玉溪市住房和城乡建设局 中共玉溪市委组织部 中共玉溪市委政法委员会 玉溪市发展和改革委员会 玉 溪 市 公 安 局
文件玉 溪 市 民 政 局
玉 溪 市 财 政 局
玉溪市人民政府国有资产监督管理委员会 玉溪市市场监督管理局
玉市建通 〔2023〕15 号
关于印发《加强基层社会治理提升物业管理
服务水平的工作实施方案》的通知
各县（市、区）住房城乡建设局、党委组织部、党委政法委、发展和改革局、公安局、民政局、财政局、国资委、市场监管局、城市管理局，高新区规划建设局：
为推动物业管理与基层社会治理深度融合，解决物业管理突出问题，提升物业服务水平和质量，提高群众满意度。市住房城乡建设局等部门制定了《关于加强基层社会治理提升物业管理服务水平的工作实施方案》，现印发你们，请结合实际抓好贯彻落实。
玉溪市住房和城乡建设局 中共玉溪市委组织部
中共玉溪市委政法委员会 玉溪市发展和改革委员会
玉溪市公安局 玉溪市民政局玉溪市财政局 玉溪市人民政府国有资产监督管理委员会
玉溪市市场监督管理局2023 年 11 月 6 日
关于加强基层社会治理提升物业管理
服务水平的工作实施方案
为进一步推动物业管理与基层社会治理深度融合，不断提高管理物业服务水平，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，结合我市实际，制定本工作实施方案。
一、工作目标
推动物业管理与基层社会治理深度融合，健全完善社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等多方联动议事协商机制，物业管理有效融入基层治理体系，物业管理突出问题得到有效解决，物业服务水平和质量有效提升，群众满意度显著提高。 2025年，业主委员会组建率达到 70% 以上，住宅小区物业服务覆盖率达到全省平均水平以上，党建引领物业管理长效机制基本形成，“红色物业”示范创建位于全省前列。
二、重点任务
（一）深化社区物业党建联建机制。推行“双向进入、交叉任职”，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员。健全完善党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、单位的积极性，共同参与住宅小区管理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，共同建设美好家园。实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道，建立完善住宅小区矛盾纠纷多元化解长效机制。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾就地化解。〔牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局；配合部门：市民政局；责任落实单位：各县（市、区）组织、住房城乡建设、民政部门〕
（二）进一步落实街道属地管理责任。街道要建立健全物业管理工作机制，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会。依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责，根据日常掌握情况提出辖区物业服务企业评价意见，作为住房城乡建设部门评价企业信用的重要内容记入信用档案。到 2025 年底，全市城镇住宅小区成立业主委员会的比例力争达到 70% 以上。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。〔牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局；配合部门：市财政局、市民政局；责任落实单位：各县（市、区）组织、住房城乡建设、财政、民政部门〕
（三）推动网格化管理进小区。加强住宅小区网格化服务管理，将物业服务企业人员、能为群众服务的业主、居委会人员选配为网格长和网格员，提高对住宅小区各类事件、矛盾纠纷等问题的发现能力。充分运用党建引领市域社会治理智慧化平台等渠道，加强对住宅小区内矛盾纠纷和影响群众生活等问题的上报、处置解决力度，提高问题发现率和处置率。建立完善住宅小区矛盾纠纷多元化解长效机制，充实专业人民调解力量，提升调解人员的能力水平，实现“小矛盾不出小区、一般矛盾不出社区、大矛盾不出街镇”，矛盾不上交的目标。〔牵头单位：市委政法委；配合单位：市住房城乡建设局、市民政局、市市场监管局；责任落实单位：各县（市、区）政法、住房城乡建设、城市管理、民政、市场监管部门〕
（四）深入开展“红色物业”和“美好家园”示范小区创建。按照“组织建设好、工作机制好、共建成效好、服务质量好、综合评价好”评价标准，分级分类培育一批“红色物业”和“美好家园”示范小区。以点带面，稳步推进全市住宅小区居住品质、物业服务水平明显提升，居民满意率显著提高。〔牵头单位：市住房城乡建设局、市委组织部；配合单位：市民政局、市公安局；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、组织、民政、公安部门〕
（五）推动城市管理综合执法等力量进小区。推动城市管理综合执法等力量向小区下沉，及时查处物业服务区域内业主室内违法违规装修、占用公共设施、私搭乱建、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。督促物业服务企业认真履行企业主体责任，引导和监督企业遵守国家法律法规，积极融入社区治理，促进社区和谐稳定。〔牵头单位：市住房城乡建设局；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、城市管理部门〕
（六）扩大物业管理覆盖范围。结合城镇老旧小区改造，推动建立老旧小区物业管理长效机制，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。对没有物业服务的居民小区，街道要积极推动业主选聘专业化物业服务企业，力争 2025 年居民小区物业服务面积覆盖率达到全省平均水平以上。暂不具备专业化物业管理条件的居民小区，采取街道社区党组织领办公益性物业服务企业、引入国有物业服务企业、社区居民委员会托管、引入社区社会组织参与服务或居民自管等方式，提供秩序维护、保洁等基础服务。〔牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：市委组织部、市民政局、市国资委；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、组织、民政、国资委部门〕
