关于支持专业化规模化住房租赁企业

提升 “ 城中村 ” 租赁住房品质

指导意见的起草说明

按照《广州市行政规范性文件管理规定》第十七条的规定，市住房和城乡建设局对规范性文件《关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》（以下简称《指导意见》）说明如下：

一、制定文件的目的和必要性

国家对“十四五”时期住房工作提出更高要求，强调要建设宜居城市，打造人民群众高品质生活空间。我市租赁住房“城中村”房源占比大，普遍存在业态低端，公建配套设施缺乏，消防设施和消防通道不足，社会管理难度大的问题。此前，市住房和城乡建设局联合市来穗人员服务管理局按照市委、市政府部署要求，通过引导村社集体物业适当改建，完善消防设施，补齐公建配套短板，并引入专业化住房租赁企业运营村社集体物业，切实推进“城中村”环境更新，人居环境改善，形成了一些典型示范项目，社会反响较好，住房和城乡建设部来穗调研时多次予以肯定。在总结前期工作经验的基础上结合我市的实际情况起草了该《指导意见》，在全市推广，以进一步优化租赁住房供给，推动实现量质齐升。

二、法律政策依据

（一）国家法律法规： 《中华人民共和国城市房地产管理法》《消防法》《物权法》《建设工程质量管理条例》

（二）地方性法规： 《广州市房屋租赁管理规定》《广州市物业管理条例》

（三）国家部委规章和政府规章： 《商品房屋租赁管理办法》

（四）相关规范性文件（包括国家和省的相关质量技术标准）：

《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔 2016 〕 39 号）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔 2021 〕 22 ）《《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔 2021 〕 19 号）《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（穗府办〔 2017 〕 29 号）《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔 2021 〕 19 号）《广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室关于优化实施房屋建筑工程办理施工许可证（ 2 . 0 版）的通知》。

三、起草过程，包括评估、论证情况

市住房城乡建设局于 2020 年 8 月启动《指导意见》的起草工作。在起草过程中，结合当前房屋租赁管理工作的实际，进行了必要性、可行性等方面的调研论证，形成了初稿，在 2020 年9 月 16 日至 9 月 24 日、 2020 年 10 月 27 至 11 月 4 日、 2021 年1 月 12 日至 2021 年 1 月 5 日期间三次书面征求了市直各相关部门和各区政府的意见，充分听取有关方面意见，多次修改完善。贯彻开门立法、公众参与的指导思想， 2021 年 5 月 21 日至 6 月20 日在我局官方网站公开征求公众意见，并结合征求意见进行修改完善。 2022 年 1 月 11 日，送请市司法局合法性审查，并根据审查意见（文号： 4 -〔 2022 〕- 55 ）进行了修改完善。根据 2022年 4 月 22 日的《广州市保障性租赁住房工作领导小组会议纪要》（穗建住保纪〔 2012 〕 5 号）对《指导意见》第二条第（二）点品质化提升房屋范围进行了修改，所修改的条款于 2022 年 5 月9 日征求了相关单位及各区政府意见，并于 2022 年 7 月 19 日通过广州市保障性租赁住房工作领导小组会议审定。

四、主要内容说明

（一）主要情况说明。

《指导意见》结合我市住房租赁市场的实际情况，针对目前“城中村”出租屋存在的问题，提出“政府引导、村民自愿、企业运营、社会资本参与”的“城中村”租赁住房品质化提升的改造目标。主要包括四方面内容：

1 .支持专业化规模化住房租赁企业参与“城中村”房源整租运营。

在村民自愿的基础上，支持专业化规模化住房租赁企业参与“城中村”房源整租运营，具体方式包括：一是村集体经济组织、村民自主成立专业化规模化住房租赁企业运营租赁房源；二是村集体经济组织、村民以入股的形式与专业化规模化住房租赁企业合作运营租赁房源；三是村集体经济组织、村民将租赁房源委托专业化规模化住房租赁企业运营。

2 .确定“城中村”租赁住房品质化提升范围。

具有不动产权证、房地产权证等权属证明，宅基地证或其他房屋合法来源资料;以及在保证合法性基础上，经区保障性租赁住房工作领导小组审议同意的。纳入品质化提升的范围应当不属于在城市总体规划的禁建区、生态控制线一级管制区。品质化提升应当符合土地利用总体规划的，并征得相关利害关系人同意，主要方式是通过建筑物功能置换、局部改造等措施，相对集中配置服务设施，妥善解决安全等问题，有序推进“三线整治”和雨污分流，完善“城中村”污水管网建设。

