永政办规〔2022〕1 号

龙岩市永定区人民政府办公室关于印发

永定区农村房地一体不动产确权

登记发证工作实施方案的通知

各乡（镇）人民政府，区直有关单位：

现将《永定区农村房地一体不动产确权登记发证工作实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。

龙岩市永定区人民政府办公室2022 年1 月18 日

永定区农村房地一体不动产确权登记发证

工作实施方案

根据有关法律法规政策，为贯彻落实好乡村振兴战略精神及《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6 号）、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84 号）文件精神，推进及规范永定区范围内农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记工作，结合工作实际，现制定如下工作实施方案：

一、工作目标

以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地使用权及房屋所有权进行统一确权登记并颁发“房地一体”不动产权证书，由乡（镇）人民政府牵头，自然资源、农业农村、住建部门等部门协调配合，以未确权登记的农村宅基地、集体建设用地及房屋为工作重点，充分利用已有的农村地籍和房屋调查成果，尽快完成符合登记发证条件的房地一体不动产登记，对符合登记发证条件的发证率达到90%以上，并建立健全农村不动产确权登记发证的长效机制。

二、登记的四个时间节点

（一）1982 年2 月13 日《村镇建房用地管理条例》实施前占用农村宅基地建房的。

（二）1982 年2 月13 日《村镇建房用地管理条例》施行至1987年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行前，占用农村宅基地建房的。

（三）1987 年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行至 1993 年11 月1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行前，未经批准占用农村宅基地建房的。

（四）1993 年11 月1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行后的。

三、工作原则

围绕“依申请登记、一体登记、连续登记、属地登记”原则，按照尊重历史、照顾现状、实事求是、解决问题、便民利民的要求，农村房地一体不动产登记在遵循《不动产登记暂行条例》规定的同时，按以下原则处理工作中的具体问题：

（一）主体认定原则。 充分发挥集体土地所有者的主体作用，赋予村民小组对宅基地历史遗留问题进行分类处理的权利，履行对申请人提交资料有效认定的主体责任。

（二）分级审核原则。 乡（镇）、村（居）、组三级对辖区内农村房地一体不动产登记的申请资料实行分级认定审查，依据各自的工作职责承担相应审查责任。

（三）便民利民原则。 尊重历史，照顾现状、解决问题，积极回应群众期盼，优化业务流程，将分家析产和依法继承、受遗赠、集体经济组织内部互换房屋或因人民法院、仲裁委员会的生效文书取得而未办理过登记的农村宅基地及地上所建房屋，在材料齐备的情况下予以办理确权登记。

（四）属地管理原则。 由乡（镇）人民政府、村（居）民委员会、村民小组负责辖区范围内1982 年前本集体经济组织成员建房占用宅基地的审查，以及1982 年后本集体经济组织成员建房占用宅基地的用地审批手续补办和审核。

四、职责分工

（一）村民小组

1.负责对申请登记人的身份进行认定：

（1）对申请登记人是否属于本集体经济组织成员作出认定。

（2）对申请登记人是否属于“一户一宅”、“一户多宅”情形或主体资格情况作出认定。

2.负责对土地进行认定：

（1）对申请登记的宅基地权属是否清楚、是否存在四邻争议作出认定意见，并提交给所在村（居）民委员会。

（2）对申请登记的宅基地的起始使用时间、面积、用途、权属来源依据等进行认定，提交给所在村（居）民委员会。

（3）对申请人提交的宅基地上房屋建成时间作出认定。

（4）对宅基地使用权及房屋所有权因分家析产、依法继承、受遗赠、集体经济组织内部互换房屋或因人民法院、仲裁委员会的生效文书发生变化等情况的真实性作出认定。

3.对无土地权属来源材料的宅基地，填写《宅基地使用权及房屋所有权认定审查表》，填写完整后交至村（居）民委员会审核。

（二）村（居）民委员会

1.负责组织权利人对本宗地、相邻宗地的权属界线进行指界确认。

2.负责对权籍调查成果、不动产权利人登记信息事项等内容进行公告，出具《农村宅基地和集体建设用地建房证明》。

3.对村民小组认定的无土地权属来源材料的宅基地情况进行审查认定，1987 年以前建房的出具《农村宅基地和集体建设用地建房证明》；1987 年以后建房的填写《宅基地使用权及房屋所有权认定审查表》审核意见，填写完整后报乡（镇）人民政府审定。无土地权属来源材料的集体建设用地，1987 年以前建房的出具《农村宅基地和集体建设用地建房证明》；1987 年以后建房的填写《集体建设用地使用权及房屋所有权认定审查表》并出具审核意见，填写完整后报乡（镇）人民政府审核。

