贡政规〔 2022 〕 1 号

贡山县人民政府关于印发贡山独龙族

怒族自治县农村村民住宅建设

管理办法（试行）的通知

各（乡）镇人民政府，县直各办、局，省、州驻贡山各单位：

现将《贡山独龙族怒族自治县农村村民住宅建设管理办法（试行）》印发你们，请认真贯彻执行。

贡山县人民政府

2022 年 11 月 16 日

（此件公开发布）

贡山独龙族怒族自治县农村村民住宅建设

管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为了加强农村宅基地管理，规范土地、规划、建设审批，节约集约用地，保护农村村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本县农村集体经济组织成员进行住宅建设行为的，应当遵循本办法。

第三条 本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。农村村民住宅建设是指农村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建、扩建个人住房的行为。

第四条 县人民政府应加强对本行政区域内农村村民住宅建设管理工作的统筹领导，明确管理机构，落实管理人员，并将所需经费纳入本级财政预算。

农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立宅基地管理信息化平台，健全宅基地管理体系，规范开展宅基地监管。自然资源部门负责国土空间规划中统筹宅基地用地规模和布局，根据 “ 一户一宅 ” 用地需求，单列宅基地新增建设用地年度计划，依法办理农用地转用审批、规划许可、不动产登记等手续。住房城乡建设部门负责编印农村村民住宅建设通用图集，加强乡村建设风貌引导，对农房建设现场施工和质量安全提供咨询服务和技术指导，开展农村工匠培训和管理工作。公安部门负责指导农房门牌发放等工作。文化旅游、生态环境、林草、水利、市场监管、电力等其他部门，按照各自职责，共同做好农村村民住宅建设管理有关工作。

乡镇人民政府负责建立办事窗口集中受理报件、部门协调联动的农村村民建房联审联办制度，统筹开展农村村民住宅建设的规划选址、行政审批、现场放线、动态巡查、质量监督和竣工验收等工作。村级组织负责拟定农村村民住宅建设的村规民约，做好村民建房的审查和公示，统筹开展农村宅基地的腾退、调整和有偿使用，指导村民依法规范开展农村村民住宅建设行为。

乡镇人民政府应当组建综合执法队伍，建立动态巡查机制，落实 “ 长牙齿 ” 的耕地保护硬措施，加大执法力度，对农村村民住宅建设违法行为做到早发现、早制止、严查处，并通过举报电话、举报信箱、网上举报平台等多种渠道，受理农村村民住宅建设违法行为的举报和投诉。

第二章 宅基地申请条件

第五条 严格落实 “ 一户一宅 ” 农村宅基地审批管理制度，符合下列情形之一的村民，可以向村民委员会或村集体经济组织（以下简称村级组织）申请一处宅基地：

（一）无宅基地的；

（二）符合分户条件，原有宅基地不能解决建房需求的；

（三）实施村镇规划建设或项目建设占用原宅基地，根据征收方案，明确可以另行选址建设的；

（四）发生或防御自然灾害需迁建的；

（五）村民住宅纳入文物保护需迁建的；

（六）夫妻一方为村级组织成员且双方均无宅基地的；

（七）其它符合相关法律、法规规定的。

第六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按一下标准执行：

（一）城市规划区内，一户最多不得超过 100 平方米。

（二）城市规划区外，一户最多不得超过 150 平方米。

第七条 城镇非农业户口居民长期居住在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有土地建住宅的，应当先查询城市内是否有住宅，确定无其它居住住宅后，应当经其所在单位或者居委会同意后，按一户一宅规定向所在乡镇人民政府依法申请审批。

第八条 农村宅基地选址应满足以下条件：

（一）符合生态保护红线管控要求；

（二）不得占用永久基本农田；

（三）不得使用 级保护林地和怒江流域范围内生态公益林地；

（四）不得涉及文物保护单位及尚未核定公布为文物保护单位不可移动文物的保护范围及建筑控制区；

（五）不在已确认的地质灾害、山洪灾害等危险区范围；

（六）不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路规定的退让距离，符合各类工程管线安全退让距离，符合河道防洪要求，不得影响河道行洪安全，不得占用重要饮用水源地、河道和水利工程管理范围。

（七）严格退让国道 20 米、省道 15 米、县道 10 米、乡道5 米、村道 3 米；

第九条 有下列情形之一的，不得批准农村宅基地：

（一）申请人年龄未满 18 周岁的；

（二）不符合 “ 一户一宅 ” 规定的；

（三）将宅基地或宅基地房屋出让、出租、赠与他人或者以其他形式转让后再申请宅基地的；

（四）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（五）在确定实施撤并的自然村现有宅基地上扩建住房的；

