各有关乡（镇）人民政府、街道办事处，市政府各有关部门，市直各有关单位：
《贵溪市城市规划区内村民建房管理办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
贵溪市人民政府
2020年12月23日
贵溪市城市规划区内村民建房管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范本市城市规划区内村民建房管理，提升城市形象，提高城市建设管理水平，促进经济和社会可持续发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《江西省城乡规划条例》《鹰潭市农村村民建房管理办法》等有关法律法规政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区内的村民建房，应当遵守本办法。
本办法所称村民建房，是指农村集体经济组织成员使用本村集体土地建造住宅的行为。
第三条 根据城市总体规划和实际情况对村民建房管理按核心区、中心区和规划控制区三类区域分类管理，村民建房管理适用范围为260.20平方公里，与中心城区规划区面积一致。
鹰雄大道、龙虎山大道、白鹤湖大道、沪昆高速公路连接线、206国道、余信贵大道、320国道两侧等在规划控制的范围，村民建房管理还应按照《关于加强鹰雄大道等主要道路两侧村民建房规划控制的通知》（鹰府办字〔2008〕78号）的规定执行。
第四条 城市规划区村民建房管理的基本原则：
（一）统筹兼顾原则。既服从城市规划，又维护村民依法享有的建房权益；既注重近期建设,又兼顾长远发展。
（二）集中安排、配套建设原则。充分发挥土地效益，提高土地利用价值，整理村庄现有空闲地，原则上以村委会或自然村为单元，集中成片配套建设，实行统规统建或统规联建。
（三）坚持“一户一宅”原则，严格清理“空心村”、“空心房”和一户多宅违法占地建房。
（四）与城市建设相协调原则。坚持高起点规划、高标准建设，实现与城市居住小区及周边环境协调统一。
第五条 城市规划区内各乡镇人民政府（街道办事处）负责辖区内村民建房综合管理协调及村民建房资格认定、村民建房初审等组织实施。
市城市规划区内村民建房审批领导小组（以下简称市村民建房审批领导小组）由市政府分管城市管理工作的领导和市城市管理局、市自然资源局、市住房和城乡建设局等部门组成，负责城市规划区内村民住房建设的联审联批管理工作。
市村民建房领导小组负责城市规划区内核心区和中心区的村民住房建设的审批、规划管理工作，市人民政府委托相关乡镇人民政府（街道办事处）负责城市规划区规划控制区的村民住房建设的审批、规划管理工作。
第二章 规划及用地管理
第六条 城市规划区村民建房实行分区管理和分类指导，按以下途径解决村民建房或住房需求：
（一）核心区为禁建区：禁止村民单独分散建房，推进“城中村”改造，解决“城中村”脏、乱、差问题和村民住房需求。“城中村”改造可以结合城市建设通过市场配置土地形式进行。
（二）中心区为限建区：
在不影响城市规划的前提下，符合建房条件的经批准可以新建或改建住房，占地面积不超过100平方米，建筑总面积不超过252平方米（含隔热层），新建房屋楼层控制在三层以下（含三层）。具体按以下情况从严审批实施：
1.符合条件的D类危房且无其它住宅（含商品房）的，经批准可以在原址拆旧建新或拆旧另择地址新建；
2.符合条件的一层房屋，且人均住宅面积不足40平方米，无其它住宅（含商品房）的，在确保房屋安全的前提下，经批准可以加层，每层面积不得超过其第一层房屋建筑面积且不超过100平方米，建筑总面积不超过252平方米（含隔热层），总层数不超过三层（含三层），加层后房屋建筑总面积仍不足252平方米的，不予补足。
（三）规划控制区为适建区：村民经批准可以按照村庄规划新建三层以下（含三层）住宅；鼓励集中新建多层或高层住宅小区解决村民住房需求。
（四）具备建房资格而无宅基地的“城中村”村民，在改变村民身份后且符合条件的情况下，可以经申请享受保障性住房。
第七条 城市规划区内下列区域禁止进行村民个人住房建设：
