《广州市人民政府办公厅关于印发广州市公共租赁住房管理办法的通知》（穗府办规〔2024〕

13 号）的起草说明

《广州市人民政府办公厅关于延长广州市公共租赁住房保障办法有效期的通知》（穗府办规〔 2022 〕 9 号）（以下简称《公租房办法》）自 2022 年 7 月 17 日印发实施，有效期 2 年，于 2024年 7 月 17 日期满。《公租房办法》修订依程序纳入广州市人民政府重大行政决策事项目录管理，由广州市住房和城乡建设局承办。《广州市人民政府办公厅关于印发广州市公共租赁住房管理办法的通知》（穗府办规〔 2024 〕 13 号，以下简称《公租房管理办法》）为《公租房办法》的修订稿，现就修订相关情况说明如下：

一、修订目的和必要性

根据国家、省的统一部署和要求，我市自 2012 年起将廉租住房、公共租赁住房并轨运行、管理。目前，我市已基本建立起以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。《公租房办法》与《关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》（穗府办规〔 2021 〕 5 号）、《广州市新就业无房职工住房保障办法》（穗建规字〔 2020 〕 17 号）、《来穗务工人员申请承租市本级公共租赁住房实施细则》（穗住保规字〔 2017 〕 1 号）共同构成了当前我市公租房保障政策框架。

《公租房办法》自公布实施以来，有效解决了我市大量城镇户籍中等收入家庭的住房困难，取得了良好社会效益，获得群众的认可，但随着社会形势的发展变化，公租房保障也面临着新的问题，相关政策需相应调整：一是审核流程繁琐。部分群众尤其是老年群体认为在公租房申请审核等方面，存在流程复杂、审批耗时较长等问题，需要进一步优化公租房的申请审核机制。二是轮候时间不断延长。我市每年增加公租房轮候家庭约 8500 户，但受多种因素影响，我市公租房实物供应严重不足， 2023 年到2025 年，我市计划可新开工公租房项目不足 4000 套，面对着日益深化的供需矛盾，有必要进一步优化实物房源配租机制和租赁补贴发放方式。三是保障服务水平有待提升。结合国家积极生育支持政策和人口老龄化现实需求，需要进一步完善公租房套型和设施建设要求，并结合老年群体的收入特征，合理优化老年群体的准入条件和期满审查程序。四是退出机制有待完善。对于现实操作中公租房清退困难的问题，亟需探索更人性化的退出方式，在满足困难群体过渡性需求的同时实现保障资源的合理配置。五是监管措施有待加强。对于申请家庭隐瞒虚报家庭状况、逾期未签租赁合同等常见的违规行为，需要增加预防和处理的措施。

因此，有必要结合国家住房保障政策的最新要求和群众的合理需求，针对《公租房办法》实施存在的问题，借鉴兄弟城市的经验做法，对《公租房办法》进行修订。

二、 可行性、合法性、合理性的论证情况和结论

可行性方面，《公租房办法》的修订符合 “ 房子是用来住的，不是用来炒的 ” 的政策导向，与国家、省市健全住房保障和供应体系、进一步做好公租房保障的要求以及相关政策文件精神保持一致。《公租房办法》是在充分借鉴先进城市公租房实践经验的基础上，立足我市实际制定的，完善了部门职责分工，优化了公租房套型建设标准、申请审核程序、保障方式和退出方式，提高了对老年群体的保障服务水平，并完善了监管措施，可操作性强；回应了保障对象迫切关注及诉求较大的问题，并能有效解决行政管理中存在的问题，实现预期目的；规定的程序正当、简便。

合法性方面，《公共租赁住房管理办法》（住建部令第 11 号）第四条第二款规定： “ 县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作。 ” ；《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第 181号）第五条第二款规定： “ 县级以上人民政府住房保障主管部门负责本行政区域内城镇住房保障的组织实施、监督管理和指导协调等工作，建立健全申请、审核、轮候、退出等制度。 ” 。修订《公租房办法》符合《广州市行政规范性文件管理规定》第四条、第五条的规定，修订主体合法。