（六）不符合相关法律、法规规定的。

第十条 农村村民建房申请使用宅基地，应优先使用原有宅基地、村内空闲建设用地和未利用地，尽量不占或少占耕地、林地。

第三章 申请审批程序

第十一条 申请宅基地建设农村住宅按以下程序办理：

（一）村民申请。符合申请条件的村民，以户为单位向村级组织提出宅基地用地和建房申请，提交农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书后，村级组织对村民申请条件进行初审，并会同村民做好宅基地初步选址，审查通过后，由村级组织提请乡镇人民政府进行实地选址。

（二）实地选址。乡镇人民政府收到村级组织关于村民建房实地选址的申请后，在 5 个工作日内组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构实地现场勘察，审查是否符合条件、是否符合规划和选址要求。符合要求的，现场绘制宅基地宗地图，载明宅基地的具体位置、长宽、四至界线，并标明与永久性参照物的具体距离。

（三）村民选定住宅图集或提供设计方案。根据实地选址确定的宅基地范围，村民可选用州、县住房城乡建设部门编印的《农村住宅建设通用图集》，或委托设计单位编制农村住宅设计方案。住宅占地面积与宅基地面积应比例适当（原则上不大于 60 ％），预留空间能够满足日常生活需要。在历史文化名镇（村）、传统村落范围内的村民住宅建设，应当符合历史文化名镇（村）、传统村落保护发展规划，设计图纸需经县级住房城乡建设部门审定。

（四）村级组织公示。村级组织收到村民提交的农村村民住宅通用图集户型或农村住宅设计方案后，应召开村民代表会议讨论通过，并将村民农村宅基地使用承诺书、农村宅基地和建房（规划许可）申请表、村级组织审查意见、建设地块四邻意见、村民代表会议记录、拟建房用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况进行公示，公示期为 7 日。无异议的，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。

（五）乡镇人民政府审批。乡镇人民政府收到农村村民住宅建设申请的相关材料后，实行 “ 一站式 ” 农村建房联审联办审查。

承担农业农村管理职责的机构负责对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等进行审查，并综合各部门意见提出审批建议。

承担自然资源职责的机构负责对拟用宅基地是否符合国土空间规划及用途管制要求，农房建筑面积标准、建筑层高、间距等是否符合相关技术要求进行审查。涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续。

承担住房城乡建设职责的机构负责审查村民是否选用农村村民住宅通用图集，对委托设计的农村住宅方案是否符合功能配套、抗震设防和乡村风貌等要求进行审查。

涉及文化旅游、生态环境、林草、水利、交通运输、市场监管、电力等部门的，乡镇人民政府要牵头征求相关部门意见。不需办理农用地转用的情况下，乡镇人民政府收到村级组织初审意见和申报材料之日起 15 个工作日内，应根据审查情况，对符合法定条件及标准的，予以批准核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，对不符合法定条件及标准的，不予批准并书面告知申请人且说明理由。需办理农用地转用的，由乡镇人民政府按批次用地方式向县自然资源主管部门提出农用地转用申请；符合农用地转用审批规定的，由县自然资源主管部门组件报县人民政府批准，乡镇人民政府在批复后的农用地转用范围内，按本办法规定审核批准农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。

第十二条 利用原有宅基地新建、改建、扩建农村住宅的，宅基地面积、住宅建筑面积、层数、风貌和审批程序等要求，按本办法执行。

第四章 乡村规划许可

第十三条 农村村民住宅建设实行规划许可制度。农村村民申请宅基地，除符合规定的建房条件外，应当同时符合县、乡镇国土空间规划和村庄规划。

（一）县、乡镇人民政府组织编制国土空间规划，统筹安排城乡建设用地，合理确定城镇、集镇和村庄、居民点的数量、布局、范围和用地规模，引导农村居民住宅建设按照规划逐步向城镇、集镇和中心村集中。规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，不得审批新的宅基地。

（二）城镇开发边界内的农村村民住宅建设，鼓励集中兴建农村居民住宅小区，严格控制零星、散乱建设住宅。城镇开发边界外的农村居民住宅建设，按照节约集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。

