为深入贯彻落实党的十九届五中全会精神，积极践行新发展理念，大力实施乡村振兴战略，加快柯桥区村级老旧工业物业有机更新，切实盘活利用低效存量建设用地，根据上级有关城市更新、新型城镇化的工作要求，特制订本意见。

一、总体要求

（一）工作目标

以低效土地有机更新带动乡村全面提升，实现空间重构、产业重整、环境重塑、乡村重振。到2023年，累计有机更新城镇低效用地不少于2000亩；到“十四五”期末，累计完成有机更新城镇低效用地6000亩任务。

（二）基本原则

1．政府主导，规划统领。加强政策引导和规划引领，发挥镇（街道）主体作用，充分调动市场主体和村级作用，实现规划统筹、公益优先、利益共享。

2．因地制宜，精准施策。根据区位条件和空间布局，科学确定有机更新目标，优化土地利用方向，宜工则工、宜商则商、宜农则农、宜宅则宅。

3．系统联动，整体推进。将村级老旧工业物业有机更新与新兴产业培育、乡村振兴、美丽城镇建设、未来社区建设、公共基础设施和公益服务设施建设等有机结合，努力实现生产、生活、生态有机统一。

4．创新机制，利益保障。通过政府收储、市场运作、综合整治等多种模式，在资金、资源、产业、土地等要素上有效保障村级集体经济组织利益，确保村级集体经济增收，助推乡村振兴。

二、明确更新任务

（一）确定更新范围对象

村级老旧工业物业是指在村集体建设用地上建成年代较早、土地利用率较低、城乡规划不合理、土地房产手续不齐全、产业现状不理想、消防环保设施不健全、公共设施不配套的厂房（仓储）等。

重点更新对象：

1．村庄建成区内的村级老旧工业物业用地；

2．建设时间较早、相对连片集中的村级小微工业集聚点；

3．建筑质量较差、开发强度较低、环保安全等公共配套设施严重不足的村级老旧工业物业用地；

4．主要交通道路（国省道、快速路、轻轨、地铁站）两侧第一视线范围（500米）内的村级老旧工业物业用地；

5．根据城乡规划要求列入环境、景观等综合整治区域的村级老旧工业物业用地；

6．其他需要更新改造的村级低效工业物业用地。

（二）确定更新类型模式

1．根据更新后的不同土地用途，更新项目分为改一般工业项目（M1）、改商服项目（B）、改宅基地项目（H14）、改公益性项目（U/G）和其他类型更新项目。

2．根据项目的不同更新模式，更新项目分为拆除重建类、功能改变类、生态修复类、土地整理类和其他更新类项目。

（1）拆除重建类是指对更新地块的原有建筑物进行全部拆除，按照规划用途予以重建，并通过以下方式进行更新改造：

①在不改变原工业使用功能的基础上，依法对土地进行收储，作为工业用地公开挂牌出让,具体由镇（街道）负责落实、实施。

②在改变原工业使用功能的基础上，依法对土地进行收储，作为商业（非住宅）用地公开出让, 具体由镇（街道）负责落实、实施。

③在改变原工业使用功能的基础上，依法对土地进行收储，符合宅基地使用或集体使用的住房解困项目，或符合划拨目录的公益类项目，以集体使用或国有划拨供地方式进行更新改造,具体由镇（街道）负责落实、实施。

（2）功能改变类是指对集体经济组织所有的房屋，在不改变土地房产使用权权利主体和使用期限的情况下，保留部分或全部建筑物的原主体结构，由村集体或市场主体对土地和建筑物的使用功能（方向可以为研发文创、勘察设计、检验检测、技术推广、电商物流等生产性服务业）进行更新改造。物业租赁收益作为村集体利益。功能改变类的项目用地和保留建筑需已取得合法权证，须办理临时改变房屋用途手续，期限最长不超过5年，之后每次延续期限不超过2年，并须按规定缴纳土地收益金，补缴的土地收益金全额返还所在镇（街道、开发区），专项用于扶持村集体发展。村集体应书面承诺在今后拆迁时仍按工业用地（用房）或原土地用途进行货币补偿，已补助返还的土地收益金包含在拆迁补偿金内。

（3）生态修复类是指因规划需要对更新用地进行整治、拆旧，恢复生态景观用途、水利设施或农业用途。

（4）土地整理类是指整村或片区零散村级工业物业用地房屋统一由镇（街道）作为主体进行拆迁收储，镇（街道）可以按照土地相对集中的要求进行项目招商，节余土地由镇（街道）结合规划统筹利用。

三、明确更新流程

更新项目实行更新计划、更新规划、更新方案和项目实施四个阶段的全流程管理。

（一）更新计划。更新项目的确定原则上土地性质为集体建设用地，用地面积原则上不少于10亩。根据柯桥区国土空间规划，并综合考虑土地权属、利益统筹、连片改造等要求，由属地镇（街道）上报区城市更新部门。区城市更新部门认为有必要加强统筹的重点村级老旧工业物业用地，也可以由区城市更新部门会同区自然资源和规划部门确定更新计划。

