通海县人民政府办公室文件
通政办发〔 2024 〕 7 号通海县人民政府办公室关于印发通海县公共 租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案的通知
各乡镇人民政府、街道办事处，县直各部、委、办、局，各人民团体和企事业单位，省、市驻通单位：
《通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准实施方案》经县政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
2024 年 3 月 22 日（此件公开发布）
通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅 前期物业服务收费标准实施方案为进一步规范物业服务企业收费行为，切实维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《云南省定价目录》《云南省物业服务收费管理实施办法》《云南省物业管理规定》等有关规定，结合通海县实际，特拟定此实施方案。
一、通海县物业服务的基本情况
通海县登记备案的物业服务企业有 24 家，承接物业服务活动的有 12 家服务 16 个小区，其中 1 家为国有企业， 11 家为民营企业；物业服务从业人员 261 人，服务住宅小区 16 个 7405户 128 万平方米，涉及居住人员约 26000 人； 16 个小区中 13 个为普通住宅小区， 1 个为公共租赁住房即花果山保障性住房小区。物业管理为提高小区居民生活水平，提升小区品质，促进小区和谐发展，发挥了积极作用。目前，通海县物业服务管理收费标准实行政府指导价、市场调节价两种定价形式。
二、制定公共租赁住房和普通住宅前期物业服务政府指导价的相关依据
1. 《中华人民共和国民法典》；
2. 《物业管理条例》 (2018 年 3 月修订 ) ；
3. 《物业服务收费管理办法》（发改价格〔 2003 〕 1864 号）；4. 《公共租赁住房管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第 11 号）；
5. 国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知（发改价格〔 2007 〕 2285 号）；
6. 《云南省物业服务收费管理实施办法》（云南省发展和改革委员会 云南省住房和城乡建设厅 2011 年第 5 号公告）；
7. 《政府制定价格行为规则实施细则》（云价综〔 2018 〕 131号）；
8. 《云南省发展和改革委员会关于印发云南省定价目录的通知》（云发改价格〔 2021 〕 676 号）；
9. 《云南省物业管理规定》（云南省人民政府令第 225 号）。三、制定公共租赁住房和普通住宅前期物业服务政府指导价的必要性
公共租赁住房，是指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照建设程序组织建设，或者通过购买、长期租赁、配建等方式筹集，依据本地政府规定的供应标准，面向符合规定条件的群体供应的保障性住房。根据《玉溪市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房小区物业管理由公共租赁住房建设管理机构或运营管理机构通过招投标方式选聘专业物业公司承担，物业服务费由市、县（市、区）住房和城乡建设部门会同发改、市场监管部门研究核定。
普通住宅是指除别墅、联排别墅、高档公寓、洋房（带电梯低密度住宅）、度假村以外的住宅商品房。前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
由于签订前期物业合同时，属于房屋销售前期，业主入住率较低，业主委员会不具备成立的条件，业主维权较为困难，从根本上决定了出台政府指导价的必要性；政府指导价的出台，不仅弥补了前期物业服务阶段业主无法参与定价可能导致价格虚高的问题，还明确了服务标准和对应指导价；政府指导价的出台切实维护了业主和物业服务企业的权益，业主能明明白白地消费，更好行使履约监督权。
根据《云南省物业服务收费管理实施办法》、《玉溪市公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房物业服务和普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价。
此前，通海县尚未制定公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准政府指导价。本次指导价的制定对通海县物业服务体系的良性发展具有重要意义。
四、物业服务成本调查情况
（一）成本构成
物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。（二）成本核算
经对通海县 9 个小区物业服务成本进行调查核算，通海县公共租赁住房和普通住宅前期物业服务综合成本详见下表：
（单位：元 / 平方米 · 月）
园丁
平均值
