马鞍山市物业专项维修资金使用管理

暂 行 办 法

第一章 总则

第一条 为了加强我市物业专项维修资金使用管理，保障物业管理区域共有物业正常使用，维护物业专项维修资金共有人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》和住建部等十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等规定，结合我市实际情况，制定本办法。

本办法所称共有物业包括物业共用部位、共用设施设备。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业专项维修资金的使用管理。

本办法没有规定但法律法规及规章有规定的，适用法律法规及规章的规定。

第三条 物业专项维修资金属于业主共有，专项用于共有物业保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第四条 物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

    物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

    业主对共有物业保修期满后的维修和更新、改造，负有承担分摊费用的责任和义务。

第五条 市住房和城乡建设局是全市物业专项维修资金管理的行政主管部门，负责全市物业专项维修资金监管工作。含山县、和县、当涂县住房和城乡建设局和郑蒲港新区规划建设局是本辖区物业专项维修资金管理的行政主管部门，负责本辖区物业专项维修资金监管工作。

市财政、审计等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金管理进行监督。

第六条 市住房保障和房地产开发管理中心是全市物业专项维修资金管理机构，负责本市主城区物业专项维修资金的管理工作，负责对含山县、和县、当涂县和郑蒲港新区物业专项维修资金的管理进行监督指导。

含山县、和县、当涂县和郑蒲港新区物业专项维修资金管理机构，负责本辖区物业专项维修资金的管理工作。

第七条 县区人民政府、开发园区管委会是本辖区物业管理区域安全责任主体单位，负责组织和指导对本辖区物业管理区域重大公共安全隐患的排查、维修和整改工作。

共有物业重大公共安全隐患的维修和整改费用由业主承担，从物业专项维修资金中按规定支付。如有不足，由业主按照规定补交。为及时消除安全隐患，业主补交不足资金前，县区人民政府、开发园区管委会应先行垫付不足资金，待业主补交后按照规定划转。

第八条 各县区（开发园区）物业管理部门对本辖区物业专项维修资金使用进行监督，负责对本辖区物业管理区域共有物业存在的重大公共安全隐患组织勘查鉴定。

街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区物业管理区域共有物业维修项目的监管，参与重大公共安全隐患勘查鉴定。

社区居委会（村委会）对本辖区物业管理区域物业专项维修资金使用进行监督，负责对托管（未成立业主大会）物业管理区域共有物业一般维修项目组织勘查鉴定，对重大公共安全隐患组织紧急维修。

业主委员会对本物业管理区域物业专项维修资金使用进行监督，负责对共有物业一般维修项目组织勘查鉴定，对重大公共安全隐患组织紧急维修。

第二章 使用的范围和条件

第九条 物业专项维修资金使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程

1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；

2、外墙面、屋面因损坏造成渗水，需要重新进行防水或者保温层施工的；

3、外檐面层、外墙面层脱落，需要修缮的；

4、整幢楼或者单元共用部位地面面层、走廊墙面、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的；

5、经鉴定确定需要维修的其他物业共用部位维修工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1、物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的；

2、整幢楼或者单元排水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的；

3、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件的；

4、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件的；

5、权属属于业主的供电、二次供水及消防设施、设备等因损坏，需要更新、改造的；

6、物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的；

7、经鉴定确定需要维修的其他物业共用设施设备维修工程。

（三）其他经业主大会或相关业主会议表决同意使用物业专项维修资金的共有物业维修和更新、改造工程。

第十条 共有物业维修项目分类

（一）必须维修类项目

是指因共有物业损坏，危及业主居住、出行或人身财产安全，必须对共有物业实施维修或更新、改造的项目。主要包括：

1、屋面、外墙体防水损坏造成渗漏，抹灰层脱落危及人身安全的；

2、电梯故障危及人身安全的；

    3、消防设施损坏的；

4、公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；

5、楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险的，玻璃幕墙炸裂，地面坍塌等危及公共安全的；

6、共用部位的楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的；

7、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能性障碍，危及人身财产安全的；

8、二次供水设施损坏的；

9、其他因共有物业损害危及房屋或人身财产安全的。

上述维修项目中，危及全体业主居住、出行或人身财产安全的属于重大公共安全隐患维修项目。

（二）业主决策类项目

是指为了提升或改善居住环境，非危及业主居住、出行或人身财产安全的维修项目。主要包括：

• 物业管理区域内增设停车位；
• 物业管理区域内增设监控设施设备；
• 电梯未到规定使用年限进行更换；
• 其他经业主决策实施的共有物业维修和更新、改造项目。

业主决策类项目应根据受益范围，分别经业主大会同意或物业专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可以组织实施。涉及改建、重建共有物业或改变共有物业用途的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第十一条 共有物业保修期限按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》等规定执行。

