泾县人民政府办公室

关于印发关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的实施意见的通知

泾政办〔2021〕10号

各乡镇人民政府，县直有关单位：

《关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的实施意见》业经2021年县土地管理委员会第一次主任会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中，县审计局要加强审计监督，适时组成工作专班对文件执行情况进行政策绩效评估。

泾县人民政府办公室

2021年4月23日  

关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的实施意见

为妥善解决不动产登记历史遗留问题,切实规范不动产登记行为,保护人民群众不动产物权,根据不动产登记相关法律法规和《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、《安徽省自然资源厅关于妥善处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（皖自然资〔2020〕157号）等文件精神，在榔桥镇集镇规划区不动产登记历史遗留问题办理工作基础上，结合我县实际，提出如下实施意见。

一、总体要求

深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，全面贯彻党的十九届二中、三中、四中、五中全会精神，牢固树立 以人民为中心的发展理念，切实以维护人民群众正当权益、优化营商环境为出发点和落脚点，按照属地管理原则，坚持依法依规、积极稳妥，坚持面对历史、注重现实，坚持尽责担当、分类处理，准确把握政府部门、建设单位和购房人主体责任，综合运用法律、政策和技术手段，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

二、适用范围

2016年9月30日我县正式实施不动产统一登记前，全县国有土地范围内的不动产登记历史遗留问题。

三、分类处理

（一）关于已取得房屋所有权证未取得国有土地使用权证的不动产登记问题。

1、有合法土地使用批准手续的,申请人能提供或者能查询到土地权属来源文件的,应按权属来源文件批准内容,由不动产登记机构据实登记。权属来源文件没有载明批准用途的,按房屋登记簿记载的用途进行登记。

2、有合法土地使用批准手续的,其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证,但未同步办理国有土地使用权转移登记的,现权利人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用权证申请登记的,在核实房地权属来源等有关材料,并由现权利人签署知悉情况的说明后,办理权利主体一致的不动产登记。对因原权利人下落不明等原因无法提供原国有土地使用权证的,由不动产登记机构公告原国有土地使用权证书作废后,再办理房地统一的不动产登记。

3、申请人无法提供且经查询无土地权属来源文件的,由不动产登记机构进行权籍调查，经公告无异议,报县政府同意后，直接按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》进行评估。对于土地用途,有规划手续的,按规划用途进行登记;无规划手续的,按房屋登记簿记载的用途进行登记。

4、对各级政府招商的工业等实体经济项目已建成投产并取得房屋所有权证,没有土地权属来源文件的,由县招商合作中心或项目所在乡镇政府出具意见，经县自然资源规划局按非法占地依法查处到位后，由项目所属企业根据国有建设用地管理相关规定申请补办国有建设用地手续，报县政府同意后直接按程序办理协议出让手续，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》进行评估。

（二）关于已取得国有土地使用权证未取得房屋所有权证的不动产登记问题。

1、已办理房屋所有权首次登记,因开发建设单位注销或其单位负责人长期失联等原因,购房人无法按照双方共同申请的规定办理不动产转移登记的,在土地和房屋权属来源清晰的情况下购房人可凭购房合同、完税凭证等相关材料,单方申请办理不动产转移登记。工程已竣工但未办理房屋所有权首次登记,后期因开发建设单位注销或其单位负责人长期失联等原因缺少申请办证主体的,在用地、规划报建、竣工验收等批准文件清楚齐备的情况下,可由县政府指定相关单位作为申请人办理首次登记。

2、对各级政府招商的工业等实体经济项目已建成投产,因缺少规划、建设等批准文件,项目所属企业难以提供申请办理不动产登记所需材料的,由县自然资源规划、住建、城管执法等相关部门以及项目所在乡镇政府根据实际,依法依规处理,完善有关手续后,办理不动产登记。

