东营区人民政府办公室

关于印发东营区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知

东区政办发〔2022〕1号

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、单位：

《东营区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东营区人民政府办公室

2022年1月8日

东营区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为依法规范农村集体经营性建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16号）等文件和有关要求，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的土地。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，与土地使用者以书面合同形式约定权利义务的行为。

农民集体对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。   

第四条 集体经营性建设用地入市应坚持维护土地公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

第五条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律另有规定外，均可依法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用和经营。

第六条 区土地和规划主管部门按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。区发改局、区工信局、区财政局、区住建局、区农业农村局、区行政审批局、东营生态环境分局、区地方金融监管局、区税务局等相关部门按照职能分工做好有关工作。

第二章 入市范围、条件

第七条 经国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的镇域范围内的集体建设用地（不包括经营性住宅用地和加油加气等特殊行业用地），并经依法登记的集体经营性建设用地，方可纳入入市交易范围。优先使用存量建设用地，严格控制新增建设用地入市规模。

对历史形成的零星分散的存量集体经营性建设用地，允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整产权归属后入市。

现状为农用地、未利用地的，依据规划的经营性用途入市的，应当依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用手续，并依法履行耕地占补平衡义务。

第八条 村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，经区人民政府批准，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高、复垦有保障的前提下，可按计划异地调整入市。

异地调整地块涉及不同集体经济组织的，可相互调换土地所有权。土地所有权调换应遵循以下原则：

（一）集体经济组织之间按照平等自愿原则，协商确定调换地块，经双方集体经济组织成员或成员代表会议表决同意，签订调换土地协议；

（二）镇政府按照属地管理原则，对调换事项审核并报区政府批准。

（三）区土地和规划主管部门依申请办理所有权变更登记。

第九条 对符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）、依法登记的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在本集体经济组织直接使用的，可就地入市。鼓励具备条件的集体经济组织探索工业项目集体经营性建设用地“标准地”入市，实现“拿地即开工”。

第十条 农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、土壤污染防治、文物保护等要求；

（二）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

（三）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（四）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

（五）符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）等相关要求。

第三章 入市和实施主体

第十一条 农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体行使经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，并由其负责入市工作。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代表集体行使所有权；属于镇集体所有的，由镇集体经济组织行使所有权。

第十二条 集体经济组织依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，也可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

第十三条 集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动机、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。集体经济组织应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开和公示制度。入市宗地出让、租赁、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示。

第十四条 镇政府应适情依法成立具有法人资格的入市组织机构，受土地所有权人（集体经济组织）委托负责辖区内农村集体经营性建设用地入市的具体组织实施工作。

第四章 入市交易方式

第十五条 农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）应根据实际情况确定出让（租赁，作价出资）年限，但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行，不超过下列规定：

（一）商业等服务用地不超过40年；

（二）工业用地不超过50年。

第十六条 集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。土地出让方式分为“招标、拍卖、挂牌”等竞争性方式出让和协议方式出让。

集体经营性建设用地租赁，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将集体经营性建设用地出租给土地使用者，由承租人与出租人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付租金的行为。土地租赁期限最高不得超过20年。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资投入企业，该土地使用权由企业持有。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。

第十七条 农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类同用途的国有建设用地执行。

第五章 入市程序

第十八条 入市交易形式。农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股）入市交易原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。

第十九条 入市交易前准备工作。农村集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

第二十条 入市交易前民主决策。农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，履行民主决策程序，形成正式表决材料。

镇政府就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审核意见。

第二十一条 入市交易方案制定及申请。入市主体应当制定入市方案，向区土地和规划主管部门提出入市申请。

申请资料包括：

（一）入市申请书；

（二）入市决议；

（三）拟出让、租赁、作价出资（入股）宗地入市交易方案；

（四）土地所有权证明材料；

（五）所在镇政府审核意见；

（六）规划条件、勘测定界图、宗地界址图；

（七）其他需要提供的资料。

确定入市价格时，可以参考评估机构对拟出让地块的正常土地市场价格的评估结果，确定出让、出租、作价出资（入股）土地的底价和投标、竞买保证金。

入市交易方案应当包括拟交易宗地的土地界址、用途、面积、使用年限、规划条件、交易方式、起始价款、竞买保证金、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

镇政府应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、文物保护、产业准入等方面政策予以解释说明。

第二十二条 入市交易方案的核准。区土地和规划主管部门负责审核入市相关资料，审核通过后报区人民政府批准，由区人民政府出具准予入市的核准书。

第二十三条 农村集体经营性建设用地使用权交易应纳入公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行网上公开交易。

公共资源交易中心应设立集体经营性建设用地入市专门账户，用于相关资金管理。

第二十四条 入市成交确认书签订。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，由公共资源交易中心与竞得人签订《编号××农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易结果应在本集体经济组织事务公示栏和公共资源交易中心门户网站等进行结果公示，接受社会和群众监督。

第二十五条 入市合同签订。农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》（或出租合同、作价入股合同，以下简称“交易合同”）。交易合同由宗地所在镇政府作为合同见证单位，合同签订后向区土地和规划主管部门进行合同备案。

第二十六条 土地收益分配。入市主体获得的收益，暂时按照入市全部净收益的50%计算，在文件有效期内不得低于现行区片综合地价补偿标准。该收益纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用。

第二十七条 受让人应按照集体经营性建设用地使用权出让合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。

第二十八条 区有关部门依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用制度，实施部门联合监管。各部门按照“谁职责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。区土地和规划主管部门要加强对使用集体土地行为的监管检查，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。

第六章 不动产登记、抵押、转让

第二十九条 受让人按照出让合同的约定缴清全部出让价款及相关税费后，持经区土地和规划主管部门备案的出让合同和其他登记资料依法申请不动产权属登记，领取不动产权证书，取得集体经营性建设用地使用权。

第三十条 以出让、租赁、作价出资（入股）等方式入市的和具备入市条件的集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。公民、法人、其他组织均可作为抵押权人申请以集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。

第三十一条 受让人按照本办法规定取得的集体经营性建设用地使用权，参照同类用途的国有建设用地执行，其土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，并书面通知土地所有权人，合法权益受国家法律保护，但法律法规另有规定，或者土地所有权人、使用权人另有约定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第三十二条 集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。因公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收的，经区政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对土地使用权人依法予以适当补偿。  

第七章 地价和收益管理

第三十三条 区政府应定期公布集体经营性建设用地基准地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整。

第三十四条 农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，应参照国有建设用地出让相关规定，出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让起始价的20%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。不符合上述要求的，区土地和规划主管部门不予审核其入市申请。

第三十五条 农村集体经济组织入市交易土地应承担相应的开发成本。入市交易完成后，土地入市收益扣除上述成本后由区政府提取土地净收益的50%作为土地增值收益调节金，财政部门设立集体经营性建设用地入市专门帐户，用于相关资金管理，在出台土地增值收益调节金管理规定前不得使用。由区土地和规划主管部门会同区财政部门根据入市主体、镇政府提交资料进行核算。

第八章 附 则

第三十六条 集体经营性建设用地使用权期满由土地所有权人依法按合同约定收回土地；集体经营性建设用地使用权续期等其它未尽事宜，依照法律法规并参照国有建设用地办理。

第三十七条 集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照国有土地有关规定执行。

第三十八条 本办法由东营区人民政府办公室负责解释。

第三十九条 本办法自2022年2月8日起实施，有效期至2024年2月7日。