小区综合管理服务 0.126 0.124 0.158 0.337 0.163 0.181房屋管理 0.035 0.071 0.041 0.071 0.025 0.048共用设施设备维护 0.094 0.106 0.091 0.097 0.092 0.096公共秩序维护 0.183 0.248 0.238 0.478 0.111 0.252保洁服务 0.106 0.107 0.117 0.242 0.065 0.127绿化养护 0.089 0.074 0.081 0.206 0.073 0.105合计 0.633 0.730 0.724 1.431 0.529 0.809五、通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准
（一）等级制收费
物业服务收费是指物业服务企业履行物业服务合同约定向业主所收取的费用。结合通海县物业服务成本调查成果，依据相关政策规定，通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费实行等级制收费，收费等级依据住宅小区物业服务等级确定，按相应服务类别实行 4 个等级制收费。
（二）收费标准
通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务
收费分等级标准
服务等级及收费标准（元 / 平方米 · 月）项目
备注
一级 二级 三级 四级
1. 此指导价为最高限价， 下浮不限； 2. 此指导价不含电梯维 护（维保、养护、年检） 及运行费用，不含二次加 压维保养护及运行费用， 以上费用单独核算，按照 “ 以支定收、收支基本平 衡 ” 的原则，核算后向业 主另行收取； 3. 此指导价不含消防设 施维护（维保、养护、年 检）费用； 4. 人员工资已分摊至各 项服务成本。综合管理服务 0.29 0.22 0.18 0.16
房屋管理 0.11 0.07 0.05 0.04
共用设施设备维护 0.14 0.11 0.09 0.07
公共秩序维护 0.35 0.29 0.25 0.22
保洁服务 0.24 0.17 0.13 0.11
绿化养护 0.21 0.15 0.11 0.09
合计 1.34 1.01 0.81 0.69
（三）适用范围
通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费按照此政府指导价标准执行。
（四）其它物业服务收费
除公共租赁住房物业和普通住宅前期物业外的物业服务收费标准，可参照本方案等级标准进行收费，也可由业主或业主大会与物业公司协商约定执行。
六、对相关行业及消费者的影响分析
现制定的政府指导价：按服务等级从低到高为 0.69~1.34 元 /平方米 · 月。
（一）对消费者的影响分析
玉溪市发改委和市住建局曾于 2012 年 12 月制定了玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准，分为 5 个等级，指导价分别为0.41 、 0.61 、 0.84 、 1.03 、 1.32 ，单位：元 / 平方米 · 月。
通海县本次制定的指导价按 4 级，最低等级 0.69 元对应原执行政策的次低等级 0.61 元，上浮了 0.08 元，上浮比率13.11% 。最高等级 1.34 元对应原执行政策的最高等级 1.32 元，上浮了 0.02 元，上浮比率 1.52% 。
与原执行政策对比分析，随着经济发展，一方面物业服务人员的工资水平也相应增长，导致物业服务成本增加，另一方面人民生活水平提高，相应的物业服务质量也在提高，故最低等级的物业服务收费较原执行政策相应增加。物业服务收费每平米增加0.08 元，按普通住宅一户 144 平方米计算，物业服务费增加了138.24 元 / 年，按通海县城镇居民人均可支配收入 47279 元计算，物业服务增加占其年均可支配收入 0.29% ，在其能承受的范围之内。
（二）对相关行业的影响分析
通海县现行物业服务收费标准（ 0.819 元 / 平方米 · 月）处于本实施方案的等级分类的三级，对应的指导价为 0.81 元 / 平方米 · 月，指导价占现行收费的 98.90% ，基本涵盖了物业服务企业的现有成本支出，且通过实施分级管理，鼓励物业服务企业通过提供更优质的物业服务来提高收费价格。
七、配套措施
（一）做好宣传工作
政府相关职能部门应通过网络、微信等媒体平台，借助小区宣传栏、电子显示屏等宣传阵地，多方面开展政府指导价的宣传工作，并认真做好指导价公示和解释工作，让业主和物业服务企业充分了解制定政府指导价的意义。
（二）加强对物业服务企业的指导和管理
政府相关职能部门应加强和规范物业服务企业的管理，指导物业服务企业提高人防物防技防的能力，加强对人员素质、服务理念、处事应对能力等的方面的培训，引导其引进先进的设备、技术和管理理念，进一步提高企业管理水平，提高业主的生活质量。引导其加强自身的成本约束，完善相关的成本控制与资金使用管理，降低成本费用。
（三）建立协调机制
物业服务收费既涉及到业主的切身利益和生活品质，又关系到物业服务企业的良性发展，尤其是前期物业与开发商密切相关。建立高效的协同联动机制，充分发挥各部门在物业管理中的协调角色，有效地促进物业管理行业的健康发展；涉及小区矛盾纠纷的调处，各职能部门严格按照《云南省物业管理规定》履行职能职责，促进小区和谐发展。
