大政办发〔 2023 〕 45 号

大关县人民政府办公室关于印发大关县

园地林地草地定级和基准地价

制定工作方案的通知

各乡、镇人民政府，县直有关部门：

《大关县园地林地草地定级和基准地价制定工作方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

2023 年 8 月 29 日

大关县园地林地草地定级和基准地价制定

工作方案

根据《自然资源部办公厅关于做好 2022 年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔 2022 〕 13 号）和《自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办函〔 2023 〕 399 号）要求，为建立健全自然资源分等定级和价格评估体系，按时按质完成全县园地林地草地定级和基准地价制定工作，结合实际，制定本方案。

一、工作目标

加强自然资源保护和合理开发利用，促进生态产品价值实现，推进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变。以大关县第三次全国国土调查成果及最新年度变更调查数据为底图，按照园地林地草地分等定级和估价技术规程，通过分等定级价格评估，综合评价全县园地林地草地质量分布状况，显化园地林地草地资源资产质量和价值，直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作。

二、工作原则

（一）定级工作原则

1. 分类分区原则。园地林地草地定级按照园地林地草地分区分地类开展。

2. 综合分析原则。园地林地草地定级是对影响园地林地草地质量的各种因素进行综合分析，建立指标体系时应充分反映园地林地草地的自然、社会经济、区位等综合属性，定级侧重综合质量。

3. 主导因素原则。园地林地草地定级重点分析对园地林地草地质量有重要影响的因素，突出主导因素的影响。

4. 定量定性结合原则。园地林地草地定级以定量评价为主，对现阶段难以量化的因素进行必要的定性分析，将定性分析结果进行量化，提高工作精度。

（二）估价工作原则

1. 替代原则。园地林地草地价格评估应以相邻或类似区域内功能相同或相近、条件和内涵相似的园地林地草地价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的园地林地草地客观价格。

2. 合理有效原则。园地林地草地估价应以待估园地林地草地最为合理有效的利用方式为前提，判断园地林地草地最为合理有效的利用方式通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、规划限制及生态保护要求、相关规划、市场需求等为依据。

3. 预期收益原则。园地林地草地估价应以待估园地林地草地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4. 供需原则。在具备市场环境的情况下，园地林地草地估价应以市场供需决定价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。

5. 贡献原则。园地林地草地的总收益是由园地林地草地及其他投入要素共同作用的结果，价格应依据各要素对总收益的实际贡献水平确定。

6. 变动原则。园地林地草地价格是由各种价格影响因素相互作用形成的，随着价格影响因素的变化，园地林地草地价格也在不断变化，评估中应把握价格影响因素及价格变动规律。

三、技术路线

（一）定级技术路线

1. 确定园地林地草地定级单元。定级单元是定级分值测算的基本空间单元，单元内部的土地特性和区位条件基本一致、土地质量相对均一。在确定定级单元的基础上，编制园地林地草地定级单元图，主要编制要素包括定级单元、定级单元编号、地类、面积等。

2. 确定园地林地草地定级指标体系。根据“分类分区原则”，本次园地林地草地定级按照园地林地草地各二级地类依次开展。明确自然因素、社会经济因素和区位因素等主要影响因素下的主要指标，建立评价指标体系。

3. 园地林地草地定级指标初始值获取和标准化分值确定。通过各指标基础数据整理，明确数据来源和处理方法，通过计算，获取定级单元的指标初始值。并根据每项指标的特点，对数据进行标准化处理，编制定级指标分值表，使得每一个定级指标标准化以后均处在 0 — 100 之间。

4. 确定园地林地草地定级指标权重。采用特尔斐法计算得出权重，通过调查表的形式征求 20 位专家的意见，专家在提出意见后进行反馈，组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后再反馈给各位专家，经过 2 — 3 轮的轮流反馈过程且专家意见基本趋向一致，依此得出权重结果。

5. 计算定级单元总分值。定级单元总分值大小反映土地级别的高低，计算定级指标对评价单元的作用分值是整个土地定级的关键，它直接影响土地级别的结果。不同类型指标对同一用地类型的影响方式不同，同一类型指标对园地林地草地不同地类影响方式也不同。园地林地草地定级的技术方法主要有修正法、因素法，根据基础数据情况，选择合适的定级方法计算定级单元总分值。

6. 级别初步划分。根据定级单元分值，采用总分频率曲线法、等间距法、总分数轴法等方法，对园地林地草地的级别进行初划。

7. 级别校验、调整与确定。通过对总体进行分析或抽样调查的方法对级别划分结果进行验证与调整，确定级别划分结果。园地林地草地级别的调整与确定除了符合园地林地草地定级相关原则外，还需要考虑管理需要。对于不合格的定级单元，按照定级程序重新计算，结合管理需求进行调整；对调整过程进行详细记录，并与原有计算资料一并整理，归入档案；经校验合格后确定为定级结果。

