深 J |i |前 海深沽现代服务业合作区管理局文件

深前海规〔 2024〕 2号

深圳市前海管理局关于延长《深圳市前海深 港 现代服务业合作区立体复合开发用地管 理 若干规定 ( 试 行 ) 》 有效期的通知各有关单位 :

根据 《 深圳市行政机关规范性文件管理规定 》 ( 深 圳市 人民政府令第 305号 ) 、 《深圳市人民政府办公厅关于加强行政规范性文件管理的实施意见 》 ( 深 府办 E2021〕 8号 ) 等 规 定 , 经 研究 , 现 决定将 《 深圳市前海深港现代服务 业 合作 区立 体复 合开发用地管理若干规定 ( 试 行 ) ) ) ( 深 前海规 〔 2021〕 1号 ) 的 有 效期延长三年 , 有 效期延长至 2027年 2月 1日 , 文 号更改为 深 前海规〔 2024〕 2号 。请遵照执行 。

深圳市前海深港现代服务业合作区 立 体复合 开发用地管理若干规定 ( 试 行 )

第一章 总 则

第一条 为了贯彻中共中央 、 国务院 《 关于统筹 推进自然资源资产产权制度改革的指导意见 》 和 《 深圳建设中国特 色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案 ( 2020- 2025年 ) 》 , 落实前海深港现代服务业合作区 ( 以 下简 称 前海 合作区 ) 法 定规划 ,加快推进建设用地地上 、 地表和地下分别设 立 使用权 ( 以 下简 称分别设立的建设用地使用权 ) , 精 细 化描述 、 界 定 与管 理产权空间, 促进空间合理开发利用 , 根 据有关 法 律 、法 规和市政 府规定 ,结合前海合作区实际 , 制 定本规定 。

第 二 条 根据前海合作区规划确定的 立 体复合开发 用地空间 , 需 要在地上 、 地表和地下整体或分别设 立 建设用 地 使 用权的 ,适用本规定。

本规定所称立体复合开发用地空间 , 是 指存在地 上、地表 和地下竖向分层 , 具 备功能混合 、 空间复合特征的综合功能用途空间。

立体复合开发用地空间可以直接或者在实施立体空间一级开发后 , 根 据现行相关土地供应政策的规定确定供应方 式。

第三条 立体复合开发用地管理应当坚持市场在资源 配置中起决定性作用和更好发挥政府调控作用的方针 , 遵 循规划先行 、 有序开发、集约利用、公益优先、安全环保的原则。

第四条 立体复合开发用地空间供应应当符合国土空间规划的空间管制要求 , 纳 入前海合作区近期建设和土地利用计划。

第五条 以分别设立的建设用地使用权为中心 , 完 善空间开发权利体系。将使用权、地役权、共有权和相邻空间利用关系约定等运用在三维空间中 , 理 顺土地出让、批后监管、空间利用等土地立体化管理的权利义务关系 , 优 化空间管理 , 推 动前海合作区土地立体化、复合化和集约化利用。

第六条 地上 、 地表、地下分别设立的建设用地使用权以符合本规定第七条要求的特定空间为客体” 采用三维地籍管理技术进行表达。

以三维地籍管理技术制作的三维界址与权属图件可以探索采用电子化方式 , 效 力等同于纸质图件。

第 二 章 三维宗地与立体空间一级开发

第七条 三维宗地是指权属界线封闭且能够独立使用的宗地 , 是 在地上、地表或者地下分别设立建设用地使用权的空间。除连接两宗已设定产权地块的地上、地下空间 , 且 该空间主要为连通功能的情形外 , 三 维宗地应当具备以下条件 :

立通行地役权达到出入条件等 ;

等市政接 口 条件 ;

第八条 三 维宗地划分应 当 坚持合 理、 有 效、 便捷 利用原则 ,遵循法定规划确定的平面布局和竖向分层等要求 , 符 合三维产权体设定数据规范 、 不动产单元设定技术规范等 。

新设立的建设用地使用权 , 不 得损害 已 设 立 的用 益物权。不动产权利人对相邻权利人因通行 、 用水 、 排水 、 铺设管 线 等 必须利用其土地空间的 , 应 当依据 法 律 、 规定提供 必 要的便 利。