合理性方面，《公租房办法》修订以加强公租房保障，规范租赁补贴发放和公租房建设、分配与管理为目的，符合党的二十大提出的 “ 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 ” 的决策部署精神，落实了国家关于加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系的有关要求。同时，《公租房办法》是市住房城乡建设局在广泛听取相关职能部门、专家意见以及调研论证的基础上修订的，具体措施立足广州市住房保障实际，具有客观性和真实性。

论证结论：《公租房办法》修订具有必要性，能带来良好的社会经济效益，符合上位政策法规规定，有利于回应人民群众的合理诉求、促进公租房可持续发展、进一步完善住房保障体系，制度设计合理，实用性强，可操作性高。

三、修订依据

（一）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔 2011 〕 45 号）

（二） 《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔 2021 〕 22 号）

（三）《公共租赁住房管理办法》（住建部令第 11 号）

（四） 《住房和城乡建设部国家发展改革委财政部自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔 2019 〕 55 号）

（五）《住房和城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函》（建保函〔 2019 〕 220 号）

（六）《广东省城镇住房保障办法》（省府令 181 号）

（七）《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府办〔 2012 〕 12 号）

以及《民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理条例》与规划和自然资源、住房和城乡建设、财政和国有资产监督管理、公安治安管理和户政、民政求助养老、公共信用信息管理等方面的政策法规。

四、修订过程说明

2021 年 7 月，市政府办公厅以《关于延续实施穗府办规〔 2016 〕 9 号文件的通知》（穗府办规〔 2021 〕 10 号）对《公租房办法》予以延期实施 1 年。市住房城乡建设局陆续开展了修订《公租房办法》调研论证、撰写修订稿、编写修订说明、征求市政府相关部门和各区政府意见、专家论证、风险评估等工作。

2022 年 7 月，鉴于国家正在制定《城镇住房保障条例》，上位法规正在优化调整，对《公租房办法》修订具有较大影响，为确保与上位法规衔接一致，暂时无法出台，为保持政策延续，经示市政府同意， 7 月 16 日，市政府办公厅印发《关于延长广州市公共租赁住房保障办法有效期的通知》（穗府办规〔 2022 〕 9号），《公租房办法》有效期延长至 2024 年 7 月 17 日。

2023 年 2 月，市住房城乡建设局组织市住房保障办等单位召开工作会议，讨论研究《公租房办法》修订工作，根据与会单位意见，形成修订稿。

2023 年 3 月，市住房城乡建设局会同市住房保障办公室等单位赴厦门、上海和杭州市学习调研公租房先进经验做法，根据调研情况进一步完善修订稿。

2023 年 4 月，市住房城乡建设局就修订稿第一次征求市直有关部门和各区政府意见，共收到反馈意见 98 条。经研究，采纳 58 条、部分采纳 6 条、不采纳 34 条，并根据反馈意见对文稿进行修改完善。

2023 年 7 月 4 日，市住房城乡建设局召集各区住房保障部门召开协调会议，针对各区对修订稿反馈意见进行研究，初步达成一致意见。

2023 年 7 月 21 日，市住房城乡建设局结合与会意见对修订稿修改完善后第二次征求市直相关部门、各区政府意见，共收到反馈意见 28 条。经研究，采纳 12 条、部分采纳 3 条、不采纳13 条，并根据反馈意见对文稿进行修改完善。

2023 年 8 月 29 日，市住房城乡建设局召集市财政局、市民政局、市规划自然资源局、市住房保障办，及越秀、白云、天河、黄埔、番禺、花都区住房保障部门召开协调会议，针对各单位对修订稿反馈意见进行研究，除了民政部门意见外，其他已初步达成一致意见。