（1）规划认定。2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建房没有取得相关建设工程手续的，由县自然资源规划局采取公示的方式进行规划确认。2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建房没有取得相关建设工程手续的，房屋位于县城规划区内的，由县自然资源规划局发函至县城管执法局要求对违法建设行为进行处理，县自然资源规划局根据处理结果给予补办《建设工程规划许可证》并予以规划核实；房屋位于县城规划区外各乡镇的，由县自然资源规划局发函至所在乡镇政府要求对违法建设行为进行处理，所在乡镇政府将处理结果复函至县自然资源规划局，县自然资源规划局根据处理结果给予补办《建设工程规划许可证》并予以规划核实。

（2）房屋质量认定。根据《建筑工程施工许可管理办法》相关规定，建筑面积在300平方米以下的房屋，申请人出具房屋质量安全的承诺方可登记；建筑面积在300平方米以上的房屋，可以由有房屋质量鉴定资质的第三方检测机构出具房屋质量检测报告，经县住建局确认房屋安全性鉴定结果后,视为符合不动产登记要求。

（3）不动产登记。不动产登记机构根据权籍调查、规划认定、房屋质量认定结果办理不动产登记。

（三）关于未取得国有土地使用权证、房屋所有权证的不动产登记问题。

根据具体情况，按以下程序办理：

1、权籍调查。（1）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建房、没有办理土地证、无法确定土地权属的，由申请人填写《土地权属来源情况说明》（见附件1），经属地村民组、村（居）委会、乡镇政府签署意见后，向县自然资源规划局提出确权申请，经公示无异议后（公示期：15个工作日），确定土地权属（国有划拨土地使用权）。（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后建房、没有办理土地证、无法确定土地权属的，由申请人填写《土地权属来源情况申请审批单》（见附件2），经属地村民组、村（居）委会、乡镇政府签署意见，公示无异议后（公示期：15个工作日），向县自然资源规划局提出确权申请，县自然资源规划局派员到现场进行权属调查（填写《不动产实地查看记录表》<见附件3>）后提出确权建议，由县自然资源规划局内部在《土地权属来源情况申请审批单》（见附件2）会签无异议后确定土地权属。

2、用地批准。土地权属确定后，由申请人向县自然资源规划局提出申请补办国有建设用地手续，县自然资源规划局报县政府同意后，按程序直接按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》进行评估。

3、规划认定。（1）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建房没有取得相关建设工程手续的，由县自然资源规划局采取公示的方式进行规划确认。（2）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建房没有取得相关建设工程手续的，房屋位于县城规划区内的，由县自然资源规划局发函至县城管执法局要求对违法建设行为进行处理，县自然资源规划局根据处理结果给予补办《建设工程规划许可证》并予以规划核实；房屋位于县城规划区外各乡镇的，由县自然资源规划局发函至所在乡镇政府要求对违法建设行为进行处理，所在乡镇政府将处理结果复函至县自然资源规划局，县自然资源规划局根据处理结果给予补办《建设工程规划许可证》并予以规划核实。

4、房屋质量认定。根据《建筑工程施工许可管理办法》相关规定，建筑面积在300平方米以下的房屋，申请人出具房屋质量安全的承诺方可登记；建筑面积在300平方米以上的房屋，可以由有房屋质量鉴定资质的第三方检测机构出具房屋质量检测报告，经县住建局确认房屋安全性鉴定结果后,视为符合不动产登记要求。

5、不动产登记。不动产登记机构根据权籍调查、用地批准、规划认定、房屋质量认定结果办理不动产登记。

（四）关于违反用地、规划等建设条件的不动产登记问题。

1、已取得国有土地使用权证和房屋所有权证，但现状超用地红线，需上市交易或抵押的，可由购房人或抵押权人出具知悉情况的说明后,先行办理不动产转移或抵押登记，不动产登记机构在不动产权证书或证明上备注超用地红线情况并责成权利人在下次交易或抵押前完成违法行为的整改。

超用地红线部分由县自然资源规划局按非法占地依法查处到位后，依据现状经济技术指标或房屋建设手续，由权利人申请补办国有建设用地手续，县自然资源规划局报县政府同意后直接按程序办理协议出让手续，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》进行评估。根据用地批准文件，不动产登记机构办理不动产登记。

