昭通市住建局关于印发《昭通市进一步加强和 规范住宅专项维修资金管理工作

的指导意见 》的通知

昭住建发〔2023〕17 号

各县、市、区住建局：

《昭通市进一步加强和规范住宅专项维修资金管理工作的指导意见》已经市人民政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

昭通市住建局

2023 年9 月4 日

昭通市 进一步加强和规范住宅专项维修资金

管理工作 的指导意见

为进一步加强全市住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的交存、使用和监督管理，保障资金安全和业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》、国家住建部等10 部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《云南省物业管理规定》《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》《云南省住房和城乡建设厅 云南省财政厅 云南省审计厅关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》《昭通市加强和规范物业管理服务工作的指导意见》等相关规定，现提出如下指导意见。

一、维修资金的交存

（一）交存范围

下列物业的开发建设单位和业主应当按照规定交存住宅专项维修资金：

住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位也应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。棚改保障性住房中已出售部分的维修资金交存可参照执行。

（二）交存标准

1. 首期维修资金的交存。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

各县（市、区）住建部门应当根据本地区情况，在每年2 月底前公布上一年度当地每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额。当年3 月1 日至次年2 月底，商品住宅的业主、非住宅的业主应当交存的首期住宅专项维修资金的数额以县级住建部门公布的上一年度当地每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为准。

2. 维修资金续筹。对已交存但业主分户账面维修资金不足30%的，各县（市、区）住建部门应当及时向小区业主发出续交通知，并抄送业主委员会、物业服务企业、街道办事处（乡镇人民政府），指导并协助业主或业主大会制定参照首期交存标准一次性足额续筹或将公共收益补充维修资金等方式的续筹方案。街道办事处（乡镇人民政府）要积极组织社区居委会，指导业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业以及小区楼长、片长、网格员等，推进续筹工作的有序开展。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。

3. 老旧小区维修资金补建。街道办事处或社区居委会要引导未建立维修资金的老旧小区业主比照商品住宅小区建立首期住宅专项维修资金的规定，补交补建维修资金；引导老旧小区业主将利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益转入住宅专项维修资金进行管理使用，妥善解决好老旧小区住宅共用部位和共用设施设备的维修问题。

（三）交存时段的设定

1. 推行在办理商品房网签合同备案前，按照房屋买卖合同约定的建筑面积将住宅专项维修资金交存专户管理银行。

2. 房屋竣工验收后未售出房屋的首期住宅专项维修资金由开发建设单位在办理项目初始登记前交存专户管理银行，待房屋售出后再由开发建设单位凭已交存首期维修资金凭证向房屋买受人收回。

3. 商品房网签备案、不动产登记、转移登记等环节应当查验维修资金交存情况。未按规定交存首期住宅专项维修资金的购房人，开发建设单位不得向其交付房屋。未按规定交存首期住宅专项维修资金的购房人和未按规定交存未售出住房首期住宅专项维修资金的开发建设单位，房屋产权登记部门不予办理房屋权属登记。

二、维修资金的管理

（一）专户管理银行的选定

各县（市、区）住建部门应会同有关部门，按照公开、公平、公正的原则，采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量，并向社会公布。专户银行应积极配合主管部门加强维修资金管理工作，对违法违规将维修资金划转到非专户管理银行的，专户银行需承担相应责任，存在严重违反国家、省、市有关规定的银行，暂停该银行在全市范围内的维修资金存管资格，并在90 日内完成存管资金的移交工作。同时建立健全专户银行的考评机制及退出机制，定期对专户银行进行考核。考评内容应包括业务办理、财务管理、系统建设、协助管理、服务团队、风险预警等。专户银行应承担的考评结果包括但不限于：减少归集资金总额、暂停归集业务、取消专户银行资格、转出全部存储资金等，实现以评促改，提高专户银行的服务效能及协管能力。

（二）专户的开立

各县（市、区）住建部门开立维修资金专户手续应严格按照同级财政部门银行账户办法执行。专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项。各县（市、区）住建部门应当与专户管理银行签订专户管理协议，就专户管理银行提供的上述服务事项及住宅专项维修资金使用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（三）票据管理

