登记号： CNDR—2025—01008

常政办发〔 2025 〕 13 号

常宁市人民政府办公室

关于印发《常宁市持续化解不动产登记

历史遗留问题的实施意见（试行）》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，市直机关各单位：

《常宁市持续化解不动产登记历史遗留问题的实施意见（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

常宁市人民政府办公室

2025 年 7 月 9 日

常宁市关于持续化解不动产登记

历史遗留问题的实施意见（试行）

为落实中央纪委国家监委关于群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作要求，扎实开展不动产“登记难”问题集中整治，全面化解不动产登记历史遗留问题，特制订本实施意见。

一、基本原则

坚持“群众无过错即可办证”的原则，优先解决购房人的办证问题。在确保“房屋质量安全、消防安全、税费不流失”三条底线的前提下，参照取得土地使用权、建筑物建造或转让时所施行的政策标准进行区别对待，在办证的同时责成项目建设单位完善手续、补缴税费。对缺少申请登记材料要件，采取以证明代替行政许可、备案等证书的方式进行容缺办理。对化解历史遗留问题过程中无谋取私利行为出现的失误和错误以及办证资料缺失或程序不到位，个人不承担相关责任和风险。

二、化解范围

（一）可受理列入遗留问题化解的情形：

1.2024 年 12 月 31 日前在城市规划区范围内国有土地上建设且已交付入住的房屋；

2. 原《房屋所有权证》换发不动产登记证书的；

3. 符合相关政策的房改房、棚改房、保障房和城市国有土地上的居民自建房；

4. 未经规划许可在国有土地上建成且不影响城市规划实施的房屋；

5. 在城乡结合部、城中村的集体土地上建成且通过农转用报批的房屋；

6. 由乡镇人民政府主导的经农转用报批的小城镇开发项目；

7. 原常宁市集中化解房地产办证信访突出问题专项行动的后续工作；

8. 经城建领域历史遗留问题化解工作专班领导小组会议研究决定，可以参照执行的其他不动产登记。

（二）禁止受理列入遗留问题化解的情形：

1. 集体土地上建成具有开发经营性质的房屋（俗称“小产权房”）；

2. 严重影响城市规划实施和社会公共利益且不能采取改正措施消除影响的房屋；

3. 规划红线范围内应当拆迁或即将拆迁和被纳入征收范围的房屋；

4. 未办理农用地转用手续的集体转国有性质的房屋；

5. 存在重大质量安全或消防安全隐患无法整改的房屋；

6. 经确认可以正常办理产权登记但借机“搭车”的项目或房屋。

三、分类处置

（一）关于用地手续不完善的问题

1. 有房屋所有权证但无合法土地权属来源，历次土地调查为国有建设用地，符合城市规划或不影响城市规划实施的，经公示无异议后，由自然资源部门出具国有建设用地证明且补交土地价款作为不动产登记的土地权属来源材料；

2. 无房屋所有权证但有合法土地权属来源，在国有建设用地上建造的房屋，符合城市规划或办理了规划审批手续的，经自然资源、住建等部门依法作出处理后按现状出具规划核实意见办理登记；

3. 有房屋所有权证和合法土地权属来源，所有权人在此基础上进行改、扩建和加层后，符合城市规划或不影响城市规划实施的，经自然资源、住建等部门依法作出处理后按现状出具规划核实意见办理登记；

4. 政府部门或国有企业因程序不到位处置的土地或房屋，核实其土地价款缴纳情况，缴清土地价款及税费的，按国有出让土地、原登记审批用途予以登记。

（二）关于规划手续不完善的问题

1. 项目（含自建房）原建设时符合规划，因编制规划或规划变更，造成已建成房屋与现行规划不符的，由自然资源部门进行复核后，按现状出具规划核实意见；

2. 项目（含自建房）未取得规划许可，或取得规划许可后未按规划条件实施，但与控制性规划要求和条件基本一致的，由自然资源部门复核并查处后，按现状出具规划核实意见；

3. 项目（含自建房）违反建设工程规划许可，超出规划许可范围、超容积率和未按要求建设配套设施等情形的，由自然资源部门按项目建设时的有关 政策标准依法查处后，按现状出具规划核实意见；

