关于《深圳市罗湖区公共住房规模化租赁筹集

实施细则（送审稿）》的起草说明

《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》（以下简称《筹集管理办法》）提出各区政府应当结合辖区实际，制定以规模化租赁、购买等方式筹集社会存量用房作为人才住房和公共租赁住房的工作细则。为落实《筹集管理办法》，进一步规范罗湖区公共住房规模化租赁筹集工作，结合罗湖区实际，我局组织起草了《深圳市罗湖区公共住房规模化租赁筹集实施细则（送审稿）》（以下简称《实施细则（送审稿）》），现就有关情况说明如下：

一、起草的相关背景及制定依据

（一）相关背景

《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出，要鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化租赁业务，鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。2021 年4 月，国家发展改革委印发的《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，要着力解决大城市住房突出问题，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给。2021 年7 月，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 提出，要推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。 为贯彻落实国家、省、市关于多主体供给、多渠道保障 、租购并举 的住房制度的建立和完善，各区积极探索如何有效盘活存量住房资源。

（二）制定依据

《实施细则（送审稿）》主要是依据《住房城乡建设部关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》 （建保〔2014〕91 号）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）、《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39 号）、《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规〔2017〕6 号）、《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13 号）、《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》（深建规〔2020〕2 号）、《深圳市人民政府办公厅印发<关于加快发展保障性租赁住房的实施意见>的通知》（深府办函〔2022〕23号）等文件，并结合《深圳市住房和建设局深圳市发展和改革委员会关于印发<深圳市住房发展“十四五”规划>的通知》（深建字〔2022〕4 号）关于罗湖区公共住房筹集工作任务的要求进行起草。

二、起草的必要性、可行性、合法性

（一）必要性

1.落实公共住房建设筹集任务的需要

2022 年1 月7 日，深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会联合发布的《关于印发<深圳市住房发展“十四五”规划>的通知》提出，要多渠道增加住房供给，分区落实公共住房建设筹集与供应分配目标，并对各区“十四五”公共住房筹集建设任务进行明确。其中，我区需建设筹集公共住房（含公共租赁住房、共有产权住房和保障性租赁住房）任务为2.9 万套（间），供应公共住房任务为2.5 万套（间）。受土地资源紧张的影响，罗湖区公共住房建设筹集问题突出，如何在现有条件下开拓新的筹集建设路径，是罗湖区公共住房建设筹集工作发展必须面对的重大问题。在此情况下，以规模化租赁方式筹集社会存量用房有利于解决公共住房筹集工作难题。

2.健全我区公共住房筹集工作机制的需要

深圳市住房和建设局于2020 年2 月28 日印发的《筹集管理办法》对市、区住房和建设部门、人才住房专营机构以及区政府指定的区属国有企业等筹集主体，在以规模化租赁、购买等方式筹集社会存量用房作为人才住房和公共租赁住房过程中的相关活动要求进行了规范，并提出各区政府应当结合辖区实际，制定以规模化租赁、购买等方式筹集社会存量用房作为人才住房和公共租赁住房的工作细则。《实施细则》的制定，有利于进一步规范我区公共住房规模化租赁的筹集程序，健全我区公共住房筹集机制，落实我区公共住房筹集任务。

（二）可行性

一方面，《实施细则》结合了我区机构改革设置及部门职能分工情况，并在我局及区建设工程监管和住房保障中心（以下简称区建住中心）前期积极探索新世界大厦、望桐湾公寓、梧桐国际公寓、湾涛时代公馆、锦华发公寓等房源项目筹集路径的经验基础上制定，具有一定的实践基础。另一方面，《实施细则》的内容均未超出已出台的国家及省、市相关文件的规定，如明确规定了筹集主体及房源单位的职责，规定了前期准备、实地调研、项目研判、租金评估等筹集程序，既能够推进筹集主体工作的顺利开展，也保障了房屋的质量及供应对象的居住权益；同时，还明确租金补贴和其他补贴。总体来说，《实施细则》的内容符合经济社会发展的总体水平，也具有相对的稳定性、连续性和严密性，具有可行性。

（三）合法性

1.《实施细则》的起草主体符合规定

根据《公共租赁住房管理办法》第四条第二款以及《中共深圳市罗湖区委办公室深圳市罗湖区人民政府办公室关于印发<深圳市罗湖区住房和建设局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》相关规定，区住房建设局负责推进全区住房制度改革和住房保障、住房租赁管理工作、全区人才住房、保障性住房、政策性住房的筹建、维修、租售和监督管理，并拟定相关规范性文件，经批准后实施等工作。因此，我局作为公共住房、房屋租赁事务的行业主管部门，有权起草相应的规范性文件，《实施细则》的起草主体符合法律法规及政策要求。

2.《实施细则》的相关制定程序符合规定

《实施细则》在制定过程中既面向社会公开征求草案意见，也书面去函相关单位征求意见，并对上述主体提出的相关意见进行反馈。根据《广东省行政规范性文件管理规定》第十四条相关规定，起草规范性文件应当深入调查研究，广泛听取有关机关、组织和公民的意见。规范性文件涉及其他机关的职责或者与其他机关关系密切的，起草单位应当充分征求相关机关的意见。因此征求有关机关、组织和公民的意见等行为符合规范性文件制定的程序要求。

