SFGGF 2023002汕尾市发展和改革局

汕尾市住房和城乡建设局 文件汕发改价格〔 2023 〕 255 号

关于进一步规范市区住宅物业服务收费有关问题的通知

各县（市、区）发展改革局、住房和城乡建设局，市物业管理协会，市区各物业服务企业：

为进一步规范市区住宅物业服务收费，促进物业服务行业健康发展，根据《广东省物业管理条例》、《广东省人民政府办公厅关于印发〈广东省定价目录（ 2022 年版）〉的通知》（粤府办〔 2022 〕 5 号）、《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔 2010 〕 1 号）等有关规定，结合我市实际，经八届市政府第 55 次常务会议审议同意，现就市区住宅物业服务收费有关问题通知如下。

一、明确定价范围

我市市区住宅物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房物业服务收费、业主大会成立之前的普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立以后的普通住宅（含业主自有产权车位、车库）、别墅等其他住宅物业服务收费实行市场调节价。

二、规范收费标准

实行政府指导价管理的保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费，由市发展改革局会同市住房城乡建设局，按物业服务等级和标准制定并公布政府指导价（最高限价）（见下表）。实行市场调节价管理的住宅物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。原有住宅小区（前期）物业服务收费已经发展改革部门核定的，可按原收费标准继续执行。

三、规范定价流程

实行政府指导价管理的住宅（前期）物业服务收费，具体收费标准由建设单位或物业服务企业，按照质价相符的原则，在政府指导价的范围内，与物业买受人约定。具体定价流程如下：

（一）定价流程。 新建住宅建设单位通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业，并对照《汕尾市住宅物业服务等级和标准》（见附件），按照政府指导价规定和质价相符的原则，与其选聘的物业服务企业在合同中确定具体的（前期）物业服务收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或（前期）物业服务协议中约定。合同（协议）中应载明物业服务等级、具体服务内容、收费时间、收费项目和收费标准等。在确定具体收费标准时，物业服务企业的服务没有达到该级别全部内容的，应当执行低一级别的收费标准。

业主大会成立之前，物业服务企业因服务项目、服务标准、服务质量、成本变化、合同期限等原因，确需在政府指导价范围内调整或重新约定收费标准的，物业服务双方应按照《中华人民共和国民法典》等规定的程序和要求，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在（前期）物业服务合同（协议）中重新约定后执行，物业服务企业不得擅自调整（前期）物业服务收费标准。业主大会成立之后，物业服务收费由业委会与物业服务企业按照有关规定协商制定，相应实行市场调节价。

（二）超出政府指导价的申请流程。 新建住宅小区物业服务要求明显超出《汕尾市物业服务等级和标准》一级服务内容，（前期）物业服务收费确需超过一级政府指导价的，建设单位应当在招标或协议聘请物业服务企业前，提前向市发展改革局提出单独核定该新建住宅（前期）物业服务收费的申请，并将经批准的（前期）物业服务收费政府指导价作为公开招标或协议的最高收费标准。建设单位与物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标或协议结果协商确定具体收费标准，签订（前期）物业服务合同。未经市发展改革局核定的，不得超出一级政府指导价的收费标准。提出申请时，建设单位应提交以下材料：书面申请书（申请材料应当包括新建住宅物业的基本情况，明确物业管理区域，物业服务用房的配备情况、用房位置和面积，拟定的超出一级政府指导价收费标准和理由等有关内容）；拟提交的物业服务公司招标文件中有关物业服务内容及要求的材料；物业服务成本测算及监审资料等。

四、规范收费行为

（一）明确计费方式及收费时间

物业服务费根据法定产权建筑面积按月计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

（二）明确费用构成

物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业共有部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。物业服务费的具体列支范围以物业服务合同（协议）约定的为准。

（三）物业收取的其他费用

1. 代收相关费用。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。

2. 共用水电费用分摊。物业小区共用部位的水电费用已计入物业服务费成本，通过收取物业服务费的方式解决，物业服务企业不得以水电气费用为基数加收服务类费用。

3. 机动车停放保管服务费。住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定，并在经营场所醒目位置做好明码标价。停车场经营者已收取机动车停放保管服务费的，不得向车位使用人重复收取车位物业服务费。

4. 出入证押金（或工本费）。实行小区出入证管理的，物业服务企业应当为每户业主免费提供出入证（含 IC 卡） 4 张。业主申请多配置或遗失、损坏等需要重新办证的，物业服务企业可按制作成本相应收取工本费。

5. 室内装修相关费用。按照《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函〔 2019 〕 2897 号）有关规定，业主对其物业进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费用实行市场调节价管理，业主可依法委托物业服务企业、第三方或自行处理装修中产生的垃圾和余泥渣土。装修保证金（押金）不列入政府定价管理事项，具体由物业服务企业、业主按有关保证金的法律、法规规定执行。