4. 超占用地面积的问题处理。超占国有土地（包括房产开发项目）的，按照“少不退，多要补”的原则办理。超占的用地面积符合城市规划，由自然资源部门依法处理，补缴土地出让金后按实际用地面积办理不动产登记。超占集体土地（包括房产开发项目）的，应审慎审查权属来源，属面积较小、无权属纠纷且符合城市规划的城市核心区土地，房屋已建成，可参照超占国有土地标准办理；

5. 改变土地用途或增加建筑容积率的问题处理。改变项目批准建设用途或增加容积率，由自然资源部门依法处理，按程序办理相关手续后再办理登记。

（三）关于建筑工程手续不完善的问题

1. 工程质量和消防验收合格，因工程未结算、档案未移交等其他因素未办理竣工验收备案手续，由住建部门出具已竣工证明后申请办理登记；

2. 因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关参建主体缺失或不配合等原因难以实现竣工验收的，经住建部门依法查处后由开发建设单位或申请主体委托第三方机构进行房屋安全检测，凭住建部门出具的已竣工证明和备案后的房屋安全鉴定报告书申请办理登记；

3. 项目存在质量安全、消防安全隐患的，由住建部门按照房屋建造时有关政策和验收标准出具整改意见，制定整改方案，明确责任主体、整改时限等。经住建部门依法查处并出具消防核查意见和委托第三方机构进行房屋安全检测，出具房屋安全检测鉴定报告书后办理登记。

（四）关于不动产转移登记的问题

1. 国有划拨土地上的房产转让时，应先将划拨土地转为出让土地；

2. 商品房已办理房屋所有权证，土地使用权总证遗失或开发商拒不提供土地使用权总证办理分摊土地登记的，自然资源部门凭档案资料或发证台账依程序公示后办理；

3. 国有划拨地的房改房、单位集资房、经济适用住房、公租房已办房屋所有权证，申请不动产登记时可按房屋建筑面积分摊的土地面积保留划拨或按房屋建筑面积分摊的土地面积补缴土地出让金后办理登记，同一建筑内土地出让时限以第一套房屋的出让期限为准；

4. 划拨土地上的房改房、集资房、经济适用房与其他办公用房、工业用房等共有宗地的，原土地权利人要做好单位用地和住宅用地的宗地分割，经国资部门同意后，住宅用地部分可继续保留划拨用地，暂未分割或无法分割宗地的，可按共有宗地办理登记；

5. 房屋所有权已多次转移并办理登记，但未同步办理土地登记的，核实房地权属来源依程序公示后，按现有房屋权利人办理权利主体一致的不动产登记。土地性质为划拨的，补缴土地出让金后办理登记。

（五）关于开发建设主体缺失或不再具备相应资格申请的问题

1. 有承继单位、其他合作方或归属主管部门（限于房改房、集资房、经济适用住房）的，经公告无异议后由其代为申请办理不动产首次登记；

2. 无承继单位、其他合作方或归属主管部门的，由市政府指定代理单位，经公告无异议后由其代为申请办理不动产首次登记；

3. 土地来源合法、房屋已出售且无抵押查封等限制措施的，购房人提供购房材料并签署个人承诺书，经公告无异议由购房人单方申请办理转移登记。

（六）关于原分散登记时形成的房屋、土地信息不一致等问题

1. 原分散登记时形成的房屋、土地信息不一致的，按不动产登记相关规定办理；

2. 房屋与土地范围不一致，超批准面积建设的，历次土地调查均为城镇建设用地的，且无权属纠纷的，依法补缴土地出让价款及有关税费后办理登记；

3. 同一项目不同宗地的出让或使用年限不一致的，通过调整土地使用期限方式，以项目中出让面积最大的宗地为标准，经评估补缴土地价款后统一出让年限。同一项目不同宗地的出让用途不一致的，按实际用途补办改变用途审批手续后办理登记。

（七）关于已销售住房的土地使用权、在建工程被开发企业抵押或被司法查封的问题

1. 对房地产开发企业在项目的建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的，责令开发商限期还款释放抵押物。开发商不配合的，由专班领导小组组织相关部门和抵押权人协商，明确置换抵押物或依法收回抵押贷款的方案，征得抵押权人同意后，为购房户办理登记；