业主应直接向专户管理银行交存维修资金。专户管理银行应当向维修资金交存人出具由省财政厅统一监制的维修资金专用票据。购房人向不动产登记部门申办产权登记，购房人与开发建设单位办理房屋交付手续，应当出具按规定交存的维修资金专用票据。

（四）维修资金管理

住宅专项维修资金代管机构应该严格落实财政部《住宅专项维修资金会计核算办法》（财会〔2020〕7 号）有关规定，健全完善维修资金会计核算制度，及时编制维修资金月度和年度财务报表。同时要建立完善住宅专项维修资金定期审计制度，每年度开展住宅专项维修资金审计工作，及时督促审计发现问题整改落实。

（五）公示公开

物业所在地的县级人民政府住房城乡建设行政主管部门应当依法每年公示住宅专项维修资金的筹集、使用情况，接受社会监督。

（六）信息系统建设

各县（市、区）住建部门应当开发、使用维修资金业务管理平台，按物业管理区域、楼栋（组团）、单元、房号分级进行系统建账、结息，提升监管效能及统计分析功能。同时应与维修资金专户银行实现资金数据互通、动态管理，具备资金风险预警能力。探索建立“互联网+服务”的管理模式，融合物业管理要求，为业主提供维修资金网上（掌上）缴存、查询、表决等服务，方便业主、社会及媒体监督，提高监管效率及服务水平。同时应积极会同财政部门建设住宅专项维修资金电子票据服务，实现维修资金业务系统与财政部门非税票据平台的系统对接，为缴款人提供便捷的票据服务体验。

三、维修资金的使用

（一）使用范围

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，不得用于维修和更新、改造以外的用途。同时，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

1. 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

2. 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、消防等管线和设施设备的维修、养护费用。

3. 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

4. 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

（二）分摊方式

1. 单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

2. 单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

3. 单幢房屋涉及室内共用墙体结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

4. 单幢房屋涉及室内毗连共用楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

5. 单幢房屋涉及外墙面的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

6. 单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直庇护范围下各层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

7. 单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围庇护下各层所共用业主，按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主共用，由使用层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

8. 单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

9. 与房屋结构相连的汽车车库（位）的维修费用，如涉及房屋基础结构的，按本条第八项规定进行分摊；其他性质的维修由车库（位）共用关系的业主按照各自拥有的份额分摊。

10. 物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施设备的维修和更新、改造费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

11. 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决。协商、协调不成的，依法向人民法院起诉。

（三）使用程序

申请使用维修资金分为正常使用程序和应急使用程序；申请维修资金正常使用，应确定申报维修事项属于维修资金列支范围业主共用部位、共用设施设备；申请维修资金应急使用，还应满足维修资金应急使用范围和事项的要求。

正常使用程序

（1）提出使用建议：有物业服务企业的，由物业服务企业根据维修和更新、改造项目向业委会（或物委会）提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议（以下统称“申请人”）。

（2）业主表决：由业委会（或物委会）组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，形成书面决议。鼓励和提倡采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式征求业主意见并进行表决。

（3）形成使用方案：申请人组织形成使用方案，并向业主公示。

（4）提出申请：申请人持有关材料，向物业管理区域所在地住建部门提出申请，县（市、区）级住建部门根据相关政策要求对使用范围、事项进行初步审查。

（5）组织现场查勘：县（市、区）级住建部门应在受理申请人维修资金使用申请后，及时组织工作人员进行现场查勘核实，作出核准决定。

（6）相关事项公示：县（市、区）级住建部门审核同意后，申请人应在物业管理区域范围内显著位置及维修资金列支范围内主要通道进行公示并留取影像资料。

（7）维修方案实施：申请人组织实施维修资金使用方案确定的内容，县（市、区）级相关行业部门应按照国家有关建设施工管理程序、规定等，依法对维修和更新、改造项目进行监督管理。

（8）工程竣工验收：维修工程竣工后，申请人、业主代表、施工单位等应按照《住宅专项维修资金使用方案》相关内容，对维修事项进行逐条核对和现场查验，根据验收结果签署书面工程竣工验收单，明确写明意见。

