曲靖市住房和城乡建设局关于进一步规范全市

住宅专项维修资金使用管理的通知

各县（市、区）住房和城乡建设局、曲靖经开区建设局：

为进一步加强全市住宅专项维修资金管理，保障资金安全和业主合法权益，结合曲靖市实际，现就进一步规范住宅专项维修资金管理工作通知如下：

一、 保障住宅专项维修资金安全

（一）严厉查处挪用占用行为。 市（县、区）住房和城乡建设（房地产）主管部门 在交存住宅专项维修资金时必须开具省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据，严厉查处开发建设单位延期交存、挪用、占用住宅专项维修资金问题，加大对开发建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金的清缴力度。

（二）严格专户存储要求。 专户管理银行要严格按照相关规定开立住宅专项维修资金专户，住宅专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。已售公有住房住宅专项维修资金应当按照售房单位设账，按幢设分账，其中业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

（三）建立资金闭环管理体系。 完善住宅专项维修资金管理制度，建立健全从归集、存储、续筹、使用等资金闭环管理体系。加快住宅专项维修资金管理信息系统建设或升级，通过系统账户管理、权限设定、流程内置、密码验证、留痕追溯、警示预报及数据分析等，构筑住宅专项维修资金安全信息化管理防线，提升住宅专项维修资金监管水平。

（四）强化资金监督审计。 建立健全住宅专项维修资金内部审计制度，及时督促审计发现问题的整改落实。在检查、审计过程中，对维修单位、第三方监督机构、专户管理银行、物业服务企业等单位存在恶意串通、虚报冒领住宅专项维修资金等损害业主利益情形的，依法依规严肃处理。造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、优化住宅专项维修资金使用程序

（一）申请。 物业服务企业、业主委员会或物业管理委员会为住宅专项维修资金使用申请人， 未成立业主委员会、物业管理委员会及未聘请物业服务企业或业主委员会未履行申请人职责，以及业主委员会不能正常开展工作的情况，经属地街道确认后，业主代表或社区居民委员会可以成为申请人。负责按相应程序如实提交住宅专项维修资金使用申请资料（申请人提交书面使用申请、申请人资格证明材料、保修期满证明材料、维修和更新、改造项目图片或相关部门出具的鉴定报告），并负责监督维修工程进度和工程质量。

（二）初审。 市（县、区）住房和城乡建设（房地产） 主管部门对维修和更新、改造项目涉及分摊房屋的住宅专项维修资金交存情况进行查询，并现场答复。

（三）现场勘查。 市（县、区）住房和城乡建设（房地产）主管部门组织两名 以上工作人员就申请维修和更新、改造项目进行现场勘查， 2 个工作日内出具勘查意见；对隐蔽工程及专业性强的工程（水、电、管道、消防、电梯等），由申请人委托相关专业部门进行鉴定，出具鉴定报告，鉴定机构对鉴定结果负责。

（四）业主决策。 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主人数按照专有部分的人数计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交存的部分，以及同一买售人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

（五）编制工程预算。 申请人委托第三方造价咨询公司根据维修和更新、改造项目的实际状况编制工程预算报告，造价咨询公司对报告内容负责。

维修工程在八千元（含）以上的，申请人应当委托具有法定资质的工程造价咨询机构对造价进行审核；应急单项维修工程在五千元（含）以上的，申请人应当委托具有资质的工程造价咨询机构对造价进行审核 。

（六）公示。 市（县、区）住房和城乡建设（房地产）主管部门就维修和更新、改造项目内容、预算费用、业主意见表决情况等在物业小区显著位置进行公告，期限为 7 个工作日。公告期内，若 专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主提出异议，退回。

（七）施工。 申请单位可通过招标或其他公平、公正、公开的方式选择维修施工单位，并组织施工、工程竣工验收，委托第三方造价咨询公司编制工程结算。

维修工程在 10 万元（含）以上的，应当聘请监理公司实施监理。维修工程在 30 万元（含）上，应当采取招标投标方式选择施工单位。

（八）公布。 市（县、区）住房和城乡建设（房地产）主管部门就工程结算及分摊结果在物业小区显著位置进行公布。

（九）审核备案、拨付。 市（县、区）住房和城乡建设（房地产） 主管部门根据申请人提供的材料进行审核并向施工方拨付维修和更新、改造费用，工作时限 15 个工作日。申请人应提交以下材料：

1. 施工合同，施工企业资质及营业执照

2. 监理合同，监理企业资质及营业执照

3. 工程竣工验收报告 , 申请人应组织相关业主、施工企业、监理企业、造价咨询单位、街道及专业鉴定部门对工程进行竣工验收，并在工程竣工验收报告上签字确认。

4. 工程结算报告，造价咨询公司营业执照及结算审核人员资格证书。

5. 维修施工单位开具增值税发票。

三、强化住宅专项维修资金使用管理

（一）严格落实保修制度。 住宅共用部位、共用设施设备的保修期严格按照 《建设工程质量管理条例》第四十条 规定的标准执行。基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年；供热与供冷系统为２个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

（二）合理确定使用范围。 住宅共用部位、共用设施设备保修期满后，需维修和更新、改造可以申请使用住宅专项维修资金。住宅共用部位包括屋面防水层破损、顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏、引起外墙内表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的（外墙或顶部等公共部位）；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗或窗纱普遍破损的；住宅共用设施设备包括电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。

（三）落实应急使用制度。 进一步落实住宅专项维修资金应急使用制度，对于物业管理区域内房屋 屋面、外墙渗漏严重的；电梯故障危及人身安全的；小区管理范围内的供排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活的；供配电系统设施设备发生故障，造成停电或漏电，危及业主人身财产安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；消防系统出现功能障碍 的 。 经专业鉴定部门鉴定为紧急情况的，实施应急维修需要使用 住宅 专项维修资金的，无需 专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意 ，但业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置就住宅专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；未成立业主委员会、物业管理委员会及未聘请物业服务企业或业主委员会未履行申请人职责，以及业主委员会不能正常开展工作的情况，经属地街道确认后，业主代表或社区居民委员会告知。

四、提高住宅专项维修资金使用效率

（一） 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的。开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

（二） 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及房屋已售，业主未交存住宅专项维修资金的。开发建设单位、公有住房单位、业主委员会及街道督促业主交存后申请使用。

（三） 优化表决规则，提高业主组织的决策效率。在住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造中使用住宅专项维修资金，为解决业主“双三分之二”参与表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用住宅专项维修资金的决策效率，据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔 2009 〕 274号）的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：

1 、委托表决： 业主将一定时期内住宅专项维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

2 、集合表决： 业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

3 、默认表决： 业主大会约定将未参与投票的业主视为同意住宅专项维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

4 、异议表决： 在住宅专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

五、有关要求

（一）确实提高政治站位。 住宅专项维修资金涉及人民群众重大切身利益，也是促进房地产业高质量发展的重要抓手，各县（市、区）住建部门要提高认识，认真履职，严格贯彻落实国家、省、市有关法规制度和管理办法，进一步推进住宅专项维修资金管理的制度化、规范化、科学化，确保资金所有者合法权益，促进我市房地产市场高质量发展。

（二）加强政策宣传和学习。 住宅专项维修资金管理政策性针对性较强、涉及面广，相关工作人员要进一步强化学习，熟练掌握有关法规制度和管理办法；加强对开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行的专业知识培训，使其全面熟知相关政策，掌握业务流程。要采取多种形式对住宅专项维修资金交存、使用、监管等政策法规的宣传，提高业主对住宅专项维修资金的认知度。

（三）加强第三方责任管理。 提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主权益。

曲靖市住房和城乡建设局