附件 3

关于《东莞市配售型保障性住房管理办法》

起草说明

为加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难，进一步完善住房保障体系，结合我市实际情况，我局起草了《东莞市配售型保障性住房管理办法》 （以下简称《管理办法》）。现就文件制定的有关情况作如下说明：

一、起草背景

2023 年 9 月，国务院印发《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔 2023 〕 14 号），明确提出在大城市规划建设保障性住房，加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难。城市人民政府对规划建设保障性住房、解决好工薪收入群体住房困难问题负主体责任，要切实加强领导，认真组织实施，制定保障性住房配售、封闭管理等具体办法，有力有序有效推进保障性住房建设。

二、制定文件的必要性

2024 年 12 月，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于加快建立住房保障轮候库的通知》（建保〔 2024 〕 89 号）明确要求， 2025 年 3 月底前，各地市应按照国家有关规定，制定本市适用的保障性住房配售条件和标准，建立健全保障性住房全流程管理制度，细化申请、轮候、配售、退出等管理流程和政策指引，并向社会公开。

三、制定文件的可行性

2024 年 3 月，我市印发《东莞市保障性住房建设管理实施意见》，明确保障性住房建设管理的总体要求、供应对象、房源筹集、项目建设、配售和管理、支持政策及组织实施等有关内容。2024 年 12 月，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于加快建立住房保障轮候库的通知》（建保〔 2024 〕 89 号）明确要求，2025 年 3 月底前，各地市应按照国家有关规定，制定本市适用的保障性住房配售条件和标准，建立健全保障性住房全流程管理制度，细化申请、轮候、配售、退出等管理流程和政策指引，并向社会公开。目前，杭州、广州、佛山、惠州等城市已相继出台配售办法，从侧面证明我市制定《东莞市配售型保障性住房管理办法》的可行性。

四、制定文件的合法性

（一）制定主体合法性

《东莞市配售型保障性住房管理办法》拟冠以 “ 经市人民政府同意 ” 字样，由市住房城乡建设局印发，符合《东莞市人民政府关于公布行政规范性文件制定主体清单的通知》（东府〔 2024 〕187 号）规定的制定主体范围，具备制定的合法资格。

（二）制定内容合法性

《东莞市配售型保障性住房管理办法》主要是明确配售型保障性住房建设、供应、使用、退出及监督管理等工作要求，相关内容符合《中华人民共和国民法典》《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》《广东省城镇住房保障办法》等上位法规定，未发现违反《东莞市行政规范性管理办法》的情形。

（三）制定程序合法性

《东莞市配售型保障性住房管理办法》履行了公开征求意见、经本单位内部合法性审核和公平竞争审查、以局务会议形式进行了集体讨论等程序，符合规范性文件起草的要求。

五、政策依据

（一）《中华人民共和国民法典》；

（二）《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》；

（三）《广东省城镇住房保障办法》；

（四）《东莞市人民政府关于印发〈东莞市保障性住房建设管理实施意见〉的通知》。

六、制定程序说明

（一）起草阶段

根据《东莞市人民政府关于印发〈东莞市保障性住房建设管理实施意见〉的通知》的有关要求，结合前期住房需求调研和共有产权住房工作经验，借鉴国内其他城市已出台的相关政策的做法，我局起草了《东莞市配售型保障性住房管理办法》草稿，经内部讨论修改，形成了该办法征求意见稿。

（二）征求意见阶段

该办法于 2024 年 6 月 26 日第一次征求意见，共收回 45 条意见，其中采纳 23 条、部分采纳 10 条、不采纳 12 条（已与反馈单位进行解释并沟通达成一致意见）。于 2024 年 11 月 9 日第二次征求意见，共收回 26 条意见，其中采纳 21 条、部分采纳 3条、不采纳 2 条（已与反馈单位进行解释并沟通达成一致意见）。于 2025 年 3 月 20 日公开征求社会公众意见，共收回 122 条意见，其中属于办法反馈意见 38 条、不属于意见建议 34 条、属于对政策实施期望意见 50 条。属于办法反馈意见中，采纳 21 条、部分采纳 14 条、不采纳 3 条。

七、预期效果和影响

配售型保障性住房建设对惠民生、稳投资、促转型均有重要意义，通过出台《东莞市配售型保障性住房管理办法》，明确配售型保障性住房的筹集方式、建设要求、配售条件、配售规则、封闭管理等条款内容，有助于指导镇街（园区）有序有效推进保障性住房的建设与配售。同时，管理办法将促进保障性住房与商品住房双轨并行，进一步优化住房供应结构，有助于稳定市场预期。

八、内容说明

《管理办法》共 7 章 30 条，包括总则、建设筹集、申请轮候、配售管理、售后管理、监督管理及附则等，主要内容如下：

（一）明确职责分工。 《管理办法》明确，市住房城乡建设局负责配售型保障性住房的政策制定、组织实施、监督指导等工作；镇街（园区）负责本辖区规划建设保障性住房相关工作，具体包括制定供应计划、项目筹建、申购配售及监督管理等；专营机构由政府指定，负责房源回购和再配售、运营管理等工作。

（二）明确筹建方式及标准。 《管理办法》明确，配售型保障性住房的选址要求、供地方式、建设主体、建设资金管理、建设标准等方面的内容，其中，土地供应方面，明确新建项目以划拨方式供应土地，实行 “ 净地 ” 供应，拟建项目用地的选址由市人民政府审定。建设标准方面，明确新建项目户型建筑面积以 90平方米以下户型为主，实行全装修现房销售。