（二）基准地价制定技术路线

1. 基准地价内涵界定。园地林地草地基准地价是县人民政府根据需要针对园地林地草地不同级别，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。基准地价内涵主要包括园地林地草地利用类型、权利、评估类型、评估目的、权利年期、基本设施状况、估价期日等要素。

2. 土地还原率确定。土地还原率是将园地林地草地纯收益还原为园地林地草地价格的比率。确定合适的还原率，是利用收益还原法计算园地林地草地价格的关键问题之一。结合资料收集情况，土地还原率可优先采用安全利率加风险调整值法确定。

3. 园地林地草地样点地价测算方法。样点地价测算方法主要有市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法、收益还原法、评分估价法。结合县情实际，选择合适的方法对园地林地草地样点地价进行测算。

4. 基准地价计算。依据规程，园地林地草地基准地价评估主要有样点地价平均法、定级指数模型法等。结合市场状况及资料收集情况，选择 1 — 2 种方法对基准地价进行评估。

5. 基准地价结果校验。对所计算出的基准地价结果，与实际情况进行比较、验证后，进行适当调整，确定各级别（均质地域）不同类型用地的基准地价。

（ 1 ）将收集的交易案例修正到基准地价内涵水平，并与基准地价测算结果进行比较，检验基准地价水平是否符合市场。

（ 2 ）根据级差收益法，对基准地价测算结果进行验证。是否满足高级别之间的差值大于低级别之间的差值，且这个差值随着级别降低而逐渐减小，否则需要重新进行调整与计算。

6. 基准地价修正体系的编制。基准地价修正体系是利用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速高效、及时的评估出宗地地价。通过地价影响因素选择，确定各影响因素权重，计算各因素影响地价修正幅度值，编制基准地价修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表。

四、资料收集

为保障大关县区片综合地价更新调整工作顺利完成，需收集各乡镇及县直有关部门资料，资料数据以实用性和权威性为原则，包括但不限于以下内容：

（一）县发改局

大关县近 3 年菜篮子价格监测报表，主要农林产品的收购价和市场价格等相关资料。

（二）县自然资源局

1. 大关县最新年度国土变更调查成果及遥感影像；

2. 大关县 2020 年区片综合地价成果；

3. 大关县现势性较强的 DEM 、坡向图；

4. 大关县地上附着物和青苗补偿标准成果；

5. 大关县国土空间总体规划（ 2021 — 2035 年）等资料。

（三）县交通运输局

1. 大关县现状公路路网矢量图层；

2. 汽车（货）客运站点（含等级站点和固定乘车点）矢量位置、占地面积、日均客流量等资料。

（四）县农业农村局

1. 大关县农产品认证情况，即无公害农产品的认证、绿色食品认证、有机食品认证、国家地理标志产品认证资料；

2. 大关县近 3 年农村经营管理情况统计表；

3. 大关县近 3 年农业统计资料；

4. 大关县近 3 年当地农产品市场价格资料；

5. 大关县清产核资成果；

6. 大关县园地承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易资料以及园地保险险种及收费资料；

7. 大关县近 3 年农业测产资料；

8. 大关县第二次土壤普查成果；

9. 大关县农业测土配方数据等资料。

（五）县林业和草原局

1. 大关县林草生态综合监测评价成果；

2. 大关县近 3 年林、草统计资料；

3. 大关县林地 / 草地承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易资料，以及林业、草业保险险种及收费资料；

4. 大关县林地投入、产出相关资料；

5. 大关县公益林专项管理的范围（以国土变更调查为底图）；

6. 大关县历年度退耕还林、退耕还草、公益林建设项目；

7. 大关县典型林分调查成果；

8. 大关县森林资源连清固定样地调查；

9. 大关县草原调查样点数据；

10. 大关县草原资源与生态监测资料；

11. 大关县草地资源清查成果等资料。

（六）县统计局

1. 大关县近 3 年（ 2020 年、 2021 年、 2022 年）统计年鉴 / 年鉴 / 领导干部手册；

2. 大关县涉及农、林、牧业的面积、投入、产出等数据，如农业统计年报表、农村统计一套表、农作物面积和产量表、畜牧业生产情况表等资料。

（七）县气象局

各气象站气象点数据，主要包括站点经纬度、海拔、年均气温、积温、降雨量、地表径流量、蒸散发量、暴雨降雨量、暴雨径流量数据等（近 30 年）。

（八）各乡镇人民政府

1. 近三年政府工作报告；

2. 各乡镇农贸市场 / 林木交易市场（含规模性农贸市场和固定交易点）、矢量位置、主要职能、营业面积、销售额、利润额、租金水平等经济指标；

3. 林地 / 草地承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易资料，林业、草业保险险种及收费等资料。

五、工作内容及计划

（一）前期准备（ 2023 年 8 月 20 日前）。 县人民政府印发工作方案，明确园地林地草地定级和基准地价制定的区域和范围、工作程序和技术路线；根据成果编制的需要开展资料收集、整理、核实，外业补充调查。

