莱西市人民政府关于印发莱西市农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法的通知

西政发〔2021〕28号

各镇政府、街道办事处，经济开发区管委会，龙水社区服务中心，市政府各部门，各直属企事业单位，双管单位：

《莱西市农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法》已经市十八届人民政府第85次常务会议和市委全面深化改革委员会第十一次会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

 

 

                         莱西市人民政府            

                            2021年5月28日            

莱西市农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法

 

第一章 总则

 

第一条 为进一步深化农村土地制度改革，建立城乡统一的建设用地市场，保障权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、市委市政府《关于印发〈莱西市国家城乡融合发展试验区实施方案〉〈莱西市国家城乡融合发展试验区攻坚作战方案〉的通知》（西发〔2020〕11号），结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指符合国土空间规划，符合用途管制、依法取得且规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途，并经依法登记的农村集体建设用地。

第三条 农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式进入土地市场交易的行为。

 

第二章 入市主体

 

第四条 农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农民集体，也可以由代表其所有权的农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体。

第五条 农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权 。

第六条 农村集体经营性建设用地依法分别属于村内两个以上农村集体经济组织或村民小组的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。

第七条 农村集体经营性建设用地依法属于镇、街道、龙水社区（以下简称镇）农民集体所有的，由镇农村集体经济组织代表集体行使所有权，或者委托授权给负责管理的镇政府、街道办事处、龙水社区服务中心（以下简称镇政府）作为入市实施主体代表集体行使所有权。

 

第三章 入市方式

 

第八条 农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、转租、抵押。

第九条 农村集体经营性建设用地出让，是指入市主体以土地所有者的身份将集体经营性建设用地使用权在一定年期内让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定向土地所有者支付土地价款的行为。

农村集体经营性建设用地使用权出让最高年限按以下用途确定：

（一）工业仓储用地50年；

（二）商业、旅游、娱乐用地40年；

（三）教育、科技、文化、医卫慈善、体育用地50年；

（四）综合或者其他用地50年。

第十条 农村集体经营性建设用地出租，是指入市主体以土地所有者的身份，将集体经营性建设用地使用权在一定年期内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定向土地所有者支付土地租金的行为。土地使用者未按合同约定的期限或条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转租。

土地出租期限一般不低于5年，但最高不得超过20年，具体出租期限由出租合同约定，到期后确需继续使用土地的可申请续期。

第十一条 农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指入市主体以土地所有者的身份，将集体经营性建设用地使用权评估作价，作为出资（股份）入股到取得建设用地使用权的公司、法人或自然人依法成立的经济组织，以合作、联营等方式共同兴办企业的行为。

集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）的，其地上建筑物、其他附着物也应依法进行评估、作价出资（入股）。集体经营性建设用地使用权作为出资（入股）形成的股权由集体土地所有权人持有。

集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）的期限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限，可通过合同约定适当减短入股期限。

第十二条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指已取得农村集体经营性建设用地的使用权人，将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。土地使用者未按合同约定的期限或条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。

第十三条 农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给承租人的行为。其中以出租或作价出资（入股）取得土地的土地使用权人转租土地使用权的，须经土地所有权人同意。

土地使用权转租的期限不得超过原合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

农村集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第十五条 以出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押最高期限不得超过租金支付期限，抵押登记证应当注明出租土地的出租期限和租金交纳情况。

 

第四章 入市途径

 

第十六条 就地入市。符合规划和用途管制并依法取得的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施、产业规划、环境保护等基本条件，明确可以在原地直接使用的，可以就地入市。

第十七条 调整入市。在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄原有建设用地先复垦后，按计划、规划调整到本市范围内产业聚集区。允许集体经济组织将零星的集体经营性建设用地复垦后，调整到产业聚集区集中入市。

第十八条 农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

（一）产权明晰、无权属争议；

（二）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（三）符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、城乡建设规划、生态环境保护规划。

 

第五章 入市程序

 

第十九条 农村集体经营性建设用地应当按照规定采取招标、拍卖或者挂牌等方式入市，对符合协议出让条件的，可按协议方式入市。

第二十条 入市意向审核。建立集体经营性建设用地入市民主决策机制，入市由集体经济组织或其委托授权的实施主体申请开展。入市事项纳入村级民主管理内容。入市主体发起集体经济组织内部土地资产处置决策程序并确定入市方式。农村集体经营性建设用地属于农村集体经济组织所有的，须经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表表决同意；属于镇农民集体所有的，镇政府要集体研究决策，确保入市的集体经营性建设用地权属合法，产权明晰。