第十二条 物业专项维修资金使用应具备以下条件：

（一）共有物业保修期满后；

（二）属于必须维修类项目或经业主表决同意的业主决策类项目。

必须维修类项目，不需要经过业主表决同意。

第三章 费用分摊

第十三条 下列费用从物业专项维修资金中列支：

（一）前期勘察、鉴定、检测、施工图设计等相关费用；

（二）工程维修和更新、改造费用；

（三）工程监理费用；

（四）因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位、设施设备损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入工程维修和更新、改造费用。

第十四条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗、疏通下水、窨井清理、化粪池清理等；

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用；

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用；

（四）物业共用部位、共用设施设备因人为损坏维修、更新的费用。

第十五条 物业专项维修资金使用分摊方式由业主大会决定。相关业主有约定的，从其约定。

第十六条 未成立业主大会、业主大会没有约定或约定不明确的，按照以下方式进行分摊：

（一）物业专项维修资金用于全体共有物业的，由物业管理区域全体业主，按照各自专有部分建筑面积占本物业管理区域业主专有部分建筑面积之和的比例共同承担。

（二）物业专项维修资金用于部分共有物业的，由该部分共有物业业主，按照各自专有部分建筑面积占该部分业主专有部分建筑面积之和的比例共同承担。

第十七条 业主承担的分摊费用，从该业主物业专项维修资金账户中划转支付。不足部分由该业主补交至物业专项维修资金账户，或单独支付给施工单位。

业主委员会负责督促业主补交或支付分摊费用。未成立业主大会选举产生业主委员会或业主委员会到期未换届的，由属地社区居委会（村委会）负责督促业主补交或支付分摊费用。

相关业主代为支付其他业主承担的分摊费用，不得从代付业主物业专项维修资金账户中支付。业主代为支付后，享有追偿的权利。

第四章  维修管理

第十八条 施工单位应当持有依法取得的资质证书及安全生产许可证，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

第十九条 施工单位须到维修资金管理部门办理备案手续并提交下列材料：

1、法人营业执照；

2、建筑业企业资质证书及安全生产许可证；

3、企业法定代表人身份证明；

4、项目负责人联系电话；

5、签订服务承诺书。

物业专项维修资金管理机构会同建筑管理部门加强对施工单位监管。

第二十条 物业专项维修资金管理机构应加强物业专项维修资金使用项目的监管，通过公开招投标方式，委托专业的第三方全过程咨询项目管理机构和决算审核咨询机构，对共有物业维修和更新、改造工程从“现场勘查、维修方案设计、投资估算、承揽合同、开工准备、施工进度、施工质量、施工安全、竣工验收、造价咨询”等实施全过程监管及决算审核。

第三方全过程咨询项目管理机构和决算审核咨询机构的服务费用，从维修资金增值收益中列支。

第二十一条 使用物业专项维修资金对共有物业进行维修和更新、改造的，须按照下列程序组织实施：

（一）提出申请

由申请人根据不同的维修项目分别向属地县区（开发园区）物业管理部门或社区居委会（村委会）、业主委员会提出共有物业需要维修、更新或改造的项目申请。

危及公共安全维修项目，由业主委员会或业主委员会委托物业服务企业作为申请人；如无业主委员会，由属地社区居委会（村委会）或社区居委会（村委会）委托物业服务企业作为申请人。

一般维修项目由直接受益业主作为申请人。

（二）勘查鉴定

属地县区（开发园区）物业管理部门或社区居委会（村委会）、业主委员会对申请人提出的维修项目组织勘查鉴定，并填写《物业专项维修资金维修项目勘查鉴定表》。

重大公共安全隐患项目勘查鉴定由属地县区（开发园区）物业管理部门组织，第三方全过程咨询项目管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会（村委会）、业主委员会、物业服务企业等参与。消防隐患整改项目以属地消防救援部门出具的消防整改通知作为勘查鉴定依据；电梯维修、改造或更换项目，以具有资质机构出具的检测报告作为勘查鉴定依据。