4.做好本村不动产登记申请表、询问笔录、有效身份证明及合法权属来源、公告等材料收集工作，按户建立档案，并按照登记的四个时间节点分类整理，统一报送至所在乡（镇）人民政府。

（三）乡（镇）人民政府

1.负责本辖区农村宅基地的审核批准、权属确认、收集办证资料、纠纷调处等工作的组织领导。

2.要明确目标任务，建立工作机制，统筹工作经费，充分发挥乡（镇）乡村振兴服务中心、自然资源所、村（居）民委员会等作用，指定专人负责农村房地不动产确权登记工作，将联络人名单上报至区自然资源局，确保农村房地不动产确权登记工作落实到位。

3.1987 年后无土地权属来源材料的宅基地，对村（居）委会的审核意见提出审定意见，填写《宅基地使用权及房屋所有权认定审查表》审定意见并按村（居）归档；对1987 年后无土地权属来源材料的集体建设用地出具审核意见，填写《集体建设用地使用权及房屋所有权认定审查表》审核意见，报区政府审定后按村（居）收集归档。

4.负责指导和督促所在村（居）民委员会符合登记发证条件房地的申请人签字申请，规范填写申请表、询问笔录等登记申请材料；按登记的四个时间节点集中收集登记申请材料后，统一向不动产登记机构提出批量登记申请。

5.农村地籍和房屋调查成果经验收合格的乡（镇），由乡（镇）人民政府负责组织，测绘公司调查作业单位配合，以村（居）为单位，对未登记发证但符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地及房屋进行公布,并同时进行农村房地不动产权首次登记公告。

（四）自然资源部门

1.负责统筹协调各乡（镇）加快推进农村不动产确权登记工作，具体负责相关方案制定、技术指导、业务培训、成果汇总、建库更新及登记发证等工作。

2.负责推进信息化管理应用，做好农村不动产权籍调查库与管理系统建立工作，确保实现不动产权籍调查库成果数据与日常不动产登记业务的有效衔接。

（五）农业农村部门

负责做好宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。

（六）住建部门

负责牵头做好农村房屋质量安全隐患排查、整治工作。

五、处理意见

（一）适用范围

本方案适用于永定区农村集体土地范围内已建成未登记的宅基地使用权、集体建设用地使用权及房屋所有权的确权登记，原则上包括与之相连的生活附属设施用地，但属下列情形之一的，不属于登记发证范围：

1.集体土地上变相开发的商品房屋。

2.未经批准占用耕地、林地建设的房屋。

3.仓库、烤烟房、牲畜栏、不与住宅相连的厕所等用地。

4.临时用地等其他用途土地上建造的临时性生产用房和其他附属用房。

5.1999 年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》实施后城镇居民违法建造和购买的农村宅基地及房屋。

符合登记条件的房屋表示该房屋的权利状况信息依法记载于不动产登记簿，不代表该房屋因已经登记即表示可投入使用。

（二）处理办法

1.关于申请登记主体问题

（1）农村宅基地使用权及房屋所有权申请登记的主体应为用地批准文件或权属来源材料记载的农村宅基地使用权人，原则上为本农民集体经济组织成员，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经农民集体经济组织认定的，可以作为登记申请主体：

原集体经济组织成员合法取得宅基地使用权及房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因进城落户的；

非本集体经济组织成员因搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用农村宅基地建房的；

非本集体经济组织成员的农民或城镇居民因继承房屋取得农村宅基地的；

非农业户口居民（含华侨）在1999 年1 月1 日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权，且其权属未发生变化的。

（2）集体建设用地使用权及其房屋所有权申请登记的主体应为经批准文件或权属来源材料记载的集体建设用地使用权人，包括经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村（居）民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体。

2.关于土地权属来源材料、房屋符合规划或建设材料等问题

（1）土地权属来源材料，包括以下：

1952-1954年间原永定县人民政府颁发的土地房产所有权证（土地改革时期发的证书）；土地使用权证书（下称“土地证”）、房屋所有权证书（下称“房产证”）、不动产权证书；

历史上由乡（镇）或乡（镇）以上人民政府以及土地、建设、规划等职能部门核发的有关批准文件或者盖章确认的有关用地、建设的证明材料（如建设用地批准书、建设用地规划许可证、村镇规划建设许可证、清查用地时补办的用地证明或建筑许可执照等）；

依法继承的，提供经公证的材料或者生效的法律文书或经乡（镇）人民调解委员会出具的调解协议书；

扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建的，提供经扶贫搬迁、救灾救助、建设、土地、规划、乡（镇）等部门及集体出具的合法易地建房的证明或批准文件。

（2）房屋符合规划或建设材料，包括以下：乡（镇）人民政府或县级建设规划部门核发的建设许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、规划核实意见书等。