第九条 对于 三 维宗地划分中设置独 立 出 入口或 者 满 足 市政接 口 条件存在困难的 , 可 以设置地役权 、 共有宗 地 使 之具备条件。

未供应地需要在 已 供应地 上 设置 地 役权的 , 土 地行政主管部门应当与供役地权利人签订地役权合同 , 建 设用地使用权 出让时 , 地 役权随之转让。

已出让用地在分宗时 , 可 以设置共有宗地。共有宗地不得包含经营性用途 , 以 协商方式确定各自享有的权利范围 。

第十条 立 体空间一级开发是指在 立 体复合开发用 地空间的开发过程中 , 为 了满足施 工 安全性 、 经济性 、 开发效率以及提升城市空间质量的需要 , 按 照立体复合开发用地空间的整体设计和统一建设的要求 , 使 立 体空间具各动 工 开发条件的建设行为。立体复合开发用地空间的整体设计应当确保立体空间一级开发后形成的空间满足本规定第七条的要求。

立体空间一级开发不进行土地供应 , 形 成的土建预留工程不具各规划性质。

第十一条 深圳市前海建设投资控股集团有限公司 ( 以 下简称前海建投集团 ) 作 为前海合作区一级开发单位 , 履 行立体空间一级开发建设主体的责任。前海建投集团应当依照法律法规开展立体空间一级开发工程建设 , 对 工程投资、进度、安全、质量等进行管控。前海建投集团应当通过公开招投标方式组织实施立体空间一级开发 工 程 , 如 确因一体化开发建设需要 , 经 深圳市前海深港现代服务业合作区管理局 ( 以 下简称前海管理局 ) 同 意后可以以零代建费的方式委托给相邻宗地建设用地使用权人实施 , 可在相邻宗地的土地出让条件中明确代建要求。

立体空间一级开发工程完成后 , 应 当按照本规定第十三条要求 , 由 前海管理局进行 工 程验收。项目竣 工 验收合格后 , 由 前海建投集团移交给前海合作区土地储各机构。原则上 , 前 海管理局应当在立体空间一级开发 工 程入库后一年内对其组织供应。

第十 二 条 前海合作区内立体空间一级开发列入前海合作区的财政投资项目计划 , 按 照政府投资项目的相关规定进行管理、建设。

取得立体空间一级开发后三维宗地的建设用地使用权人 , 除按规定缴纳地价外 , 还 应当与前海管理局 、 前海建投集团签 订《立体空间一级开发移交协议》, 按照 《 立体空间一级开发移交协议 》的约定向前海管理局支付土地开发成本。

第十三条 前海管理局依据立体复合开发用地空间的整体设计 , 划 定立体空间一级开发建设范围和 工 程内容。 立 体复合开发用地空间的整体设计可由前海管理局组织编制 , 也 可由其他 主体编制。

建设主体应在立体空间一级开发实施空间范围内进行 工 程设计。建设主体可根据实际需求, 向前海管理局咨询 立 体空间一级开发的规划用地情况 、 立体空间一级开发 工 程施 工 图设计意见 , 前 海管理局可参照相关规定向建设主体出具建设项目规划用地核查意见 、 建设 工 程设计核查意见。建设主体完成施 工 图设计或进行施工图设计修改 , 应 向前海管理局备案。

建设主体完成施 工 图设计 , 依 规定确定施 工、 监 理 单位 , 有保证 工 程质量安全措施的 , 可 以申请办理 立 体空间 一 级开发上建工程的施工许可。立体空间一级开发工程完成后 , 由 前海管理局按照施 工 图进行 工 程验收 , 工 程验收参照现行市政和建筑 工 程相关规定执行。

立体空间一级开发工程建设管理的执法部门与执法相关程序 , 参 照前海合作区现行建设 工 程建设管理执法的相关规定执行。

第十四条 立体复合开发用地可以直接或者在实施立体空间一级开发后 , 设 立 三 维宗地 , 按 照现行相关土地供应政策的规定进行供应。

第十五条 为了实施法定规划 , 推 进产城融合发展 , 提 高公共服务供给效率 , 对 不同用途高度关联 、 需要整体规划建设 、 难以分割供应的立体复合开发用地空间 , 可 以按照现行相关土地供应政策的相关要求 , 实 行整体供应 。

土地供应时 , 土 地用途以立体复合开发用地空间的主用途来确定。作为经营性用地的 , 主 用途依据建筑面积占比确定 ; 作 为非经营性用地的 ( 公 共利益用地 ) , 主 用途依据功能重要性确定。依据建筑面积占比确定的 , 建 筑面积占比最多的用途为主用途。依据功能重要性确定的 , 法 定规划确定的主要用途为主用途。确定主用途的结论和理由应当写入供地方案。

以公共开放空间为主用途的立体复合开发用地空间 , 土 地使用权受让人为中央国家机关 ( 含 授权单位 ) 、 省 、 市和区人民政府 ( 含 新区管理机构 ) 或 市政府确定的投资主体 , 配 套的经营性用途建筑面积的总和不超过 三 维宗地水平投影面积的百分之 二十的 , 采 取协议出让方式供应。