2、已取得国有土地使用权证和房屋所有权证，但现状超证载建筑面积或容积率，需上市交易或抵押的，可由购房人或抵押权人出具知悉情况的说明后,先行办理不动产转移或抵押登记，不动产登记机构在不动产权证书或证明上备注超证载建筑面积或容积率情况并责成权利人在下次交易或抵押前完成违法行为的整改。

房屋位于县城规划区内的，由县自然资源规划局发函至县城管执法局要求对超证载建筑面积或容积率违法建设行为进行处理；房屋位于县城规划区外各乡镇的，由县自然资源规划局发函至所在乡镇政府要求对超证载建筑面积或容积率违法建设行为进行处理。权利人凭处理结果申请补办《建设工程规划许可证》，由县自然资源规划局报县政府同意后直接按程序办理超证载建筑面积或容积率部分协议出让手续，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》结合处理结果进行评估。根据用地批准文件，县自然资源规划局给予补办《建设工程规划许可证》并予以规划核实。根据规划核实结果，不动产登记机构办理不动产登记。

3、已取得国有土地使用权证和房屋所有权证，但现状既超用地红线又超证载建筑面积或容积率，需上市交易或抵押的，可由购房人或抵押权人出具知悉情况的说明后,先行办理不动产转移或抵押登记，不动产登记机构在不动产权证书或证明上备注超用地红线情况和超证载建筑面积或容积率情况并责成权利人在下次交易或抵押前完成违法行为的整改。

超用地红线部分，由县自然资源规划局按非法占地依法查处。超证载建筑面积或容积率部分房屋位于县城规划区内的，由县自然资源规划局发函至县城管执法局要求对超证载建筑面积或容积率违法建设行为进行处理；房屋位于县城规划区外各乡镇的，由县自然资源规划局发函至所在乡镇政府要求对超证载建筑面积或容积率违法建设行为进行处理。权利人凭处理结果申请补办国有建设用地手续和《建设工程规划许可证》，由县自然资源规划局报县政府同意后直接按程序办理超用地红线和超证载建筑面积或容积率部分协议出让手续，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》结合两类问题的处理结果进行综合评估；根据用地批准文件，县自然资源规划局给予补办《建设工程规划许可证》并予以规划核实。根据规划核实结果，不动产登记机构办理不动产登记。

（五）关于保障性住房的不动产转移登记问题。

1、经济适用房上市交易，根据《泾县经济适用房上市交易管理办法（修订）》（泾政〔2019〕30号）规定进行上市交易和登记。

2、房改房上市交易，如所在宗地为出让土地的,按照相关规定办理不动产转移登记；如所在宗地为国有划拨土地的，上市交易时申请人可选择以划拨方式或出让方式办理不动产转移登记，选择划拨方式办理不动产转移登记须缴纳土地收益金后方可办理（收益金标准为：该区域相同用途现势基准地价*10%，计算方式为：房屋建筑面积*楼层分摊系数*收益金标准），选择出让方式办理不动产转移登记须按程序补办协议出让手续、缴纳土地出让金及相关税费后方可办理，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》进行评估。

3、安置房、集资房上市交易，如所在宗地为出让土地的,按照转移登记相关规定办理不动产转移登记；如所在宗地为国有划拨土地的，须补办协议出让手续缴纳土地出让金及相关税费后，方可上市交易并办理不动产转移登记，土地出让金按照现行《泾县城区及乡镇基准地价更新成果》进行评估。

4、在原用途为教育、医疗卫生、办公、工业、商业等划拨土地上经批准已建住宅的,可将住房占用的土地从原宗地中剥离,按房屋规划设计用途办理房地一体不动产登记,原宗地权利人同步办理不动产变更登记。

