禹州市人民政府办公室

关于印发禹州市收购已建成存量商品房用作

保障性住房实施方案（试行）的通知

市政府有关部门，各有关单位：

《禹州市收购已建成存量商品房用作保障性住房实施方案（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

2025 年6 月13 日

禹州市收购已建成存量商品房用作保障性住房

实施方案（试行）

为贯彻落实党中央、国务院关于规划建设保障性住房的决策部署，进一步去化存量商品房市场，通过收购存量商品房增加保障性住房供给，支持群众的基本住房改善性住房需求，促进我市房地产市场供需匹配，推动房地产平稳发展，制定本方案。

一、实施主体

禹州市人民政府授权禹州市钧安产业资本管理有限公司（以下简称钧安公司）作为禹州市保障性住房收购和经营的实施主体，在主管部门监督指导下，承担禹州市收购已建成存量商品房用作保障性住房相关工作。

二、总体思路

按照《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44 号）、《住房和城乡建设部财政部关于做好收购存量商品房有关工作的通知》（建保〔2025〕10 号）等文件要求，总体思路是落实四点要求、遵循五个条件、执行四条措施。

（一）落实四点要求

1.精准支持。收购房屋应是已建成未售出的商品房，用于配售型或配租型保障性住房。

2.以需定购。动态掌握需求底数，科学确定房源，要求收购的房源迅速配售或配租。

3.合理定价。由市财政局委托第三方评估机构对符合条件房源开展第三方独立、公正评估，确保价格合理。

4.自愿参与。在市政府统筹下，全市房地产企业自愿参与。

（二）遵循五个条件

1.“一现”。即指现房，手续齐备可以办理不动产证；房源达到销售条件且权属清晰；房屋不得存在查封等限制交易的情况；房屋所有权及相关权利的归属应当明确、清晰、无争议。

2.“两防”。防止增加地方政府隐性债务、防止出现道德风险和国有企业经营风险。

3.“三合适”。即指户型合适，符合我市确定的配售配租型保障性住房面积标准；价格合适，收购价格不高于同地段住宅类商品房市场价格；位置合适，在交通便利、配套齐全的区位。

（三）执行六条措施

1.扩大保障面。教师、医生、民警、困难职工等均可纳入保障范围，允许享受保障性住房政策。

2.自主决策。尊重房地产企业等相关主体意愿。

3.摸清底数。由市住建局摸排本地保障性住房需求底数和存量商品房底数。重点对住房需求人群的户型、面积、配套设施等需求进行细致摸排、优化匹配。

4.户型面积。所购商品房要适合转做保障性住房，以小户型为主，单套建筑面积原则上不超过140 平方米。

5.收购价格。由市财政局委托第三方评估机构对符合条件房源开展第三方独立、公正评估，确保价格合理。

6.防范风险。严防新增地方政府隐性债务和国有企业经营风险，防范道德风险、市场风险。

三、基本方法

（一）资金组织

1.自有资金。由市财政向钧安公司注资作为收购存量商品房项目资本金。

2.银行贷款。实施主体积极向银行申请贷款，参与银行按照市场化、法制治原则，自主决策、自担风险，对收购存量商品房用作配售配租保障性住房提供项目贷款。实施主体对贷款资金单列账户、单独核算，确保专款专用、封闭管理。

3.专项债资金。市财政局、住建局指导钧安公司用好国家收购已建成存量商品房用作保障性住房专项债券政策支持。

（二）运营原则

按照“自愿出售、可租可售”的原则，组织实施收购和后续管理。

1.自愿出售。房地产企业结合项目自身情况与实施主体平等协商，自主决定是否出售及收购价格。

2.可租可售。收购商品房作为配售型保障性住房的，一年内未去化可转化为配租型保障性住房。收购商品房作为配租型保障性住房的，按照相关政策运营管理一定年限后可转为配售型保障性住房，可根据实际情况优先销售给原承租人，也可销售给其他符合条件对象。

（三）风险控制

1.确保资金封闭管理。政府主管部门对资金流向进行监管，确保资金运作合规。

2.收益可覆盖贷款本息。由市财政局委托专业评估机构对各项目进行价格评估。实施主体深入开展市场调研，梳理在区位、价格等方面具有优势的项目，在评估价的基础上结合贷款利息、预期运营收益，综合确定采购控制价，通过公开征集房源，确定购置项目，确保收益收入扣除运营成本后可覆盖贷款本息。

3.房屋可保值增值。收购环节确保房源户型、面积应符合保障性住房管理办法要求，且权属清晰、配套完善。后续委托运营管理单位组织装修交付和运营，及时做好房屋及公共部位维修养护，确保保障性住房及配套设施安全正常可持续使用。

（四）政策支持

1.教育配套。教育资源的配套遵照《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14 号）执行，使保障性住房购房人或承租人子女可与商品房同等享受就近入学。

2.税费减免。保障性住房税费优惠政策，遵照《财政部税务总局住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（2023 年第70 号）及后续出台的相关政策执行，配租型保障性住房按照保障性租赁住房政策执行。

3.水电气价格。收购用作保障性住房的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

四、重点区域

坚持需求导向，立足产业发展，聚焦人才引进，重点布局在中心城区、科教片区和产业园区。

（一）中心城区。中心城区重点为“一点”“两线”“ 一个面”（“一点”即在行政综合体周边为重点；“两线”即以颍北大道延长线为东西主轴线，颍川路为南北主轴线，及其周边公共交通能够串联起来的路网范围；“一个面”即建设路与颍川路商圈核心区域，逐步扩大到周边辐射范围内），重点保障消费、服务业等第三产业人员及教师、医生、民警、困难职工等住房需求。

（二）科技片区。科技片区（西区高中、北区高中、职业中专）重点围绕满足等新就业教职工、高中陪读家长等住房需求。

（三）产业园区。围绕禹州高新技术产业开发区内重点园区，重点保障产业员工、产业人才住房需求和重大产业项目配套住房需要。

五、实施步骤

按照先试点、再总结、后扩量的步骤稳步、统筹推进。

（一）需求调查摸底阶段（2025 年6 月20 日前）。各街道、社区在管辖范围内开展存量商品房摸底，并开展对各类潜在保障对象的保障性住房需求进行调查，包括教师、医生、民警、困难职工、工薪群体和人才引进群体等，对其户型、面积、配套设施等具体需求进行细致摸排，建立保障对象需求清单，提前确定保障对象。

（二）购买方案编制和房源征集阶段（2025 年6 月30 日前）。按“以需定购”的原则，市住建局依据需求调查摸底情况和房源筹集情况，向社会公开征集筛选价格合理、区位较好、手续齐全、配套设施完善、符合标准的存量商品住房项目，建立项目房源储备库。

（三）项目收购阶段（2025 年7 月21 日前）。按照“公平、公正”的原则，由实施主体开展采购谈判、确定收购项目，报主管部门备案后，实施主体与被收购项目企业签订收购合同。

（四）配售配租运营管理阶段（持续推进）。市住建局指导实施主体按照相关政策做好保障性住房运营管理。

（五）经验总结提升阶段（2025 年8 月—2026 年12 月）。对试点阶段的工作进行验收，分析研判工作成效，优化提升工作措施，研究和部署下阶段工作的总体安排。

六、组织保障

（一）市住建局负责牵头抓总、统筹协调、监督监管等工作，加强收购工作的指导、协调和把关。

（二）市发改委负责项目立项审批等工作。

（三）市财政局负责相关资本金拨付、资金监管、资产评估等工作。

（四）市教育局负责统筹解决项目教育配套问题。

（五）税务部门负责落实房产交易等方面的税收优惠政策。