广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园 发展的用地管理意见

为贯彻落实《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（中发〔 2020 〕 9 号）、《国务院关于印发广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案的通知》（国发〔 2022 〕 13 号）、《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔 2021 〕226 号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔 2022 〕 5 号）等文件精神，加快推动广州南沙深化粤港澳全面合作，建设科技创新产业合作基地，创新要素供给方式，促进南沙区域创新和产业转化，制定本意见。

一、总体要求

第一条定义

新兴产业园以能耗低、污染少、附加值高、成长性好的中小企业为主要服务对象，是集产业、办公、商业配套服务功能为一体的新型产业园区。

新兴产业园用地（ M9 ）是指以战略性新兴产业发展为主，融合研发、创意、设计、中试、无污染生产、品牌、营销、结算等新型产业功能及相关配套服务设施的用地。其中，配套服务设施是指为产业功能服务的配套商业服务设施以及生活服务设施。

第二条空间准入

新兴产业园用地（ M9 ）在现代服务业集聚区（明珠湾起步区灵山岛尖、横沥岛尖部分），以及已建或在建的轨道交通站点周边 200 米范围以外选址。

新兴产业园用地（ M9 ）优先在明珠科学园、庆盛粤港科创城等各类科技创新平台和战略性新兴产业集聚区（生物谷、数字谷、健康谷）等区域选址。

对于村留用地开发项目或存量工业用地改造为新兴产业园用地（ M9 ）的，用地选址不受上述范围限制。

第三条产业准入

新兴产业园用地（ M9 ）用于支持新能源汽车产业、新一代信息技术产业（人工智能、电子核心产业等）、生物产业（生物医药、生物农业等）等新兴支柱产业的发展壮大；用于推动高端装备制造业（智能智造、卫星产业、海洋工程）和新兴优势产业（节能环保产业、新能源产业）加快发展。

对于当前未预见的新兴产业，如类脑智能、量子信息、基因技术、未来网络等前沿科技和产业变革领域，可由招商主管部门报南沙开发区管委会审定，经审定同意的，纳入产业准入范围。

第四条主体准入

新兴产业园用地（ M9 ）的申请主体应为制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业或产业园区平台企业。

制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业所在行业应在本意见第三条规定的范围内，具备较强的研发创新能力、经济贡献能力和要素吸引能力。产业园区平台企业原则上应为具有一定产业园区运营经验的企业。

第五条投入产出准入

新兴产业园用地（ M9 ）项目投入产出指标由招商主管部门会同工业和信息化部门、产业园区开发建设管理机构负责设定。投入产出指标包括但不限于投资强度、土地产出率、地均达产税收、高新技术企业数量、研发投入、公建配套设施要求，准入标准原则上不低于广州市南沙区产业用地项目准入标准。

第六条审批流程

由用地单位向招商主管部门提出申请，由招商主管部门组织召开项目初审会议，会同发展改革、规划和自然资源、生态环境、统计、土地储备、属地镇街等部门和产业园区开发建设管理机构提出审查意见。通过初审会议的用地项目，由招商主管部门会同用地单位按初审会意见完善项目材料，依次报请招商项目协调小组工作例会、管委会主任会议等会议，对开发主体、产业类型、贡献指标、约束条件、投资协议、投入产出监管协议等内容进行审议。具体流程按南沙区招商引资相关规定执行。

二、规划管理

第七条规划指标与功能比例

除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目外，新兴产业园用地（ M9 ）容积率原则上不低于 3.0 、不超过 5.0 ，建筑密度不低于 35% 、不高于 60% ，单个地块绿地率不大于 20% ，建筑高度不超过 100 米，应与周边区域国土空间规划和景观要求相协调。如已有法定控制性详细规划规定新兴产业园用地（ M9 ）的规划指标与用途比例，参照法定规划执行。

新兴产业园用地（ M9 ）内配套商业服务设施和生活服务设施计容建筑面积不超过地上总计容建筑面积的 30% ，其中配套生活服务设施的比例不低于地上总计容建筑面积的 5% 。独立占地建设的配套服务设施，其用地面积不大于总用地面积的 15% 。

新兴产业园用地（ M9 ）可结合招商引资和市场需求，合理安排开发进度，配套服务设施应当与产业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。

第八条建筑设计要求

新兴产业园用地（ M9 ）的设计方案应严格按照规划条件、城市设计导则、《广州市城乡规划技术规定》等规划控制要求落实城市设计及建筑设计要求。建筑布局、场地设计、景观环境等应与城市公共空间相协调；建筑形态应与产业类型、生产业态和周边城市风貌相匹配。