（六）关于拆迁安置房不动产登记问题。

1、由政府组织实施的拆迁安置房项目,因规划、建设等手续不完善导致不符合办理不动产登记要求的,由县政府分管副县长牵头,各相关部门配合,建立自然资源规划、住建、税务、司法等部门联办机制,本着维护群众合法权益原则，将问题整改完成后为群众办理不动产登记。对在短期内无法整改到位但已交房入住的,县政府指定相关单位委托有工程质量检测鉴定资质的第三方机构进行房屋安全性检测鉴定,经县住建局确认房屋安全性鉴定结果后,为申请人先行办理不动产登记。后续整改工作，由县政府指定责任主体,按要求全面整改到位。

2、政府回购商品房用于拆迁安置的,直接为被安置人办理不动产权转移登记。

（七）关于土地登记面积(或界址线)与实测面积(或界址线)不一致的不动产登记问题。

不动产统一登记制度实施前,依法取得国有土地使用权并办理房屋所有权登记的,申请不动产登记时：若申请登记的四至界线与实地一致而实测面积与登记面积不一致的,按实测面积进行不动产登记。申请登记的四至界线与实地不一致导致实测面积与登记面积也不一致的,若实测面积小于登记面积的,按实测面积登记;若实测面积大于登记面积的,可暂按原登记面积办理不动产登记,宗地范围按照实测范围确定,超出的面积在不动产登记簿和产权证书附记栏中注明。在权利人处分该不动产时,须按实际用地范围和面积完善相关用地手续，超面积部分按第（四）类问题相关规定处理。

（八）关于建筑物跨越宗地的不动产登记问题。

不动产登记中涉及建筑物跨越相邻宗地且土地使用权人与建筑物所有权人主体一致、权属性质和使用权类型一致的,应按照房屋与宗地对应一致的原则进行分割、合并或调整宗地边界后,办理不动产登记。房屋落宗可按照建筑物占用主要宗地落宗,并在不动产登记簿和产权证中记载。涉及宗地合并的，土地出让截止年限统一成最近的年限。

（九）关于房地用途不一致的不动产登记问题。

房屋所有权证和国有土地使用权证记载的房屋用途与土地用途不一致的,可分别按照原登记记载的房屋、土地用途进行不动产登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。原批准用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应的,按照《土地利用现状分类》二级类重新确定归属地类后登记,并在不动产登记簿及产权证书予以记载。

（十）关于权利主体不一致问题。

父母、子女、配偶等近亲属拥有同一不动产,但土地、房产或规划许可手续名称不一致的,由合法权利人提交原建房协议或共同签署承诺书,对不动产权利人及不动产所占份额进行明确,不动产登记机构可依据原建房协议或承诺书,办理不动产登记。其中，房屋所有权证备注为“购买”的，可直接办理不动产登记；房屋所有权证备注为“自建”的，应按转移登记相关规定缴纳相关税费后办理不动产登记。

（十一）关于依申请实名制登记婚姻状况审查问题。

1、根据《民法典》第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权权属和内容的根据。”因此，不动产登记簿记载的权利人即为房屋所有权人。对于不动产登记在申请人名下，申请人申请办理不动产转移等登记事项时，登记机关不对申请人的婚姻状态进行实质性审查，不再要求申请人提供婚姻证明。配偶作为隐性共有人可自行主动提出申请，在提交相关婚姻关系证明材料后，由夫妻双方共同申请，可以登记为共有人。

2、申请办理未经公证申请办理继承（受遗赠）转移登记、夫妻婚内“加减名”或夫妻共有份额变化的转移登记、离婚分割转移登记、申请房改房或经济适用房等保障性住房登记等情形，仍需要审查申请人的婚姻关系，并要求申请人提供相关婚姻关系证明材料。

（十二）集体所有土地上建设的“小产权”房,一律不得办理不动产登记。

四、其他

（一）本实施意见未涉及或在具体操作过程中遇到阻碍的其他历史遗留问题，按“一事一议”的原则，报县政府批准后执行。

（二）本实施意见自印发之日起实施，有效期五年，《榔桥镇集镇规划区不动产登记历史遗留问题的实施意见》（泾政秘〔2020〕182号）即行废止。实施过程中，若发生重大问题应及时向县政府报告。期间，若国家、省、市出台新的相关法律法规政策规定，按新的规定办理。