3.关于登记面积认定及超面积问题

（1）有合法的土地权属来源材料、房屋已办理规划或建设手续的，按照记载的权利人、批准用地和建筑面积等信息依法予以确权登记。权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料记载权利人不一致的，应当重新确定权利主体，农村宅基地与房屋权利主体应保持一致。实际占用的农村宅基地与土地权属来源材料不一致的，按照下列方式处理：

实际界址与批准文件一致，但面积不一致的，可按实际面积确定宅基地使用权面积；

实际用地面积超过批准面积，部分界址与批准文件不一致的，按批准面积予以确权登记，超出部分不予登记，在登记簿和不动产权证书附记栏注明，并暂不予处理；

实际用地面积超过批准面积，界址与批准文件不一致的，按无合法权属来源材料情形办理；

实际用地面积没有超过批准面积，但界址与批准文件不一致，且与原批准位置有重合的，可按实际占用批准红线内面积确权登记，重合范围以外部分不予登记，在登记簿和不动产权证书附记栏注明；

房屋未按照批准文件规定建设的，按照最高不超过3 层（含楼梯间）的原则确权，并经所在村（居）民委员会公告15 天无异议的，不动产登记机构对超出部分不予登记，在登记簿和不动产权证书附记栏注明，并暂不予处理。

（2）有土地权属来源材料的宅基地，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：

1993 年11 月1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,已占用农村宅基地建房且至今未扩建，按权属来源材料确定的农村宅基地使用面积和房屋实际建筑面积确权登记；

1993 年11 月1 日起至2008 年1 月1 日《中华人民共和国城乡规划法》施行前，合法取得但没有规划条件的农村宅基地上的房屋，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料，在宅基地范围内建设的，房屋总层数不超过3 层（不含楼梯间），视为符合规划要求，由不动产登记机构按照现状予以登记。房屋总层数超过3 层（不含楼梯间），在原城市和城镇规划区内的，经乡（镇）人民政府认定审查后，按照认定面积予以登记；在原城市和城镇规划区外的，经村（居）民委员会公告15 天无异议，按照房屋总层数3 层（含楼梯间）予以登记，超出部分不予登记，在登记簿和不动产权证书附记栏注明，并暂不予处理；

属2008 年1 月1 日后合法取得但没有规划条件的宅基地上建设的房屋，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料，在宅基地范围内建设，按照房屋总层数不超过3 层（不含楼梯间）的原则确权，并经村（居）民委员会公告15 天无异议、乡（镇）人民政府认定审查，由不动产登记机构按照认定面积予以登记。

（3）无土地权属来源材料的宅基地，房屋未办理规划或建设手续的，按以下原则办理：

1982 年2 月13 日《村镇建房用地管理条例》实施前占用农村宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定用地面积标准，由村（居）民委员会出具农村宅基地和集体建设用地建房证明，并公告30 天无异议的，按该农村宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记；

1982 年2 月13 日《村镇建房用地管理条例》施行至1987年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行前，占用农村宅基地建房且至今未扩建，由村（居）民委员会出具农村宅基地和集体建设用地建房证明、具有法律责任的具结书，并公告30 天无异议的，按该农村宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记；

1987 年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行至1993 年11 月1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行前，未经批准占用农村宅基地建房且至今未扩建的，经村（居）民委员会公告30 天无异议、乡（镇）人民政府认定审查，由不动产登记机构按照认定面积予以登记；

1993 年11 月1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行后，未经批准占用农村宅基地建房，符合建房资格的，按照房屋总层数不超过3 层（不含楼梯间）的原则确权，由村（居）民委员同意提交乡（镇）人民政府认定审查，村民提交农村宅基地和集体建设用地建房承诺书，并公告30 天无异议的，按规定报乡（镇）人民政府认定审查，根据认定的宅基地使用权面积和房屋建筑面积，予以确权登记。其中，1999 年1 月1 日后占用农村宅基地建房的，应符合“一户一宅”要求；2000 年1 月1 日后占用农村宅基地建房的，农村宅基地面积不得超过规定标准，允许补办审批手续后确权登记的，应当先向农村集体经济组织、村（居）民委员会或乡（镇）人民政府缴纳土地补偿费用，按照《福建省村镇建设管理条例》规定进行处罚后，同步补办村镇规划和用地审批手续，可采用联审联办单等方式简化审批手续。宅基地及住房超占超建部分确实无法拆除的，经乡（镇）政府同意可暂时保留，并移交超占超建部分给当地村集体经济组织或村委会，提供给原使用权人继续使用，并签订有偿使用合同缴纳超占超建使用费。超占超建部分不予确权登记，在宗地图和房屋楼层平面图中标明位置和面积，并在登记簿和不动产权证附记栏中注明。对不符合建房资格或违反村镇规划建房，按照永政综〔2018〕48 号相关政策应当拆除的，坚决予以拆除；