（二）园地林地草地定级和基准地价制定（ 2023 年 9 月 15日前） 。在园地林地草地分等工作成果基础上，利用收集到的相关资料，划分园地林地草地定级单元，建立定级指标体系，采用修正法、因素法等，测算定级单元分值，并划分级别，进行级别校验调整后，确定园地林地草地的级别、面积和分布情况等。以园地林地草地定级成果为基础，明确园地林地草地基准地价内涵，测算样点地价后，选择合适的评估方法综合确定基准地价，并建立基准地价修正体系，编制修正系数表等。

（三）成果编制（ 2023 年 10 月 10 日前）。 根据自然资源部、省自然资源厅的相关文件要求，结合《自然资源分等定级通则》（ TD/T1060 — 2021 ）《自然资源价格评估通则》（ TD/T1061 — 2021 ）《园地分等定级规程》（ TD/T1071 — 2022 ）等技术规范，开展数据分析测算工作，形成园地林地草地定级和基准地价制定初步成果。

（四）意见征询（ 2023 年 10 月 15 日前）。 园地林地草地定级和基准地价制定初步成果征询县发改局、县财政局、县交通运输局、县农业农村局、县林业和草原局、县统计局等相关部门以及各乡镇意见，并进行成果完善。

（五）成果听证和论证（ 2023 年 10 月 30 日前）。 由县自然资源局组织县发改局、县财政局、县交通运输局、县农业农村局、县林业和草原局、县统计局等部门以及各乡镇人民政府主要领导、农村集体经济组织、农民群众代表及社会各界人士召开听证会，对园地林地草地定级和基准地价制定成果进行论证和听证，广泛听取意见和建议，形成听证意见。听证过程须严格按照听证规定执行，保证听证程序合法有效。同时，采取公示栏、报刊、网络媒体等多种方式广泛征求公众意见。经县级听证、论证审查通过以后，根据论证意见做好成果的修改完善。

（六）成果初审（ 2023 年 11 月 30 日前）。 经县级听证、论证审查通过后的园地林地草地定级和基准地价制定成果，及时上报市自然资源和规划局进行初审。

（七）成果验收（ 2024 年 1 月 31 日前）。 经初审合格后的园地林地草地定级和基准地价制定成果，由市自然资源和规划局汇总后上报省自然资源厅，省自然资源厅按照相关程序和办法组织成果的评审和验收，并向自然资源部汇交成果。

（八）成果发布（ 2024 年 6 月 30 日前）。 待自然资源部反馈意见后，由县人民政府按程序公布实施。

六、主要工作成果

（一）文字成果

1. 大关县园地林地草地定级和基准地价制定工作报告；

2. 大关县园地林地草地定级和基准地价制定技术报告。

（二）数据表成果

1. 大关县园地林地草地分级别、分乡镇面积汇总表；

2. 大关县园地林地草地基准地价评估结果表；

3. 大关县园地林地草地基准地价修正系数表；

4. 大关县园地林地草地基准地价修正因素指标说明表。

（三）图件成果

1. 大关县园地林地草地定级单元图；

2. 大关县园地林地草地各因子定级指标分值图；

3. 大关县园地林地草地级别分布图；

4. 大关县园地林地草地级别与基准地价分布图。

（四）数据库成果

大关县园地林地草地定级和基准地价制定数据库。

（五）其他资料汇编

主要为基础资料汇编，包括基本参数表、指标权重表、原始数据与资料等，中间成果资料，相关的工作文件、技术文件等。

六、保障措施

（一）强化组织保障

为加快推进大关县园地林地草地定级和基准地价制定工作，成立大关县园地林地草地定级和基准地价制定领导组（以下简称领导组），组成人员如下：

组 长：罗大欣 县委常委、常务副县长

副组长：吴旺宁 县政府办副主任

李绍勇 县自然资源局局长

卢云华 县林业和草原局局长

成 员：顾光灿 县发改局副局长

李光明 县财政局局长

陶晓星 县交通运输局局长

肖恒林 县农业农村局局长

余 洋 县水务局局长

王 剑 县统计局局长

张德云 县气象局局长

各乡镇乡镇长

领导组负责组织、协调大关县园地林地草地定级和基准地价制定工作。

领导组下设办公室在县自然资源局，由李绍勇同志兼任办公室主任，办公室成员从县自然资源局抽调，主要负责协调推进大关县园地林地草地定级和基准地价制定工作，确保全县园地林地草地定级和基准地价制定工作按时按质按要求完成。

（二）技术保障

园地林地草地定级和基准地价制定工作专业性强，技术含量高，为确保制定工作按时按质完成，由县自然资源局聘请技术实力强、工作经验丰富的第三方技术服务单位配合完成本辖区园地林地草地定级和基准地价制定工作。

（三）经费保障