成政办发[2022]182号

成县人民政府办公室关于印发

《成县住宅专项维修资金管理办法》的通知

各乡镇人民政府，县政府各部门，省、市驻成各单位：

《成县住宅专项维修资金管理办法》已经县政府会议研究通过，现予印发，请遵照执行。

登记号为：CX-2022XZFB4-FGJ

成县人民政府办公室

2022年9月20日

成县住宅专项维修资金管理办法

第一章　总　　则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《甘肃省住宅专项维修资金管理办法》等相关法律、法规、规章等有关规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条　本行政区域内，商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅及公租住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指业主或原公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条　本办法所称业主是指房屋所有权人。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、避雷设施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  成县住房和城乡建设局负责本县维修资金的指导、监督和账务管理工作。

县财政局、审计局按照职责负责对全县维修资金的财务监督和审计监督工作。

成县房产管理所负责全县维修资金交存、使用的具体实施工作。 

第二章  交　　存

第六条　住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当按照下列标准交纳维修资金：

（一）新建商品住宅的业主、非住宅业主、经济适用住房的业主、拆迁安置住宅的业主及公租住房按照所拥有物业的建筑面积交存，多层（总层高9层及以下）交存首期维修资金的标准为30元/㎡；高层（总层高10层及以上）40元/㎡。

（二）未出售的商品住宅、非住宅、经济适用住房、拆迁安置住宅及公租住房的首期维修资金由开发建设单位按照规定的标准先行交存，出售时由开发建设单位再向业主收取。

（三）本办法实施前，未交存维修资金的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。

（四）前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

（五）未交存维修资金的，住宅共用部位、共用设施设备需要维修的，由相关业主共同承担分摊费用。

第七条  开发建设单位、公有住房出售单位在出售房屋时，应当与购房人在购房合同中载明购房人首次交存维修资金事项。

新建商品住宅、非住宅、经济适用住房、公租房的维修资金，由开发建设单位代收，并在办理房屋入住手续前统一存入到维修资金专户。

拆迁安置住宅的维修资金，由拆迁安置部门代收，并在办理房屋入住手续前统一存入到维修资金专户。

第八条   业主交存的维修资金属于业主所有。

从公有住宅售房款中提取的维修资金属于公有住宅售房单位所有。

住宅专项维修资金的管理费用从增值收益中列支。

第九条 业主大会成立前商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地住房和城乡建设主管部门代管。

成县住房和城乡建设局会同县财政局共同决定，委托所在地商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

开立维修资金专户，以售房单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十条   未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十一条   代收维修资金的售房单位应当出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十二条   业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。开立维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二） 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立维修资金管理制度。

（三）业主委员会应当通知所在地住房和城乡建设主管部门，接受所在地住房和城乡建设主管部门的划转审查和监督。

第十三条   维修资金余额不足首期交存额30%，应当及时续交，续交的数额不少于首期维修资金的数额。　　

商品住宅、非住宅、经济适用住房、拆迁安置房、公租住房续交维修资金的，由相关业主按照所拥有物业的建筑面积分摊，续交方案由业主委员会参照本办法制定并提交业主大会讨论决定，具体续交工作由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业实施。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由住房和城乡建设主管部门会同同级财政部门制定。

续交的维修资金，按照本办法的规定存入维修资金专户。 

第三章　使　　用

第十四条　维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

维修资金每使用一次后，应当及时核算，并在小区内公布维修资金的使用情况，接受全体业主监督。

第十五条　住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第十六条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十七条  住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

3、地下室出现渗漏、积水的；

4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

5、增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

7、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

8、公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

9、其它符合情况。

住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

1、电梯主要部件需要进行维修或更换的；

2、二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

3、避雷设施不满足安全要求的；

4、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

5、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

6、楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

7、其他符合情况。

第十八条　维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向县房产管理所申请列支；

（五）县房产管理所审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

第十九条　维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持下列有关材料向业主委员会提出列支维修资金；

     1、经业主委员会审定的工程决算书；

2、经业主委员会审定的维修工程施工合同；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意并报县房产管理所备案；发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、县房产管理所向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

（七）专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

工程完工后报备经业主委员会签署的验收合格证明及付款凭证。

第二十条　发生消防设施故障、楼体外立面存在脱落危险等危及房屋使用和人身财产安全紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：

（一）维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第十八条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第十九条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，县房产管理所可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。

第二十一条   申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第二十二条　下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十二条　在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十三条　下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。 

第四章　监督管理

第二十四条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权自动转移，原维修资金余额部分由受让人支付给原业主。

受让人应当持权属证书、身份证、维修资金过户协议等到专户管理银行办理维修资金分户账更名手续。

第二十五条　房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十六条　维修资金管理单位应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十七条　专户管理银行应当每年至少一次向维修资金管理单位发送维修资金对账单。

维修资金管理单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十八条　维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督

第二十九条　维修资金的财务管理和会计核算及专用票据的购领、使用、保存、核销管理应当执行财政部门有关规定。

第三十条  开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行违反本办法规定的，依照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理。

第三十一条  业主或物业使用人、物业服务企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，也可以向人民法院提起诉讼。

第五章　附则

第三十二条　非住宅维修资金的交存、使用、管理参照本办法执行。

第三十三条　本办法解释权归成县住房和城乡建设局，自发布之日起施行，有效期五年。