6. 供水供电供气设施相关费用。新建商品房、保障性住房等建筑区划红线内供水供电供气管线及配套设备设施的建设安装费用统一纳入房屋开发建设成本，不得另外向买受人收取。由供水企业负责运行管理的二次加压调蓄供水设施，其运行维护、修理更新成本计入供水价格，不得另行收费；由物业管理的二次供水设施，属于物业公共部分、公共设施和配套设施的运行维护费用，已纳入物业服务成本，通过收取物业服务费的方式解决，不得再以水电气费用为基数加收服务类费用。

7. 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同（协议）约定以外的服务，其收费由双方协商。

（四）严格执行收费公示制度

物业服务企业要在其服务区域内的显著位置将物业服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话 12315 等进行公示，接受业主监督。物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务，必须由业主自愿委托，其服务项目和收费标准都应实行明码标价，不得强制服务、强制推销建筑装修材料和强制收费。物业服务企业不得在标价之外收取任何未予标明的费用，未按规定明码标价以及价格欺诈等价格违法行为，由市场监管部门依法查处。

（五）做好收支情况公示

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。按照《中华人民共和国民法典》《广东省物业管理条例》等有关规定，物业服务企业要定期将专项维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。实行酬金制的，应向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。

（六）提高服务质量

物业服务企业应严格遵守价格法律、法规和政策，加强价格自律，自觉规范收费行为，不断提高服务质量，为业主提供更好的服务。物业服务企业应当听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议，及时处理业主投诉，做好宣传解释工作，不断改进物业管理服务。

五、执行时间及范围

自印发之日起执行，有效期 5 年。本通知适用于市城区，红海湾经济开发区、华侨管理区参照执行，其他各县（市、区）由各县（市、区）发展改革局会同住房城乡建设局研究制定。以往有关政策与本通知不一致的，以本通知为准。

公开方式： 主动公开

附件

汕尾市住宅物业服务等级和标准

服务内容项目

基本服务 分级服务1 .设置物业服务中心，办公地点有专门的业主或使用人接待场所，办公设施及办公用品配置完备；2 .周一至周日每天不少于 12 小时在物业服务中心或专门的接待场所进行业务接待，并提供 24 小时热线电话服务；3 .对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在 24 小时内答复；4 .能根据业主需求提供特约服务和便民服务；5 .节假日有专题布置，每年组织不少于 4 次社区活动；6 .物业服务经理具备上岗资格，并有 3 年以上物业服务经理任职经历；

7 .每半年开展 1 次业主座谈会；8 .每年开展 1 次业主开放日。1 .设置物业服务中心，办公设施及办公用品配置完备；2 .周一至周日每天不少于 8 小时在物业服务中心进行业务接待，并提供 16 小时热线电话服务；3 .对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主二

使用人的投诉在 24 小时内答复；级

4 .能根据业主需求提供特约服务和便民服务；5 .节假日有专题布置，每年组织不少于 2 次社区活动；6 .物业服务经理具备上岗资格，并有 2 年以上物业服务经理任职经历。

1 . 设置物业服务中心，办公设施及办公用品配置完备；2 . 周一至周日每天不少于 8 小时在物业服务中心进行业务接待；3 . 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业三

主使用人的投诉在 24 小时内答复；级

4 . 能根据业主需求提供特约服务和便民服务；5 .物业服务经理具备上岗资格，并有 1 年以上物业服务管理从业经历。

1 . 主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查 2 次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；

2 . 每半年 1 次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1 次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；一

3 . 每半月 1 次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持级

围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；4 . 每周 1 次巡查道路、路面、井盖、地下车库等，保持路面、地下车库平整、无破损、无积水；5 . 每日 1 次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

6 . 每日 1 次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在 99 %以上；7 .主要共用设施设备系统每日检查 1 次，每月保养 1 次，设备房每周清洁 1 次；其中消防泵启动每年不少于 4 次，每月检查 1 次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及 24 小时不间断通讯设备，出现困人情况 5 分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

8 . 24 小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理 1 天内处理。整，不积水；

8 . 窖井不漫溢，保证

排水管道通畅；

9 . 告知业主或使用人

装修须知，监督装修过

程，对违规装修、违章

搭建及时劝阻、制止或

1 . 主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查 1 次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；

2 . 每年 1 次对房屋结构进行检查，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；

二

3 . 每月 1 次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围级

墙完好（铁栅栏围墙表面无明显锈蚀），保障排水畅通；4 . 每 2 周 1 次巡查道路、路面、井盖、地下车库等，保持路面、地下车库平整、无破损、无积水；5 . 每日 1 次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

6 . 每日 1 次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在 95 %以上；7 .主要共用设施设备系统每日检查 1 次，每 2 个月保养 1 次，设备房每月清洁 2 次；其中消防泵启动每年不少于 2 次，每月检查 1 次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及 24 小时不间断通讯设备，出现困人情况 10 分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

