连城县人民政府办公室文件

连政办规〔 2024 〕 2 号

连城县人民政府办公室

关于印发连城县农村房地一体

不动产确权登记工作实施方案的通知

各乡（镇）人民政府，县直有关单位：

经县政府第 49 次常务会研究同意，现将《连城县农村房地一体不动产确权登记工作实施方案》印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

连城县人民政府办公室

2024 年 3 月 7 日

（此件主动公开）

连城县农村房地一体

不动产确权登记工作实施方案

为贯彻落实《中共中央、国务院关于做好 2023 年全面推进乡村振兴重点工作的意见》关于加快房地一体宅基地确权登记颁证要求，根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权登记工作的通知》（自然资发〔 2020 〕 84 号）、《自然资源部关于持续推进农村房地一体宅基地确权登记颁证工作的通知》（自然资发〔 2023 〕 109 号）等文件精神，结合我县工作实际，特制定本实施方案。

一、目标任务

根据“因地制宜、结合实际、依法依规、统筹推进”的原则，充分利用全县农村地籍房屋调查成果，由各乡（镇）人民政府牵头，县自然资源局、农业农村局、住建局等单位相互协调配合，对符合登记条件的宅基地和集体建设用地办理房地一体登记。遵循“不变不换”原则，不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后可依申请登记。

二、工作原则

围绕“依申请登记、一体登记、连续登记、属地登记”原则，按照尊重历史、照顾现状、实事求是、解决问题、便民利民的要求，农村房地一体不动产登记在遵循《不动产登记暂行条例》等有关规定的同时，按以下原则处理工作中具体问题：

（一）主体认定原则。 充分发挥集体土地所有者的主体作用，赋予村民委员会对宅基地历史遗留问题进行分类处理的权利，履行对申请人提交资料有效认定的主体责任。

（二）分级审核原则。 各乡（镇）和村（居）对辖区内农村房地一体不动产登记的申请资料实行分级认定审查，依据各自的工作职责承担相应审查责任。

（三）便民利民原则。 积极回应群众期盼，优化业务流程，将分家析产和依法继承、受遗赠、集体经济组织内部互换房屋或因人民法院、仲裁委员会的生效文书取得而未办理登记的农村宅基地及地上所建房屋，在材料齐备的情况下予以办理确权登记。

（四）属地管理原则。 由各乡（镇）人民政府、村（居）民委员会负责辖区范围内集体经济组织成员建房占用宅基地及使用集体建设用地兴建集体企业、公用设施等内容的审查。

三、工作流程及部门分工

开展农村房地一体不动产确权登记工作先由县自然资源局将农村房地一体调查成果数据分发至各乡（镇）政府，各乡（镇）工作小组到各村现场核实后，对符合登记的经权利人确认后报送县不动产登记中心进行公告发证（部分成果需进行补充调查或审查认定后符合登记）（附件 1 ）。具体责任分工如下：

（一）各乡（镇）人民政府： 负责本辖区农村宅基地、集体建设用地及房屋的审核（确权）、材料收集、入户调查、登记申请以及权属纠纷调处等具体组织与实施工作，建立以乡村振兴服务中心、自然资源所、村民委员会主干等为主的工作小组，制定工作机制与实施方案，确保工作落实到位。

（二）县自然资源局： 负责县农村不动产登记工作的统筹协调，具体负责相关方案制定、技术指导、业务培训、数据分发、登记发证、成果汇总、建库更新等工作；研究并提请出台相关处理意见，为化解农村不动产登记历史遗留问题提供政策保障。负责我县智能不动产全程网办登记系统中新增农房调查登记专门模块；负责推进信息化管理应用，做好不动产权籍调查库成果数据与日常不动产登记业务的有效衔接。

（三）县农业农村局 ： 负责做好宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；负责组织对农村宅基地审批业务进行培训指导。

（四）县住建局： 负责指导各乡（镇）做好农村集体建设用地地上房屋结构安全隐患排查整治及建设管理工作，审核出具集体建设用地地上房屋竣工验收备案意见等。

（五）村（居）民委员会： 负责符合登记条件但未登记情形的调查核实、权属确认、资料完善、张榜公示等工作，组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界确认权属界线；在各乡（镇）领导下，做好本村不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料收集工作，并协助做好不动产首次登记公告等事宜。

四、处理意见

（一）适用范围

本方案适用于县城规划区范围外的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上永久性存续、结构完整的农村房屋开展房地一体的不动产登记，但属下列情形之一的，不属登记发证范围：