产业用房的建筑设计，应当符合环保和工艺等要求，符合国家现行建筑设计规范和相关规划控制要求。对层高有特殊要求的产业用房，由用地单位会同设计单位出具特殊工艺流程说明等材料，经规划和自然资源部门同意，特殊层高部分可按单层面积计算容积率。因特殊工艺需突破面宽限制的，由用地单位提供技术文件支撑，经规划和自然资源部门同意，可放宽限制。

三、用地管理

第九条土地供应方式

新兴产业园用地（ M9 ）采用招标、拍卖、挂牌方式出让，鼓励采取“长期租赁”、“先租后让”、“弹性年期出让”等方式供应。

第十条出让期限

新兴产业园用地（ M9 ）最高出让年限为 50 年。采取长期租赁的，新兴产业园用地（ M9 ）使用权租赁年限一般不低于 5 年，不得超过 20 年；采取先租赁后出让的，新兴产业园用地（ M9 ）使用权租赁年限不得超过 5 年，与后续出让年限之和原则上不超过 30 年；采取弹性年期出让的，新兴产业园用地（ M9 ）使用权出让年限原则上不得超过 30 年；对于国家、省重大产业项目，战略性新兴产业项目等确需超过 30 年出让年限的，由规划和自然资源部门报南沙开发区管委会审定后确定出让年期，最高不超过 50 年。用地单位申请利用存量国有建设用地改变用途为新兴产业园用地（ M9 ）的，按照原建设用地剩余土地使用年限确定。

第十一条存量用地再开发

在符合国土空间规划、产业发展规划、不涉及闲置土地或存在违反土地供应合同约定行为的前提下，鼓励权属清晰、用地手续完善的存量国有建设用地调整为新兴产业园用地（ M9 ）。经招商主管部门审查达到新兴产业园用地（ M9 ）准入标准的，由用地单位与招商主管部门签订投入产出监管协议，规划和自然资源部门重新签订土地用途变更协议，并按照本意见第十二条第（三）款规定缴交土地出让金。

第十二条地价标准

（一）新兴产业园用地（ M9 ）的出让起始价按出让时点同地段商务办公用地 市场评估价的 20% 乘以分割转让系数，再乘以该地块总计容建筑面积，并按照实际出让年限修正后确定，不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。具体计算公式如下：

M9=B×0.2× （ 1+X ）

其中， M9 为新兴产业用地市场评估价的楼面地价， B 为商务办公用地市场评估价的楼面地价， 1+X 为分割转让系数， X 为分割转让比例。

（二）新兴产业园用地（ M9 ）经批准采用弹性年期出让的，按弹性出让年限与法定最高出让年限的比值修正。采取先租后让的，根据租赁时点的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为租赁年期加出让年期与法定最高出让年限的比值；土地租赁期间租金根据最终成交金额进行修正后确定，修正系数为租赁年限与法定最高出让年限的比例，原则上按年平均收取；土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁期间所交租金，具体参照《广州市规划和自然资源局关于印发广州市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让实施办法的通知》（穗规划资源规字〔 2024 〕 2 号）的规定执行。

（三）存量国有建设用地经批准调整为新兴产业园用地（ M9 ）的，应按规划和自然资源部门依法受理用地单位申请签订出让合同变更协议时点同地段新兴产业园用地（ M9 ）市场评估楼面地价乘以总计容建筑面积，减去原土地用途市场评估总地价，再按 70% 补缴出让金。新兴产业园用地（ M9 ）市场评估楼面地价按照剩余出让年限修正后，再乘以分割转让系数后确定；原土地用途市场评估地价按照剩余出让年限、自持比例修正后确定。

（四）在符合规划、不改变用途的前提下，新兴产业园用地（ M9 ）利用地下空间不计收土地出让金。

四、产权登记和分割转让

第十三条限制条件

新兴产业园用地（ M9 ）内的可分割用房在达到土地使用权出让合同、投入产出监管协议的约定条件后允许分拆进行不动产登记、分割、转让，自持用房在达到土地使用权出让合同、投入产出监管协议的约定条件后允许办理不动产登记。

第十四条用地单位义务

用地单位有义务向产业用房、配套商业服务设施受让主体明示房屋的规划用途、土地出让年限、契税、公共维修资金、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知受让主体要严格按照规划用途经营使用，以及办理不动产权证书、二次转让的具体前提条件，并在认购书和购房合同中与受让主体明确约定。