（二）更新规划。更新规划由属地镇（街道）作为编制主体，委托专业的规划编制单位编制。更新规划的报批应在更新计划公告之日起2个月内完成。公开出让的改工项目，更新范围内应包含完整且独立占地的村级工业物业用地，同时可供政府回购移交给村集体的独立用地应不少于更新用地面积的20%，政府回购的计容建筑面积原则上不少于原有村级工业物业的建筑面积。公开出让的改商项目，更新范围内应包含政府回购给村集体相对独立整体的计容商业建筑，确保租赁收益不少于原村级工业物业租赁收益。改商项目严禁建设酒店式公寓、公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房。更新规划由区城市更新部门会同区自然资源和规划部门审查。

（三）更新方案。更新方案以审查通过的更新规划为依据，主要包括改造地块基本情况、土地利用现状情况、土地利用规划情况、协议补偿情况、改造方式、村集体物业移交方案、产业方向、土地供应方案。更新方案由区规划国土开发区（园区）联席会议审查通过后实施。

（四）项目实施。镇（街道）是项目实施的第一责任主体，应按照批准的更新规划和更新方案组织实施，并定期向区城市更新部门报告项目落实情况。

四、完善支持政策

（一）加大财政扶持力度。为加快推进村级老旧工业物业更新步伐，充分调动村级积极性，凡列入村级工业物业更新计划项目，土地出让金净收益区级留成部分全额返还属地镇（街道），专项用于扶持村级工业物业更新改造；新上项目可按规定予以免收行政事业性费用，涉及的服务性费用一律减半收费；涉及的水电、燃气等管线铺设工程，由管网单位按成本价结算；政府回购的物业产权变更产生的税收按相关规定予以减免。生态修复类、土地整理类项目完成生态修复和土地整理后，按照每亩5万元的标准，由区城市更新部门会同区自然资源和规划部门负责对给予村集体区级财政补助进行审核。同一项目按“就高不重复”原则享受扶持资金。

（二）加大要素资源保障。支持市场主体改造村级工业物业，鼓励村集体以入股方式与国有公司合作规模化改造村级工业物业。建立村级工业物业更新改造专项基金或信贷资金，重点扶持村级工业物业更新改造等项目。更新改造地块内涉及边角地、夹心地等一般耕地，为保证项目用地整体性，原则上在不超过更新用地面积的15%内适当解决有关规划、用地指标。对用于农民住房解困的更新改造土地，鼓励非个人建房规划控制区的镇（街道）进行宅基地有偿竞拍，允许个人建房规划控制区的镇（街道）建造解困性、保障性农民公寓。

（三）优化简化项目审批。对更新改造项目，精简审批事项和环节，构建快速审批流程，建立审批“绿色通道”，积极推行高效审批。可以同步报批更新计划和更新规划；更新方案经区级联审通过后，可以由相关部门办理立项、用地、规划审批。拆除重建类项目用于属地镇（街道）引进鼓励类工业项目的，对照现行工业项目供地模式执行。

五、加强制度保障

（一）建立工作领导机制。成立柯桥区村级工业物业更新改造工作领导小组，由区政府主要领导担任组长，区政府分管领导担任副组长，区发改局、经信局、财政局、自然资源分局、建设局、农业农村局、应急管理局、行政审批局、综合执法局、公管办、城市更新办等部门（单位）负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在区城市更新办。各镇（街道）也要成立相应的工作专班，制定村级工业物业更新改造三年行动计划，推动工作有序、稳妥展开。

（二）建立督查考核机制。区政府年初按照各镇（街道）村级工业物业存量情况下达更新计划。区村级工业物业更新改造工作领导小组办公室对各镇（街道）更新改造工作采用日常检查与年度检查相结合的方式进行考核，考核结果纳入区对镇（街道）年度岗位目标责任制考核。对不按审批条件更新改造的，不予办理项目验收、核发权属证书，并由属地镇（街道）负责追还已享受的优惠政策资金。改造提升工作实施过程中发现违纪违法行为的，按纪按规追究相关单位和责任人的责任。

（三）建立合力共推机制。充分发挥新闻媒体舆论导向作用，加大宣传力度，及时宣传村级工业物业更新改造工作中涌现的做法经验、优秀典型。加强政策解读，着力引导村集体从“要我改”到“我要改”转变，营造社会各界支持、群众积极参与的良好氛围。

本意见自2021年6月10日起实施。此前相关政策与本意见不一致的，以本意见为准。

                                                                                                                  绍兴市柯桥区人民政府办公室

                                                                                                                             2021年5月7日