3 .“城中村”租赁住房品质化提升流程。

“城中村”租赁住房品质化提升（含既有项目）前要制定品质化提升方案。镇人民政府、街道办事处结合属地租赁住房情况对提升方案进行指导。

“城中村”租赁住房品质化提升涉及房屋建筑工程施工的，应根据广州市工程建设项目审批制度的要求，办理施工许可手续；符合限额以下小型工程的项目，按有关规定到所在镇人民政府、街道办事处办理开工信息录入手续；物业服务区域内业主、物业使用人对房屋室内进行装饰装修的，应当在装饰装修工程开工前告知物业服务人。品质化提升涉及非居住存量房屋改造为租赁住房项目的，应当符合非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的有关规定。

品质化提升项目房屋投入使用前要确保安全，取得房屋安全可靠性材料。

4 .支持政策。

认定为保障性租赁住房的项目，享受中央预算内投资、中央财政城镇保障性安居工程专项资金等中央、省资金支持，金融机构提供长期低息贷款。取得非居住存量房屋改造租赁住房项目认定书或保障性租赁住房项目认定书的，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。品质化提升项目依规享受住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，属保障性租赁住房的，依规免征城市基础设施配套费。品质化提升后已形成相对统一管理模式的“城中村”，可由交通主管部门根据人流规模按照规定优化设置公交站点；由城管部门协调提供垃圾转运站清运服务。住建、来穗、公安部门可以优先与开展“城中村”租赁住房品质化提升项目的企业进行系统对接，优化房源发布等服务。

（二）实施后可能产生的影响及措施。

5 .《指导意见》实施后主要解决以下三方面问题：一是改善“城中村”的消防和居住环境。《指导意见》允许“城中村”物业通过改建，完善相应的配套设施，微改造后，人居环境将得到较大的改善，消防安全也将得到提升，促进经济社会可持续发展。二是加强“城中村”住房租赁的管理。《指导意见》实施之后，通过引入专业化规模化住房租赁企业整租运营“城中村”房源，将较大改善承租人的居住体验。三是我市保障性租赁住房的有力补充。按照《指导意见》进行品质化提升后的“城中村”租赁住房，按照相关规定认定为保障性租赁住房的项目，可作为保障性租赁住房。

综上，《指导意见》实施后将进一步规范“城中村”房屋租赁行为，增加保障性租赁住房房源，促进我市房屋租赁市场繁荣向好发展。

（三）文件实施日期说明。

文件的施行日期是 20 xx 年xx 月xx 日，有效期为 5 年。

五、征求意见以及听证的情况及意见采纳情况

2020 年 9 月 16 日至 9 月 24 日我局第一次书面征求市直各相关部门和各区政府的意见，收到 47 条意见，采纳 46 条，未采纳的 1 条； 2020 年 10 月 27 日至 11 月 4 日我局第二次书面征求市直各相关部门和各区政府的意见，收到 16 条意见，采纳 16 条；2021 年 1 月 12 日至 1 月 15 日我局第三次书面征求市直各相关部门和各区政府的意见，收到 11 条意见，采纳 11 条；采纳情况及不采纳的理由详见三次《征求意见汇总表》。 2021 年 5 月 21日至 6 月 20 日向社会征求公众意见，收到 4 条意见和建议，采纳 1 条，未采纳的 1 条，部分采纳 2 条，采纳情况及不采纳的理由详见《征求公众意见汇总表》。

2022 年 1 月 11 日，市住房城乡建设局将《指导意见》及其相关的配套文件送请市司法局审查，并根据市司法局反馈的《规范性文件审查意见》进行了修改完善。

根据 2022 年 4 月 22 日的《广州市保障性租赁住房工作领导小组会议纪要》（穗建住保纪〔 2022 〕 5 号），市住房和城乡建设局对《指导意见》第二条第（二）点品质化提升房屋范围进行了修改，所修改的条款于 2022 年 5 月 9 日征求了相关单位及各区政府意见，对核心条款第二条第(二)点的意见 3 条，采纳 2 条，不采纳 1 条，修改完善后并于 2022 年 7 月 19 日通过广州市保障性租赁住房工作领导小组会议审定。 8 月 9 日，我局将《指导意见》的制定情况报市政府审定，提请以“市政府办公厅”名义印发实施，市政府批示：结合相关单位意见，建议同意《指导意见》，并由市住房城乡建设局按部门规范性文件印发实施。