2023 年 9 月 12 日，市住房城乡建设局召集市民政局及海珠和番禺区住房保障部门召开协调会议，研究民政部门的意见。2023 年 10 月，完成实施调研评估、社会风险评估、廉洁评估等工作。

2023 年 10 月 31 日，提请市住房城乡建设局局长办公会研究。

2023 年 11 月 2 日，组织召开专家论证会及征求意见座谈会，听取了专家、市人大代表、市政协委员、保障房小区住户代表意见，已充分吸收各方意见建议。

2023 年 12 月 12 日，市住房城乡建设局就与《公租房管理办法》修订事宜提请市保障性租赁住房工作领导小组审议。经会议审议同意，市住房城乡建设局按会议纪要修改完善后，按程序公开征求社会公众意见。

2023 年 12 月 30 日至 2024 年 1 月 28 日，向社会公开征求意见。期间通过网站、邮箱、信件等渠道共收到意见 75 条。经研究，采纳 12 条，部分采纳 9 条，不采纳 11 条，不属于《公租房管理办法》范畴的意见 43 条，并根据反馈意见对文稿进行修改完善。

2024 年 3 月，市住房城乡建设局部门法制工作机构对《公租房管理办法》进行了合法性审查。

2024 年 4 月，市住房城乡建设局召开办公会议对《公租房管理办法》进行了审议。会议原则通过《公租房管理办法》，并按程序报部门党组会议审定。

2024 年 4 月 26 日，市司法局出具《广州市司法局重大行政决策合法性审查意见书（ 2-2024-1214 ）》，经研究，市住房城乡建设局全部采纳市司法局提出的 13 条审查意见。

2024 年 6 月 7 日，市司法局再次出具《广州市司法局重大行政决策合法性审查意见书（ 2-2024-1675 ）》，经研究，市住房城乡建设局全部采纳市司法局提出的 12 条审查意见。

2024 年 7 月 11 日， 16 届 75 次市政府常务会议审议通过《公租房管理办法》。

2024 年 7 月 15 日，市住房城乡建设局会同市政府办公厅以市政府党组名义向市委请示报告《公租房管理办法》。

2024 年 7 月 19 日，经市委主要领导批示后，市住房城乡建设局按程序提请市政府办公厅印发《公租房管理办法》。

《广州市人民政府办公厅关于印发广州市公共租赁住房管理办法的通知》于 2024 年 7 月 26 日经市政府主要领导签发同意，并于 2024 年 7 月 29 日印发实施。

五、修订的主要内容

《公租房管理办法》修订后，政策体例不变，全文仍分为 8章 54 条，包括：总则，规划与建设，申请与准入，住房租赁补贴与配租，保障期管理、期满审查与退出，社会力量参与，监督与责任，附则等内容。修订的主要内容如下：

（一）完善部门职责分工

明确可以委托市或区属国有住房租赁公司或者通过政府采购选定的专业化住房租赁经营机构等运营单位，负责公租房运营服务等工作。

（二）完善公租房产权登记

根据《公共租赁住房资产管理暂行办法》（财资〔 2018 〕 106号） “ 地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的公租房，不能作为融资抵押物，不能以公租房资产进行担保 ” 和 “ 企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用该办法 ” 的规定，明确属于企业所有的公租房可以依法整体（整幢）抵押、整体（整幢）转让，但不得改变其公共租赁住房性质。

（三）调整土地出让净收益提取比例

根据 2020 年 9 月 10 日市政府工作会议纪要（穗府会纪〔 2020 〕 199 号） “ 鉴于近年来我市土地出让收益、保障性住房建设任务均已发生较大变化，由市住房城乡建设局牵头会同市财政局、规划和自然资源局等单位负责，组织对该项政策规定进行评估，根据实际情况适当优化调整提取比例 ” 的要求，将每年从土地出让净收益提取资金作为公租房项目保障资金的比例从13% 降低至 10% 。