1 ．仓库、烤烟房、机具房等设施农用地；晒谷埕用地。

2 ．临时用地等其他用途土地上建造的临时性生产用房和其他附属用房；不与住宅相连的厕所、牲畜栏等用地。

3 ．房屋坍塌未恢复使用的宅基地 。

4 ．属已建新未拆旧或已签订多余宅基地收回处置协议但未拆除的房屋；已处于实施征收中的房屋和土地。

5 ．为生产管理方便将果树、菜地、花圃、苗圃等围在住宅围墙内的农用地。

6 ．涉及占用永久基本农田、生态林和自然保护区等禁止建设区域内的用地；未经批准占农用地和未利用地建设的房屋。

7 ．集体土地上开发的小产权房。

8 ． 1999 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施后城镇居民违法建造和购买的农村宅基地及房屋。

9 ．年代久远、权属不清的房屋。

10 ．其他法律法规等规定不予确权登记的情形。

（二）处理原则

按照不同时期，区分不同情形，采取不同方法，妥善处理历史问题，先易后难、逐步推进，对符合条件的予以确权登记。对乱占耕地与林地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

（三）处理办法

1 ．关于申请登记主体问题

（ 1 ）按照“一户一宅、拆旧建新”原则，农村宅基地使用权及房屋所有权申请登记的主体应为用地批准文件或权属来源材料记载的农村宅基地使用权人，原则上为本农村集体经济组织成员，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经农村集体经济组织认定的，可以作为登记申请主体。

原农村集体经济组织成员合法取得宅基地使用权及房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因进城落户的；

非本农村集体经济组织成员因搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用农村宅基地建房的；

非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民因继承房屋取得农村宅基地的；

非农业户口居民（含华侨）在 1999 年 1 月 1 日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权，且其房屋未改扩建和权属未发生变化的。

（ 2 ）集体建设用地使用权及其房屋所有权申请登记的主体应为经批准文件或权属来源材料记载的集体建设用地使用权人，包括经批准使用集体土地兴办各乡村公益事业和公共设施的各乡村办企业事业单位、农村集体经济组织、村（居）民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体。

2 ．关于土地权属来源材料、房屋符合规划或建设材料等问题

（ 1 ）土地权属来源材料，包括以下：

县人民政府颁发的各时期土地房产所有权证；土地使用权证书（下称“土地证”）、房屋所有权证书（下称“房产证”）、不动产权证书；

历史上由人民公社、乡（镇）及以上政府以及土地、建设、房管、规划等职能部门核发的有关批准文件或者盖章确认的有关用地手续等；

依法继承的，提供经公证的材料或者生效的法律文书；

扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建的，提供经扶贫搬迁、救灾救助、建设、土地、规划、移民、乡（镇）等部门及村集体出具的合法易地建房的证明或批准文件。

（ 2 ）房屋符合规划或建设材料，包括以下：

县、各乡（镇）政府规划部门核发的建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、规划核实意见、建设证明等材料。

3 ．关于登记面积认定及超面积问题

（ 1 ）有合法的土地权属来源材料及房屋符合规划或建设手续的，按照记载的权利人、批准用地和房屋建筑面积等依法予以确权登记。

权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料记载权利人不一致的，应当重新确定权利主体，农村宅基地与房屋权利主体应保持一致。

合法宅基地上房屋已办理规划、建设手续或持有规划意见未按照批准文件建设的，按照最高不超过 3 层（有楼梯间的不计算为层数，以下同）在批准范围内认定合法部分建筑面积，超出部分不予登记，在登记簿和不动产权证书附记栏注明，并暂不予处理。

实际占用的宅基地与土地权属来源材料不一致的，按照下列方式处理：

① 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施前批准建房占用的宅基地，建房后至今未改扩建的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记；

② 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施后依法经批准占用宅基地建房的，按照批准面积予以登记。其中，实际界址与批准文件一致，但用地面积不一致的，按实际界址范围确定宅基地使用权面积；宅基地及建房实际面积小于批准面积且在批准范围内的（多批少占），按实际面积确权登记；宅基地及建房实际面积超过批准面积的（少批多占），部分界址与批准文件不一致的，经各乡（镇）人民政府确认后，按批准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明，可以认定超占超建范围的可在宗地图及房屋平面图上以阴影注明，超占部分待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施城乡规划重新建设时，按有关规定作出处理，并作出书面承诺（附件 2 ）；实际用地面积超过批准面积，界址与批准文件不一致的，按无合法权属来源材料情形处理。

（ 2 ）有土地权属来源材料的宅基地，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：

① 1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，已占用农村宅基地建房且至今未改扩建，经村（居）民委员会公告 15 日无异议，按权属来源材料确定的农村宅基地使用面积和房屋实际建筑面积确权登记。

