单县人民政府关于印发单县集体经营性建设用地入市管理暂行办法的通知

单政发〔2021〕9号

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关部门、单位，县浮龙湖旅游度假区管理中心，县经济开发区管委会，各直属机构，县属各国有企业：

现将《单县集体经营性建设用地入市管理暂行办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻实施。

单县集体经营性建设用地入市管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》等法律法规及相关政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 集体经营性建设用地，是指依法登记的集体建设用地中，国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工矿仓储、商服、旅游、健康养老等经营性用途的土地，不包括居住用途的集体建设用地。

第三条 国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地节约集约利用。

工业用地原则上用于保障农副产品加工及相关产业项目。商业用地可用于保障商务金融、娱乐康养、乡村餐饮、特色民宿、乡村旅游等项目。

第四条 集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，集体经济组织或授权的实施主体以所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权以出让、出租等有偿方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用的行为。

第五条 中华人民共和国境内外的法人、自然人和非法人组织（除法律、法规另有规定外），均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。

集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地。

乡镇（街道）、村（居）公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，集体经营性建设用地所有权人，经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权，但对土地使用权人应当给予补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第六条 在集体土地所有权不变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，优先使用存量集体经营性建设用地，严格控制新增集体经营性建设用地规模。集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，实行有偿、有期限、可入市的使用制度。

积极探索和建立农村持续发展和农民增收机制，不同区域间土地增值收益的平衡机制，以及农民参与、共建共享的利益分配机制，充分发挥市场的决定性作用。

坚持规划引领、用途管制、村民自愿、权益保障、权属清晰、权能完整、统一市场、统一监管、同权同责、合理分配的原则。

第七条 县政府全面负责集体经营性建设用地入市的管理和指导工作，县自然资源和规划局按照本办法和其他有关规定，具体实施本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。县发改、财政、农业农村、工信、生态环境、住建、人社、行政审批、民政、税务、文旅、水务、银行等相关部门配合做好有关工作。

第二章 入市主体

第八条 集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，分别属于村内两个以上集体经济组织的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇（街道）农民集体所有的，由乡镇（街道）集体经济组织代表集体行使所有权。

集体经营性建设用地入市应当按照法定程序经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

第九条 集体经营性建设用地入市主体依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

第三章 入市途径

第十条 对依法取得并登记、符合国土空间规划的存量集体经营性建设用地，可以依法直接就地入市。国土空间规划实施前需符合土地利用总体规划和城乡规划。

第十一条 对现状为农用地、未利用地，国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，依法办理农用地和未利用地转用手续，落实农民有关安置补偿、青苗补偿等保障，并依法履行耕地占补平衡义务的，可以依法按计划入市。

第十二条 对历史形成的零星分散的集体经营性建设用地，经批准实施全域土地综合整治项目范围内，重新划分宗地并调整产权归属后，国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的，可以依法异地调整入市。

第十三条 集体经营性建设用地入市规模应当纳入年度计划。

第四章 入市方式

第十四条 集体经营性建设用地应当采用出让、出租等有偿使用方式入市。

集体经营性建设用地使用权出让，是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

集体经营性建设用地使用权出租，是指入市主体作为土地所有权人将集体经营性建设用地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十五条 集体经营性建设用地使用权出让可根据实际情况确定出让年限，最高年限参照同类用途的国有建设用地执行。

集体经营性建设用地使用权出租年限一般不低于5年，但最高不超过20年。出租期限届满，当事人可以依法续订出租合同；但约定的出租期限自续订之日起不得超过20年。

第五章 入市程序

第十六条 集体经营性建设用地出让、出租可采用招标、拍卖、挂牌或者协议等方式。

集体经营性建设用地使用权出让、出租等活动，应当有计划地进行。集体经营性建设用地入市按照有关规定纳入建设用地使用权年度供应计划。

第十七条 集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求；

（二）国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途；

（三）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

（四）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（五）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

（六）经集体经济组织依法决策；

（七）法律法规规定的其他条件。

第十八条 集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、用途、开发强度、配套设施等要求。

入市主体参照基准地价、标定地价等法定公示地价，参考评估机构对拟出让地块的评估结果，综合考虑土地市场等情况，确定入市起始价。

第十九条 入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制集体经营性建设用地入市方案，方案应载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、出让起始价、竞买保证金、租金、集体收益分配安排等内容。

县发改、自然资源和规划、住建、生态环境、工信等相关部门应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、生态环境保护、产业准入等方面可给予指导、审查。

入市方案须经本集体经济组织或村民代表会议民主决策确定，形成入市决议，并在本集体经济组织所在地公示，公示时间不少于7天。

第二十条 入市主体持形成的入市方案、相关部门的审查意见等资料向县人民政府提出入市申请。

申请资料包括：

（一）入市申请书；

（二）入市决议；

（三）入市方案；

（四）土地权属证明材料；

（五）相关审核意见；

（六）规划条件（含规划红线图）；

（七）其他需要提供的资料。

第二十一条 县人民政府组织县发改、自然资源和规划、住建、生态环境、工信等相关部门具体审核入市相关资料。县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护等要求的，提出修改意见。入市主体应当按照县人民政府的意见进行修改。

