藏政办发 E2020〕 37号

西藏自治区人民政府办公厅 关于完善建设用地使用权转让、 出租、抵押二级市场的实施意见

各地 ( 市 ) 行 署 ( 人 民政府 ) , 自 治区各委、办、厅、局 :

为深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想 , 认 真 落实党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署 , 按 照区党委全 面深化改革工作要求 , 进 一步健全完善我区土地二级市场 , 根 据 《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市 场的指导意见》 ( 国 办发〔 2019〕 34号 ) 精 神 , 结 合我区实际 , 制 定本 实施意见。系 , 切 实提升服务效能 , 促 进全区土地一、 二 级市场协调发展。

转让、出租、抵押。涉及房地产交易的 , 应 当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权的转让、出租、抵押行为可参照本实施意见执行。

二、完善转让规则 , 保 障要素有序流通设用地使用权转让 , 包 括买卖、交换、赠予、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分 立 等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的 , 地 上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房地产转让的 , 按 照房地产转让相关法律法规规定 , 办 理房地产交易、缴税、登记等相关手续。

地使用权 ) 证 书。

1. 划 拨建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让 , 须 报有批准权的人民政府审批。土地用途一致且符合《划拨用地目录》的 , 可 不补缴土地出让价款 , 按 转移登记办理 , 涉及土地收益的 , 上 缴地方财政 ; 不 符合《划拨用地目录》的 , 在 符合规划的前提下 , 由 受让方依法依规补缴土地出让价款。

2. 出 让建设用地使用权转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让 , 在 符合法律法规规定和出让合同约定的前提下 , 应 充分保障交易自由◇

在出让过程中享受政策优惠 , 转 让时土地用途不变的 , 按 原出让合同价格合理确定出让价款 , 并 全数补交后方可转让 ; 涉 及土地用途改变的 , 按 照现时土地评估价格合理确定出让价款 , 并 全数补

交后方可转让 ; 原 出让合同对转让条件另有约定的 , 从 其约定。

以出让方式取得建设用地使用权转让 , 已 投资额未达到总投

资额 25%的 , 经 有批准权限的行政主管部门批准 , 交 易双方先行

签订建设用地使用权转让合同 , 办 理预告登记 , 待 达到转让条件

后 , 依 法办理不动产转移登记。未办理规划、建设手续的 , 可 凭预

告登记证明办理项目规划、建设等审批手续 ; 已 办理规划建设手续

的 , 建 设用地使用权转让后 , 在 符合规划前提下 , 依 法办理项目规

划建设变更手续。 “ 已投资额 ” 可依据持有资质的第三方机构出具

的报告认定 ( 已 投资额、总投资额均不含建设用地使用权出让价

款、应缴纳的相关税费 ) 。

以出让方式取得建设用地使用权 , 可 依照法律法规采取合资、

合作方式与具备资质的市场主体共同开发经营 , 双 方依法订立合

同后可变更建设用地使用权。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让 , 参 照以

出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定 , 不 再报经原批准

建设用地使用权作价出资或入股的机关批准 ; 转 让后 , 可 保留为作 价出资或入股方式 , 或 直接变更为出让方式。

转让工业用地的 , 受 让方拟建项目应符合国家产业政策以及

规划、投资强度、环保、安全、税收等要求。 ( 五 ) 规 范分割合并 , 促 进合理利用。土地分割、合并转让 , 是

指法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转

移。单宗地分割为多宗地的 , 分 割后的地块应具各独立宗地规划 建设条件。分割宗地上房产已预售或存在多个权利主体的 , 应 取

得有关权利人书面同意。涉及公共配套设施建设和使用的 , 转 让

双方应在转让合同中明确有关权利义务。

多宗地合并为一宗地的 , 应 符合整体开发利用条件。多宗地合并时 , 仅 涉及划拨建设用地使用权合并且合并后宗地用途符合划拨用地目录的 , 土 地使用权人可选择保留划拨方式。在不超过合宗后土地用途法定最高年限的前提下 , 可 根据土地使用权人意愿 , 按 照合并前宗地中的其一终止日期修正土地出让年限 , 涉 及房地产开发的 , 也 可申请延长使用年限至法定最高年限。涉及延长年限的 , 须 补缴延长年限的土地出让金。