（三）明确保障对象条件。 《管理办法》明确，配售型保障性住房主要面向本市户籍居民、城市人才及长期在莞工作的外来务工人员等群体供应。购买配售型保障性住房应当以家庭为单位，每个家庭只能购买一套，家庭成员包括购房人本人、配偶及其直接抚养的未成年子女。未婚、离异、丧偶等单身人员申请购买配售型保障性住房的，应当年满 35 周岁。申请人应同时符合以下基本条件：一是家庭成员在我市无自有产权住房，申购前 1年内在本市没有住房转移登记记录。二是购房人申购时在本市连续工作 6 个月以上。三是购房人同时还需符合以下条件之一： 1.具有本市户籍且在莞工作累计满 1 年； 2. 具有大专及以上学历、或助理级及以上职称、或中级工及以上职业技能且在莞工作累计满 1 年； 3. 在莞工作累计满 5 年。

（四）明确定价规则。 《管理办法》明确，新建项目销售均价应根据综合建造成本、合理利润、工薪收入群体支付能力及同区域商品住房售价等因素合理确定。市属项目销售均价由市住房城乡建设局负责测算，征求市财政局意见后，报市人民政府审定。镇属项目销售均价由属地镇街（园区）负责测算，征求市住房城乡建设局、市财政局意见后，报市人民政府审定。存量住房转为配售型保障性住房的，销售均价应参照同区域同类型的新建或在售配售型保障性住房项目的销售均价确定，报市人民政府审定。

（五）明确配售规则。 《管理办法》明确配售型保障性住房可以按照基本条件配售，也可以分阶段配售。实行分阶段配售的，各阶段具体配售条件主要以购房人在莞工作的年限以及学历、职称、技能等条件进行划分，阶段划分不超过三个，第三阶段按基本条件进行配售。同时，市属房源应直接面向全市配售，镇街（园区）所属房源可以优先面向属地镇街（园区）申购人配售，产业园区集中配建项目可以优先面向产业园区入驻企业员工配售。

（六）明确售后管理要求。 一是明确配售型保障性住房实行封闭流转，需转让配售型保障性住房的，由专营机构予以回购，不得自由上市交易。二是不动产权利人纳入跟踪监管，需在我市购买商品住房的，应退出配售型保障性住房，所购商品住房未交付入住付的，原配售型保障性住房可按市场租金水平租住，最长不超过 2 年。三是不动产权利人因继承（遗赠）、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有产权住房，应当自该情形发生之日起 60 日内向专营机构提出申请回购配售型保障性住房。四是购房家庭中的登记子女已达法定结婚年龄或已就业的，该名子女可申请退出配售型保障性住房登记。

（七）明确回购参考价格计算规则。 《管理办法》明确回购参考价格是根据购买价格、存款利率、房屋折旧及同期新供应配售型保障性住房销售价格等因素，通过以下计算公式分别测算，并以测算结果的低者执行。其中：计算公式一：回购参考价格 =同期同区域新供应配售型保障性住房销售价格 × （ 1-∑ 年折旧率）- 已使用的住宅专项维修资金数额。交付使用后第 1 年的年折旧率按 4 ％计算，第 2 年起的年折旧率按 1.85 ％计算。如同期同区域无新供应配售型保障性住房的， “ 同期同区域新供应配售型保障性住房销售价格 ” 按同期同区域同类型新建商品住房销售均价一定比例取值。计算公式二：回购参考价格 = 购买价格 × （ 1+ 存款利率 × 交付使用年限） - 已使用的住宅专项维修资金数额。存款利率按照签订回购协议时中国工商银行、中国农业银行、中国银行、建设银行等国有四大银行公布的五年期定期存款利率的最高值执行。购房人自行装修部分，不予补偿。

（八）明确回购及再配售规则。 《管理办法》明确，专营机构负责将拟回购房源的推售工作，轮候次序靠前的轮候对象可优先购买。轮候对象均无购买意向的，不动产权利人可自行面向社会挂牌出售，意向购买人员应符合配售型保障性住房购买条件，由属地镇街（园区）住房城乡建设部门审核并纳入轮候库，交易价格可由买卖双方协商确定。

（九）明确监管要求。 《管理办法》明确，配售型保障性住房实行诚信管理，购房家庭伪造或提供虚假材料，或采取不正当手段申请配售型保障性住房的，由专营机构进行强制回购，购房家庭有关失信信息纳入住房保障信息管理系统，自取消其购房资格之日起 5 年内不予受理其住房保障申请。同时，明确建立健全配售型保障性住房公示机制，及时公布项目筹建、房屋配售等信息，鼓励单位和个人对违规行为进行举报、投诉。

九、法制审查意见

（一）局内法制机构审查。 《管理办法》已于 2025 年 4 月 9日通过我局法规科合法性审查及公平竞争审查。经审查认为， 《管理办法》制定主体适格，制定权限合法，制定程序符合省、市关于规范性文件管理的有关规定，不存在违反公平竞争有关规定的情形。

（二）市司法局合法性审查。 2025 年 7 月 9 日，市司法局对我局报送的《东莞市配售型保障性住房管理办法（送审稿）》完成了合法性审查。其后我局根据市司法局的审查意见，对相关条款进行了修改完善。