八、执行时间
本实施方案于 2024 年 3 月 16 日起正式施行。
附件：通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准（政府指导价）
抄送：县委办公室，县人大常委会办公室，县政协办公室，县纪委，
县法院，县检察院，县人武部。
通海县人民政府办公室 2024 年 3 月 22 日印发附件
通海县公共租赁住房物业服务收费和普通住宅前期物业服务收费标准
（政府指导价）服务等级 一级 二级 三级 四级综合指导价（元/
1.34 1.02 0.80 0.70平方米·月）
注：此指导价为最高限价，下浮不限；此指导价不含电梯维护（维保、养护、年检）及运行电费，不含二次加压维保养护及运行电费，不含消防检测费。
一、综合管理服务
基本要求 备注
1. 综合管理成本包括：管
理人员工资费用、用于物业服
务的固定资产折旧及办公费
用、社区文化活动费用等。
2. 分级服务要求有二条达
不到标准的，收费标准应适当5. 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；
下调；有三条或以上达不到标
准的按低一级标准收费。
3. 管理人员指小区物业服
务处除工程、绿化、清洁卫生、
秩序维护人员等操作层以外
的所有人员。服务等级 一级 二级 三级 四级分项指导价（元/
0.29 0.22 0.18 0.16平方米·月）
1. 设有物业服务中心，公示服
务电话，受理业主来电来访、
咨询、报修和投诉；
业主来电来访、咨询、报修和投
诉。物业服务人员在涉及住宅小
区内水电气等急修 30 分钟内到场，
其它报修按双方约定时间及时到
达现场，有完整的报修、维修和
投诉回访记录，回访率 80% ；
维修和投诉回访记录，回访率
90% 。建立夜间物业服务人员值
班制度，能及时处理突发紧急事
件；
2. 完善业主信息和小区信息，
整理保存档案资料；
员；
3. 每年公示一次物业服务收费
情况、代收代缴费用情况；
消防、水质检测等重大合同签订
情况；
4. 建立培训制度，对物业服务
人员进行培训，覆盖率达到
100% 。培训时长每年每人不
低于 10 个课时（每个课时不
少于 45 分钟）；
5. 每年进行一次物业服务满意
度调查，覆盖面应达到已入住
户数的 60% 以上，满意率达
70% 以上，公示满意度调查结
果；回访率 95% 以上；
6. 积极配合做好宣传活动。
社区文化活动，做好宣传服务工
作。
二、房屋管理
基本要求 备注
1. 房屋管理成本包括：用于房
屋及配套设施的维修养护费
用。
2. 分级服务要求有二条达不到维修；
标准的，收费标准应适当下调；
有三条或以上达不到标准的
按低一级标准收费。服务等级 一级 二级 三级 四级分项指导价（元 /
0.11 0.07 0.05 0.04平方米 · 月）
1. 对房屋及配套设施设备进行
管理，主要设施设备完好率不
低于 70% ；
2. 至少每两周巡查 1 次小区房
屋单元门、楼梯通道、地下室
及其他共用部位的门窗、玻璃、
消防器材等，做好巡查记录，
并及时维修养护；
3. 在装饰装修期间，每周至少
巡查 1 次现场，并及时劝阻存
在涉嫌违法违规的行为，必要
时立即向相关主管部门报告；
4. 房屋外观无重大缺损现象。
灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室
外机支撑构件等；每年检查 1 次
共用部位的室内地面、墙面、天
棚、室外屋面、散水等。散水等。
三、共用设施设备的维护
基本要求 备注
1. 共用设施设备的维护成本包1. 建立共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；
括：设施设备维护人工费用、2. 建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度，对小区内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识；
材料费用、及公共水电费。3. 专业维保人员应持证上岗；
2. 分级服务要求有三条达不到4. 共用设施设备，应达到规定的保养标准；
标准的 , 收费标准应适当下调，5. 建立完善的电梯管理制度，委托具备相关资质的电梯维护保养机构定期保养，由具有电梯检测资质的部门进行年检，
有四条或以上达不到标准的，并公示年检报告，确保电梯 24 小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、通话系统、监控等设备正常运行；
按低一级标准收费。6. 确保消防设施设备完好，可随时启用。确保消防通道畅通；
3. 工程人员是指设施设备管理、7. 接到相关部门停水、停电、停气等通知后，应及时通知住户。
操作、维护人员。服务等级 一级 二级 三级 四级分项指导价（元 /
0.14 0.11 0.09 0.07平方米 · 月）
1. 排水系统：不定期巡检，对
检查中发现的问题及时修复，