第二十二条 集体经营性建设用地使用权招标、拍卖或挂牌方式入市应由入市主体向县自然资源和规划局递交委托书及相关资料，委托县自然资源和规划局就出让、出租的地块进行土地招标、拍卖、挂牌，并由入市主体、县自然资源和规划局共同与受让人签订成交确认书，在土地市场以及媒介公开发布信息，实行网上公开交易接受社会和群众监督。

招标、拍卖或挂牌方式入市宗地底价，入市主体可邀请相关人员组成议价小组，于交易活动开始前议定。

第二十三条 以招标、拍卖、挂牌方式出让、出租集体经营性建设用地的，相关程序应参照国有建设用地出让相关规定执行。

第二十四条 成交结果公示到期且无异议的，入市主体应与受让人、承租人等签订出让合同、出租合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报县自然资源和规划局备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

第二十五条 受让人、承租人按照出让合同、出租合同约定，及时支付全部出让价款或土地租金，并依法缴纳相关税费及其他劳务性收费后，依法申请不动产权属登记，领取不动产权证书。不得进行分割办证。

第二十六条 土地使用权因土地使用权有偿使用合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第二十七条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由土地所有权人依照合同约定收回，土地使用者应当注销登记。

第二十八条 土地使用权期满，土地使用权人可以和土地所有权人协商续期。需要续期的，应当依照土地有偿使用的有关规定重新签订有偿使用合同，支付土地出让金或租金，并办理登记。

第二十九条 为公共利益需要，可依法征收集体经营性建设用地并依法给予补偿。

第六章 转让、转租、抵押

第三十条 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。集体经营性建设用地使用权转让、互换、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，办理转移登记。

集体经营性建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，集体经营性建设用地入市主体有优先购买权。

第三十一条 入市的集体经营性建设用地，可以依法办理使用权抵押融资。银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请办理集体经营性用地使用权抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。

第三十二条 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

第三十三条 集体经营性建设用地使用权抵押的，应当取得不动产权证书，签订抵押合同，办理抵押登记。入市土地首次抵押贷款金额不得超过实际交纳出让金的60%，抵押金额需经所有权人同意。

第七章 收益管理

第三十四条 集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，应参照国有建设用地出让相关规定，出让最低价不得低于出让地块基准地价，竞买保证金不得低于出让起始价的20%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。

第三十五条 集体经营性建设用地入市一级市场，土地所有权人应承担相应的基础设施建设等开发成本，并向县政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。对于存量或新增集体经营性建设用地，竞得人缴齐价款后，参照国有建设用地扣除土地补偿费、地上物和青苗补偿费、社保费、新增费、耕地开垦费和耕地占用税等各种必要的税费后，剩余部分的土地增值收益，工业、仓储按30%、商业等按50%收取入市主体收益调节金，资金缴入县财政，纳入地方一般公共预算管理，其他部分归入市主体分配。

土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，实行收支两条线管理。

第三十六条 集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市增值收益，归集体经济组织所有，在集体经济组织内部合理分配。主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。

第三十七条 农村集体所得入市收益内部分配按照农村集体资金资产管理的有关规定，依法履行民主决策程序，将入市收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入信息公开内容，接受政府监管和审计监督。

第八章 监督、管理、服务

第三十八条 县发改、财政、自然资源和规划、行政审批、工信、农业农村、生态环境、住建等相关部门根据各自职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

第三十九条 集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

第四十条 出让方（出租方）交付土地后，受让方（承租方）应按照出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限进行建设。项目用地批后管理纳入土地监管平台。

第四十一条 入市主体所在乡镇（街道）政府应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。

第九章 法律责任

第四十二条 集体经济组织要在乡镇（街道）政府的指导下，规范其内部组织结构，严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地合同签订后，即具有市场法律地位，受国家法律保护。集体经济组织不能以内部成员反悔不同意或村委会换届等原因，擅自撕毁合同，阻挠土地使用者使用土地。

第四十三条 县自然资源和规划、行政审批、住建等部门应各司其职、密切配合，采取建设项目用地信息公示、现场核查、竣工验收、定期通报、诚信档案建立等方式，建立健全集体经营性建设用地入市后的监管机制和工作制度，切实加强入市土地开发利用的全程监管，督促土地使用者严格按照合同约定开发利用土地。对未经依法批准，擅自改变规划用途或规划许可条件建设以及未按合同约定时间动工、竣工的，要按照相关法律法规及合同约定进行处理。

第四十四条 集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定执行。

第四十五条 国家工作人员、集体经济组织经营管理者在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，依法依规追究责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章 附则

第四十六条 本暂行办法由县自然资源和规划局负责解释。

第四十七条 本暂行办法自2021年10月22日起施行，有效期至2022年10月21日；本暂行办法同法律法规及上级政策不一致的从其规定。