合浦县集体经营性建设用地入市管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 [ 目的依据]为加快建立城乡统一的建设用地市 场，规范我县集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入 股）、转让、抵押等市场行为，维护农民土地权益、保障农 民公平分享土地增值收益，保护集体经营性建设用地权利人 的合法权益，促进土地资源节约集约利用，根据《中华人民 共和国土地管理法》（2019 年修正）、《中华人民共和国土地 管理法实施条例》（2021 年修订）、《广西壮族自治区自然资 源厅办公室关于印发〈广西深化农村集体经营性建设用地入 市试点工作方案〉的通知》（桂自然资办〔2023〕108 号）等 有关法律法规及政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 [基本原则]集体经营性建设用地入市应在确保 土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损， 坚持国土空间用途管制、节约集约利用土地，坚持发挥市场 在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，坚持合理 分享土地增值收益的前提下，遵循公开、公平、公正和诚信 原则，实行有偿、有期限、可入市的使用制度。
第三条 [概念定义]本办法所称集体经营性建设用地，是 指国土空间规划（过渡期可依据经依法批准的土地利用总体 规划、城乡规划，下同）确定为工业、商业等经营性用途（含保障性租赁住房用地），且已依法办理土地所有权登记的集 体建设用地。国家批准试点前已经完成农转用但尚未办理供 地手续的地块、历史形成的零星分散的存量建设用地通过调 整后的地块可纳入存量集体经营性建设用地范畴。
本办法所称集体经营性建设用地入市是指集体经营性 建设用地在所有权不变的前提下，土地所有权人通过出让、 出租等方式将集体经营性建设用地交由单位或者个人在一 定年限内有偿使用。
第四条 [适用范围]合浦县行政区域内集体经营性建设 用地使用权出让、 出租、作价出资（入股）、转让、抵押等 行为适用本办法。
第二章 基本规定
第五条 [使用年限]集体经营性建设用地使用权出让最 高年限参照同类用途的国有建设用地执行，鼓励在出让最高 年限内，根据项目实际情况，合理确定使用权出让年限。土 地出租期限最高不超过 20 年。
第六条 [使用权能]通过出让等方式取得的集体经营性 建设用地使用权可以依法进行转让、互换、出资、赠与或者 抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地 使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
第七条 [入市方式]土地所有权人应当依据集体经营性 建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。
第八条 [入市主体]集体经营性建设用地使用权入市主 体应为代表其所有权的集体经济组织，包括乡（镇）、村、 组三级集体经济组织。
依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表集 体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的 农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织代表或者村 民小组代表集体行使所有权。依法属于乡（镇）农民集体所 有的， 由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权。
集体经营性建设用地使用权入市主体可委托授权具有 市场法人资格的合作社、镇级联营公司、国有平台公司等作 为入市实施主体，代理实施入市事务，并就授权或者委托事 项明确双方权利义务关系。
第九条 [入市条件]集体经营性建设用地入市应当符合 以下条件：
（一）经依法审批，国土空间规划确定为工业、商业等 经营性用途（含保障性租赁住房）的集体建设用地。
（二）土地所有权依法登记在集体名下；土地及宗地上 附着物产权明晰，无权属争议；未被司法机关和行政机关限 制权利。
（三）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件，即 达到“净地”标准，具备“ 三通一平”施工条件（水通、电 通、路通、场地平整）。
（四）纳入年度建设用地供应计划，符合产业准入、土 地使用标准和生态环境保护要求。
（五）入市相关事项经本集体经济组织成员的村民会议 三分之二 以上成员或者三分之二 以上村民代表的同意或依 法授权同意，并经所在村委、 乡（镇）人民政府审查同意。
（ 六） 法律法规规定的其他条件。
第十条 [交易平台]集体经营性建设用地入市应当统一 在公共资源交易平台交易，在土地有形市场或者指定场所、 媒介公开交易信息。
第三章 入市来源和计划管控
第十一条 [集体经营性建设用地的来源]集体经营性建 设用地来源包括就地入市、调整入市两种类型。不能通过农 用地转为新增建设用地入市、不能将退出的宅基地纳入入市 范围。
（一）就地入市
