佛山市住房和城乡建设局关于《佛山市住宅专

项维修资金管理办法》的起草说明

根据《广东省行政机关规范性文件管理规定》《佛山市行政规范性文件管理规定》《佛山市住房和城乡建设局重大行政决策程序实施细则》有关要求，就我单位拟制订的规范性文件《佛山市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）有关事宜作说明如下：

一、文件的制定背景说明

《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《佛山市住宅物业管理条例》等对住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）规范管理均有规定，但仍不够细致，无法满足实操需求。为此，我局草拟了《办法》，拟结合佛山实际，加强和规范我市维修资金的归集、增值、管理和使用，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益。

二、法律法规政策依据

1.《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）；

2.《中华人民共和国招标投标法》（中华人民共和国主席令第八十六号）；

3.《中华人民共和国招标投标法实施条例》（中华人民共和国国务院令第709 号）；

4.《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第698 号）；

5.《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）；

6.《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10 号）；

7.《广东省物业管理条例》（广东省第十四届人民代表大会常务委员会公告第13 号）；

8.《佛山市住宅物业管理条例》（佛山市第十六届人民代表大会常务委员会公告第17 号）。

三、文件的制定程序说明（一）第一轮制订工作

2022 年我局启动《办法》制订工作，对《办法》的必要性和可行性进行了研究，确保《办法》的制定具备充分的上位法依据，内容符合现行法律法规及相关规定。

2022 年10 月8 日我局将《办法》（征求意见稿）发给市财政局、市发展和改革局、市公安局、市工业和信息化局、市自然资源局、市水利局、市市场监管局、中国人民银行佛山市分行、国家金融监督管理总局佛山监管分局、市消防救援支队、市气象局、市住房公积金管理中心、广东省通信管理局佛山市通信建设管理办公室、市公共资源交易中心、市政务服务和数据管理局、各区住房城乡建设和水务局等单位征求意见，并根据各单位反馈的意见进行完善。

2022 年10 月28 日至11 月27 日，我局在佛山市政府网和市住房和城乡建设局网站向社会公开征求意见。

2022 年10 月12 日，我局邀请了钟坚、陈宇鸿、范成彬、周小青和杨小菁五位专家对《办法》进行充分讨论及论证。事后，我局参考专家提出的修改意见对《办法》进行了完善修改，并最终形成了送审稿。

2022 年12 月27 日，我局将《办法》送市司法局进行合法性审查。

2023 年2 月6 日，市司法局出具审查意见。（二）第二轮制订工作

今年4 月初，我局按照市司法局的审查意见，并对照新修订的《广东省物业管理条例》《佛山市住宅物业管理条例》的新规定，重新调整《办法》的相关内容，形成《佛山市住宅专项维修资金管理办法（二次征求意见稿）》

2025 年4 月18 日至2025 年4 月25，我局将《二次征求意见稿》发给向市财政局、市发展和改革局、市公安局、市工业和信息化局、市自然资源局、市水利局、市市场监管局、中国人民银行佛山市分行、国家金融监督管理总局佛山监管分局、市消防救援支队、市气象局、市住房公积金管理中心、广东省通信管理局佛山市通信建设管理办公室、市公共资源交易中心、市政务服务和数据管理局、各区住房城乡建设和水务局等单位征求意见，并根据各单位反馈的意见建议进行完善。

2025 年5 月7 日至6 月5 日，我局在佛山市人民政府门户网站和佛山市住房和城乡建设局网站就《二次征求意见稿》面向社会各界公开征求意见，没有收到市民反馈意见。

2025 年6 月10 日至6 月13 日，我局向市府立法专家书面征求意见，并已根据专家反馈的意见建议对稿件进行修改完善，形成最终送审稿。

2025 年7 月11 日，我局将《办法》二次送市司法局进行合法性审查。

2025 年7 月23 日，市司法局出具审查意见。

2025 年8 月18 日，我局根据市司法局、市人大的意见对稿件进一步修改完善，形成最终印发稿。

2025 年8 月19 日，经市司法局统一编号后正式印发，自2025年11 月1 日起施行。

四、主要内容说明

（一）明确相关主体权利义务。 一是明确了市、区人民政府住房城乡建设主管部门、区负责管理公有住房维修资金的部门、公共资源交易中心及各分中心、相关行政管理部门的职责分工。二是明确了维修资金的交存范围，要求包括保障性住房、人才住房、征收回迁房、建设单位自持房屋等物业。三是要求区住房城乡建设主管部门定期通过公开招标的方式选取专户管理银行，负责对专户管理银行进行考核、清退、指导和监督。四是专户管理银行按照专户管理协议的约定提供服务和资金支持。五是明确依法应当由建设单位或者施工单位承担的维修、更新和改造费用，不得从维修资金中列支。六是要求物业服务企业应按照法律法规规定、物业服务合同约定或年度维修、保养计划对共用部位、共用设施设备定期维修保养；在申请使用维修资金时，应提供有效的维修、保养记录。

