烟台经济技术开发区建筑物改变使用功能管理办法

第一章  总  则

第一条  为进一步加强城市规划管理，规范改变建筑物使用功能行为，维护城市建设秩序，促进城市资源科学有效利用，推进城市改造升级和可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规，结合开发区实际，制定本办法。

第二条  本办法所称建筑物，是指经竣工验收合格、可以投入使用的建筑物。

本办法所称改变建筑物使用功能，是指永久或临时改变建筑物原规划许可的使用功能。

第三条  改变建筑物使用功能应符合国家法律法规等规定，依照法定程序进行规划调整，永久或临时改变建筑物使用功能，应适应城市发展趋势和需要，坚持科学合理、统筹兼顾、因地制宜、实事求是的原则。未经批准任何单位和个人不得擅自改变。

本办法主要是针对老旧工业区的城市更新，新建建筑原则上5年内不得改变使用功能。

现有非居住类建筑原则上不得改变为居住用途使用，依据城市发展需要可以改变为商场、办公、酒店、宾馆等城市配套服务功能。

配套车库原则上不得改变用途使用。

第四条  开发区管辖范围内，永久或临时改变建筑物使用功能的行为，适用本办法。

第二章  改变建筑物使用功能办理程序

第五条  符合城市发展需要，有法定城市规划作依据的可以永久改变建筑物使用功能；符合城市近期功能需要，但无法实施规划调整的可以临时改变建筑物使用功能。改变建筑物使用功能应遵循以下原则：

1.有利于提升城市形象和品质；

2.符合建筑结构、抗震、消防等技术规范，符合生态环境相关要求，满足安全技术规范；

3.不动产权属清楚，无纠纷；

4.不影响周围单位和居民正常生产、生活。

第六条  有下列情形之一的，不得改变建筑物使用功能：

1.建筑结构安全、抗震设防级别、消防等不满足建筑技术规范的；噪声、气味、有害气体、光污染等环境影响及周边环境对建筑的影响不满足环保技术规范的；与油库、加油站、高压线、危化品厂房及库房等危险源距离，以及其他安全生产要素不满足安全技术规范的；

2.以改变建筑物使用功能方式规避有关税费的；

3.对相邻土地、建筑物造成影响，未取得相关利害关系人同意的；

4.建筑物局部改变使用功能，改变部分不能独立使用的，或造成未改变部分使用不便的；

5.不动产权属存在纠纷，或共有产权建筑物未取得共有人同意的；

6.属市政、公共配套设施，改变功能后无法满足配套要求且无法采取补救措施的；

7.影响城市市容、不符合物业管理要求的;

8.鉴定为危房，或已列入房屋土地征收储备或搬迁范围的；

9.法律、法规规定的不得改变使用功能的其他情形。

第七条  改变建筑物使用功能，应当按照以下程序办理：

（一）申请。申请人向开发区建设交通局/开发区自然资源和规划局（以下简称规划建设局）提出改变建筑物使用功能申请，并提交下列材料：

1.建筑物改变使用功能申请书；

2.申请人身份证明：个人提供身份证件，单位提供营业执照及法定代表人或负责人证明；

3.土地、房屋的权属证明或不动产权属证明；

4.《建设工程规划许可证》及其附件、附图，《建设工程规划竣工验收合格证》，《竣工验收备案表》；

5.具有相应资质的专业机构编制的建筑物改变使用功能技术论证报告；

6.拟改变使用功能项目的总平面图、建筑单体平面图、立面图及效果图等设计方案图纸；

7.其他必要材料。

（二）审查、决定。

1.初步审查。规划建设局对申请人提供的技术论证报告、设计方案等是否符合国土空间规划、建筑、结构、消防安全进行初审，并出具初步审查意见。

2.批前公示。申请人在改建现场进行公示，内容包括：改建人情况、建筑物原使用功能、改建后使用功能、建筑物改建后效果图等，公示时间不少于7日。

3.全面审查。经公示无异议的，规划建设局出具审查意见表，并征求生态环境、公安、综合执法等部门的书面意见。

4.审查决定。（1）永久改变使用功能：规划建设局根据各部门审查情况，提出审查意见，报国土空间规划委员会审查。国土空间规划委员会审查通过的，通知申请人重新签订土地出让合同，补缴土地出让金差价。土地手续完成后，向申请人出具《准予改变建筑物使用功能决定书》，并抄送综合执法、消防大队等部门；审查未通过的，出具《不予改变建筑物使用功能决定书》，并说明理由。

