西双版纳州人民政府办公室
关于进一步加强物业管理工作的通知
西政办函〔 2022 〕 17 号
各县、市人民政府，试验区、合作区管委会，各区管委会，州直各委、办、局，中央、省属驻州各单位：
根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔 2020 〕 10 号）和《云南省住房和城乡建设厅等部门转发住房和城乡建设部等 10 部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（云建房〔 2021 〕 69 号）等有关规定，为进一步健全物业管理工作体制，改善居民生活环境，全面提升物业管理服务水平，整体提高城市建设和管理水平，持续规范我州住宅小区物业管理工作，现将有关事项通知如下：
一、统一思想，充分认识物业管理工作的重要性
近年来，随着我州城市化进程不断加快，住宅建设总量的持续增长，物业管理工作发展迅速，在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。党的十九届四中全会提出，推动社会治理和服务重心向基层下移，把更多资源下沉到基层，更好提供精准化、精细化服务。加强物业管理工作，有利于提高城市品位，不断改善市容市貌和居民的居住环境，有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。必须从全面落实科学发展观、改善民生、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，增强工作责任感，把加强物业管理作为提升城市形象、营造发展环境、维护社会稳定的重要内容融入“一城两区”建设，以加强管理、改善环境、营造和谐社会为目标，努力解决群众反映强烈的热点和难点问题，建立健全物业管理的长效机制，不断扩大覆盖，提高管理水平。
二、明确职责，建立健全物业管理工作机制
按照“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”的原则，明确职责分工，县（市、区）要把住宅小区物业管理纳入社区建设管理与服务工作，建立健全县（市、区）、街道、社区三级物业管理工作体系，进一步明确县（市、区）、街道、社区三级的工作职责，实现物业管理重心下移，切实调动和发挥基层的工作积极性和工作优势。构建县（市、区）物业服务主管部门监督指导、各街道和社区居委会具体落实、相关职能部门各司其职、业主委员会主动参与、上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理规范健康发展。
（一）街道（社区）对辖区内的物业管理工作负总责
各街道要落实属地管理责任，切实加强领导，对辖区物业管理工作负总责。各街道要设置物业管理工作机构，充实基层物业管理工作人员，配备熟悉物业管理工作的专（兼）职工作人员，建立健全制度，保障工作正常有序开展，负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调，具体职责为：
1 ．对具备条件的住宅小区依法按程序组织成立业主大会、选举业主委员会及指导业主委员会改选、换届工作，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，办理业主委员会备案；指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接；对业主大会、业主委员会选聘、解聘物业服务企业和物业服务企业退出服务行为进行监督，完善并实行小区重大事项公开公示制度；负责指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，制定议事规则和管理规约，开展业主自治管理；开展社区管理、社区服务与物业管理有关的工作；对因客观原因暂不具备条件成立业主委员会的住宅小区，应组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作，代为执行业主共同决定事项，维护社区和谐稳定。
2 ．负责组织社区居委会对辖区内住宅小区的物业服务质量进行日常监督、检查、考评，督促物业服务企业按照合同要求开展规范化物业服务，收集辖区内物业服务企业的不良信用记录并及时上报，对住宅专项维修资金的申请使用进行初审；及时发现、制止、报告物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为；发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系。
3 ．建立健全物业管理信访投诉调处机制，畅通居民投诉渠道，健全 12345 热线投诉转办机制，全面落实“街乡吹哨、部门报到”，矛盾纠纷的事项由街道（社区）进行分类，协调部门、单位进行处理，提高投诉处置效能；加强物业管理调解组织建设，有效发挥基层综治中心和网格员作用及人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”功能，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。
4 ．完善物业服务企业退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，街道（社区）应协助业主委员会（物业管理委员会）做好新物业服务企业的选聘和物业管理用房等相关设施设备和资料的移交工作，并做好备案登记；住宅小区未成立业主委员会（物业管理委员会）的，暂由街道（社区）协调做好住宅小区的日常服务工作，确保小区管理不断档。