各地 ( 市 ) 行 署 ( 人 民政府 ) 、 县 ( 区 ) 人 民政府要区分不同用途 ,明确分割、合并条件 , 规 范流程 , 明 确合理分割、合并后的容积率等规划条件。

实涉及建设用地使用权转让、出租、抵押 二 级市场的税收政策。

三、强化出租管理 , 提 高服务水平价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的 ,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

( 八 ) 划 拨方式取得的建设用地使用权出租。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的 , 应 按照有关规定将租金中所含土地收益上缴同级财政 , 纳 入土地出让收入管理。各地 ( 市 ) 行 署 ( 人 民政府 ) 、 县 ( 区 ) 人 民政府要明确收缴主体、方式、流程及监管措施 , 以标定地价为参照制定土地收益金的收缴标准。宗地长期出租 , 或部分用于出租且可分割的 , 应 依法补办有偿使用手续。宗地短期出租 ( 五 年以内 , 含 五年 ) , 出 租人依法缴纳相关收益的 , 视 为已批准 , 不 再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。不得通过多次短租的方式变相延长出租期限。

资源主管部门应当提供划拨方式取得建设用地使用权出租供需信— 4-

息发布条件和场所 , 制 定规范的出租合同文本 , 提 供交 易鉴证服务 , 保 障权利人的合 法 权 益。 统计分析建 设用地使用权出租情况及市场相关数据 , 要 定期发布出租市场动态信息和指南 。

四、完善抵押机制 , 保 障合法权益使用权 , 经 地 ( 市 ) 、 县 ( 区) 自 然资源 主 管部 门和 房产管 理部门批准 , 企 业、其他经济 组 织和自然 人 领有国有 土地 使 用证 , 可 以将其地上自由交易流转的房屋建筑物连同 土 地使用权依 法 一并 抵 押 。抵押权实现时 , 土 地使用权应转为出 让 土地使用权 , 拍 卖处 置 所得价款优先补缴出让金后 , 抵 押权人方可受偿。行政机关 、 事 业 单位的划拨土地 , 不 得抵押。

以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可 以设定抵押权 , 除 法律法规的特别规定和合同有特别约定外 , 不 应限制其抵押。以租赁方式取得的建设用地使用权 , 承 租人 在按 规定支付土地租金并完成开发建设后 , 根 据租赁合 同 约 定 , 其 地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。承租 土 地使用 权 按合同租金与市场租金的差值及租期估价 , 抵 押权实现时 土地租 赁合同同时转让。

权人申请以建设用地使用权及其地 上 建筑物、其他附着物所有 权办理不动产抵押相关手续。涉及 企业之间 债 权 债务合 同的须符合有关法律法规的规定。

五、规范市场秩序 , 加 强服务监管要深化 “ 放管服 ” 改革 , 切 实优化营商环境 , 激 化 土 地 二 级市 场主体活力 , 充 分运用市场机制 , 促 进土地要素流通 , 提 高节约集约用地水平 , 为 全区经济社会高质量发展提供用地保障。

各地 ( 市 ) 要 把土地二级市场纳入现有土地交易机构或公共资 源交易平台 , 接 受公开交易服务委托 , 汇 集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口 , 提 供信息发布、交易事项受理、成 交确认。要建立健全部门联动、信息共享、限时办结机制 , 优 化交 易申请、交易合法性审查、缴纳价款、税费收取、办理登记等办理流 程 , 缩 短办理时间。

