伊市政办规〔2023〕21 号

)边合区管委会、南岸新镇筹备组，各乡（镇）人民政府、街道办事处，各委、办、局：

《伊宁市深化农村集体经营性建设用地入市和流转暂行办法》 ( 试行 ) 已经伊宁市第十八届人民政府 2023 年度第 4 次常务会议审议通过。现印发给你们，请认真贯彻实施。

2023 年 8 月 2 日

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第一章 总则

第一条为落实自然资源部办公厅《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市工作方案〉的通知》自然资办函 ﹝ 2023 ﹞364 号文件要求，建立城乡统一的建设用地市场，健全城乡发展一体化体制机制，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，促进农业现代化和新型城镇化发展，助力国家乡村振兴发展战略，规范农村集体经营性建设用地入市管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合伊宁市实际，制定本办法。

第二条伊宁市行政管辖范围内农村集体经营性建设用地入市、流转，适用本办法。

第三条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，市国土空间规划或村庄规划确定为工矿仓储、商服、旅游、保障性租赁住房等经营性用途的土地。

第四条本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地使用权（以下简称土地使用权）出让、租赁、作价出资、入股、联营等形式；所称流转，是指依法取得土地使用权后转让、出租和抵押等行为。

第五条农村集体经营性建设用地所有权属农村集体经济组织，农村集体经营性建设用地使用权入市、流转不改变土地所有权性质。

第六条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第七条 依照本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权依法使用、转让、出租、抵押受《民法典》等法律法规保护，集体经济组织及其他任何单位或个人不得非法剥夺和侵害。

第八条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

第九条市自然资源主管部门会同乡（镇）人民政府依法对土地使用权的出让、租赁、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。市相关部门参照国有土地开发利用相关规定分工负责相关管理、监督和服务工作。

第十条土地使用权入市、流转应当签订书面合同，并依法办理不动产登记。

第十一条土地使用权入市、转让，市人民政府按照《伊宁市农村集体经营性建设用地增值收益调节金征收使用管理实施细则（试行）》规定，征收土地增值收益调节金。

第十二条农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，扣除土地增值收益调节金后，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按照有关规定使用。

第二章 土地使用权入市

第十三条入市主体为依法取得农村集体经营性建设用地所有权的权属主体，流转主体为依照本办法的规定取得土地使用权的土地使用者。

村民委员会代表村集体经济组织行使土地所有权，乡（镇）人民政府代表乡（镇）集体经济组织行使土地所有权。乡（镇）人民政府、村民委员会也可以委托授权具有市场法人资格的经济组织，在授权范围内代理实施入市事项。

第十四条土地使用权入市采取下列途径：

（一）具备开发建设所需基本条件、明确可以在本集体经济组织内部直接使用的集体经营性建设用地，可以就地入市；

（二）在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对本集体经济组织内零星、分散的集体经营性建设用地，可由市自然资源主管部门组织涉及的乡（镇）人民政府、村拟定调整方案，报州人民政府批准后，调整到本市符合国土空间规划或村庄集镇规划区域内入市；

（三）按政府主导、多方参与的原则，对 “ 城中村 ” 改造项目内需整治的集体建设用地，依据规划开展土地整治，重新划分宗地、确定产权归属后入市。

（一）产权明晰、无权属争议；

（二）国土空间规划或村庄规划；

（三）建设项目符合环保要求和国家、自治区产业政策的；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第十六条土地使用权入市应经农村集体经济组织表决同意，并形成正式的书面表决材料。

第十七条入市的土地使用权类型可以采取出让、租赁、作价出资、入股、联营等形式。

土地使用权出让，是指集体经济组织将土地使用权按确定的用途和年限出让与土地使用者，由土地使用者支付出让价款的行为。

土地使用权租赁，是指集体经济组织将土地使用权按确定的规划用途和出让年限出租给土地使用者，由土地使用者支付租金的行为。

土地使用权作价出资入股是指集体经济组织以一定年限的集体经营性建设用地使用权评价作为出资投入改组织后新设企业的行为。

土地使用权联营指农村集体经济组织和其它经济组织之间的合作入市，合理分配收益的行为。

第十八条土地使用权入市的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

第十九条土地使用权入市，应采取招标、拍卖或者挂牌方式。在本办法实施前，土地已有使用者且确实难以收回的，农村集体经济组织在报请所在乡（镇）人民政府审核批准后，可以采取协议方式入市。净地一般不得采取协议方式入市。