② 1993 年 11 月 1 日起至 2008 年 1 月 1 日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，占用农村宅基地建房且至今未改扩建的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料，在原城镇规划区内和宅基地范围内建设的，权利人填写《房屋建设审核表》（附件 3 ）报乡（镇）人民政府审核认定后，经确权登记公告无异议后（附件 4 ），按认定面积予以登记；在原城镇规划区外和宅基地范围内建设的，按照房屋总层数不超过 3 层的原则，权利人填写《房屋建设审核表》报乡（镇）人民政府审核认定后，经确权登记公告无异议后，按认定面积予以登记。

③ 2008 年 1 月 1 日至 2018 年 2 月 1 日《福建省违法建设处置若干规定》实施前占用农村宅基地建房且至今未改扩建的，在宅基地范围内建设的，按照房屋总层数不超过 3 层的原则，经村（居）委会公告 15 日无异议，权利人填写《房屋建设审核表》报乡（镇）人民政府审核认定后，按照审核结果办理登记。

本条规定中，超出宅基地批准部分的土地和房屋不予登记，并作出书面承诺，在登记簿和权属证书附记栏中注明，并暂不予处理。

（ 3 ）无土地权属来源材料的宅基地，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：

① 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施前没有土地权属来源证明或权属来源证明不齐且至今未改扩建的宅基地及房屋，应当查明土地、房屋历史使用情况和现状，由申请人填写《宅基地使用权及房屋所有权认定审查表》（附件 5 ），经所在村（居）委会审核并公告 30 日无异议的，报乡（镇）人民政府审核认定后，在确权登记公告无异议后，由不动产登记机构按照认定面积予以登记。

② 1987 年 1 月 1 日至 2018 年 2 月 1 日前未经批准占用宅基地建房，符合建房资格、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，按户可审批宅基地面积标准，房屋总层数不超过 3 层的原则，经村民委员会同意并公告 30 日无异议的，报乡（镇）人民政府认定审查（填写农村宅基地和建房申请审批表），允许补办审批手续后确权登记的，应当先向农村集体经济组织、村（居）民委员会或乡（镇）人民政府缴纳土地补偿费用，按照《福建省村镇建设管理条例》规定进行处罚后，同步补办村镇规划和用地审批手续，在确权登记公告无异议后，不动产登记机构根据认定的宅基地使用权面积和房屋建筑面积予以登记。经认定审查后仍超占超建的范围按本条第（ 1 ）点情形处理。 1999 年 1月 1 日后占用农村宅基地建房的，应符合“一户一宅”要求。

③ 2018 年 2 月 1 日后违法占用宅基地或违反村镇（庄）规划建房的，按《福建省违法建设处置若干规定》办理。

（ 4 ）无土地权属来源材料的集体建设用地及建筑物、构筑物未办理规划、竣工验收手续的，按以下原则办理：

① 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施（如村（居）委会办公室、科教文卫体等场所及镇村办企业等），由申请人填写《集体建设用地使用权及房屋所有权认定审查表》（附件 6 ），报村（居）委会审核并公告 30 日无异议，经所在乡（镇）人民政府审查确认后予以确权登记。乡（镇）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用且未改扩建的，经所在村集体经济组织或村（居）委会同意，报乡（镇）审核确认后予以确权登记。

② 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施后，镇村公益事业和公共设施用地、乡（镇）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。没有权属来源材料的集体建设用地，房屋未办理规划建设手续的，应当查明土地及房屋历史使用情况和现状，在符合土地利用总体规划及村镇（庄）规划条件下，认定属于合法使用的，由申请人填写《集体建设用地使用权及房屋所有权认定审查表》（附件 6 ），经村（居）委会同意并公告 30 日无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县人民政府审定，属于合法使用的予以确权，登记机构按照确权意见办理登记。允许补办审批手续后确权登记的，应当先向农村集体经济组织、村（居）民委员会或乡（镇）人民政府缴纳土地补偿费用，按照《福建省村镇建设管理条例》规定进行处罚后，同步补办村镇规划和用地审批手续，可采用联审联办单等方式简化审批手续。对缺少竣工验收手续，属历史遗留问题处理范围的，按照我县相关规定补办房屋质量安全检测、消防等专项验收手续后，由县住建局出具房屋的竣工验收备案意见书。

（ 5 ） 2020 年 10 月 9 日《连城县加强和规范农村宅基地审批管理实施方案（试行）》（连政办〔 2020 〕 68 号）实施后申请宅基地建房的，应严格按照该文件有关规定办理不动产登记。