市场主体提交申请及相关材料后 , 可 由交易管理部门和登记机构并联审查 , 由 交易管理部门出具监管意见 , 同 时将涉及的交易 监管信息等原始资料及时提供给不动产登记机构。登记机构要根 据交易管理部门移交的资料和交易监管意见 , 在 5个 工作日内做 出登记或不予登记的决定 , 积 极主动沟通协调 , 加 快办理相应手 续 , 并 将登记资料等及时反馈给交易管理部门。发布 — 达成意向 一 签订合同 一 交易监管 ” 的交易流程 , 引 导交易双方规范有序。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布 和获取市场信息 ; 达 成一致后签订合同 , 依 法申报交易价格 , 申 报 价格比标定地价低 20%以 上的 , 地 ( 市 ) 行 署 ( 人 民政府 ) 、 县 ( 区 ) 人民政府可行使优先购买权。要对建设用地使用权交易中原出让合同或划拨决定书的履约情况进行合法性审核 , 对 违反有关法律 法规或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定的 , 不予办理相关手续。

各地 ( 市 ) 行 署 ( 人 民政府 ) 、 县 ( 区 ) 人 民政府要健全完善土地 二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制 , 防 止交易价格异常波 动。加强土地二级市场运行情况及数据统计分析 , 将 二级市场交 易量、交易结构、成交价格等 , 作 为土地一级市场土地投放数量、结构、时序、效果等的重要参考 , 合 理 供 应上地 ; 适 时运用财税、金融等手段 , 加 强对土地市场的 整 体 调控 , 维 护市场平稳运行。

作衔接 , 人 民法院根据案情需 要向自然资源主管部门查询所涉不动产的权利情况、原出 让 合同约 定的权利义务等情况 , 自 然资源主管部门应当予以积极 配 合 。建立健全执行联动机制 , 司 法处置上地可进入土地 二 级市场交易平台交 易。加强涉地资产处置工作衔接 , 国 有资产处 置 涉 及 划拨 建设用地使用权转移的 , 应 征求自然资源主管部门意见 , 并 将宗地有关情 况如实告知当事人。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等 主 管 部门应加强对涉地股权转让的联合监管。要加强建设用地使 用权与 房 地产交易管理的衔接 ,建设用地使用权转 让 、 出租、抵 押涉 及房地产转让、出租、抵押的 ,住房城乡建设部门与自然资 源、税务和统计部门应加强信息共享。

各地 ( 市 ) 行 署 ( 人 民政府 ) 、 县 ( 区 ) 人 民政府要加强对交易备方的信用监管 , 健 全以 “ 双 随机 、 一 公开” 为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基 础 的新 型监 管 机制。要结合本地实际 , 制定土地市场信用评价规则和约束措 施 , 相 关市场主体和中介服务从业人员信用 记 录纳 入公 共 信用信息平台 , 并 通过市场适当方式进行公开公示 , 对 失信责任 主 体实 施 联 合惩戒 , 推 进土地市场信用体系共建共治共享。

六、保障措施民政府要充分认识完善建设用 地 使 用权转让、出租、抵押二级市场的重要意义 , 切 实加强 组织 领导 。自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场 监 管 、金融等主管部门要建立联动机制 , 明 确分 工 , 落 实责 任 , 创 造开放、便利、透明的交易环境 , 有 序推进土地 二 级市场规范发展。

民政府要按照国务院和自治区有关要求 , 结 合本地实际 , 进 一步完善 工 作机制 , 细 化交易规则 , 制 定完善建设用地使用权转让、出租、 抵押 二 级市场的配套制度。要坚持问题导向 , 以 建设用地转让促 进存量建设用地和闲置土地盘活为方向 , 统 筹推进城镇低效用地 再开发 , 促 进土地节约集约利用。民政府要健全风险防控机制 , 制 定防控预案 , 落 实防控责任。要全面落实土地二级市场相关规定 , 对 服务不到位、监督管理不力的 ,实行约谈问责 ; 对 弄虚作假、损害土地使用权人利益等行为严肃问责 , 构 成犯罪的 , 依 法追究刑事责任。

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