现状登记为经营性用途的集体建设用地，如以前的乡 （镇）企业用地、集体性质的三产留置用地；现状为存量建 设用地，且在国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途 （含保障性租赁住房）的集体土地。
（二）调整入市
村庄内零星、分散等不具备就地入市条件的存量集体建 设用地（不含宅基地），在确保建设用地总量不增加、耕地数量不减少，质量有提高的前提下，先行复垦为农用地后， 将腾挪出的建设用地指标调整到其他符合条件的区域入市。
第十二条 [历史遗留用地处置]2009 年以前已经形成并 经第二次全国土地调查为建设用地、但尚未取得合法用地手 续的历史遗留集体经营性建设用地，依法按照土地管理相关 法律法规及政策规定处理到位后，可以入市交易。经规划同 意允许保留地上建筑物再次利用的，且当时已达成使用补 偿，现今所有权人无异议的，可由属地乡（镇）人民政府报 请县人民政府“一事一议”确定供应方式。
第十三条 [供应计划]县自然资源局应将集体经营性建 设用地入市纳入年度建设用地供应计划，根据当地经济社会 发展情况、土地市场总体需求，统筹国有建设用地与集体建 设用地供应数量、结构、布局等，掌握土地供应节奏，强化 土地市场调控，维护土地市场稳定。
第十四条 [整治计划]县自然资源局依据国土空间规划 和年度建设用地供应计划，在全县范围内确定整治项目的实 施规模、布局、时序等，统筹制定整治入市计划。
第十五条 [规划统筹]县自然资源局在底线管控基础 上，通过控制性详细规划、村庄规划的编制，在城镇建设用 地开发范围内外，统筹不同区位、不同用途和生产生活状态， 合理安排国有建设用地与集体经营性建设用地的规模、布 局、开发强度和开发时序。
第四章 入市程序
第十六条 [入市调查]由代表其所有权的集体经济组织 向县自然资源局、所在乡（镇）人民政府提出拟入市地块的 调查申请，包括权属、规划等调查。其中，权属调查指开展 拟入市地块的勘测定界，形成入市地块勘测定界图，并指认 四至界址，相邻权利人签字确认，集体经济组织出具权属证 明，报村（居）委会、 乡（镇）人民政府盖章确认后，交县 不动产登记中心审核；规划调查指依据国土空间规划，核实 拟入市地块的规划情况。
第十七条 [出具条件]对权属无争议、符合规划等基础 条件的拟入市地块，由县自然资源局提出规划条件，明确土 地界址、面积、用途和开发建设强度等，县发改局、工信局 提出产业准入要求，合浦生态环境局提出环保要求。
第十八条 [地价评估]对于拟入市的集体经营性建设 用地地块应委托有资质的土地评估机构组织开展地价评估。 集体经营性建设用地使用权入市价格由代表其所有权的农 村集体经济组织确定，并报县自然资源局备案。
第十九条 [方案编制]入市主体依据规划条件、产业准 入和生态环境保护要求等编制入市方案，入市方案应明确拟 入市宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和 生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、收益 分配安排等内容。各有关职能部门和乡（镇）人民政府应当 指导入市主体编制入市方案，对方案编制中涉及的自然资源、建设、环保、产业准入等方面政策，相关单位应予以解 释说明。如有委托入市实施主体的，应明确委托入市实施主 体内容。
第二十条 [方案表决]入市方案应当经村民会议三分之 二 以上成员或三分之二 以上村民代表表决，并形成入市决 议，作为入市方案审查、签订合同、履约监管协议的依据和 审批要件。集体经营性建设用地属乡（镇）集体经济组织的， 入市方案应当经乡（镇）党政联席会议或乡（镇）长办公会 议集体研究决定。
第二十一条 [方案上报]入市主体向所在地乡（镇）人 民政府递交入市申请书、入市方案和入市决议。乡（镇）人 民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状 况以及入市方案等进行初审，并在五个工作日内出具审核意 见后报县自然资源局。
第二十二条 [方案审核]县自然资源局会同发改、工信、 生态环境、司法、财政、农业农村、林业等相关部门依据相 关规定对拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合规划 条件、生态环境保护、产业准入要求等内容进行审核，并在 五个工作日内提出审核意见。经审核不符合入市规定的，入 市主体应按照意见进行落实；符合入市规定的，由县自然资 源局报县人民政府审核通过后方可实施。
第二十三条 [入市交易]集体经营性建设用地使用权交 易流程参照国有建设用地使用权交易流程。集体经营性建设用地入市实行与国有建设用地同等入市制度，在公共资源交 易平台进行，实施统一规则、统一平台、统一监管。
第二十四条 [签订合同和监管协议]入市宗地成交并公 示结束后，在县自然资源局主持下，土地所有权人与竞得人 签订集体经营性建设用地入市合同。土地所有权人、竞得人、 县人民政府签订集体经营性建设用地入市监管协议。合同和 监管协议有关内容参照自然资源部和国家市场监督管理总 局制定的《集体经营性建设用地使用权出让合同》《集体经 营性建设用地使用权出让监管协议》示范文本（试点试行）。 合同和监管协议签订后，报县自然资源局备案。
第二十五条 [登记发证]集体经营性建设用地使用权的 受让方，在缴清土地价款（含土地增值收益调节金、平衡再 分配金）和相关税费后，为集体建设用地使用权以及利用集 体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所 有权，依法申请办理登记。