（二）各职能部门各司其职，切实履行工作职责
1 ．住房城乡建设部门（城市管理部门）负责辖区物业管理活动的业务指导和监督管理工作；建立健全物业企业信用档案管理体系，落实奖惩措施，加强对物业服务企业的监督和考评；对街道（社区）的物业管理工作进行指导、协调；监督新建住宅项目前期物业管理的招投标工作；开展住宅小区物业服务合同和物业承接查验的备案；参与有关部门组织的住宅小区的综合验收；监督指导街道（社区）住宅小区业主委员会的备案；开展对街道（社区）和物业服务企业从业人员的业务培训工作。住房城乡建设部门要加强对新建住宅小区房屋质量的监督管理，协调处理在保修期内的房屋质量投诉；规范房屋专项维修资金管理，保障专项维修资金用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，完善监管机制，落实监管责任，确保规范管理和使用。
2 ．规划部门负责在修建性详细规划审查中明确物业用房、社区组织用房、养老设施、新能源汽车充电桩、通讯等配套设施，推动新建住宅项目物业用房和相关配套设施同步规划、同步建设、同步验收、同步交付，为物业管理工作提供基础保障。
3 ．公安部门负责住宅小区的安全防范和管理，对物业服务企业做好治安方面的技术培训和监督指导工作；规范居民小区周边道路停车秩序，对停车矛盾突出的住宅小区，结合小区周边道路实际情况确定车辆临时停车位；依法查处制造噪声干扰居民正常生活的行为；规范小区居民养犬行为。
4 ．消防部门负责住宅小区的消防监督抽查，依法查处违法行为，指导物业开展消防安全管理工作。
5 ．生态环境部门负责指导物业服务企业做好生态环境保护工作，在职责范围内依法查处环境违法行为。
6 ．市场监督管理部门负责物业服务收费的监督管理工作，加强对物业服务收费的监督和管理；受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉，调解因物业服务收费引起的矛盾和纠纷，依法查处物业服务企业违规收费行为；严格经营管理，依法查处住宅小区内无证无照经营行为；负责住宅区内的电梯等特种设备的安全监察工作，加强住宅区内特种设备的注册登记、定期检验、作业人员持证上岗等方面的监督检查，监督住宅小区特种设备的安装、改造、维修保养，依法查处使用过程中的违规行为。
7 ．综合行政执法部门负责查处小区内私搭乱建、侵占绿地、毁坏绿化、损毁公共设施、擅自改变建筑物外立面等违法违规行为。
8 ．供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位，在具备接管条件时要及时与房地产开发企业、物业服务企业或业主委员会办理相关设施的移交、接管工作。
（三）加强自治管理，履行居民义务
1 ．业主、业主大会、业主委员会（物业管理委员会）应依法维护在物业管理活动中的权利，自觉履行义务，承担相应职责。业主委员会（物业管理委员会）应当积极配合社区居委会和有关部门依法履行自治管理，支持开展工作，并接受指导和监督。业主委员会决定重大事项，应当告知街道（社、区），并听取建议。
2 ．业主委员会要认真履行业主大会赋予的职责。定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；制定管理规约并监督实施；对物业服务企业违反合同约定有争议的，由街道和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决。
（四）加强行业自律，规范经营行为
物业服务企业要依据法律法规及物业服务合同，自觉接受部门、街道、社区、业主委员会的监督指导，切实履行职责，按照质价相符的原则努力提高服务质量，在法律法规允许的范围内开展延伸服务；及时发现并制止住宅小区内乱搭乱建、违规装修、占绿毁绿等违法行为，第一时间报告属地街道（社区）和相关部门；行业协会要健全和完善物业服务行业自律约束机制，规范行业行为，提升物业服务水平，加强物业服务专业人员的管理和关键岗位职工的技能培训，不断提高从业人员素质，促进诚信经营和行业良性健康发展。
三、工作要求
加强住宅小区物业管理工作，事关居民切身利益，各有关部门和单位要高度重视，加强协作，密切配合，履职尽责，切实把健全物业管理工作体制和进一步加强物业管理工作的各项措施落到实处。
（一）强化对物业管理工作的领导。各县（市、区）要加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，确保物业管理组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。
（二）夯实物业管理行政监管体系。按照属地管理、重心下移的原则，建立物业服务管理体系，健全基层物业服务监督机制，充分发挥基层党组织的领导核心作用，进一步提升社区治理网格化工作水平，切实加强对本辖区内物业管理的指导、协调和监督，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理工作，履行好物业管理的监督管理职责，做好物业管理的相关工作。
（三）加强舆论引导和政策宣传。要采取多种形式，大力宣传物业管理的相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，坚持正面舆论引导，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，共同营造物业服务行业健康发展的良好氛围。