（一）正在进行开发改造以及列入近期城建改造计划的区域；
（二）城市道路规划红线控制区域；
（三）城市主次干道两侧妨碍城市景观区域；
（四）因城市发展需要实行规划控制区域；
（五）法律、法规禁止的其他区域。
第八条 允许结合旧村改造安排建设的，必须按村庄规划进行建设，一户只能拥有一处宅基地，每户占地面积不超过100平方米，新建房屋楼层控制在三层以下（含三层），建筑总面积不超过252平方米（含隔热层），总层高不得超过12米（含坡屋顶）。
第九条 农村村民申请建房，应当与乡（镇）人民政府、街道办事处签订承诺书，承诺按照批准的用地面积、四至、房屋层数、建筑面积、建筑风格、建新后拆旧等要求建房。房屋建设过程中违反承诺内容的，由乡（镇）人民政府、街道办事处依法组织对违法违规建房行为进行查处。
申请另择地址建房的，应当按协议约定拆除原有住宅、退回原有宅基地。先建后拆的，应当在新建住宅竣工后3个月内拆除原有住宅、退回宅基地。
第十条 严禁村民将自住建房宅基地非法用于与他人联营合股、合作开发房地产；严禁城镇居民和非本村居民在规划区内农村居民点内购买房屋或购地建房。
第三章 建房审批管理责任分工
第十一条 村（居）委会责任
村（居）委会依据本《办法》对村民建房条件和建房标准进行审查，提出详实的审查意见。
第十二条 乡（镇）人民政府、街道办事处责任
（一）向建房申报人发放《贵溪市城市规划区内村民建房申请审批表》、《村（居）民修（改）建房屋报建表》，将建房审批材料整理齐全；
（二）负责对村（居）民建房资格进行初步审查，严格把关，并提出详实的审查意见，符合建房条件的将其建房申请材料移交市自然资源局审批；
（三）参与市村民建房审批领导小组组织的村民建房联审会议；
（四）参与建房现场施工放线及房屋竣工验收，通过竣工验收的，出具《竣工验收合格意见书》；
（五）对村民建房在建工程是否按审批内容建设进行监督管理，并建立巡查制度，对规划实施进行监督。
（六）及时发现本辖区的各种村民违章建房行为，并依法组织查处。
（七）积极宣传、引导、控制城市规划区内村民建房申报情况，做好群众审批情况告知、政策解释、思想稳定工作。
第十三条 市政府相关部门责任
（一）市政府办
1.定期组织市自然资源、住房和城乡建设、城管、乡（镇）、街道办事处等部门和单位召开村民建房联审会议，集中审批，并协调相关职能部门做好城市规划区内村民建房审批相关工作；
2.组织市自然资源、住房和城乡建设、城管等部门对村民建房不定期进行联合督查，形成督查通报，上报市人民政府。
（二）市自然资源部门
1.负责城市规划区内村民建房相关工作，指导、配合乡（镇）人民政府、街道办事处做好土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划编制工作；
2.做好村民建房占用农用地的报批工作，依法办理农用地转用手续；
3.接收乡（镇）人民政府、街道办事处移交的符合建房条件的建房申请审批材料，对建房户现场实地勘察，按相关规定进行审批，提出具体审查意见，符合条件的报建房审批领导小组的牵头部门市城管局，进入联审联批程序；
4.指导、监督第三方测量技术单位的测绘及相关工作；
5.参与市村民建房审批领导小组组织的村民建房联审会议；
6.对准予建房的建房户在建房地点进行施工放线，做好建房户的备案登记；
7.参与房屋竣工验收；
8.下属单位不动产登记中心对符合条件的建房户办理不动产权证书。
（三）市城市管理部门
1.接收市自然资源局移交的符合建房条件的建房申请审批材料，报市城市规划区内村民建房审批领导小组，提交联审会逐户集中审核；
2. 参与市村民建房审批领导小组组织的村民建房联审会议，联审通过的，按规定审批，提出具体审查意见，移送建设、房管部门审批，最后报建房审批领导小组审定；
3.村民建房获批后，组织所在乡（镇）人民政府、街道办事处、辖区城管中队、市自然资源局、第三方测量技术单位在建房地点进行施工放线。
4.参与房屋竣工验收。
（四）市住房和城乡建设部门
1.建设部门
参与市村民建房审批领导小组组织的村民建房联审会议，联审通过的，按规定审批，提出具体审查意见；引导村民按图施工，合理建房；参与房屋竣工验收。
