办理“带封过户”的函》的模板

4.“带封过户”登记申请材料清单

5.联系人名单及联系方式

附件1

附件2

安徽省XXXXX人民法院

委托对查封不动产

进行自行处置调解和调查函

（XXXXX）皖XXXX执XXXXXX号

众信公证处：

本院在执行XXXX与XXXXX纠纷一案中，现经当事人申请，委托你处对被执行人XXXX名下XXXX处不动产自行处置事宜进行调解并对产权产籍登记内容进行调查，XX日内未协商一致的，应及时函告本院。

特此函告。

XXXX年XX月XX日

联系人：XXX                         联系电话：XXXXXXX

本院地址：XXXX                      邮编：233040

附件3

安徽省XXXXX人民法院

同意办理“带封过户”的函

（XXXXX）皖XXXX执XXXXXX号

蚌埠市不动产登记中心：

本院在执行XXXX与XXXXX纠纷一案中，申请执行人XXX、被执行人XXX、权利人XXX、购房人XXX自行协商，就XXX名下XXX不动产的自行处置达成了和解协议并经众信公证处公证证明，经审查所提交材料符合“带封过户”条件，同意根据协议及买卖合同为该不动产办理“带封过户”，XX日内未完成不动产转移的，应及时函告本院。

特此函告。

XXXX年XX月XX日

联系人：XXX                         联系电话：XXXXXXX

本院地址：XXXX                      邮编：233040

附件4

“带封过户”登记申请材料清单

一、设定依据

《民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记规程》等相关法律法规。

二、申请材料

（一）贷款购房“双预告登记”方式办理“带封过户”的。

1.预告转移登记申请材料：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明（公证授权委托书及受托人身份证明）；

（3）不动产权证书；

（4）经公证的买卖合同；

（5）法院出具的《同意办理“带封过户”的函》。

2.预告抵押登记申请材料：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明（授权委托书及受托人身份证明）；

• 抵押合同和主债权合同。

2.预告转现申请材料：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明（授权委托书及受托人身份证明）；

（3）不动产登记证明；

（4）完税结果材料。

3.预抵押转现的申请材料：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明（公证授权委托书及受托人身份证明）；

（3）预告抵押登记证明。

（二）全款购房办理“带封过户”的。

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明（公证授权委托书及受托人身份证明）；

3.不动产权证书；

4.经公证的买卖合同；

5.法院出具的《同意办理“带封过户”的函》；

6.完税结果材料。