第十六条 整体供应的立体复合开发用地空间 , 出 让最高年限按照主用途的年限确定 , 地 价测算应当符合我市地价管理 工 作规则的相关要求。

第四章 优化空间管理

第十七条 地上、地表、地下分别设立建设用地使用权的最终产权空间范围以按照规划指标要求建设的建 ( 构 ) 筑 物的实际占用空间 ( 不 包含桩基) 确定 , 采 用分阶段、逐步明确的方式核定。

第十八条 以划拨方式取得地下建设用地使用权的 , 可 以依据规划划定 二 维或三维的用地预审与选址意见书。对于市政线性类项目 , 建 设单位在完成施工图设计后, 向前海管理局申请划定三维宗地 ; 对 于房建类项目 , 建 设单位在完成方案设计后 , 向 前海管理局申请划定三维宗地。前海管理局划定三维宗地后按建设用地报批程序进行报批。建设用地经批准后 , 前 海管理局按规定向建设单位核发划拨决定书。

第十九条 采取出让方式设立建设用地使用权的 , 地 下空间的权属范围以按照规划指标要求建设的建 ( 构 ) 筑物的实际占用空间 ( 不 包含桩基 ) 确 定。

三维宗地可以采用分步核定的方式确定。在建设用地使用权出让之前 , 可 以依据规划划定 二 维宗地图或者三维宗地图 , 并 在建设用地使用权合同条款中约定地下空间的出让范围为建设实际占用空间。项目单位应当根据规划指标要求 , 在 划定的 二 维宗地图或者三维宗地图范围内进行开发建设 , 建 设实际占用空间不得超出 二 维宗地图或者三维宗地图划定的范围。通过竣工规划验收后 , 前 海管理局再精细化核定地下空间实际占用范围 , 并 按照最终核定的 三 维宗地签订建设用地使用权出让合同的补充协议。

在实际建设情况符合出让合同所约定规划指标的情形下 , 建设实际占用空间小于出让之前划定的三维宗地图范围的 , 按 出让合同约定不进行地价调整 , 也 不予补偿。

第 二 十条 以划拨或者协议出让方式取得三维宗地建设用地使用权的城市道路 、 轨道交通 、 综合管廊 ( 电 缆隧道) 等线性工程 , 符 合规划、不涉及新增建设用地和其他已出让用地、用地性质不变的前提下 , 在 宗地体积不变或者缩小的情况下, 局部空间位移可以超出划拨决定书或者建设用地使用权出让合同约定的空间范围 , 但 原则上界址点坐标位移不得超过五米。局部空间位移在上述限额以内的 , 由 前海管理局直接办理空间范围调整手续。

局部空间位移超过上述限额的 , 应 当组织专题论证 , 结 合具体宗地的技术条件 , 开 展专题研究。调整内容需在深圳特区报或者前海管理局门户网站等媒体公示 , 公 示期不少于五个 工 作日 ,公示无异议或者异议经要善处理的 , 报 原批准用地的机关批准。批准后前海管理局按照调整后的宗地空间 , 核 发划拨决定书补充文件或者签订建设用地使用权出让合同补充协议。

因非政府原因引起空间调整导致宗地地价发生变化的 , 原 出让合同约定的地价大于调整后的地价的 , 差 额部分按合同约定不予退还。

第 二 十一条 已供应三维宗地因通行、给水、排水、采光、支撑以及建造附属设施或者安放临时附着物等事由 , 供 役地权利人和需役地权利人可以按照民法典等法律法规设置地役权。

因公共设施的设置、使用和安全等公共利益 , 需 要进出、通过 、 穿越相关土地上空或者地下空间的 , 在 不对土地权利人的利益造成损害的前提下 , 土 地权利人不得拒绝设置地役权 , 并 负有配合工程实施的义务。

第二十二条 相邻空间的建设用地使用权人之间可以就通行 、 给水 、 排水、采光、支撑等建设用地使用权行使过程中的相互利用和相互限制情形 , 进 行整体互惠性的书面约定 , 但 约定不得违反法律的强制性规定 , 不 得损害公共利益 , 不 得侵犯第三人的合法权益。

建设用地使用权人之间的管理责任原则上依据确权登记的权利空间范围进行划分 , 但 建设用地使用权人之间对管理责任划分有约定的 , 应 当从其约定。

第 二 十三条 因公共利益或者实施城市规划的需要 , 政 府可以依法收 立体复合开发用地的全部或者部分空间的建设用地使用权。补偿标准参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法 ( 试 行 ) 》以及前海合作区有关规定执行。

第 二 十四条 立体复合开发用地的建设用地使用权和地役权按照相关规定予以登记。

第五章 附 则