青岛市农业农村局关于印发青岛市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）的通知

青农规〔2022〕4号

各区（市）农业农村局，机关各处室、局属各单位：

现将《青岛市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）》印发你们，请结合实际认真抓好落实。

                                                                                       青岛市农业农村局

                                                                                   2022年9月22日

青岛市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）

第一章 总则

第一条  为加强农村宅基地管理，规范宅基地使用权流转行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和节约集约利用，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》等有关法律法规政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称的农村宅基地是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第三条  宅基地使用权是使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第四条 宅基地使用权流转，是指按照房地一体的原则，宅基地使用权人将符合条件的宅基地使用权通过一定方式依法转移给他人或经济组织的行为。

第五条  宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

第二章 流转条件及程序

第六条  宅基地使用权在符合国家有关法律法规和政策规定的前提下，可通过转让、赠与、互换、出租等方式进行流转。

第七条  宅基地使用权原则上不得单独流转，按照房地一体的原则，宅基地使用权流转时，附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并流转。

第八条  流转的宅基地及住宅，应符合国土空间规划、村庄规划，必须依法取得宅基地使用权及房屋所有权，且权属明晰无争议。

第九条  农村宅基地使用权流转必须同时满足以下条件：

（一）宅基地使用权流转应当坚持依法、自愿、诚实信用的原则，确保农村集体土地所有权不改变，农民权益不受损。

（二）原宅基地使用权人须在农村或城镇有其他合法住所，能保证基本居住需要；

（三）宅基地使用权流转必须经本集体经济组织审核同意；

（四）宅基地使用权人流转其宅基地使用权后，不得再向本集体经济组织申请使用宅基地；

（五）流转的宅基地不得擅自改变用途。

第十条  宅基地使用权流转按以下程序办理：

（一）提交申请：流转双方持身份证明、营业执照和不动产权证书等相关材料向所在地村集体经济组织提出书面申请；

（二）条件审查：村集体经济组织对流转双方和宅基地情况等进行审查，审查通过后进行公示，公示无异议后或异议不成立的，签署流转意见；

（三）签订合同：流转双方签订宅基地使用权流转合同；

（四）镇（街道）登记：村集体经济组织及流转双方将相关流转材料报镇（街道）登记。需要办理产权转移登记的，及时到不动产登记部门办理转移登记。

第三章  转让、赠与、互换

第十一条  转让是指转让人依法向符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员转让宅基地使用权和房屋所有权的行为。

第十二条  赠与是赠与人将自己宅基地上的房屋无偿给予符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，使宅基地使用权和房屋所有权发生转移的行为。

第十三条  互换是本集体经济组织内部成员之间将通过分配获得的宅基地使用权以及房屋所有权进行互换的行为。宅基地使用权互换后，互换双方在本集体经济组织内使用的宅基地面积，原则上不得超过《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及相关配套政策规定的控制面积。

第十四条  转让、赠与、互换时需征得户内全体成员同意。

第十五条  本集体经济组织成员或者因继承房屋或以其他合法方式占有、使用宅基地的非本集体经济组织成员，可以对宅基地使用权及房屋所有权进行转让、赠与、互换”。

第四章出租

第十六条  出租是出租人将闲置宅基地和闲置住宅租赁给承租人居住或开展经营活动进行盘活利用的行为。

第十七条  出租不改变宅基地集体所有权性质，不改变宅基地使用权和房屋所有权权属，房屋未经镇政府批准不得翻建、改建和扩建。

第十八条  出租人可以是本集体经济组织及其成员，也可以是因继承房屋或其他合法方式占用宅基地的非本集体经济组织成员。

第十九条  租赁期间，承租人依照租赁合同享有对宅基地及地上房屋占有、使用、收益的权利。

第二十条  出租宅基地和住宅，出租人和承租人应依法签订租赁合同，明确双方权利义务，约定租赁期限、用途、租金及支付方式等内容，租赁期限最长不超过二十年。租赁期限届满，双方可以续订租赁合同，原承租人享有以同等条件优先承租的权利。

第二十一条  出租人应向所在地集体经济组织提交申请，经本集体经济组织讨论审查公示，书面批准同意后签订合同，并报镇（街道）登记。

第二十二条  在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。

第二十三条  承租人利用租赁的宅基地和住宅开展经营活动的，应当符合有关法律法规和政策规定。在符合国土空间规划、村庄规划的前提下，鼓励对依法登记的宅基地和住宅进行复合利用，发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

第五章  附则

第二十四条  本办法由青岛市农业农村局负责解释。本办法自2022年10月22日起试行，有效期至2024年10月21日。