8 . 24 小时受理业主或非业主使用人报修，急修 1 小时内到现场处理，一般修理 1 天内处理。1 .小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识或维护设施，每月检查 1 次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；2 .发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；3 .每季度 2 次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通；

4 .每 3 周 1 次巡查道路、路面、井盖、地下车库等，保持路面、地三

下车库平整、无积水；

级

5 .每周 3 次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

6 .每周 2 次巡检公共照明设备，修复损坏的灯具，公共照明设备完好率在 90 %以上；

7 .主要共用设施设备系统每周检查 2 次，每季度保养 1 次，设备房每月清洁 1 次；其中消防泵启动每年不少于 2 次，每月检查 1 次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及 24 小时不间断通讯设备，出现困人情况 15 分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

8 . 12 小时受理业主或非业主使用人报修，急修 1 小时内到现场处理，一般修理 1 天内处理。1 .小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中 4 项以上技防设施， 24 小时开通；2 . 各出入口 24 小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；

3 . 公共秩序维护员对重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每 2 小时巡逻 1 次，并做好巡更记录；4 . 每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于 2 次；(三)

5 . 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序公共

维护员应按规定及时赶到现场进行处理；秩序

6 . 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于 200 课时。维护

1 . 小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中 2 项以上技防设施， 24 小时开通；2 . 各出入口 16 小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的二

登记记录；

级

3 . 重点部位每 3 小时巡逻 1 次，并做好巡更记录；4 . 每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于 2 次；5 . 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；6 . 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于120 课时。他不可预见紧急事件

等应急处理预案；

5 . 对进出车辆进行管

理和疏导，车辆停放有

1 . 小区配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报序。

警、门锁智能卡中 2 项以上技防设施， 24 小时开通；2 . 小区出入口 12 小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；

3 . 重点部位白天每 4 小时巡逻 1 次，夜间每 3 小时巡逻 1 次，并有巡逻记录；

4 . 每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于 1 次；5 . 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；6 . 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于 80 课时。1 . 每栋设置 1 个垃圾收集点，每日早晚定时清理 2 次，垃圾收集1 . 各类清洁设施设备

点周围地面无污迹、无异味；配备齐全，并有专人管

2 . 果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理 2 次，擦拭 1 次，箱（桶）理；

无异味、无污迹；

2 . 制定环境卫生管理

3 . 楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于 2 次，目视地规定、环境卫生质量标

面、绿地干净；

准、卫生设施维护保养

4 . 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于 2 次；电梯门办法、防疫应急预案等

壁打蜡上光每月不少于 1 次，表面光亮、无污迹；大堂地面根据材规章制度；

质情况每月不少于 1 次进行抛光保养；3 . 垃圾日产日清，保

5 . 公共雨、污水管道每半年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，持公共区域整洁、无异

并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，按时清掏，发现异味；

常及时清掏；

4 . 使用环保的清洁

6 . 做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中 5 - 10 月的灭四害消杀工剂。

作每月不少于 3 次，其余月份每月不少于 2 次；1 . 按幢设置垃圾收集点，每日清理 2 次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；

2 . 果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理 2 次，擦拭 1 次，箱（桶）无异味、无污迹；

3 . 楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于 1 次，目视地面、绿地干净；

二

4 . 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于 1 次；大堂地级

面根据材质情况每季度不少于 2 次进行抛光保养；5 . 公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，按时清掏，发现异常及时清掏；

6 . 做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中 5 - 10 月的灭四害消杀工作每月不少于 2 次，其余月份每月不少于 1 次。1 . 按幢设置垃圾收集点，每日清理 1 次；2 . 果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理 1 次；3 . 楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每周不少于 3 次；4 . 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于 1 次；大堂地面根据材质情况每季度不少于 1 次进行抛光保养；5 . 公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1 次，按时清掏，发现异常及时清掏；

6 . 做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中 5 - 10 月的灭四害消杀工作每月不少于 2 次，其余月份每月不少于 1 次。1 . 小区绿化率在 30 %以上；2 . 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 3 次以上，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适一

量施肥，每年普施基肥不少于 1 遍，花灌木增追施复合肥 2 遍，满级

足植物生长需要；

3 . 草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施复合肥 2 到 3 遍；4 . 花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥 1 次，每次布置前施复合肥 1 次，盛花期追肥适量；

5 . 每年中有 3 次以上花卉、景点布置。作；

5 . 使用化学药剂，必

1 . 小区绿化率在 20 %以上；须严格执行国家现行

2 . 乔、灌木、攀缘植物每年修剪 3 次以上，无枯枝、缺枝，适时有关规定；选用高效低

中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、毒、低残留的药剂控制

土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于 1 遍，花灌木增施追有害生物的危害，并在

肥 1 遍；

喷药前安民告示。