入市主体提出入市意向申请，附选址红线图、权属证件 （附图），经镇政府审核后报市自然资源部门，市自然资源部门审查后，报市政府批准。

第二十一条 入市方案审核。

（一）初核。市自然资源部门函告镇政府、生态环境等部门出具有关土地使用条件、立项证明，根据土地使用条件和立项证明，向入市主体发出入市意见书。

（二）评估。入市主体委托地价评估机构对入市宗地地价进行评估，并报市自然资源部门备案；地上附着物可委托资产评估机构进行评估或协商定价。

（三）拟定方案。入市主体拟定入市方案，纳入村级民主管理内容。方案应当包括以下内容：宗地位置、面积、权属、用途、年限、使用条件、评估价格、配置方式（出让、租赁或作价出资）、入市方式（招标、拍卖、挂牌或协议）及土壤污染状况调查等内容。入市价格不得低于入市成本,不得低于国家规定的相应国有建设用地最低价标准。

（四）审批。入市方案由所在镇政府审核，市自然资源部门会同相关部门审查后，报请市政府批准后实施。

第二十二条 组织交易。

（一）公告及交易。入市方案经批准后，在《青岛日报》等媒体发布公告，组织进行交易。

（二）签订成交确认书及公示。土地成交后，签订成交确认书。交易结果应当在集体经济组织政务公开栏等进行公示,接受群众及社会监督。

（三）签订流转合同。受让人、承租人与所有权人签订土地使用合同。

（四）缴纳土地收益调节金。调节金缴纳义务人应按合同、协议及相关规定及时足额缴纳调节金。

第二十三条 办理不动产权登记。用地单位持用地批复、流转合同、出让金及调节金缴纳凭证、营业执照、法人身份证明等材料，进行不动产权登记。

 

第六章 农村集体经营性建设用地出让

 

第二十四条 入市主体可委托自然资源部门进行出让。

（一）协议出让。符合协议出让条件的，由村集体经济组织负责人签署建议底价，报新村村委审批，由入市主体和土地使用者签订土地出让合同。

（二）公开出让。应当进行招标、拍卖或者挂牌方式出让的，由村集体经济组织负责人签署建议底价，报新村村委审批，通过公告、招拍挂程序交易完成后，现场签订成交确认书。在成交确认书约定的日期内竞得人和入市主体签订集体经营性建设用地出让合同。入市主体和竞得人按合同约定缴纳相关费用，入市主体交付土地。

第二十五条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第二十六条 入市主体应当按照合同约定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第二十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和市自然资源等部门的要求开发、利用、经营土地，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由入市主体予以纠正，直至收回土地使用权。

第二十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当经入市主体和市自然资源部门同意，按照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理不动产权登记。

 

第七章 农村集体经营性建设用地出租

 

第二十九条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订出租合同，出租合同不得违背国家法律、法规规定的土地使用条件。出租合同内容应当包括出租方、承租方、宗地的位置、范围、面积、用途、出租期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

 

第八章 农村集体经营性建设用地作价出资（入股）

 

第三十条 农村集体经济组织作为入市主体以集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）的，其土地使用权价格必须经有资质的土地评估机构进行地价评估，显化土地资产。其作价出资（入股）金额、入股期限、分红比例或方式应由本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意，并报镇政府和市自然资源部门备案。

第三十一条 农村集体经营性建设用地作价入股的，入股方和受入股主体应签订土地使用权作价入股合同。入股合同不得违背国家法律法规和规定的土地使用条件，并明确双方的权利和义务。

第三十二条 农村集体经营性建设用地作价入股的，土地所有权人、使用权人应当到市自然资源部门备案并办理不动产权登记手续。

 

第九章 农村集体经营性建设用地转让

 

第三十三条 土地使用权转让应当签订转让合同。

第三十四条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第三十五条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第三十六条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第三十七条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让的，应当经市自然资源部门批准，并依照规定办理过户手续。

第三十八条 土地使用权转让的价格应当经过评估。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，入市主体有优先购买权。

第三十九条 土地使用权转让后，需改变土地用途的，依照农村集体经营性建设用地出让规定办理。

 

第十章 农村集体经营性建设用地转租

 