第五章 权利登记
第二十六条 [登记程序]对集体经营性建设用地使用权 及建筑物、构筑物所有权依申请办理不动产登记的，应当按 下列程序进行：
（一）申请。申请人根据不同的申请登记事项，到不动 产登记中心现场向不动产登记中心提交登记申请材料办理 不动产登记；
（二）受理。不动产登记中心依法查验申请主体、申请 材料，询问登记事项、录入相关信息、 出具受理结果等；
（三）审核。不动产登记中心受理申请人的申请后，根 据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申 请材料做进一步审查，并决定是否予以登记；
（四）登簿。对拟登记的不动产登记事项在不动产登记 中心门户网站进行公示，公示期不少于 15 个工作日。公示 期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。
不动产登记中心完成登记后，应当依据法律、行政法规 规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。
第二十七条 [办理时限]不动产登记中心应当自受理登 记申请之日起 30 个工作日 内办结不动产登记手续，法律另 有规定的除外。
第二十八条 [首次登记]申请集体经营性建设用地使用 权首次登记的， 申请人应提交下列材料：
（一）不动产登记申请书；
（二） 申请人身份证明；
（三）土地权属来源材料；
（四）不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标 等有关不动产界址、面积等材料；
（五）法律、行政法规规定的其他材料。
集体经营性建设用地使用权首次登记完成后，申请人申 请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书、建设工程符合规划的材 料、房屋平面图、建设工程已竣工的材料等法律、行政法规 规定的材料。
第二十九条 [其他权利登记]对集体经营性建设用地使 用权及建筑物、构筑物所有权进行地役权登记、抵押权登记、 更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，应依照有关 法律法规申请办理登记。
第六章 供后监管
第三十条 [监管主体]县人民政府对集体经济组织和土 地使用权人落实入市政策、履行入市合同和协议情况进行监 督管理。县自然资源、发改、工信、生态环境、住建等相关 行政主管部门按照职能分工，对投资强度、准入产业类别、 建设标准和竣工验收、环境保护等实施监管。
第三十一条 [开发利用监管]集体经营性建设用地使用 权人应当严格按照合同约定按时动工开发建设，逾期不建设 或其他行为导致土地闲置的，县自然资源局应当责令限期改 正，并参照《中华人民共和国土地管理法》（2019 年修正） 第三十八条、《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资 源部令第 53 号）等对闲置土地进行处置。土地使用权人未 按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲 置的，集体经济组织可以无偿收回土地使用权。
第三十二条 [改变土地使用条件]集体经营性建设用地使用权人应当按照合同约定使用土地。确需改变土地使用条 件的，按照以下方式处理：
土地使用条件的改变须符合国土空间规划，经土地所有 权人同意，报县人民政府批准后，重新签订合同，补缴前后 土地使用条件下土地差价，同时按规定计提相关税费。
第三十三条 [合同期满前收回]已按规定入市的集体经 营性建设用地使用权，在合同约定的期限届满前，集体经济 组织不得收回。有下列情形之一的，集体经济组织报经原批 准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使 用土地的；
（二）不按照批准的用途使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（四）受让人违反产业准入要求、生态环境保护要求等
使用土地且拒不改正的。
依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的， 对土地使用权人应当给予适当补偿。入市主体应与使用权人 协商确定补偿数额，协商不成的，按市场评估价格予以补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面 合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
第三十四条 [合同期满续期]集体经营性建设用地入市 合同约定的使用年限届满后，按国家法律法规规定予以续期 或收回。
第三十五条 [调整入市复垦区用地监管]零星、分散的 存量集体经营性建设用地整治后入市的，按照“谁使用、谁 管护、谁受益、谁负责” 的原则，落实复垦区土地后期管护 责任。复垦区的农用地经验收确认后应及时组织耕种，并办 理移交手续，交付给相关权利人使用，签订管护协议，落实 管护责任和经费，保证农用地稳定利用，不得擅自将整治复 垦区再次转为建设用地。乡（镇）人民政府要加强监管，组 织 日常巡查，及时发现并制止擅自改变农用地用途的行为。