第十四条 村庄规划许可应当遵循规划先行、合理布局、保护环境、节约用地、规范建设的原则，保护和建设并重，体现地方特色、民族特色和传统风貌，符合国家和地方法律法规。

第十五条乡镇人民政府依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定建设用地规模，划定村庄建设范围和宅基地建设范围，为村民住宅建设用地预留空间。

第十六条 农村宅基地审批，应当符合村庄规划。位于村庄规划建设用地范围内，在符合村庄规划和风貌管控等要求的前提下，允许新建、改建、扩建农村住宅。

属村庄规划建设用地范围外零星布局的农户，引导其在规划确定的集中建房区选址新建，一般不得在村庄规划建设用地范围外新增宅基地；利用原宅基地改建、扩建村民住宅的，须符合本办法第八条宅基地选址要求。

第十七条 县级自然资源主管部门可依法将涉及农村村民住宅建设的乡村建设规划许可委托乡镇人民政府办理。

第十八条 乡村建设规划许可申请受理后，符合许可条件和标准的，发证机关应当在 20 日内作出许可决定；不符合许可条件和标准的，应当书面告知申请人并说明不予许可的理由。

第十九条 申请人取得乡村建设规划许可证之日起， 2 年内应实施农村村民住宅建设，在规定期限届满前 30 日内，村民可以向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过 6 个月。逾期不建设且未申请延期的，乡村建设规划许可证自行失效。

第五章 风貌管控

第二十条 村庄风貌管控原则：

（一）坚持规划先行。编制多规合一的实用性村庄规划，编制村庄风貌、历史文化传承与保护、人居环境整治专项规划，明确自然环境、空间格局、道路、重要节点、绿化、环境设施、建筑风貌的管控和指引规定。

（二）坚持分类施策。根据民族、地域分类引导，以怒江美丽公路、公路沿线、景区景点、传统村落、历史文化名城镇村街为示范引领，带动全州乡村风貌提升。

（三）保护乡土气息。以村庄公共活动空间的布局，统领乡村容貌特色。保持村内道路清洁，构建干净、整洁、有序的乡村空间。保护村庄固有的乡土气息，乡村生境。鼓励用乡土手法提高村庄风貌。鼓励使用乡土材料、传统建筑方式传承和延续村庄地域特色。

（四）传承历史文化。保护历史文化名村、中国传统村落、历史建筑、古树名木，传承乡村传统风貌特色，加强整体性保护和非物质文化的活态传承，加强对传统生活习俗的延续。

（五）提升人居环境。推行生活垃圾分类，推动农村生活垃圾源头减量、废物利用。采取小型化、生态化、分散化的污水处理模式和处理工艺。应拆尽拆，有序拆除，残垣断壁、简易棚舍。推进改厕改圈改院，健全完善清扫保洁。

第二十一条 村庄风貌管控具体要求：

（一）坡屋顶：主房应设置全坡屋顶，坡屋顶坡度应为 15度至 20 度，由农户根据实际情况，在设计图纸中自行确定。

（二）立面造型：农房立面色彩尽量通过使用乡土建筑饰面材料的本色，与周围环境协调，以显示材料质感和利用色彩的稳定和耐久，不能裸露外墙。严禁大面积采用单一的黄色、粉色、红色、蓝色、绿色等饱和度较高的色彩。原则上不提倡 “ 火柴盒 ”式的建筑造型，应通过悬挑、架空、退台等立面处理方式，设置外廊、开敞空间满足功能要求，丰富立面形式。

（三）建筑规模：农村住宅层数原则上不超过 3 层，底层层高原则上不超过 3.6 米，标准层层高原则不超过 3.3 米，房屋地面至屋顶高度不超过 12 米，户均建筑面积应控制在 340 平方米以内，可采取独栋、联排建的方式建设。

（四）农户参与：由住房城乡建设部门制定农房风貌引导图集，按地域和民族，从地域环境、民族文化、民族服饰、生产生活用具提炼民族图腾、屋顶造型、檐口装饰、墙面彩绘图案、窗框样式、门框样式等特色元素。由村委会通过村民大会或村民代表会议的形式，从风貌引导图集中规定的民族和区域内，自主选择建筑色彩和民族元素，并在村规民约中确定下来。

（五）设计师指导：农户在申请建房前，在遵守村规民约相关要求的基础上，在风貌引导图集中规定的民族和区域内选择合适的风貌和元素，在具有从业资格的设计师的指导提炼下绘制美好蓝图，提高群众的参与度、认同感、幸福感。