2. 对土地或房屋因开发企业债务等原因被法院查封的 , 责令限期清偿债务解除查封，开发商不配合的，由专班领导小组组织相关部门与法院和债权人协商，明确置换查封标的和依法追债的方式，并征得债权人同意后，为购房户办理登记。

3. 人民法院仅对开发项目土地使用权查封的，查封前购房人已办理商品房销售合同备案或房屋所有权证，由专班领导小组协调法院解除查封后办理登记。

四、税费征缴

（一）税费缴纳

1. 有违法违规建设行为的，按化解会议纪要确定的处理方式先按程序处理处罚后，再进入办证程序；

2. 不动产登记机构办理不动产权属转移时，须查验契税完税凭证或相关缴清税（费）证明，未履行缴纳契税等义务的不予受理，税务部门应受理购房人单方契税缴纳申请；

3. 房地产开发企业和开发项目申请办理不动产权登记时，应提供分户到人的契税税票和增值税发票及税务部门出具的《房地产项目税收清算证明单》，未提供“一单两票”的不予受理；

4. 购房人已缴纳相关税费或已由房地产开发企业代收，但房地产开发企业未缴清、未代缴或需补缴土地出让价款、增值税、报建费等的，或划拨土地上单位建房未补缴土地出让价款擅自对外出售的，可根据实际情况采取“证缴分离”方式，优先为购房人办理登记，同时由相关主管部门依法启动追缴程序。纳入化解范围的房地产开发项目，根据房屋建造时的税费标准，按照房屋测绘面积分摊土地面积的方法，补缴土地出让价款和相关税费。

（二）追缴程序

对纳入化解范围的项目，其欠缴的税费（含土地价款、罚款、税费等）按照“三应三尽”（应缴尽缴、应收尽收、应追尽追）的原则进行全额征（追）缴，采取办证与项目建设单位税费征（追）缴相分离的方式，优先解决房产办证问题。税费征（追）缴按照以下程序进行：

1. 工作专班为“证缴分离”项目签发办证通知时，须同时函告相关职能部门，对化解项目各项税费、基金依法予以追缴，相关职能部门接到函告后应及时处理并反馈结果；

2. 对于开发企业恶意欠缴税费的，由征收部门依法按程序申请人民法院对有关单位和责任人强制执行；对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

五、工作流程

（一）受理初审。 市自然资源局安排专人负责受理接待，收集相关资料并进行初步审查。

（二）调查核实。 市自然资源局牵头，组织住建、税务等部门开展外业调查，梳理存在的问题，形成外业调查报告和初审意见，经市自然资源局进行合规性审查后报市工作专班办公室。

（三）会商会审。 市工作专班办公室根据调查核实情况和合规性审查意见，按照“一案一策”的原则进行会商达成初步处理意见，报工作专班领导小组集体研究审定，并形成会议纪要。

（四）交办承办。 市工作专班办公室按照会议纪要确定的处理意见，交办给相关职能部门及时处理到位，项目业主缴齐相关税费后，市专班办公室开具办证通知，不动产中心凭办证通知办理不动产登记。

六、工作要求

成立常宁市持续化解不动产登记历史遗留问题工作专班，工作专班由市政府分管副市长牵头，市纪监委、财政、审计、自然资源、住建、税务等部门为成员单位。工作专班下设办公室，负责日常具体工作。自然资源、住建和税务部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要正确厘清行政监管和登记的职责关系，加强各阶段遗留问题处理政策的相互衔接，化解项目各类罚款和收费与正常办证程序的收费标准必须保持一致。对应由企业承担的违法成本和相关税费，不得转嫁给住户承担。要加强对已建成未办理产权登记房屋的安全监管，防范化解重大风险。要压实“税费追缴”责任，对拒不履行法定义务的房地产开发企业和法定代表人列入失信黑名单，依法依规采取行政性约束和惩戒措施。

七、 本意见自公布之日起生效，试行期 2 年。抄送：市委各部门，市人武部。

市人大常委会办公室，市政协办公室，市人民法院，

市人民检察院。

常宁市人民政府办公室 2025 年 7 月 9 日印发