（二）完善维修资金归集方式。 一是调整维修资金首期款交存标准。目前，我市非公有住房每平方米建筑面积的维修资金首期款交存标准为购房单价的1%，现调整为当地住宅、停车位建筑安装工程每平方米造价的6%。二是解决“续筹难”问题。倡导购房人在购买商品房时签订维修资金管理公约，约定续交时点、续交方式、续交标准、违反约定的法律责任等具体事项。如业主违反维修资金管理公约不履行续筹义务的，承担违反维修资金管理公约约定的法律责任。

（三）提升信息化建设，强化专户银行管理。 建立全市统一的维修资金管理系统，方便业主查询维修资金交存、增值收益、使用和账面余额，促进维修资金管理公开透明。同时，要求各区住房城乡建设主管部门通过公开招投标的方式选择存款利率较高、服务效能好、资金安全有保障的专户管理银行，并建立考核和淘汰制度，对专户银行进行定期考核，根据考核结果进行调整。一是明确专户管理银行应当依照招标准入时的约定，提供维修资金管理和使用所涉及的第三方服务和承担费用，配合定期核对维修资金账目，建立维修资金查询制度。二是通过公开招投标、定期考核、动态调整等方式，促进银行间公平竞争，约束专户管理银行提供更好的服务。三是控制专户管理银行数量，有助于聚拢资金，提高与银行的谈判筹码，最大程度提升维修资金的收益率，促进维修资金保值增值。

（四）科学监督、优化维修资金使用。 《办法》理顺、优化了维修资金正常使用流程。一是公平、合理确定工程量。使用维修资金金额在10 万元以上的，组织实施单位应当组织施工单位勘查现场并在工程造价审核单位的指导下确定工作量和造价预算，施工单位根据已确定的工作量草拟施工方案。二是公正、科学选择施工单位、施工方案。除单一来源的情形外，使用维修资金在10 万元及以下的，组织实施单位采取议价、竞价等方式选择满足质量和服务等要求且报价最低的施工单位、施工方案；在10 万元以上的，组织实施单位应当通过抽签等公平公正公开的方式确定招标代理机构，采取公开招标选择评审结果最优的施工单位、施工方案。三是使用维修资金进行维修、更新和改造时，鼓励选取已在信息库上登记注册的招标代理机构、工程造价审核单位、设计单位、施工过程监理单位、施工单位、工程质量检测单位、鉴定机构、公证机构等，并由相关业主依法表决通过，确保相关单位的选择公开透明。四是简化申请材料，缩短审核时限。要求区维修资金管理部门收到申请后，于3 个工作日内出具意见。申请材料需要补正的，于1 个工作日内一次性告知并说明理由。

（五）明确紧急使用维修资金程序。 为解决紧急使用维修资金落地难的问题，《办法》采用“事先有约定、事发即执行”的制度设计，一是倡导提前准备管理方案。《办法》倡导购房人在购买商品房时签订维修资金管理公约、紧急使用预案，约定发生各类紧急情况时，组织实施单位、施工单位、施工方案的确定办法，竣工验收和第三方监督办法等具体事项。发生紧急情况时，有紧急使用预案的，按照紧急使用预案实施应急维修。没有紧急使用预案的，由组织实施单位按照流程组织实施应急维修，无需经业主表决程序。二是明确维修资金紧急使用的情形，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，并将相应行政主管部门或专业机构的认定意见作为紧急情况使用维修资金的依据。三是规范维修资金紧急使用的程序，方便相关主体更好的组织实施，确保维修资金紧急使用公开透明、方便快捷。

（六）创新维修资金保险机制。 在经业主依法表决同意的情况下，允许业主使用维修资金增值收益购买共用部位、共用设施设备维修的商业保险。比如成都、杭州、宁波在国内率先使用维修资金增值收益购买电梯维修保险，取得积极成效。在经小区业主表决同意使用维修资金增值收益购买电梯维修保险后，只需要在投保前进行一次表决，投保后，在保险期内一旦发生电梯故障，由保险公司先行赔付，维修公司立即开展维修，将大大提升维修效率。同时，保险公司出于商业盈利的考虑，有动力组建专业队伍，并加装电梯监控等专业设备，时刻监控电梯运行状况，监督维保公司保质保量进行维保，降低电梯故障率。《办法》出台后，将为业主使用维修资金增值收益购买共用部位、共用设施设备维修的商业保险提供制度保障，从而化解房屋维修决策难、维修不及时等难题，促进“应修尽修”。

五、公平性竞争审查情况

因涉及市场主体生产经营活动,在起草过程中,我局按照规定开展了公平竞争审查工作，没有发现存在违反相关标准排除或者限制竞争的情形。

六、部门法制工作机构审核意见

我局政策法规科对《办法》进行了内部合法性审查，认为《办法》业经征求部门意见、征求公众意见、公平竞争审查等规范性文件制定流程，并根据规范性文件制定要求完成起草说明、政策解读、条文注释稿、修改对照表等，主体适格、依据充分、内容合法、流程齐备，予以法制审查通过。

七、集体讨论情况

2025 年7 月4 日,经我局局务会议参加人员集体研究，原则同意《办法》，后续按程序向相关单位报送。