第七章 转让、出租和抵押
第三十六条 [转让、 出租和抵押定义]集体经营性建设 用地使用权转让，是指集体经营性建设用地以有偿方式取得 后，在土地使用权出让合同规定的期限和条件范围内，土地 使用者将集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物、其 他附着物再转移的行为。
集体经营性建设用地使用权出租，是指集体土地所有者 或有偿取得集体土地的使用权人作为出租人将集体经营性 建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物出租给承租 人使用， 由承租人向出租人支付租金的行为。
集体经营性建设用地使用权抵押，指抵押人以其合法取 得的集体经营性建设用地使用权以不转移占有的方式向抵 押权人提供债务履行担保的行为。
第三十七条 [合同和监管协议签订]集体经营性建设用地使用权转让、出租的，应当签订书面合同和监管协议，并 报县自然资源局备案。土地出让（出租）合同约定土地转让、 出租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所 有权人同意方可转让、出租。
第三十八条 [剩余年限]通过转让、 出租取得的土地使 用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股） 协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的 剩余年限。
第三十九条 [税收征管]集体经营性建设用地使用权转 让、出租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相 关税费。
第四十条 [流转规定]集体经营性建设用地使用权转让、 出租、抵押的条件和程序等应参照国有建设用地使用权执行。
第八章 地价管理
第四十一条 [基准地价]县自然资源局应当组织制定并 及时更新本地区集体建设用地基准地价。集体经营性建设用 地地价标准应参照集体建设用地基准地价执行；纳入国有建 设用地基准地价评估范围或集体建设用地基准地价未公布 实施的，可参照国有建设用地基准地价执行。
第四十二条 [价格底限]集体经营性建设用地使用权入 市价格不得低于所在级别基准地价的 70%，集体建设用地基 准地价评估范围未覆盖的区域，不得低于其所在区域末级集体建设用地基准地价的 70%。入市底价不得低于国家和自治 区规定的相应国有建设用地出让最低价标准。
第四十三条 [评估要求]土地估价机构必须客观、独立、 公正，按照同权同价的原则进行土地估价，并且符合《城镇 土地估价规程》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规 范》等要求。土地估价机构应出具《土地估价报告》，并按 规定将《土地估价报告》及《土地估价技术报告》上传全国 土地估价监管系统备案后，提供报告备案号。
第九章 收益分配
第四十四条 [土地增值收益调节金征收]入市的集体经 营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的 基础设施建设，并按规定缴纳相关费用。土地增值收益调节 金由县财政局会同县自然资源局按一定比例征收管理，主要 用于土地前期费用、城镇基础设施建设、 乡村振兴等支出。 具体征收标准另行制定。
第四十五条 [土地增值收益平衡再分配金征收]土地增 值收益平衡再分配金由县财政局会同县自然资源局按一定 比例征收、管理，主要用于保障入市主体间的收益分配大体 平衡。具体征收标准另行制定。
第四十六条 [集体收益内部分配]按规定比例留归集 体的土地增值收益，归该农村集体经济组织所有，纳入农村 集体资产统一管理，实行专账核算、专户存储、专项管理。
集体收益主要用于发展集体经济、社会保障、完善基础 设施和提升农村公共服务等公益事项。具体管理指导意见另 行制定。
第十章 监督管理
第四十七条 [规范交易]集体经营性建设用地使用权出让、出租未按规定实行招标、拍卖、挂牌公开交易的，县自 然资源局不得办理产权变更登记或者他项权利登记。
不按本办法规定报经批准擅自处置土地使用权，发生土 地使用权转移或改变土地使用条件的，由县自然资源局依法 依规处理。
应当以招标、拍卖、挂牌方式入市集体经营性建设用地 使用权而擅自采用协议方式转让的，对直接负责的人员和其 他直接责任人员依法依规追究相应责任，涉嫌犯罪的，依法 移送司法机关处理。
第四十八条 [纠纷处置]集体经营性建设用地入市后， 土地所有权人与土地使用权人存在权利纠纷，按民法典规定 办理。
第四十九条 [违规竞买]中标人、竞得人有以下行为之 一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔 偿责任：
（一）提供虚假文件隐瞒事实的；
（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。
政府部门相关工作人员在入市活动中玩忽职守、滥用职 权、徇私舞弊的，依法依规追究相应责任，涉嫌犯罪的，依 法移送司法机关处理。
第十一章 附则
第五十条 [解释权归属]本办法由县自然资源局负责解释。
第五十一条 [实施期限]本办法自发布之日起至 2024 年 12 月 31 日有效，施行过程中与法律法规及上级政策不一 致的从其规定。