（2）临时改变使用功能：规划建设局根据各部门审查情况提出审查意见，报管委批准后，向申请人出具《准予临时改变建筑物使用功能决定书》，并抄送综合执法、消防大队等部门；审查未通过的，出具《不予临时改变建筑物使用功能决定书》，并说明理由。

（三）实施。改建实施由相关部门根据职责进行监管。申请人应严格按照《准予改变建筑物使用功能决定书》中规定的使用范围和使用功能使用建筑物，未经批准，不得扩大改建范围。

（四）验收。改变建筑物使用功能项目竣工后，须经规划建设、综合执法等部门验收通过后方可投入使用。

第八条  临时改变建筑物使用功能期限为自出具《准予临时改变建筑物使用功能决定书》起5年。临时使用期满，需要申请延期的，申请人应提前3个月提出申请，重新报批环评文件。同意延期的，由规划建设局向申请人出具《准予临时改变建筑物使用功能续期决定书》；未申请延期或延期申请未获批准的，应恢复建筑物原使用功能。

第三章  日常监管

第九条  规划建设局负责建筑物改变使用功能项目国土空间规划、土地、设计方案、消防设计审核、验收、备案和抽查、施工图、施工质量、施工安全审查和管理、竣工验收、规划核实等相关工作。

规划建设局在进行项目审批时，应对规划方案进行严格审查，从源头上预防违规改建行为的发生，并将审批方案及时转交消防大队、综合执法部门。规划建设局在工作中发现违规改建，或不按规划批准方案进行建设的，应及时通报综合执法部门予以查处。

第十条  综合执法部门负责建筑物改变使用功能实施过程的监管、规划核实等相关工作。

综合执法部门应强化监察职能，加强日常巡查，发现违规改建，不按规划批准方案进行建设，临时改变使用功能期满未申请延期或申请延期未获批准仍继续使用的，应及时予以制止和查处。

第十一条  生态环境分局负责建筑物改变使用功能环境影响评价管理等相关工作。

第十二条  公安分局负责建筑物改变使用功能治安管理、交通管理等相关工作。

第十三条  区消防大队负责建筑物改变使用功能后的消防安全监管等相关工作。

第十四条  市场监管部门、行政审批部门办理营业执照，规划建设局进行竣工验收、办理产权登记，食品药品、卫生、教育、文化、公安等部门办理相关行政许可证时，要核对所使用建筑物是否符合规划设计用途、是否通过验收，不符合的或未通过验收的，不予办理上述手续。

第四章  附则

第十五条  建筑物改变使用功能改造方案应秉承完善城市功能，提升城市形象的原则，综合考虑停车、市政配套、交通影响等因素;外墙鼓励采用石材、铝板、玻璃幕墙等高品质材料;同步做好夜景灯光、景观环境等设计，营造宜人、舒适的工作、生活氛围。

第十六条  《准予临时改变建筑物使用功能决定书》不作为改变土地性质和永久性改变建筑使用功能的依据。因城市建设需要拆迁的，仍按照建筑物原使用功能给予补偿。

第十七条  按照中央、省、市文件精神，为鼓励利用现有闲置建筑兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业等新业态，临时改变使用功能免收土地出让金差价，永久或临时改变建筑物使用功能免收基础设施配套费差价。

第十八条  本办法由规划建设局负责解释，自2021年12月11日施行，有效期至2026年12月11日。

本办法施行之日起，《烟台经济技术开发区建筑物改变使用功能管理办法》（烟开〔2018〕7号）同时废止。

附件：建筑物改变使用功能审查意见表

附件

建筑物改变使用功能审查意见表

                                                                                                                                                                                                          编号：