2.房管部门
对提出危房鉴定的房屋进行房屋安全可靠性司法鉴定，出具危房鉴定报告文件并备案；参与市村民建房审批领导小组组织的村民建房联审会议，联审通过的，按规定审批，提出具体审查意见；参与房屋竣工验收。
（五）市林业、公安、水利、公路、交通、发改、财政、民政、教育、供电、供水、通信等相关部门按各自职责要求做好村民建房的相关工作。
第十四条 第三方测量技术单位责任
1.对建房界址现场勘测，确定界址点坐标，确定土地利用类型，出具勘测定界技术报告，为自然资源部门建房审批提供依据；
2.参与建房施工放线，制作村民建房工程放线表（宗地图）；
3.参与房屋竣工验收，对其上述所有测绘成果的真实性负责。
第四章 建房申请与审批
第十五条 城市规划控制区内行政村（农业场）的农业户籍人员（国有农、林、垦殖、园艺场职工）建房符合下列情形之一的，具备建房资格：
（一）属于本集体经济组织成员且在本村居住、达到法定结婚年龄且人均居住建筑面积不足40平方米，确需分户建房的；
（二）因征地拆迁或村庄改造需安置搬迁的；
（三）原有住房危旧或因灾倒塌且无其它住宅，需要在原址改建并符合规划的；
（四）原有住房危旧或因灾倒塌且无其它住宅，需要在另择地址建房，并书面承诺同意限期拆除原有住宅退还宅基地的；已经拆除或书面承诺拆除的；
（五）原有住房一层，建筑面积不超过252平方米，需要在原房屋基础上加层，且房屋质量允许加层确保房屋安全的；
（六）法律法规规定可以申请建房的其他情形。
第十六条 有下列情形之一的，不予批准建房申请：
（一）占用基本农田的；
（二）原有宅基地面积超过规定标准，可以用于分户建房而申请另择地址建房的；
（三）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其房屋的；
（四）将住房赠与他人或者改作它用的；
（五）不同意拆除违法违规建房的；
（六）法律法规规定其他不得批准的。
第十七条 村民申请建房时，应当提交以下材料：
（一）个人建房申请；
（二）户口本和身份证结婚证等户籍身份证明；
（三）家庭现有住房情况资料；
（四）一户一宅证明；
（五）分户协议；
（六）测量技术报告；
（七）危房鉴定报告D级（仅申请拆旧建新时须要）。
在原址拆旧建新、改建的，还应提供由村委会出具的宅基地权属使用证明或者房屋权属证明；
拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、共墙等关系的，应当取得相邻建筑所有权人同意，并签订书面四邻协议。
第十八条 村民申请建房程序：
（一）申请
符合建房条件的村民均可书面向所在村委会提出建房申请，提交相关材料，并领取《贵溪市城市规划区内村民建房申请审批表》，如实填写后报村委会。
村小组初审后认为符合申请建房条件的，报村委会审查。书面申请应载明下列事项：
1.建房申请人姓名、身份证号码、年龄、住址、家庭人口及户籍、是否是本村集体经济组织成员；
2.原有住房面积、宅基地面积；
3.是否符合分户建房条件；
4.选址是否在村庄规划内、是否存在土地争议；
5.涉及占用耕地的，应当明确补充耕地的意见。
（二）公示
村委会将申请建房情况和村小组初审意见在村务公示栏公示（公示时间不少于7天）。对公示期满无异议且符合建房申请条件的，签署意见后报乡（镇）人民政府、街道办事处。
（三）受理
村委会将申请建房情况及初审意见报乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处对村民建房资格进行审查，对符合建房条件的，由乡（镇）人民政府、街道办事处提出审查意见。
第十九条 村民建房审批程序：
（一）实地勘察
经乡（镇）人民政府、街道办事处受理并初审后，审批材料交由市自然资源局进行实地勘察，按相关规定进行审查（时限为10个工作日）。
（二）联审联批
市自然资源局在10天内提出审查意见，并报牵头部门市城管局，进入联审联批程序。市村民建房审批领导小组采取会议形式集中审批村民建房，每月定期组织相关部门召开联审联批会议，联审通过的，城管、建设、房管部门及建房审批领导小组提出各自具体审查意见，按规定审批（时限为15个工作日）。