第二十条招标、拍卖、挂牌或协议方式入市的具体程序和步骤，按《伊宁市农村集体经营性建设用地使用权出让程序（试行）》规定执行。

第二十一条土地使用权入市前，出让（出租）方应征求自然资源、环保、发改、住建等部门意见，报请市人民政府批准后实施。

第二十二条 土地使用权入市前，必须经具有土地评估资格的机构对入市地块进行评估。土地使用权公开出让起始价、协议出让底价不得低于农村集体建设用地基准地价的 70% 。竞买保证金不得低于出让底价的 20% 。土地使用权公开租赁年租金起始价、协议租赁年租金底价不得低于农村集体建设用地基准地价的5% 。

第二十三条土地使用权入市价格明显低于市场价格的，市人民政府享有优先受让（承租）权。

第二十四条土地使用权入市应纳入市公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。受让人在签订出让合同后 7 个工作日内按规定缴纳交易服务费。

第二十五条土地使用者应当在签订土地使用权出让（租赁）合同后三十日内，支付全部土地使用权出让金和按照约定支付的租金。分期支付的，合同签订后，三十日内支付不低于土地使用权出让金和按照约定应支付租金的 50% ；一年内支付全部土地出让金。逾期未支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第二十六条出让（出租）方应当按照合同约定，提供入市的土地使用权并交付土地，未按合同规定提供土地使用权，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第二十七条 土地使用者必须严格按照出让（租赁）合同的约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。擅自改变的，土地使用者应按合同约定承担违约责任，市自然资源局、城市管理行政执法局等部门有权按规定进行处罚。

第二十八条集体经营性建设用地入市的土地使用权拟改变土地用途的，由农村集体经济组织和土地使用者共同报经市政府论证批准，在缴纳土地增值收益调节金及相关税费后，办理土地登记；原合同约定不得改变土地用途的，从其约定。

第二十九条乡（镇）人民政府应督促本辖区集体经营建设用地使用权人按照合同约定及时缴纳土地出让金（租金）、开工、建设、竣工等。土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》有关规定执行。

第三章土地使用权流转

第三十条土地使用权流转包括转让、出租、抵押等方式 :

转让是指土地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为。

出租是指土地使用权人作为出租人，将集体经营性建设用地使用权出租，由承租人向出租人支付租金的行为。

抵押是指土地使用权人将集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第三十一条未按土地使用权出让（租赁）合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得流转。

第三十二条土地使用权流转应当签订流转合同。

第三十三条土地使用权转让时，土地使用权出让（租赁）合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第三十四条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让（租赁）合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十五条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第三十六条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理不动产转移登记。

第三十七条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让（租赁）合同。

第三十八条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十九条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第四十条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。以租赁方式取得的集体经营性建设用地使用权抵押的，其抵押最高期限不得超过租金支付期限，抵押登记证应当注明租赁土地的租赁期限和租金交纳情况。

第四十一条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

第四十二条因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理不动产转移登记。

第四十三条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第四十四条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第四章土地使用权终止

第四十五条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十六条土地使用权期满，土地使用者要求续期的，应当最迟于届满前一年向该集体经济组织提出申请，重新约定出让价格 ( 租金 ) ，经表决同意续期的，重新签订出让（租赁）合同，支付出让金（租金），办理土地变更登记后，取得土地使用权。

交易合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

第四十七条农村集体经济组织对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让、租赁合同约定的使用年限届满前不得收回；在特殊情况下，经双方协商一致，农村集体经济组织可以依照法律规定提前收回，并根据实际对土地使用者给予相应的补偿。

第四十八条 国家因公共利益需要，对农村集体经营性建设用地进行征收的，集体经营性建设用地所有权人和使用权人应当服从，原土地使用权交易合同自批准集体土地征收之日终止。农村集体经济组织应收回土地使用权，对相关权益人依法予以补偿。

第五章 法律责任

第四十九条 土地使用权未经市人民政府批准入市的，其入市行为无效，市自然资源、住建等部门不得为其办理相关手续。

第五十条国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第五十一条乡（镇）、农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第六章 附则

第五十二条本办法由伊宁市自然资源局负责解释。

第五十三条本办法自发布之日起试行，试行期至 2024 年12 月 31 日。