第四十条 农村集体经营性建设用地转租的，转租人与承租人应当签订转租合同，转租合同不得违背国家法律、法规的相关规定。转租合同内容应当包括转租方、承租方、宗地的位置、范围、面积、用途、转租期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、转租方和承租方的权利义务等。

第四十一条 农村集体经营性建设用地转租的，其地上建筑物、附着物随之一并转租，转租人应当到市自然资源部门备案。

 

第十一章 农村集体经营性建设用地抵押

 

第四十二条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第四十三条 土地使用权抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规规定的土地使用条件。抵押的土地使用权价格应当经有资质的土地评估机构进行评估，显化土地资产，明确抵押金额。

第四十四条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，抵押人、抵押权人应当向市自然资源部门办理抵押登记手续。

第四十五条 抵押人未能履行到期债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记手续。

第四十六条 处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第四十七条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应依照规定到市自然资源部门注销抵押登记手续。

 

第十二章 监督管理服务

 

第四十八条 市自然资源、农业农村、发展改革、财政、住房城乡建设、生态环境等相关部门根据各自职能职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

第四十九条 农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

第五十条 出让（出租）方交付土地后，受让（承租）方应按照出让（出租）合同约定的动工、竣工期限进行建设。项目用地批后管理由发展改革、工业和信息化、自然资源、住房城乡建设、农业农村、生态环境等部门负责监管。

第五十一条 积极培育农村集体经营性建设用地市场交易中介组织，为入市交易提供土地测绘、地价评估、交易代理等服务，形成统一的中介服务市场。

第五十二条 入市主体所在镇政府应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保农村集体经营性建设用地使用权入市依法依规进行。

 

第十三章 土地使用权终止

 

第五十三条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第五十四条 土地使用权期满，土地使用权由土地使用者无偿退还给土地所有权人。地上建筑物、其他附着物所有权由土地使用者与土地所有权人协商处理。土地使用者应当办理土地使用权注销登记。

第五十五条 土地使用权期满，土地使用者可以和土地所有权人协商续期。需要续期的，应当依照入市的有关规定重新签订合同，支付土地使用权出让金（租金），并办理登记。

第五十六条 特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可依法征收集体经营性建设用地，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用的实际情况给予相应补偿。入市时所签订的交易合同自有权机关批准征收集体土地之日起终止。

 

第十四章 收益管理

 

第五十七条 农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，在试点期间以向市政府缴纳土地收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、出租、作价出资（入股）和转让、转租等交易行为的，入市主体需按农村集体经营性建设用地入市土地收益的一定比例缴纳调节金。

第五十八条 土地收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴市财政，实行收支两条线管理。

第五十九条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，由农村集体经济组织内部决策分配方案。

第六十条 镇政府要指导和监督农村集体经济组织合理使用留存集体的土地收益，纳入农村集体资产管理，纳入村务公开内容，定期向本集体经济组织成员公布。

第六十一条 市财政、农业农村、审计等部门要加强对土地收益资金的监督管理。

 

第十五章 法律责任

 

第六十二条 农村集体经济组织要在镇政府的指导下，规范其内部组织结构，严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地合同签订后，即具有法律效力，受国家法律保护。集体经济组织不得以内部成员反悔、不同意或村委会换届等原因，擅自撕毁合同，阻挠土地使用者使用土地。

第六十三条 市自然资源、发展改革、工业和信息化、住房城乡建设等部门应各司其职、密切配合，采取建设项目用地信息公示、现场核查、竣工验收、定期通报、建立诚信档案等方式，建立健全农村集体经营性建设用地入市后的监管机制和工作制度，切实加强入市宗地开发利用的全程监管，督促使用人严格按照合同约定开发利用土地。对未经依法批准，擅自将农用地变为建设用地的、未按规划用途或规划许可条件建设的、未按合同约定时间动工、竣工的，要依照相关法律法规及合同约定进行处理。

第六十四条 国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第六十五条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，由监察机关给予政务处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

 

第十六章 附则

 

第六十六条 本办法实施之前已流转的集体经营性建设用地，在尊重原土地使用者意愿的前提下，按照自愿协商的原则，可参照现行试点政策进行规范。

第六十七条 本办法具体执行中的问题由市自然资源部门负责解释。

         第六十八条 本办法自2021年5月30日施行，有效期限至2022年5月29日。