3.《实施细则》的主要内容符合上位法规定

《实施细则》内容主要包括对规模化租赁的筹集主体、房源主体及筹集程序、其他要求等进行了明确规定。根据《公共租赁住房管理办法》第三条第二款“公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。”以及《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》第二十七条相关规定，区政府应当结合辖区实际，制定以规模化租赁、购买等方式筹集社会存量用房作为人才住房和公共租赁住房的工作细则。总体来看，《实施细则》在结合国家级、省、市文件要求的基础上，从辖区实际出发，制定符合辖区实际情况的实施细则，并详细规定相应的筹集程序，主要内容并未超出现有上位政策文件的要求，符合已出台文件的精神。

三、编制过程

编制《实施细则》工作自2022 年1 月启动，2022 年1 月至2 月，根据罗湖区公共住房筹集现状、筹集主体、筹集任务要求等问题进行了认真分析，在此基础上编制了《实施细则（征求意见稿）》。2022 年2 月，在罗湖政府在线网就《实施细则（征求意见稿）》公开征集公众意见。2022 年4 月中旬，根据公众征求意见的情况以及局内相关科室的内部意见再次完善《实施细则（征求意见稿）》，并向区财政局、深圳市罗湖人才安居有限公司、深圳市罗湖投资控股有限公司、深圳市罗湖城市发展有限公司等政府部门、各街道办事处、人才住房专营机构以及区政府指定的区属国有企业等筹集主体去函征求相关单位意见。2022 年4 月至7 月，多次召开相关科室内部研讨会对《实施细则（征求意见稿）》作进一步修改完善，形成《深圳市罗湖区公共住房规模化租赁筹集实施细则（送审稿）》，并完成了风险评估、公平竞争审查等程序。2022 年7 月中旬，《实施细则（送审稿）》已通过我局合法性审查、局班子会议及党组会议审议。2022 年8 月上旬，《实施细则（送审稿）》补充征求区国资局、区审计局意见并再次征求区财政局意见。2022 年8 月中旬，《实施细则（送审稿）》已通过区司法局合法性审查。

四、主要内容及预期效果和影响

（一）主要内容

《实施细则（送审稿）》围绕规范筹集程序、细化筹集相关内容的总体思路，重点对规模化租赁筹集主体、组织实施行为、租金补贴等方面作出规定。《实施细则（送审稿）》共五章四十条，分为总则、职责分工、组织实施、租金及补贴、附则。主要内容包括：

1.明确筹集主体及房源范围

结合筹集工作开展需要，《实施细则（送审稿）》的筹集主体包括区住房主管部门、区人才住房专营机构以及区政府指定的区属国有企业。《实施细则（送审稿）》将满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的住宅或商务公寓、符合条件改建为租赁住房的既有非居住房屋、城中村、其他社会存量用房的房源筹集作为公共住房。

2.区分职责分工

《实施细则》明确区公共住房工作领导小组（以下简称区领导小组）为区公共住房规模化租赁筹集工作的领导机构，区领导小组办公室设在区住房建设局。区住房建设局负责全区公共住房的政策制定、筹集、监督管理、指导其他筹集主体开展筹集活动。区建住中心负责办理除政策制定外的公共住房筹集（含编制筹集方案、签订租赁合作协议、签订补贴协议等）、监督管理、指导其他筹集主体开展筹集活动等具体事项。同时，对区财政部门、各街道办事处、其他政府相关部门、筹集主体、房源单位等在筹集工作中的主要职责作出了具体规定。

3.规范组织实施行为

《实施细则》第三章专门明确筹集程序要求，包括发布通告、意向申请、筹集方式、前期准备、实地调研、项目研判、租金评估、编制筹集方案、审定筹集方案、签订协议、资金下达、装修改造、项目验收、入住条件确认、房源移交等环节，还对合作期满的筹集房源的处理进行了规定。

4.明确租金补贴内容及补贴流程

为充分提高筹集主体的积极性，《实施细则》拟针对筹集主体开展的规模化租赁项目进行适当补贴，补贴内容包括租金补贴和其他补贴。租金补贴为承租租金与出租租金的差额；其他补贴包括筹集房源空置期间产生的出租租金、物业管理费用等。同时，为了使补贴更具有可操作性，《实施细则》还明确了筹集主体申请补贴的具体流程。

5.其他内容

《实施细则》由我局起草及负责解释，有效期五年，后续可根据实际需要，制定相关配套文件。同时也对《实施细则》相关名词解释、未尽事宜及冲突文件适用等事项进行规定，明确《实施细则》施行前已筹集的项目，按已审批的方案及签订的协议继续实施。

（二）预期效果和影响

拟通过《实施细则》的实施，进一步规范我区公共住房规模化租赁筹集程序，健全筹集工作机制，有效盘活存量用房，落实我区公共住房建设筹集任务，推动多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的建立。

专此说明。

深圳市罗湖区住房和建设局