一般维修项目勘查鉴定由业主委员会组织，第三方全过程咨询项目管理机构、物业服务企业和申请人等参与。未成立业主大会选举产生业主委员会或业主委员会到期未换届的，由属地社区居委会（村委会）组织，第三方全过程咨询项目管理机构、物业服务企业和申请人等参与。

共有物业发生突发性故障，危及公共安全需实施应急维修的，报经属地社区居委会（村委会）同意先行组织维修，《物业专项维修资金维修项目勘查鉴定表》按照规定补办。

（三）确定施工单位

维修项目勘查鉴定需要维修的，由申请人选择有具备相关资质和安全生产许可证的单位作为施工单位。维修预算超过10万元的，须通过招投标方式确定施工单位。

（四）制定方案

申请人确定施工单位的，由施工单位制定《维修和更新、改造方案》，第三方全过程咨询项目管理机构会同申请人共同进行审查。

经过招投标方式确定施工单位的，由第三方全过程咨询项目管理机构制定《维修和更新、改造方案》。

（五）编制预算

申请人确定施工单位的，由施工单位按照维修和更新、改造工程项目要求编制维修预算，并经第三方全过程咨询项目管理机构进行审查。

经过招投标方式确定施工单位的，由第三方全过程咨询项目管理机构按照维修和更新、改造工程项目要求编制维修预算。

（六）业主确认

业主决策类维修项目，须将《维修和更新、改造方案》、维修预算和费用预分摊表经业主表决同意。

必须维修类项目不需要经过业主表决同意。

（七）合同签订

申请人与施工单位签订维修项目《承揽合同》。《承揽合同》须报第三方全过程咨询项目管理机构审核备案。

（八）组织施工

施工单位按照《维修和更新、改造方案》组织施工，不得擅自变更，否则发生的费用以及给维修工程造成的损失，由施工单位承担。第三方全过程咨询项目管理机构对施工质量、进度、安全进行全程监管。

施工过程中遇工程变更和隐蔽工程的，应当经第三方全过程咨询项目管理机构和申请人共同确认。

（九）竣工验收

维修工程竣工后，由第三方全过程咨询项目管理机构会同申请人共同依据《维修和更新、改造方案》，对照施工技术规范、质量标准进行验收并办理相关手续。

（十）编制决算

工程验收合格后，施工单位严格按照工程造价程序和相关规定编制决算。

第五章 使用程序

第二十二条 使用物业专项维修资金维修共有物业，须按照规定将相关信息向全体业主或相关业主公告，公告时间为5个工作日。公告节点和公告内容：

1、项目勘查鉴定后，勘查鉴定情况和《物业专项维修资金维修项目勘查鉴定表》；

2、维修方案和维修预算完成审查后，申请人、施工单位（包括施工单位的确定方式）、维修方案和维修预算、费用分摊方式和预分摊情况；

3、维修项目竣工后，竣工验收情况；

4、决算审核后，决算费用和分摊情况。

第二十三条 物业专项维修资金使用申报程序。

• 领取申报表

申请人到物业专项维修资金管理机构申请使用维修资金，领取《马鞍山市物业专项维修资金使用申报表》。

（二）报送资料

申请人按照规定报送如下资料：

1、《马鞍山市物业专项维修资金使用申报表》；

2、《物业专项维修资金维修项目勘查鉴定表》；

3、经审查确认的维修方案和维修预算；

4、业主确认表（必须维修类项目不需要提交）；

5、《承揽合同》；

6、竣工验收报告及竣工维修决算资料；

7、相关公告资料。

（三）决算审计

物业专项维修资金管理机构对申请人报送的资料审核后，送决算审核咨询机构进行决算审计。

（四）公示

物业专项维修资金管理机构将维修项目、决算费用和分摊情况在马鞍山市住房和城乡建设局网站公示，公示时间为5个工作日。

申请人须同步将维修项目、决算费用和分摊情况在小区内公示，公示时间为5个工作日。

（五）资金拨付

公示期间无异议或者异议不成立的，公示期满后，维修资金管理机构通知施工单位开具发票并向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至施工单位账户。

第六章  附则

第二十四条 申请人应当对申请使用物业专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十五条 本办法自2022年6月1日起施行。