江山市国有土地上房屋征收与补偿办法

一、总则

（一）为规范江山市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益和征收项目的顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《条例》）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（省人大常委会公告第14号，以下简称《省条例》）、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

（二）本办法适用于江山市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

（三）房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

（四）市人民政府负责本市行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作。

市住房和城乡建设局为本市国有土地上房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。市征迁事务中心、被征收房屋所在地乡镇人民政府（街道办事处）作为房屋征收与补偿的实施单位。市征迁事务中心承担房屋征收与补偿的组织实施工作，被征收房屋所在地乡镇人民政府（街道办事处）承担房屋征收与补偿的具体工作。

市发改、住建、资规、财政、公安、司法、市场监管、综合行政执法、民政、税务、监察、审计等有关部门，应当按照职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

（五）房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿行为负责指导和监督，并对其行为后果承担法律责任。

二、征收决定

（一）符合国务院房屋征收补偿条例规定的公共利益情形，确需征收房屋的，由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明符合公共利益的具体情形。

市发改、资规部门应当向房屋征收部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，市发改部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的，报市人民政府。市人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的，应当结合规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。

（二）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；90％以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。

（三）房屋征收部门应当自市人民政府确定公布房屋征收范围之日起7日内书面通知相关部门暂停办理下列相关手续：新建、扩建、改建、装修房屋；改变房屋和土地用途；买卖、赠予、析产、抵押、典当、租赁房屋；新办理注册登记；企业转制、出售、租赁、承包、兼并及其他增加补偿费用的不当行为。违反规定实施而引起增加补偿费用的，不予补偿，暂停期限最长不得超过一年。

（四）房屋征收实施单位应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，收集相关依据，被征收人应当予以配合。

调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内公布。被征收人对调查结果有异议的，应当自调查结果公布之日起7日内向房屋征收部门提出。房屋征收部门应当自收到被征收人异议之日起15日内予以查核。

（五）房屋征收部门应当组织资规、综合行政执法、市场监管、被征收房屋所在地乡镇人民政府（街道办事处）等单位组成联合确认小组，对征收范围内未经产权登记的建筑、未明确用途的房屋、未经批准改变登记用途的房屋（简称“三未房屋”）进行调查、认定和处理。调查认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

（六）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市人民政府。征收补偿方案应当包括下列内容:房屋征收事由和目的；房屋征收范围和被征收房屋基本情况；被征收房屋价值补偿标准；用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；搬迁费和临时安置费标准；停产停业损失补偿标准；补助和奖励标准；签约期限；其他事项。

市人民政府应当组织司法、发改、财政、资规、住建、综合行政执法、审计及被征收房屋所在地乡镇人民政府(街道办事处)等单位对房屋征收补偿方案进行论证，并形成论证结论。

经过论证的房屋征收补偿方案应当在征收范围内及市政府门户网站上予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

（七）征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况应当在房屋征收范围、市人民政府门户网站上及时公布。

（八）作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用，保证房屋征收与补偿工作的顺利进行。提供的安置房源现房可以折价计入征收费用。

（九）市人民政府在作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，形成评估报告，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。

涉及被征收人100个以上（含100个）的房屋征收决定，应当经市政府常务会议讨论决定。

（十）市人民政府应当自房屋征收决定作出之日起7日内在房屋征收范围、市人民政府门户网站上予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。

三、征收补偿

（一）对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿以及其他有关补助和奖励标准，按照江山市国有土地上房屋征收补助和奖励标准的有关规定执行。

（二）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

（三）房地产价格评估机构按以下方式选定：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后10日内，由被征收人自愿选择，所有被征收人均参与选择并选择同一家房地产价格评估机构的，则为协商选定成功。

不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。

投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人过半数选票。房地产价格评估机构以抽签、摇号等方式随机确定的，房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告时间和地点。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。

（四）房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户初步评估结果进行现场说明解释。对存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

被征收人或房屋征收部门对有关评估结果进行复核评估和鉴定等事项，按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的规定执行。

（五）未经产权登记的建筑经认定后，按下列方式补偿：

认定为合法建筑的，在实施征收时按规定给予评估补偿；经有处罚权限单位作过处罚的建筑和认定为未超过批准期限的临时建筑，给予适当补偿；认定为违法建筑的，不予补偿。

（六）被征收人可以选择房屋产权调换，也可以选择货币补偿。

（七）征收个人住宅，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门提供的用于产权调换房屋建筑面积不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。并与被征收人计算、结清被征收房屋总补偿款与产权调换房屋总价款的差价。

用于产权调换的房屋可以是现房，也可以是期房。用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。

（八）被征收人选择货币补偿的，对购房成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分减半征收契税；被征收人选择房屋产权调换且不支付差价的，免征契税，支付差价的，对差价部分减半征收契税；国家对减征或者免征契税另有规定的，从其规定。

（九）征收公房管理部门直管住宅公房和单位自管住宅公房（包括非成套住宅）的承租人符合住房保障条件的，公房产权单位可以向原房屋承租人另行提供承租房屋（简称换房续租），也可以对承租人给予一次性货币补助，协议解除租赁关系。承租人不符合住房保障条件的，解除租赁关系腾退原承租房屋。