第十五条受让主体标准

受让主体应为经依法注册登记且为用地单位的产业链合作伙伴企业，符合本意见第五条投入产出准入标准。受让主体是否为用地单位的产业链合作伙伴企业，是否达到投入产出准入要求，由招商主管部门和工业和信息化主管部门负责核定，由不动产登记部门负责按本意见规定要求办理不动产登记、分割、转让。

第十六条分割转让比例

新兴产业园用地（ M9 ）内的建筑可在土地使用权出让合同中约定按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让。分割登记、转让比例不超过相应用途总计容建筑面积的 70% 。分割的总建筑面积不得超过土地使用权出让合同约定，属于新兴产业园用地（ M9 ）配套生活服务设施及地下空间不得分割登记和转让、抵押。

第十七条分割单元面积

在综合考虑企业需求、生产安全、运营管理等因素的前提下，新兴产业园用地（ M9 ）上已登记确权的产业用房最小单元的建筑面积不低于 500 平方米。

全自持的新兴产业园用地（ M9 ）项目宗地上所有建筑物应整体确权，只核发一个不动产权证书。

第十八条配套设施转让

新兴产业园用地（ M9 ）内的配套商业服务设施不得进行预售，不得进行独立分割登记、转让或抵押。

随产业用房按比例以幢、层、间等为基本单元进行分割登记、转让或抵押情形可以允许。

第十九条再次转让

新兴产业园用地（ M9 ）内的物业产权分割转让后，自办理不动产登记之日起 5 年内不得再次转让，起止时间应在不动产权登记证书附注注记。 5 年后转让的，新的受让主体应符合本意见第十五条的要求。

五、履约管理

第二十条职责分工

在土地供应阶段，招商主管部门将经审定的投入产出监管协议、竞买资格要求等材料提供给规划和自然资源部门，纳入土地供应方案一并公告。土地竞得人应先与招商主管部门签订投入产出监管协议后，再与规划和自然资源部门签订土地使用权出让合同。

在规划建设阶段，企业筹建主管部门负责本阶段监督管理工作，规划和自然资源、城乡建设、城市管理 、 综合执法、行政审批等部门按照各自职责，协同参与项目监督管理。

在项目投产阶段，招商主管部门负责本阶段监督管理工作，工业和信息化、统计、税务、不动产登记等部门按照各自职责，协同参与项目指标核实、监督管理。

在项目达产阶段，工业企业主管部门负责本阶段监督管理工作，招商主管部门、统计、税务、不动产登记等部门按照各自职责，协同参与项目指标核实、监督管理。

第二十一条投入产出监管协议

《投入产出监管协议》（范本）由投资促进部门会同工业和信息化、司法行政、规划和自然资源、商务、不动产登记等部门和产业园区开发建设管理机构共同制定，包括但不限于产业类型、投产时间、投资强度、产值营收、税收、分割转让时点等相关经济指标，以及运营标准、违约责任、退出条款。投入产出监管协议为新兴产业园用地（ M9 ）管理和考核的重要依据。

第二十二条分割转让时点

招商主管部门会同工业和信息化主管部门、不动产登记部门根据土地使用权出让合同和投入产出监管协议约定开展新兴产业园用地（ M9 ）项目产权登记、分割转让工作：

新兴产业园用地（ M9 ）项目达到投（达）产周期考核时点产值、营收、税收要求的，允许该时点所对应部分可分割转让建筑面积申请不动产首次分割转移登记。未通过考核的，用地单位应进行整改，整改期限不超过 1 年。整改后仍未达标的，允许用地单位按投入产出监管协议的税收指标补足差额后办理相应部分可分割转让建筑面积不动产的首次分割转移登记。具体达产税收考核与分割转让限制在用地单位与招商主管部门签订的投入产出监管协议内约定。

第二十三条违约责任

对于未能按照土地使用权出让合同、投入产出监管协议约定事项履约的项目，由招商主管部门会同工业和信息化、规划和自然资源部门按照协议约定进行违约处置。

六、附则

第二十四条本意见适用于南沙新区（自贸片区）新兴产业园用地（ M9 ）的规划和使用管理。

第二十五条本意见中“不低于、不超过、不高于、不大于、最高、不得超过”包含本数。

第二十六条本意见自 2024 年 7 月 24 日起施行，有效期 3年。已出让的新兴产业园用地（ M9 ）按照原土地使用权出让合同约定执行，供后评价考核仍按照原政策土地供后评价实施细则执行。本意见有效期内如遇法律、法规、规章或国家、省市有关政策文件调整变化的，从其规定。

公开方式： 主动公开