第六章 农村村民住宅建设管理

第二十二条 经批准建房的农户，应在农村村民住宅建设项目开工前，向乡镇人民政府提出开工放线申请。自受理之日起 5个工作日内，组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构、村级组织、建房户和承建方到现场定位放线，确定建房用地边界和建筑物平面位置。

第二十三条 乡镇人民政府应当组织技术服务机构或专业技术人员，对农村村民住宅建设的基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用电用火设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。县住房城乡建设部门提供技术支持。

第二十四条 农村住宅项目竣工一个月内，村民应提请乡镇民政府进行竣工验收。自收到申请之日起 5 个工作日内，乡镇人民政府应组织承担农村村民住宅建设管理工作的机构进行竣工验收，检查农户是否按照批准用地面积、四至界线等要求使用宅基地，是否按照批准的建筑面积、层高、风貌等要求建设住宅，房屋质量、抗震、消防是否满足要求，并出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见。

第二十五条 通过竣工验收的农户，可向不动产登记机构申请办理不动产登记。不动产登记机构应当在有条件的乡镇人民政府设立不动产登记便民服务点受理村民不动产登记申请。对于符合登记要求、材料完备的，应在自受理申请之日起 5 个工作日内完成登记。

第二十六条 农村住宅鼓励采用坡屋面，住房风貌与整体村容村貌和自然环境相协调。新建的农村住宅应满足功能完善、设施配套、厨卫入户、圈厕分离，改、扩建的农村住宅满足改厨、改厕、改圈、建筑质量和消防安全要求。

第二十七条 承担农村村民住宅建设施工任务的施工单位必须具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明。承担农村村民住宅建设任务的个体建筑工匠，应具有执业资格的建筑工匠只能承担农村 2 层以下住房的建筑工程施工，并经过建筑工匠技能培训、安全生产和消防安全等教育培训。承建方应确保施工质量和施工安全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

第二十八条 市场监管、住房城乡建设等部门要加大对农村建材市场的监管，加大对不合格产品的查处力度，依法查处建材产品质量违法行为。

第七章 宅基地退出、调整和使用

第二十九条 鼓励盘活利用下列闲置宅基地：

（一）进城落户的村民依法自愿有偿退出的宅基地；

（二）通过继承、受赠房屋或其他方式合法取得的 “ 一户一宅 ” 以外的多余宅基地；

（三）已按照相关政策处置的非法宅基地。

第三十条 农村宅基地有偿腾退应当遵循 “ 依法自愿、因地制宜、合理补偿、科学利用 ” 的原则。村级组织可参照县制定的集体建设用地基准地价，通过村民代表大会集体研究确定补偿标准，宅基地退出补偿标准应进行公示。

腾退后的宅基地，符合国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以依法通过出让、出租等方式，用于乡村的产业发展。

腾退后不宜作为集体建设用地的，应按照规划进行土地综合整治，将宅基地进行复垦，腾退出来的建设用地指标优先保障所在行政村产业发展和村庄建设需要。

第三十一条 在村庄规划确定的农村集中建房区域内，乡镇人民政府应指导村级组织做好集体土地承包经营权调整工作，无法置换调整的，参照县的征地区片综合地价对被占用土地的农户进行补偿，村级组织负责做好协调工作。

第三十二条 经村级组织同意，农村村民可以在村集体经济组织内部转让、赠与其依法取得的宅基地使用权，但受让人或受赠与人应当符合宅基地申请条件。宅基地使用权转让或赠与的，附着于该宅基地的住宅及其附属设施需一并转让或赠与。

第八章 法律责任

第三十三条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由所在乡镇人民政府会同县农业农村、自然资源等部门，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋，超过规定标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第三十四条 未依法取得规划许可证或未按照规划许可证规定及通过审核住宅设计方案进行建设的，由所在乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，给予依法拆除。严禁对村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用的代替审批的办法予以补办手续。

第三十五条 未取得规划许可证书的 , 各乡（镇）不得办理宅基地审批手续。违反本办法规定，违规批准村民宅基地的，其批准文件无效；对非法批准村民宅基地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法依规追究责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

第三十六条 参与农村住宅建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第三十七条 实施村民宅基地审批和建房管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章附则

第三十八条 本办法由贡山县农业农村局负责解释。

第三十八条 本办法自 2022 年 12 月 15 日起施行，我县已下发关于农村村民住宅建设的相关文件与本办法不一致的，按本办法执行。