上杭县人民政府文件

杭政规〔 2022 〕 12 号

━━━━━━━━━━━━━━━

上杭县人民政府关于印发上杭县城市规划区

危险住房改建管理办法的通知

临江镇人民政府、临城镇人民政府，县直有关单位：

《上杭县城市规划区危险住房改建管理办法》已经上杭县第十八届人民政府第十一次常务会研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

上杭县人民政府

2022 年 8 月 30 日

上杭县城市规划区危险住房改建管理办法

第一章 总则

第一条 为消除安全隐患，保障居住安全，加强上杭县城市规划区危险住房处置管理，确保城市规划建设的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《福建省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》和《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《福建省农村村民住宅建设管理办法》《福建省住房和城乡建设厅关于推进城市零星危险住房改造工作的指导意见》（闽建房〔 2015 〕 14 号）等有关法律法规及相关文件规定，结合我县实际，特制定本办法。

第二条 上杭县城市规划区内（除历史风貌区范围）居民 D级危险住房（含房改房、集资房）改建及其管理适用本办法。

本办法以下条款所称的危房是指 D 级危房。

第三条 对县城规划区内的危房实行分类处置

1. 征收： 已列入近期建设规划或旧城区改造范围的零星危房，由政府按计划实施征收，实行货币化安置。

2. 收储： 因城市规划条件限制，不具备就地改造条件的危房，或具备成片开发条件但尚未列入近期建设规划或旧城区改造范围的危房，属国有建设用地使用权的，可申请收储，实行货币化安置，符合条件的可申购保障性住房。

3. 危房改建： 符合本办法改建条件的危房，经审批后按规划要求实施改建。

4. 停止使用或整体拆除： 对近期不符合征收或改建条件，房屋所有权人又不愿意申请收储的，应按《城市危险房屋管理规定》停止使用或整体拆除。其中，对已无修缮价值，暂时不便拆除，且又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋应停止使用；对于整幢危险且已无修缮价值，需立即拆除的应整体拆除。符合条件的可申购保障性住房。

房屋权利人在拆除危房时，可自愿与所在乡镇签订拆除协议，约定房屋遇到建设需要征迁时，将按房屋拆除前现状及征迁时的方案和政策予以补偿。房屋现状由所在乡镇政府牵头，聘请有资质的房屋征收（含测绘资质）公司对危房进行测绘，测绘资料经房屋产权人签字确认，公证处公证后，由所在乡镇政府和拆除房屋权利人分别保存。

第四条 《上杭县城总体规划（ 2015-2030 ）》划定的历史风貌区范围内的危房改建，按经依法批准的保护规划处置，不适用本办法。保护规划制定出台前原则上按照 “ 原址、原规模、原风貌 ” 除险加固方法加以保护性修缮，做到修旧如旧，力求恢复原有风貌，或申请收储。

第五条 本法适用的规划区范围在《上杭县国土空间总体规划（ 2020-2035 ）》未批准前按照《上杭县城总体规划（ 2015-2030年）》划定的县城规划区范围实行；待《上杭县国土空间总体规划（ 2020-2035 ）》批准实施后，按照批准后确定的中心城区城镇开发边界划定图实行。

第六条 建立以县自然资源、住房和城乡建设、城市管理、财政、土地收储等部门和临江镇、临城镇为成员的城市规划区危险住房改建工作部门联席会议制度，健全零星危房改造工作综合协调机制。联席会议办公室设在县自然资源局，由分管自然资源工作的副县长担任联席会议召集人。

第二章 规划条件及用地要求

第七条 危房改建必须具备以下条件

（一）不在城市规划的主次干道的道路红线内；不在政府已批准的旧城改造项目、重大基础设施建设项目、近期建设项目和近 5 年土地收储项目范围内；不具备成片开发建设条件；不在历史风貌区范围内；符合上杭县国土空间规划。

（二）原则上具有不动产权证或土地使用权证和房屋所有权证。

1. 只有土地使用权证未办理房屋所有权证的，土地证上的房屋未擅自拆建、改建、扩建，无违法占地、违法建设行为的，附宗地图和 1:100 房屋平面图。

2. 只有房屋所有权证未办理土地使用权证的，应提供有权机关批准的土地权属证明材料，附宗地图。

3. 属祖遗房屋、 1987 年 1 月 1 日前建成的房屋，未办理 “ 两证 ” 的，必须提供具有法律效力的产权证明，并注明现状面积和合法产权面积，产权证明应附宗地图和 1:100 房屋平面图，并经当地村（居）委会、镇政府和县自然资源、城市管理部门签署意见。