4 ．关于房地权利主体不一致问题

因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权人和地上房屋权利人不一致的，应当重新确定权利主体，可由所在村（居）民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，经公告无异议或异议不成立的，可作为宅基地使用权及房屋所有权登记主体的依据，农村宅基地与房屋权利主体应保持一致。原土地权利人或建房人已经死亡的，可由继承人或受遗赠人提交继承权公证书、生效的法律文书、司法调解协议书、税费缴交凭证等申请办理不动产继承转移登记。

5 ．其他问题

（ 1 ）关于不动产登记单元问题。宅基地使用权及房屋所有权登记以“幢”为最小登记单元，不得再进行分层、分套、分间进行分割或合并登记，经县自然资源局会同县住建局等单位审批明确可按间、套、层划分或合并的除外。

（ 2 ）充分利用已有地籍房屋调查成果或现状测量成果，无需重新地籍调查的，不得收取或转嫁收取相关费用，但村民申请登记时房屋现状发生改变，与原已入库调查成果不一致，或当时调查时不符合调查条件未实施测量但现状已满足登记条件的，按照“谁受益、谁承担”原则，开展不动产权属调查、测量及登记工作。

（ 3 ）严格区分合法产权建设面积与违法建设面积的界线。1987 年以前的以乡（镇）人民政府审核意见认定时间为准， 1987年 1 月 1 日以后的以土地审批材料上的时间为准认定。只对合法土地使用权范围内的土地及房屋建筑面积予以认定。超占超建部分能区分位置的按现状在宗地图和房屋平面图上用阴影标注；不能区分超占超建位置的，应当注明超占面积。

五、工作要求

（一）建立工作机制。 坚持政府领导、部门承担、分工协作的组织方式，各乡（镇）人民政府和县自然资源局、农业农村局、住建局等单位要增强责任意识和服务意识，切实履行各自职责，建立部门协调机制，优化办理流程，做好信息共享互通，推进工作重心下沉，确保农村不动产确权登记工作顺利推进。

（二）加强宣传动员。 各乡（镇）人民政府及有关部门要做好宣传动员工作，充分发挥农村基层自治组织作用，做好群众舆论引导，调动村民积极参与农村不动产确权登记工作，营造良好的舆论环境和工作氛围。

（三）规范权籍调查成果管理及运用。 县自然资源局要严格按照《不动产登记数据库标准（试行）》等技术标准建立“房地一体”的农村不动产权籍调查数据库，实现调查与登记“一张图”的管理应用和同步更新，把农村不动产确权登记发证同不动产权籍调查信息化建设相结合，建立城乡一体的不动产权籍调查数据库，实行电子化管理，做到数据可查询、能运用，支撑不动产登记及相关管理工作。同时，推进农村宅基地登记与农业农村部门宅基地管理、各乡（镇）人民政府宅基地审批等系统实现信息的共享互通，实现数据的无缝对接。

（四）严格责任追究。 要形成共同监管合力，建立健全农村不动产确权登记发证的长效机制，对农村不动产确权登记工作给予积极支持，对农村不动产确权登记工作过程中不作为、慢作为和乱作为的，依法依纪查处问责；同时，为维护群众合法权益、推动农村不动产确权登记工作过程中积极作为、敢于担当的部门和人员担当负责。

方案自公布之日起实施，有效期五年。

附件： 1 ．连城县农村房地一体确权登记工作流程图

2 ．承诺书

3 ．房屋建设审核表

4 ．宅基地使用权及房屋所有权确权登记公告

5 ．宅基地使用权及房屋所有权认定审查表

6 ．集体建设用地使用权及房屋所有权认定审查表附件 1

连城县农村房地一体确权登记工作流程图

附件 2

承 诺 书

乡（镇）人民政府：

本户姓名： 身份证号： ，于 年 月 日在乡（镇） 村 地建有房屋一幢，实测占地面积m 2 ，其中：批准用地面积 m 2 ，超占用地面积m 2 ；实测房屋建筑面积 m 2 ，其中：符合规划房屋建筑面积m 2 ，超建房屋建筑面积 m 2 。

本人同意按合法占地面积 m 2 ，符合规划部分房屋建设面积 m 2 给予确权登记，超占用地面积 m 2 ，超建房屋建筑面积 m 2 。由于拆除超建部分整改会影响房屋主体安全，请求暂缓拆除，同时，本人郑重承诺：建造的房屋质量安全问题，本人愿意自行承担一切责任；若今后城乡建设等需征收或改建时，超占超建部分无偿无条件自行拆除，并且不要求补偿，不再继续改建。

特此承诺！

承诺人（签字并按手印）

202 年 月 日

附件 3

房屋建设审核表

附件 4

宅基地使用权及房屋所有权确权登记公告附件 5

宅基地使用权及房屋所有权认定审查表

附件 6