保证排水（污）管道疏通；
每年至少组织 1 次防汛演练；练；每年汛期过后应集中组织
全面检查；
2. 供配电系统：不定期巡检，
并做好巡检记录；
设备视情况组织保养；次；
3. 照明系统：灯具外观整洁，
无松脱，无报损，无安全隐患；
照明故障及时修复；
4. 每年对二次供水设施进行 1
次清洗消毒；
区生活供水进行水质检测，并公
示检测结果；巡查；
5. 其他共用设施设备，每月至
少巡检 1 次，发现问题及时处
理，并做好巡检记录。
四、公共秩序维护
基本要求 备注
1. 公共秩序成本包括：公共秩
序维护人员人工费用、安防设
施设备购置费用及维护费用1. 配有专职的秩序维护员，并完善各类管理制度
等。2. 秩序维护员上岗时佩戴统一标志或穿戴统一服装；
2. 分级服务要求有一至二条达3. 制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处
不到标准的，收费标准应适当理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；
下调；若有三条或以上达不到4. 对车辆进行有效管理和疏导，车辆停放有序。
标准的按低一级标准收费。
3. 保安人员指保安主管、保安
员。服务等级 一级 二级 三级 四级分项指导价（元 /
0.35 0.29 0.25 0.22平方米 · 月）
1. 小区有安装监控设备，并设
有专门的监控中心，保证各项
监控设备 24 小时正常运行，
完好率不低于 80% ；于 98% ；
2. 小区主出入口至少有 1 人以
上执勤， 24 小时值班看守，有
详细交接班记录和外来访客
和车辆的登记记录。无人值守
的出入口应定期巡查并有巡
查记录；
3. 对车辆实施有效管理，及时
处理车辆停放不规范的现象；
辆停放不规范的现象；规范的现象；
4. 合理设置巡逻路线，每天巡
逻不少于 1 次；
以及特殊情况加强巡逻，并做好
记录；
5. 加强对管理区域内共用部位
的防火管理，确保消防通道畅
通；加强共用消防设施、器材
及消防安全标志的维护管理，
确保完好有效；材及消防安全标志开展维护管
理，确保完好有效；
6. 秩序维护人员必须根据相关
法律法规进行岗位流程培训
后方能上岗。
育培训，每年开展 1 次专项治安
应急预案演练。
五、保洁服务
基本要求 备注
1. 保洁服务成本包括：清洁人
员人工费用、清洁器具及材料
费用，垃圾清运费，除四害消1. 各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；
杀费等。2. 各类管理制度完善；
2. 分级服务要求有二条达不到3. 垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；
标准的，收费标准应适当下调；4. 严禁使用不合格的清洁剂；
有三条或以上达不到标准的，5. 定期做好消杀工作。
按低一级标准收费。
3. 清洁卫生人员指清洁卫生管
理人员、清洁工。服务等级 一级 二级 三级 四级分项指导价（元 /
0.24 0.17 0.13 0.11平方米 · 月）
1. 保持室外公共区域清洁；
净整洁，无卫生死角；
生死角；
2. 水池、沟渠、检查井等至少
每月清理 1 次，达到无灰尘、
无污渍、无积土；
3. 保持室内公共区域清洁；
扫 1 次，达到无灰尘、无垃圾、
地面干净；公共活动场所，每日
至少拖扫 1 次；
4. 室内地面根据地板材质保养，
目视清洁；
光亮、无灰尘；
5. 每日收集并及时清运。垃圾
桶、垃圾房或垃圾投放点保持
清洁，无明显异味，无脏乱差
现象；
6. 雨污水井、管道及化粪池，
定期疏通清理。
次。
六、绿化养护
基本要求 备注
1. 园林绿化成本包括：园林绿1. 有专业人员进行绿化管理，各类制度健全；
化人员人工费用、材料费用、3. 草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；
公共水费。4. 做好病虫害防治工作；
2. 分级服务要求有三条达不到5. 使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安
标准的，收费标准应适当下调；民告示；
若有四条或以上达不到标准6. 打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
的按低一级标准收费。服务等级 一级 二级 三级 四级分项指导价（元 /
0.21 0.15 0.11 0.09平方米 · 月）
1. 有专职人员实施绿化养护管理； 1. 定期修剪、养护草坪、花卉、
绿篱、树木；
2. 预防花草树木病虫害，喷洒
药物前需有明显提示；
势良好；
3. 保持绿地整洁；
杂物、垃圾和搭棚、侵占等现象；
4. 做好预防病虫害工作；
洒药物前需有明显提示；
长需要。定期喷洒农药，预防病
虫害；
5. 定期修剪，保持草坪和树木
整洁；
上，无枯枝、缺枝；
冠完整，形态优美，无枯枝、缺
枝；
6. 花坛适时修剪；绿化带无杂物。 6. 保持花坛和绿化带整洁。
损毁的花木；绿化带中无堆物、
搭棚、践踏、侵占等现象。绿化带中无堆物、搭棚、践踏、
侵占等现象。