（三）县城规划区内无其他住房且近五年内无房地产转移登记记录（独生子女不可与父母以分户的形式单独申请危房改建。独生子女已和父母分户申请危房改建的，需核查所有家庭成员房屋登记信息）。

（四）不属于 “ 两违 ” 清理对象。

（五）集体建设用地需符合 “ 一户一宅 ” 政策。

（六）多个业主的危房（房改房、集资房），需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第八条 个人建房符合危房改建条件的，且满足建筑间距、规划道路退让、消防防火、建筑安全控制距离等要求的，可按三层内（含三层）审批，檐口高度控制在 10 米及以下；建成区城市主、次干道边上结合相邻房屋布局可按四层内（含四层）审批，檐口高度控制在 13 米及以下。

第九条 危房改建后的住房套数和住户数不得增加，建筑占地面积原则上控制在原有用地面积范围内，其中集体建设用地和单个业主国有建设用地改建后建筑占地面积不得超过 120 平方米。属于集体建设用地的， 1 人以内每户建筑占地面积 ≤80 平方米， 2-3 人每户建筑占地面积 ≤110 平方米， 4 人以上每户建筑占地面积 ≤120 平方米。国有出让土地经规划竣工核实后，按照规划要求退让道路红线后的土地面积重新进行不动产登记，集体土地和国有划拨土地按危房改建审批后的土地面积进行不动产登记，房屋建设完成后按幢进行规划条件核实。

第十条 部分危旧房屋建筑占地（集体建设用地）不规则的，在出具危房改建用地红线图时，在不超出原土地证宗地面积范围内（且同为建设用地）可适当微调。

第十一条 经有权机关批准的集体建设用地（仅限一处宅基地），原用地申请人家庭成员（多个子女）因成年分家析产取得宅基地使用权，符合 “ 一户一宅 ” 政策的，可以分户申请危房改建，面积控制在原用地范围内且需符合用地限额。

第十二条 无其他 “ 两违 ” 建设记录，申请危改的房屋有超层、超建违法建设的、建筑实际占地面积超出原审批土地面积范围等情形的，申请危改宗地面积按原审批用地面积核定。

第三章 危房改建审批

第十三条 改建房屋与相邻建筑毗连或者涉及公用、共用、借墙等关系的，需取得各所有权人一致同意，并在《上杭县城市规划区危险住房改建申请表》签字确认；主次干道四层、其他三层以内的独立墙基的原拆原建申请表不需要四邻房屋权利人签字确认。

第十四条 申请人向镇政府申请并提供如下材料 : ① 申请审批表； ② 身份证、户口薄复印件； ③ 不动产权证或土地使用权证、房屋所有权证或有法律效力的产权证明； ④ 授权委托书（多个业主的需提供）； ⑤ 房屋四周立面现状照片； ⑥ D 级危房鉴定报告； ⑧ 近五年内房屋产权登记信息材料。

多个业主的危房改造由业主委员会或者占三分之二以上的业主推举的 2 至 3 名业主代表代为申请办理相关审批手续，其中：属于房改房的，可以由原产权单位组织进行改造，代为申请办理相关审批手续。

第十五条 乡镇政府初审后提请联席会议办公室研究认定。联席会议办公室组织成员单位进行现场勘察、调查和审查，经联席会议研究，形成会议纪要，并以部门联席会议名义作出零星危房改造认定书。

第十六条 对符合危房改建的申请人，县自然资源局依法向申请人提供危房改建规划设计红线图、规划设计条件说明。危房改建规划设计红线图和设计条件进行公示 7 个工作日，无异议后予以审批。

第十七条 申请人根据危房改建规划设计红线图和设计条件，委托具有资质的设计单位进行方案设计，提供改建房屋的总平面图及各层平面图、立面图、剖面图。危房改建屋面应按坡屋面（屋面采用琉璃瓦或者树脂瓦，不得使用彩光瓦或者铁皮瓦）进行设计，并体现客家建筑风格。设计方案经县自然资源局审定后，申请人委托有资质的设计单位进行施工图设计。

第十八条 申请人在工程开工前向县自然资源局申请核发《建设工程规划许可证》，申请人按红线图坐标放样后，到审批窗口申请核线，审批部门自收到核线申请之日起 5 个工作日内，及时组织相关人员到现场进行核线。经核线后方可开工建设。

