昌邑市自然资源和规划局等九部门

关于印发《昌邑市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的通知

昌自然资发〔2021〕33号

各镇街区政府、办事处、管委会，市直有关部门、单位:

       为规范集体经营性建设用地入市行为，深化农村土地制度改革，建立城乡统一的建设用地市场，保障权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律和自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定，现将《昌邑市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》印发给你们,请认真组织实施。

昌邑市自然资源和规划局

昌邑市财政局

昌邑市发展和改革局

昌邑市行政审批服务局

昌邑市工业和信息化局

潍坊市生态环境局昌邑分局

昌邑市住房和城乡建设局

昌邑市农业农村局

国家税务总局昌邑市税务局

2021年5月21日 

  （此件公开发布）   

昌邑市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范集体经营性建设用地入市行为，深化农村土地制度改革，推动城乡融合发展和乡村振兴，建立城乡统一的建设用地市场，保障权利人的合法权益，增加农民土地财产收入，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律和自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在国土空间规划（土地利用总体规划、城乡建设规划）中确定为工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地，优先使用存量建设用地。

第三条 集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。

第四条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第五条 市自然资源管理部门应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。发改、住建、财政、农业农村、环保、工信、行政审批、税务等相关部门配合做好有关工作。

第二章 入市主体

第六条 农村集体经营性建设用地使用权入市主体为代表其所有权的农民集体，也可以由代表其所有权的农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体。依法或依照规定取得农村集体经营性建设用地使用权的权属主体也可以作为入市主体。

第七条 农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。

第八条 分别属于村内两个以上农村集体经济组织或村民小组的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。

第九条 属于镇（街区）集体所有的，由镇街区政府、办事处、管委会代表集体行使所有权。

第三章 入市方式

第十条 农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，依法取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同类用途的国有建设用地最高年限执行。

第四章 入市途径、范围

第十一条 就地入市。符合国土空间规划和用途管制并依法取得的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施、产业规划、环境保护等基本条件，明确可以在原地直接使用的， 可以就地入市。

第十二条 调整入市。在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄原有建设用地先复垦后，按计划、规划调整到本市范围内产业聚集区。允许集体经济组织将零星的集体经营性建设用地复垦后，调整到产业聚集区集中入市。

第十三条 镇域村整治后入市。对历史形成的镇域村集体建设用地，按照“政府主导、多方参与”的原则，依据有关规划开展土地整治。对规划范围内各类土地统一进行整治、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障镇域村居民住房安置等用地后，属于经营性用途的集体建设用地，可由集体经济组织直接入市。

第十四条 农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：

（一）产权明晰、已依法办理土地使用权登记；

（二）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（三）符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划、环保等政策及标准要求；

（四）具备开发建设所需基础设施配套等基本条件。

（五）法律法规规定的其他条件。

第五章 入市程序

第十五条 农村集体经营性建设用地可采取招标、拍卖、挂牌或者协议等方式入市。

第十六条 （一）土地准备。集体经济组织按照农村集体经营性建设用地项目入市范围和土地入市条件，初步选定拟出让入市的地块，并进行规划咨询。

（二）民主决策。召开集体经济组织成员会议对土地入市进行研究表决，获村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，方可推进土地入市工作。

（三）制定方案。集体经济组织向相关部门征询规划、项目准入等意见，明确拟出让方式，入市地块的土地面积、土地用途、开发强度、配套设施等规划条件和要求。集体经营性建设用地基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行，集体经济组织委托有资质的土地估价专业评估机构对地块出让价格进行评估，研究确定土地出让初始价格，出让初始价格不得低于市场价的 80%，制定出让方案，提出入市申请。

（四）方案审查。出让方案依次报镇街区政府、办事处、管委会、市自然资源和规划等相关职能部门审查，审查通过后出具相应审查意见。

（五）批准、公告和交易。采取“招标、拍卖、挂牌”方式出让，出让方案由镇街区政府、办事处、管委会报市政府批准后，由市自然资源和规划局会同潍坊市公共资源交易中心昌邑分中心参照国有建设用地“招拍挂”程序公告、交易。

（六）成交确认及公示。“招标、拍卖、挂牌”等竞争性方式出让成交后，集体经济组织与竞得人签订《土地成交确认书》，成交结果由市自然资源和规划局在相关网站公示。

（七）签订土地出让合同。土地出让结果信息公示无异议后，集体经济组织与取得土地使用权人签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》，依法约定双方的权利与义务。

（八）竞得人缴齐价款后，参照国有建设用地扣除土地补偿费、地面附着物和青苗补偿费、社保费、新增费、耕地开垦费和耕地占用税等各种必要税费后，剩余部分的土地增值收益归入市主体支配。

（九）缴纳土地增值收益调节金。调节金缴纳义务人应按合同、协议及相关规定及时足额缴纳调节金。

（十）不动产登记。用地单位持用地批复，出让合同、出让金及调节金缴纳凭证、营业执照、法人身份证明等材料，进行不动产登记。

第十七条 按租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权，承租人未按《合同》约定按时交纳土地租金的，集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第十八条 集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市、县有关规定使用，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。自然资源、发改、工信、住建、环保等相关部门应加强对集体经营性建设用地开发利用情况的监管，确保使用权人依法依规使用土地。

第十九条 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足三分一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的。

第二十条 因城乡规划或公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收的，经市人民政府批准后，出让方可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿，集体经营性建设用地所有权人和使用权人应当服从。

第六章  收益管理

第二十一条 集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，应向市人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、出租和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。入市主体（出让方、出租方）需按农村集体经营性建设用地入市土地增值收益的一定比例缴纳调节金，土地受让方（承租方）按成交价款的4%缴纳与契税相当的调节金。

第二十二条 土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴市财政，实行收支两条线管理。

第二十三条 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用。

第二十四条 农村集体经济组织应当建立集体经营性建设用地入市对公账户，专门用于其入市收益的核算管理，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受镇街区政府、办事处、管委会监督。

第七章  法律责任

第二十五条 集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，自然资源部门不得为其办理建设用地规划手续和不动产登记手续。

第二十六条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第二十七条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第八章  附则

第二十八条 各镇街区应设立农村集体经营性建设用地异地调整入市集中区域，并做好基础设施等土地前期开发工作，为集体经营性建设用地异地调整入市创造条件。

第二十九条 农村集体经营性建设用地异地调整、土地增值收益调节金征收和使用管理、收益分配管理等相关规定另行制定。

第三十条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第三十一条 本办法自 2021年5月21日起施行，有效期至2023年5月20日；本办法同新实施的法律、法规、规章及上级政策规定不一致的，按新规定执行。