2018 年2 月1 日后违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按《福建省违法建设处置若干规定》办理。

4.关于房地权利主体不一致问题

因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权人和地上房屋权利人不一致的，可由所在村（居）民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，经公告无异议或异议不成立的，可作为宅基地使用权及房屋所有权登记主体的依据,依法应当缴交相关税费的应凭相关税费缴交凭证等材料申请办理不动产登记。

已合法取得土地权属来源证明文件，但宅基地上的房屋倒塌、灭失且原权利人已故，现合法继承人申请确权原宅基地上新建的房屋，由现合法继承人办理继承公证或经乡（镇）人民调解委员会调解后，凭继承公证或调解协议书，按照上述规定办理“房地一体”不动产登记。

5.关于祖遗众宅共用土地面积约定分割问题

已登记的祖遗众宅共用宗地，厅、堂、廊等共用土地面积未约定分摊，或已约定分摊但未划定明显界址界线，当事人申请独立危房改建的，可由宗地权利人共同协商划定共用土地面积权属界线，共同在村（居）民委员会的见证下，并由村（居）民委员会盖章确认，签订划分协议，形成权属界线封闭的独立空间地块，分别申请不动产确权登记。共用土地使用权面积存在土地使用权分摊的，重新约定划分的面积不得超过原先的共用土地使用权分摊面积。按照上述规定办理“房地一体”不动产登记。

6.关于祖遗众宅“梅花间式”房屋申请危房改建登记问题

因历史原因，农村祖遗众宅房屋“梅花间式”间隔分散，现行危房“原地改建”规定无法满足整体建设需求。为提高农村村民的居住质量与环境，集约土地利用，当事人申请独立危房改建的，可采取互换房屋的形式合并房屋及宅基地，并签订互换协议，但互换合并房屋后的面积不得超过《福建省农村村民住宅建设管理办法》第十条、第三十七条规定的限额面积，依法应当缴纳相关税费的须取得税费缴纳凭证。按照上述规定办理“房地一体”不动产登记。

7.集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权登记，依照有关法律法规及政策办理。

六、工作要求

（一）建立联合推进工作机制。 建立政府牵头、部门参与的工作协调机制，明确各部门工作职责范围，做到信息共享互通，确实履行各自职责，加快推进农村房地不动产权确权登记工作。

（二）规范做好权籍调查。 区自然资源区应根据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》等技术规范要求，认真组织开展”房地一体“农村权籍调查，形成满足不动产登记要求的权籍调查成果，建立权籍调查数据库，确保权籍调查成果与不动产登记工作紧密衔接，及时将数据导入不动产登记权籍库。

（三）合理审查，简化确权登记手续。 各乡（镇）人民政府、村（居）民委员会按照确权登记的四个时间点进行审查认定农村宅基地及房屋建房权属来源，集中收集登记申请材料，组织对权籍调查成果、确权登记事项、权利人信息等内容进行公告，公告无异议且经村（居）民委员会确认后，不动产登记机构对符合登记条件的予以登记发证。

本方案自公布之日起实施，有效期五年。

附件：1.《宅基地使用权及房屋所有权建房证明》

2.《集体建设用地使用权及房屋所有权建房证明》

3.《宅基地使用权及房屋所有权认定审查表》

4.《集体建设用地使用权及房屋所有权认定审查表》附件1

宅基地使用权及房屋所有权建房证明

永定区 乡（镇） 村（居） 组村（居）民身份证号码 ， 年建设房屋幢，房屋结构 ，层数 层，现实际占地面积平方米，房屋建筑面积 平方米，没有办理土地证或房产证，符合用地建房条件，同意给予确权登记。

特此证明

永定区 乡（镇） 村（居）民委员会

永定区 乡（镇）人民政府

年 月 日

（说明：1987 年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行前，占用农村宅基地建房且至今未扩建的）

附件2

集体建设用地使用权及房屋所有权建房证明

本村组织 ，统一社会信用代码 ， 年建设房屋 幢，房屋结构 ，层数 层，现实际占地面积 平方米，房屋建筑面积 平方米，没有办理土地证或房产证，符合用地建房条件，同意给予确权登记。

特此证明

永定区 乡（镇） 村（居）民委员会

永定区 乡（镇）人民政府

年 月 日（说明：1987 年1 月1 日《中华人民共和国土地管理法》施行前，使用集体土地建房且至今未扩建的）

附件3

宅基地使用权及房屋所有权认定审查表

附件4