（七）提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。加强新能源汽车充电设施和充电单车停车棚建设。鼓励充电运营企业等接受业主委托，开展居住区充电基础设施“统建统服”，统一提供建设、运营、维护等服务。鼓励将充电基础设施建设纳入老旧小区基础类设施改造范围，并同步开展配套供配电设施建设。发挥物业行业协会作用，编制物业服务标准，规范从业人员行为。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。〔牵头单位：市住房城乡建设局；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设部门〕
（八）完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，根据服务标准和物价指数等因素动态调整。要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费标准，由县（市、区）住房城乡建设部门负责具体工作，会同价格主管部门制定基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。物业服务企业应当按照合同约定提供质价相符的服务，业主应当按照合同履行物业服务费缴纳义务。〔牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：市发展改革委；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、发展改革部门〕
（九）推进智慧物业管理服务信息化建设。积极探索运用信息化手段加强物业管理，建设具有登记备案、日常监管、信用信息评价、住宅专项维修资金监管等功能的全市物业监管服务信息化平台。到 2025 年底，住宅专项维修资金实现手机实时查询功能。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，实现业主决策事项电子化表决、一键预约和服务上门。推动“物业服务+生活服务”线上线下服务融合发展，鼓励物业服务企业探索养老、家政等增值服务，助力老年人共享智能生活。〔牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：市公安局、市民政局；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、公安、民政部门〕
（十）落实物业服务信息公开公示制度。物业服务企业在街道指导监督下建立健全服务信息公开公示制度，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布物业服务及收费信息，并及时更新服务有关内容；如实公布小区业主委员会（物业管理委员会）成员名单信息。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。畅通群众投诉渠道，加强与街道、社区互联互通，协调解决矛盾纠纷，对未履行服务信息公开公示制度的物业服务企业采取多部门联合惩戒。强化管理监督，组织开展物业服务企业“双随机、一公开”监督检查，有力处置物业领域违法违规问题。〔牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：市民政局、市市场监管局；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、民政、市场监管部门〕
（十一）强化物业服务企业信用管理。落实《云南省物业服务企业信用评价办法》，住房城乡建设部门根据行业信用信息目录，依法采集合同履行、投诉处理等相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用评价结果。强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。〔牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：市发展改革委、市财政局；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、发展改革、财政部门〕
（十二）优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。引导业主委员会通过公开招投标方式选聘物业服务企业。住房城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人，依法清出市场。〔牵头单位：市住房城乡建设局；配合单位：市市场监管局；责任落实单位：各县（市、区）住房城乡建设、市场监管部门〕
三、工作步骤
（一）启动阶段（ 2023 年 10 月至 2023 年 11 月）。制定工作实施方案；启动工作。
（二）实施阶段（ 2023 年 12 月至 2025 年 10 月）。按照“一年扩覆盖、强弱项，两年抓巩固、促提升，三年树典型、强示范”的总体安排，践行“三法三化”工作方法，推动工作落地见效。
（三）总结阶段（ 2025 年 11 月至 2025 年 12 月）。对照目标任务全面总结工作经验成效，建立完善长效机制，推动物业管理融入基层社会治理提升物业管理服务水平。
四、保障措施
（一）加强组织领导。县（市、区）要落实属地物业管理主体责任，制定具体实施方案、细化职责分工，建立定期调度、专项督查、跟踪问效等工作机制，落实工作责任，确保各项任务有序持续推进，按期完成。各县（市、区）于每年1 月底前向市住房城乡建设局报送工作推进情况。
（二）注重分类指导。市、县（市、区）住房城乡建设部门要进一步压实行业监管责任，定期进行专题研究，解决物业管理中重点和难点问题，进一步提升监管能力和监管水平。全市物业管理工作基础较好的县（市、区）要积极先行先试，率先破解重点难点问题，发挥好示范引领作用。基础相对薄弱的县（市、区），要加大工作力度，采取针对性、差异化措施，做到精准施策，实施对标赶超，尽快补齐工作短板。
（三）强化宣传培训。市、县（市、区）要加强宣传引导，充分运用新媒体和社区公开栏、宣传栏等载体，加强舆论宣传和引导，广泛收集先进经验做法，建立互学互比的工作运行机制，不断总结具体做法、有效措施和实践成效，挖掘一批示范典型，以点带面，促进物业管理融入基层社会治理，稳步提升全市物业管理水平；要制定专项培训计划和培训制度，加强对业主委员会、物业服务企业的政策指导和培训，推动工作有效落实。