现场核线工作由县自然资源局、城市管理局、住房和城乡建设局、属地乡镇政府等相关部门工作人员组成的核线小组现场踏勘完成。

第十九条 危房改建申请人应当自取得《建设工程规划许可证》之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，《建设工程规划许可证》自行失效。确需延期的，申请人可以在规定期限届满前 30 日内，向原审批机关申请延期，延长期限不得超过一年。

第二十条 危房改建应符合城市规划、文物保护、建筑设计、园林绿化、消防、人防、抗震、给水排水、市容观瞻和空间景观等要求，原有街巷空间、庭院、旷地、古树名木及其它绿化树木原则上应予以保留，影响古树名木生长的，应采取退让或相应的保护措施。改建建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，符合规划和技术规范要求。

1. 道路退让：在城市主、次干道边上的建筑，按《上杭县城道路系统规划》和各区域的控制性详细规划退让建筑红线；小路（巷）边上的建筑视道路（巷道）现状通行条件应退让 1-3 米道路红线。对退让建筑红线范围内的设施，改建户应及时拆除，拆除后退让道路红线范围内的土地无偿用于市政基础设施建设。

2. 建筑间距退让：危房改建相邻建筑前后间距与前建筑高度比原则上按 1:0.8 控制，按相邻建筑间距各退让 50% 进行控制，相邻双方有协议可按双方协议执行。

第四章 建设管理

第二十一条 申请人应当严格按照《建设工程规划许可证》核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第二十二条 房屋所有权人在危房改建审批通过后自行将宗地范围内的危房拆除，并按规划审批要求完成建设。

第二十三条 县城市管理局负责危房改建审批后续跟踪管理工作，加强巡查力度，发现违法建设行为，应采取有效措施及时制止，并给予查处。

第二十四条 各成员单位按照省、市、县相关文件要求，依法做好建房安全管理工作。建设单位（业主）、县住房和城乡建设局、县城市管理局、临城镇政府、临江镇政府按照职责分工做好建房安全监管责任，加强对危险住房改建活动的监督管理，严防发生危房改建安全事故，确保工程质量安全。建房户对建房活动负有首要责任，严格履行省、市、县有关建房施工质量和安全相关规定，承担质量安全责任，不得违法违规发包工程。

第五章 其他

第二十五条 危房的鉴定

（一）申请人自行委托在市、县住房和城乡建设局备案的有资质的检测机构进行房屋结构安全性鉴定。

（二）对于 1987 年 1 月 1 日以前建的土木结构、砖木结构的破旧房屋，可不再进行房屋结构安全性鉴定。

房屋结构安全性鉴定报告须经上杭县住房和城乡建设局进行备案后方可使用。

第二十六条 经规划主管部门核查，危房位于城市规划的主次干道道路红线内，并不在近期建设项目和近 5 年土地收储项目范围内，且危房为申请人的唯一住房的，可办理原拆原建审批手续。

原拆原建指占地面积、建筑面积、建筑高度及建筑位置不变。

第二十七条 危房改建完成后，应及时完善房屋四周基础设施，对因建房引起受损坏的基础设施给予修复。

第二十八条 危房用地收储后，列入储备用地，由县土地收储中心与当地乡镇政府签订《储备土地委托管理协议》，按属地管理原则由所在乡镇政府负责日常管理。

第六章 附则

第二十九条 《上杭县城总体规划（ 2015-2030 ）》划定的历史风貌区范围： ① 瓦子街片区为临江路以北，北大路以东，人民路以南，和平路以西区域，面积 28 公顷； ② 临江楼片区为临江路以北，建设路（东侧）道路改造安置小区红线 — 南门大桥以东，人民路以南，八一路 — 甘泉巷 — 五星巷以西区域，面积8.8 公顷； ③ 解放路西段片区为江滨西路以北，卫生巷以东，人民路以南，漳州巷 — 南中巷 — 医药公司西侧 —50 米建设路道路红线西侧以西区域，面积 16.2 公顷。历史风貌街区具体位置详见规划图纸。历史风貌街区范围可根据批准的规划给予调整。

第三十条 本办法由县自然资源局负责解释，县自然资源局可根据需要制订 “ 政策解读 ” 对相关条款予以补充、说明。

第三十一条 本文件自下发之日起执行，有效期十年。之前发布的有关规定与本办法不符的，按本办法执行。