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榕马政规〔 2022 〕 1 号

福州市马尾区人民政府

关于印发《福州市马尾区农村宅基地和

建房管理实施细则》（试行）的通知各镇人民政府、区农业农村局、区住建局、区资规局：

《福州市马尾区农村宅基地和建房管理实施细则》（试行）已经 2021 年马尾区管委会、区政府第 32 次会议研究通过，现印发给你们，请认真组织实施。

福州市马尾区人民政府

2022 年 2 月 21 日

福州市马尾区规范农村宅基地和

建房管理实施细则（试行）

第一章 总则

第一条 为进一步规范农村宅基地和建房审批管理，提高农村建房水平，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》及《福州市人民政府关于规范农村宅基地和建房管理的实施意见（试行）》等相关法律法规文件，结合马尾区实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于福州市马尾区行政区域内，农村村民在集体土地上新建、改建、扩建村民住宅及相关的规划、审批、建设管理。

第三条 村民建房应当符合规划，坚持安全、适用、经济、美观，符合地域风貌的原则，节约用地、集约建设。村民零星建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，严格控制使用耕地，严禁占用永久基本农田。鼓励和引导根据当地实际统一旧村改造或集中新建住宅小区，切实提高新农村建设水平。

第二章 规划管理

第四条 村民建房应当符合国土空间总体规划及各类专项规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划要求的，不得审批村民建房。

第五条 村民建房应严格按照宅基地审批和规划许可批准的位置、面积、层数、建筑风貌、色彩等进行建设，不得擅自变更，确需变更的，应经发证机关同意，并办理变更手续。

第六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。每户宅基地面积限额为 80 平方米至 120 平方米，包括住房、附属用房和庭院等，房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行翻建的，每户可以增加不超过 30 平方米的用地面积。

第七条 村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）规划：村民建房要符合国土空间总体规划及各类专项规划，靠近城市、县城、乡镇所在地住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，鼓励建设多层单元式住宅。

（二）选址：村民建房选址应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段，杜绝安全隐患问题。

（三）层数和面积：农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在 300 平方米以内；多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在 200 平方米左右。

（四）层高：一层层高控制在 4.8 米以内，二层以上层高控制在 3.3 米以内，建筑总高度不超过 14 米，建筑屋顶原则上应按坡屋顶设计。

（五）间距和朝向：住宅建筑前后间距与建筑高度比一般不低于 1 ： 1 ，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于 4 米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑宜后退村庄干路红线3 米以上，后退村庄支路红线 1 米以上。因旧房改造、扩建等受用地条件限制的，根据实际情况由属地乡镇政府合理确定相邻距离。

（六）抗震：我区抗震设防烈度等级为 7 度以上，新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

（七）建筑单体：应满足村民生产生活需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，符合地方建筑特色，外观应进行一次性装修。在“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”七要素应符合建筑立面图集要求。

（八）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建筑密度控制在 30% 左右，绿地率不低于 30% 。

第三章 审批管理

第八条乡镇人民政府负责对本行政区域内宅基地和建房申请进行审批，发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。建立农村宅基地和村民住宅建设协调机制，由乡镇党委主要负责同志兼任召集人，负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作。组织乡镇农业、土地、城建、执法等成立协调机制办公室，承担日常工作。实行审批信息公开制度，审批结果应及时告知。区农业农村、自然资源和规划、城乡建设部门参与审批的复核工作。

第九条村民建房申请应当符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积低于法定标准，需要新建或改扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户的；

（三）因国家或者集体建设、实施镇（乡）、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）原有住宅属 D 级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（七）马尾区城镇开发边界内原有住宅属 D 级危房申请原址等面积重建的。

（八）马尾区人民政府规定的其他情形。

第十条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合“一户一宅”政策规定的；

（二）现有宅基地面积低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过 60 平方米的；

（三）分户前人均住宅建筑面积已超过 60 平方米的；

（四）年龄未满 18 周岁的；

（五）不符合国土空间总体规划及各类专项规划的；

（六）将原住宅出卖、出租、赠与、其它方式转让或改作生产经营用途的；

（七）非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）；

（八）农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的。

第十一条 符合宅基地申请条件的农户，以户为单位，向所在村的村委会提出宅基地和建房书面申请，并提交以下材料：

（一）《农村宅基地和建房申请审批表》；

（二）户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

（三）《农村宅基地使用承诺书》；

（四）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门出具的危房鉴定书；

（五）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得相关权利人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；

（六）具有相应资质的设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的建筑设计图，或者选用标准通用图。

第十二条 农村村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。村委会组织召开村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起 15 个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡镇人民政府。

第十三条 乡镇政务窗口接收申请材料时，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当场一次告知申请人需要补正的全部内容，未告知的，自收到申请材料之日起即为受理；申请材料齐全、符合规定，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应予受理。

第十四条 乡镇政务窗口受理或者不予受理农村村民住宅建设申请，应出具书面凭证，注明收案日期和办结日期。

第十五条 收到宅基地和建房申请后，乡镇协调机制办公室组织人员实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类，是否委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用各级城乡建设部门编印的村镇住宅建设通用图集。

第十六条 农村村民新扩建的住宅建设申请应自乡镇政务窗口受理申请之日起 15 个工作日内办结（依法办理林业、农用地转用等审批的期限除外）。规定时限内不能办结的，经本级人民政府负责人批准，可以延长 5 个工作日，并应将延长期限的理由书面告知申请人。