（9）维修资金划转：维修工程竣工验收合格后，申请人应将工程验收相关情况进行公示，公示期满无争议后，提供验收材料报县（市、区）级住建部门申请拨付维修资金。县（市、区）级住建部门应及时通知维修资金专户管理银行复核资料，按审查结算金额划转维修资金。

（10）完善维修资金档案：维修资金使用结束后，县（市、区）级住建部门应及时完善程序，按项目归档相关资料备查。

2. 应急使用程序

（1）启动应急使用的情形：一是屋顶、墙体渗漏；二是因线路故障而引起停电或者漏电；三是因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；四是落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；五是楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；六是楼体外立面涂饰层有脱落危险的；七是电梯发生危及人身安全的故障；八是消防设施出现功能障碍；九是安全监控设施出现故障，不能运行；十是其他住宅共用部分和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。

（2）提出申请：申请人发现物业管理区域内，有符合维修资金应急使用范围要求的事项，应立即主动采取安全防范措施，最大限度保障人民生命财产安全，同时向辖区住建部门提交申请。

（3）组织现场查勘：住建部门在受理申请人维修资金应急使用申请后，应立即组织工作人员赶赴现场查勘核对，应急维修范围合适、事项属实的，及时作出核准决定。

（4）应急方案公示：县（市、区）级住建部门审核同意后，申请人应在物业管理区域范围内显著位置及维修资金列支范围内主要通道进行公示并留取影像资料。

（5）维修方案实施：申请人组织实施维修资金使用方案确定的内容，县（市、区）级相关行业部门应按照国家有关建设施工管理程序、规定等，依法对维修和更新、改造项目进行监督管理。

（6）工程竣工验收：应急维修工程竣工后，申请人、业主代表、施工单位等应对应急维修事项进行验收，根据验收结果签署书面工程竣工验收单。

（7）维修资金划转：应急维修工程经竣工验收合格后，申请人应将工程验收相关情况进行公示，公示期满无争议后，提供验收材料报县（市、区）级住建部门申请拨付维修资金。县（市、区）级住建部门应及时通知维修资金专户管理银行复核资料，按审查结算金额划转维修资金。

（8）完善维修资金档案：应急维修资金使用结束后，县（市、区）级住建部门应及时完善程序，按项目归档相关资料备查。

四、其他事项

（一）维修资金申请使用，应向物业管理区域所在地住建部门进行呈报审核，未经住建部门核准擅自开工的，工程维修费用全部由申请人自行承担，不得从维修资金中列支。

（二）各县（市、区）级住建部门要建立在超10 万元维修资金使用阶段开展的工程造价审核服务、施工监理等方面的第三方服务机制，原则上提供不少于5 家专业服务机构供申请方进行随机选择。服务机构名录由专户银行提供。

（三）发生危及房屋使用安全的情况，但未能按规定程序实施维修的，县（市、区）级住建部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

（四）县（市、区）级住建部门要加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度，对拒不整改、交存的建设单位（开发商），由相关部门依法依规作出处罚，对逾期仍未交清的企业及有关负责人，由作出处罚决定的单位向法院依法申请强制执行；在规定时限内仍无能力交清已挪用维修资金的企业及有关负责人，按照有关政策规定作出处罚，并计入诚信体系；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（五）探索建立房屋长效保障机制，管理部门或社区应指导物业小区制定小区定期养护计划，并与保险机构合作，针对住宅小区共用部位、共用设施设备的维修养护，制定定制险种，如电梯、消防设施、房屋外立面等，经业主大会表决同意后，可利用该项目维修资金增值部分收益进行购买。若发生保险范围内的房屋共用部位、共用设施设备损坏时，通过商业保险机构依照合同约定支付维修费用。

（六）各县（市、区）级住建部门应积极依法开展资金增值保值工作，在保证维修资金正常使用的情况下，通过组合存款和购买国债等方式进行合理运作，实现保值增值并向社会公示，增值收益应及时结转并入业主分户账滚存使用。

（七）房屋灭失的，应按规定返还住宅专项维修资金。即，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。