市村民建房审批领导小组审批同意后，告知所在乡（镇）人民政府、街道办事处。由乡（镇）人民政府、街道办事处将建房户的建房条件和审批建房标准向所在村小组张榜公示（公示时间不少于7天）。公示期满后，乡（镇）人民政府、街道办事处将公示情况书面向市村民建房审批领导小组报告。市村民建房审批领导小组根据公示反馈意见，对符合条件的建房户制作建房通知书（时限为5个工作日，不含公示时间）。
（三）施工放线
村民建房获批后，应向市城管局申请建房施工放线日期，市城管局应及时组织所在乡（镇）人民政府、街道办事处、辖区城管中队、市自然资源局、第三方测量技术单位在建房地点进行施工放线。并由第三方测量技术单位制作村民建房工程放线表，各部门人员在放线表上签字确认方生效。建房户在乡（镇）人民政府、街道办事处领取其建房通知书并办理相关手续后方可开工（时限为8个工作日）。
第二十条 集中改造或兴建多层住宅、高层居住小区的，采用一事一议或另行规定方式。
第二十一条 村集体和村民不得将任何新建、改建和扩建的住宅出售给非本村集体组织村民。
第二十二条 建房申请人应当按照打桩放线的位置建房，不得扩大和移位。
第二十三条 村民个人必须对申请建房所提交的材料真实性负责，提供虚假资料或者采用欺骗手段获得的批准文件无效，修建的房屋按违法建设处理。
第二十四条 经批准建房的村民，应在批准之日起两年内建成房屋，两年内未动工建设的，原批准文件失效。
第五章 监督检查
第二十五条 监督管理。
实施属地管理，由所在乡（镇）人民政府、街道办事处负责对村民建房在建工程进行监督管理，并建立巡查制度，对规划实施进行监督，及时发现本行政管辖区域内的各种村民违章建房行为，对违章建筑做到早发现、早制止、早报告，密切配合有关部门对违章建筑进行处理。
村民建房申请资料由市城管局负责整理归档。
第二十六条 对违法建房，有关部门或单位不得为其办理水、电、气、通讯等设施以及有关经营许可手续。
第六章 验收、发证
第二十七条 竣工验收。
房屋竣工后，建房户应当在3个月内向所在乡（镇）人民政府、街道办事处提出房屋竣工验收申请。所在乡（镇）人民政府、街道办事处在接到申请后5个工作日内，组织市自然资源、住建、城管和第三方测量技术单位等部门到现场进行房屋竣工验收。通过竣工验收的，由所在乡（镇）人民政府、街道办事处出具《竣工验收合格意见书》。
第二十八条 登记发证。
建房户凭《竣工验收合格意见书》及相关材料向市自然资源局不动产登记中心申请办理不动产权证书。
第七章 责任追究
第二十九条 规划区内村民未经批准或采取非法手段骗取批准占用土地建房的，由市自然资源局责令退还非法占用的土地。
第三十条 未取得建房通知书或违反建房通知书规定进行建设的，由所在乡（镇）人民政府、街道办事处责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。
第三十一条 严禁非法买卖、转让宅基地使用权或者与他人联营入股、合作开发房地产。对非法买卖、转让宅基地使用权或者与他人联营入股、合作开发房地产的，由市自然资源局按非法买卖转让土地处理。
第三十二条 不履行拆除原有住宅、退还原有宅基地协议约定的，由乡（镇）人民政府、街道办事处责令限期履行，逾期不履行的，依法拆除原有住宅，收回原有宅基地使用权。
第三十三条 各乡（镇）人民政府、街道办事处工作人员在村民建房资格认定，村民建房初审过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 市相关部门工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第三十五条 本办法由市城管局会同市自然资源局负责解释。
第三十六条 本市城市规划区内村（居）民增建隔热层事宜参照鹰潭市城区增建隔热层办法执行。
第三十七条 本办法自发布之日起实施。原《贵溪市城市规划区内村民建房管理办法》（贵府发〔2015〕18号）同时废止。