第十七条 申请人的申请符合法定条件、标准的，乡镇相关职能部门应当依法作出同意申请的审核决定，农业农村部门综合各有关部门意见提出审批建议，由乡镇人民政府对农民宅基地申请进行审批，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，如乡镇职能部门依法作出不同意申请的审核决定的，应当说明理由。

第十八条 涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；属利用原宅基地的，不需要办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由乡镇人民政府根据村庄规划进行审批，符合条件的，在 10 个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

第十九条 经批准用地建房的村民，应当在开工前向乡镇人民政府申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府在接到申请后的5 个工作日内，组织农业农村、自然资源和规划、城乡建设等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界。

第二十条 村民建房完工后，应当向乡镇人民政府申请竣工验收，乡镇人民政府应当在接到申请后的 5 个工作日内，组织所属的农业农村、自然资源和规划、城乡建设等部门进行验收，实地检查农户是否按照批准的土地面积、四至等要求使用宅基地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求，并出具《农村宅基地和建房验收意见表》。

第二十一条 通过验收的，建房村民可以向区级不动产登记部门申请办理不动产登记。未通过验收的，由乡镇人民政府下达整改通知书，限期整改。

第四章 设计施工和质量安全

第二十二条 村民建房设计应当安全、适用、经济、美观，符合地域风貌，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定；与周边环境协调，体现地方特色、民族风格、文化传统，提倡采用新工艺、新材料、新结构。

第二十三条 村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用村镇住宅建设通用图集。建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计，设计方案应符合建筑立面图集要求。

第二十四条 村民建房施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责。参与村民建房的勘察、设计、施工、监理单位和土木工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。

第二十五条 农村独栋式、并联式或联排式自建住宅，可由建房村民自行选择农村土木工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量安全管理由乡镇政府负责。建房村民由土木工匠进行建房的，应当签订建房合同，明确质量安全责任、质量保证期限和双方的权利义务。

第二十六条 农村住宅建设多层住宅以上（ 4 层及 4 层以上），应由具备相应资质的施工企业承接施工，集中统建的农村住房项目应向县级建设主管部门办理质量安全监督手续，乡镇政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

第二十七条 农村土木工匠从事村民建房施工，应具备相应的建设施工技能。建设、人社部门要加强土木工匠培训，将土木工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训对象，按相关政策规定给予相应的职业技能培训补贴，提高土木工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。

第二十八条 乡镇人民政府应建立挂村领导和工作人员、村“两委”干部农房建设安全巡查制度，采取包片制定期巡查。

第二十九条 乡镇审批发证时，应对建房村民进行质量安全谈话提醒，告知拆除和建房等安全知识，谈话记录由谈话人、建房人签字，并纳入建房审批档案。

第三十条 施工期间乡镇人民政府要在施工关键节点巡查到场，在地基基础、抗震节点和关键主体结构施工过程中，及时到施工现场检查指导，特别是加强隐蔽部位的到场检查，发现不符合基本建设要求的当即告知建房户，提出处理建议并做好记录。技术力量不足的乡镇可以采取购买服务方式委托监理单位或聘请监理工程师到场检查指导。

第三十一条 乡镇人民政府应当按照统一规定格式，在住宅建设现场悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，并张贴农村自建房（三层以下）质量安全常识“一张图”，接受社会监督。

第五章 职责分工

第三十二条 马尾区人民政府负责工作部署、用地保障、力量配置、督查落实和责任追究；乡镇人民政府具体承担属地管理责任，负责本辖区内农村村民建房活动的监督检查管理，优化审批流程和办事指南，提高审批效率。村民委员会发现违法违规建设及质量安全问题及时报乡镇人民政府依法处置。

第三十三条 行业主管部门负责监督、指导、服务责任，其中：

（一）农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源和规划部门；参与编制国土空间总体规划和村庄规划。

（二）自然资源和规划部门负责国土空间规划、村庄规划、宅基地确权登记颁证工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可不动产登记手续。

（三）城乡建设部门负责指导农村住宅质量安全与行业服务，对镇村建设干部和农村土木工匠进行专业技能、建筑风貌、安全知识等培训，推广使用农村建筑风貌导则和农房通用图集；对纳入工程质量安全监督体系的项目，加强督查监管。

（四）其他部门按职能分工承担其在农村村民建房活动中的管理责任。

第六章 附则

第三十四条本细则由马尾区农业农村局、马尾区自然资源和规划局、马尾区住房和城乡建设局负责解释。

第三十五条本细则自颁布之日起施行，有效期 10 年。原有规定与本细则不符的，以本细则为准。

附件：

3-1 农村宅基地和建房申请审批表

3-2 农村宅基地使用承诺书

3-3 乡村建设规划许可证

3-4 农村宅基地批准书

3-5 农村宅基地和建房验收意见书附件 3-1

农村宅基地和建房申请审批表附件 3-2

农村宅基地使用承诺书

因（ 1. 分户新建住房 2. 按照规划迁址新建住房 3. 原址改、扩、翻建住房 4. 其他）需要，本人申请在 乡（镇、街道）村 组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1. 本人及家庭成员符合 “ 一户一宅 ” 申请条件，申请材料真实有效；

2. 宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后 月内建成并使用；

3. 新住房建设完成后，按照规定 日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：年 月 日

附件 3-3

中华人民共和国

乡村建设规划许可证

附件 3-4

农村宅基地批准书 农村宅基地批准书 （存根）附件 3-5