（十）征收个人住宅，被征收合法房屋建筑面积（含房屋楼层系数）小于最低补偿建筑面积（被征收人在本市行政区域内有其他住宅房屋的合并计算），经市住房保障联审单位认定公示后，被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定优先给予住房保障：被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿；被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积；被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分，按安置房市场评估价格结算安置房差价。

依照前款规定对被征收人予以货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围；予以房屋产权调换的，对用于产权调换房屋建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。

低收入住房困难家庭的标准，按照征收项目当年度的现有规定执行。最低补偿建筑面积按照征收项目当年度的公共租赁住房保障面积标准执行，但不少于45平方米。

（十一）被征收房屋用途的认定：以房屋所有权证、土地使用权证登记的用途认定；房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证登记未记载用途或经原城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照原城乡规划主管部门批准的用途确定；房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证登记不能明确认定房屋用途的，按未明确用途房屋进行调查认定。

（十二）1990年4月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，可以根据房屋所有权人申请，按改变后用途补偿。

1990年4月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后至房屋征收公告发布前未经自然资源和规划部门同意改为商业用房并延续使用至今的，按原房屋登记用途补偿。对房屋征收公告发布之日实际用于经营使用，且持有合法有效经营执照、纳税记录、延续经营2年以上房屋，对改变原登记用途认定的部分房屋面积，根据房屋所有权人申请，给予一定的经营补贴。

（十三）被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在征收公告规定期限内签约，并在规定期限内搬迁，房屋征收部门给予适当奖励。

（十四）因征收房屋造成搬迁，由房屋征收部门向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费。

（十五）被征收人选择产权调换，过渡期限为自被征收人搬迁之月起24个月；用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑，过渡期限为自被征收人搬迁之月起36个月。过渡期限届满前，房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。

前款规定的高层建筑，是指总层数10层以上住宅建筑或者建筑高度超过24米非住宅建筑。

（十六）住宅房屋被征收人选择产权调换且自行解决周转用房，房屋征收部门应当支付其搬迁之月起至自安置房交付后6个月内的临时安置费。超过房屋征收补偿协议规定的过渡期限未交付安置用房，应当自逾期之月起至安置房交付之月按照最新标准的2倍支付临时安置费。

（十七）房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过24个月仍未交付用于产权调换房屋，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。

被征收人要求提供其他用于产权调换房屋，房屋征收部门应当在6个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并依照本办法规定计算、结清差价。

（十八）征收非住宅房屋产生的搬迁、临时安置补偿、停产停业损失，由房屋征收部门一次性支付补偿。

（十九）市人民政府作出房屋征收决定后，房屋征收部门应当与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项，订立补偿协议。

因旧城区改建需要征收房屋，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例，补偿协议生效；未达到规定签约比例，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止，作出房屋征收决定的市人民政府应当及时予以公告，并书面告知被征收人。房屋征收部门应当及时将房屋征收决定效力终止公告内容书面告知有关部门。

前款规定的签约比例在房屋征收决定中明确，但不低于80％。

（二十）除依照上述规定房屋征收决定效力终止外，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向市人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。

市人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起15日内，提出意见并选择补偿方式。送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由市人民政府在补偿决定中确定。

因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。

因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋附属物、装饰装修价值的，补偿决定不包括对被征收房屋附属物、装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋附属物、装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的附属物、装饰装修价值。房屋征收部门应当按照评估确定的附属物、装饰装修价值另行给予货币补偿。

（二十一）补偿决定应当予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（二十二）被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、房屋征收补偿协议或补偿决定及被征收房屋清单转交不动产登记机构，并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记，原权属证书收回或公告作废。

（二十三）房屋征收涉及征收服务、法律、测绘、公证、评估、鉴定、诉讼、房屋拆除等费用和实施房屋征收工作经费列入征收成本。

（二十四）房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，将分户补偿结果等信息在房屋征收范围内向被征收人公开。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府、有关部门或者单位以及工作人员的监察。审计、财政部门应当及时对征收补偿费用管理和使用情况予以审计，并公布审计结果。

四、法律责任

（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门责令改正、通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员或其他直接责任人员，依法给予处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

（二）被征收人弄虚作假，骗取补偿安置的，依法收回，由有关单位予以处理；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。对拒绝、阻碍或采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作的，由公安机关依据治安管理处罚法予以处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

五、附则

（一）市人民政府建立房屋征收工作联席会议制度，对房屋征收的重大问题进行协调解决。

（二）本办法规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。

本办法中征收决定第十项、征收补偿第十九项和第二十一项规定的公告应当在房屋征收范围内的住宅小区主要出入口、公告栏等醒目位置张贴，通过政府门户网站等媒体发布。

（三）本办法自2021年10月6日起施行，本办法施行前已作出房屋征收决定的征收项目，继续沿用原有的规定办理。2012年8月26日市人民政府公布的《江山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（江政发[2012］54号）同时废止。