（四）优化申请审核分配机制

一是进一步明确申请人、共同申请人的定义和资格审查要求。完善 “ 申请人 ” 和 “ 共同申请人 ” 的定义，并明确申请人和共同申请人的配偶及未成年子女的住房情况和经济状况列入申请家庭住房、家庭收入、家庭财产的计算范围。

二是适度放宽准入条件。删除家庭自有产权住房人均建筑面积超过 9 平方米不足 15 平方米的只能申请住房租赁补贴的规定，明确不纳入家庭收入和家庭财产计算范围的具体情形，使更多确有住房困难的低收入群体有机会享受公租房保障。

三是优化申请审核程序。公租房申请采用线上线下相结合的方式，全程实行联网审核，加强数据共享，减少审核层级及公示次数，从 “ 三审两公示 ” 调整为 “ 两审一公示 ” ，缩短全流程时间。

四是完善实物分配方式。结合工作实际，提出公租房实行集中分配和常态分配，优化轮候制度。

（五）提高对多孩家庭和老年群体的保障服务水平

一是优化套型建设标准。落实国家积极生育支持政策，提出综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口等要素，合理确定公租房套型比例和结构，单套建筑面积一般控制在 60 平方米以下，删除以 40 平方米左右为主。

二是增加适老化公共服务设施。为满足适老化改造需求，增强保障对象的满意度和舒适度，提出公租房项目可根据居住人群特征与生活需求，适当增加配置医疗卫生和养老设施。

三是放宽老年群体收入财产准入标准。考量到老年群体存在医疗刚性支出，且比其他群体更难通过市场租赁住房，提出申请家庭所有成员均年满 60 周岁的，家庭收入、家庭财产标准可适当放宽。

（六）完善退出机制

一是明确家庭成员单独退出保障的条件。回应群众需求，明确共同申请的家庭成员成年后有独立生活需要的，可申请单独退出公租房保障。

二是完善分类退出方式。明确对于不再符合保障条件的，由市住房城乡建设局结合国家和省的有关规定，细化公共租赁住房保障退出机制，探索实施柔性退出管理。即按照《广州市住房和城乡建设局关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知（穗建规字〔 2024 〕 5 号）》的规定办理。

（七）加强监管措施

一是强化租赁合同签订规定。明确承租公租房的家庭在期满审查完成后签订租赁合同的工作要求，以及其拒签、逾期未签租赁合同的处理方式。

二是明确隐瞒虚报和拒不配合核查工作的处理方式。对不如实填报有关申请表的，提供虚假证明等材料的，拒不配合核查人口、户籍、年龄、婚姻、收入、财产和住房等家庭情况工作的，按照《广东省城镇住房保障办法》第四十五条、第四十六条等规定处理。解决实际工作中遇到的由于隐瞒虚报、拒不配合等情形处理依据不足，造成行政复议、诉讼败诉的问题，同时起到威慑警示作用，减少违规行为发生。

六、预期效果和影响

《公租房管理办法》是在准确把握国家和省住房保障政策导向的基础上，深入研究和学习上海、杭州、南京、深圳等先行城市公租房政策制定的有益经验，同时立足我市住房保障实际进行修订的，修订过程经过相关部门多番研讨和论证，可实施性较强。

《公租房管理办法》修订重点围绕群众的保障需求，优化了公租房保障方式，加强了监管措施，并提出了多项便民利民的政策举措，包括优化公租房套型建设标准、明确不纳入家庭收入和家庭财产计算范围的具体情形、优化申请审核程序、完善退出保障的分类处理方式、明确保障家庭成员单独退出保障的条件、提高对老年群体的保障服务水平等，能有效解决我市公租房保障工作实操中面临的多个问题，更好地满足住房困难群体的保障需求。《公租房管理办法》的修订将有利于提高保障对象满意度、信任度和幸福感，预期的社会效益、经济效益高于其实施成本，使保障对象、社会、政府三者均受益。