ZBGS-2022-13
珠建物规〔2022〕8 号
珠海市住房和城乡建设局关于印发《珠海市
住宅小区物业管理星级服务综合评定
管理办法（试行）》的通知
各区建设行政主管部门，市物业行业协会、各物业服务企业：
《珠海市住宅小区物业管理星级服务综合评定管理办法（试行）》经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
特此通知。
珠海市住房和城乡建设局
2022 年8 月31 日
珠海市住宅小区物业管理星级服务
综合评定管理办法（试行）
第一章总则
第一条 为进一步规范物业服务行为，提升物业服务品质，加强物业服务行业自律，提升业主生活幸福感，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市物业服务企业接受业主或其他管理人委托，按照物业服务合同约定提供物业服务的住宅小区。
非住宅小区物业管理星级服务综合评定可参照本办法执行。
第三条 本办法所称住宅小区物业管理星级服务综合评定是指物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等具备物业监督管理职能的单位或组织，通过综合项目在基础管理、企业经营、红色物业开展、社会效益等方面达到的水平，对物业服务企业及住宅小区开展的全面监督、检查、评定活动。
第四条 住宅小区物业管理星级服务综合评定工作（以下简称物业服务综合评定）遵循全面覆盖、属地管理、分级核准、动态管理、公正透明的原则。
第五条 市物业行政主管部门负责制定住宅小区物业管理星级服务标准和评定标准，负责四星级、五星级小区物业服务综合评定工作。
区物业行政主管部门负责一星级至五星级小区物业服务综合评定中的主管部门评价工作；负责确定一星级至三星级小区物业服务星级；负责四星级、五星级小区物业服务综合评定的初评与铭牌挂牌工作。
街道办事处（镇人民政府）负责组织开展小区物业服务综合评定中的现场评定与配合完成主管部门评价工作；负责一星级至三星级小区物业服务星级铭牌挂牌工作。
珠海市物业管理行业协会负责指导物业服务企业做好参评工作，配合物业行政主管部门，组织开展对五星级住宅小区进行行业观摩、交流和学习活动。
第二章 评定规则
第六条 星级是划分物业综合服务情况等级的标志，设立为五个等级，即五星级、四星级、三星级、二星级、一星级；最高等级为五星级，最低等级为一星级。
第七条 评定内容包括现场评定和主管部门评价两部分，分别占80%和20%。评定实行百分制，采取量化打分的方式，根据得分情况进行综合评定。
住宅小区星级评定总得分=现场评定得分＋主管部门评价得分。
第八条 全市住宅小区物业服务综合评定工作于每年十一月底前完成，其中评选四星级、五星级项目的可延长至每年十二月底前完成。
第九条 街道办事处（镇人民政府）应当明确负责小区物业服务综合评定工作的部门机构和专职人员，并提供经费支持。
街道办事处（镇人民政府）负责组织成立住宅小区物业管理星级服务综合评定小组(以下简称评定小组)，并决定评定小组成员组成。评定小组由5-11 人组成，街道办事处（镇人民政府）物业管理工作分管负责人任组长，其中评定小组成员中的物业行业专家不低于3 人。行业专家应从珠海市物业管理行业专家库中抽取，参与星级综合评定的专家若与受评对象存有利害关系，应主动申请回避。
各区物业主管部门应当指导辖区各街道办事处（镇人民政府）科学安排星级评定计划，协助抽调物业行业专家。
第三章 评定程序
第十条 街道办事处（镇人民政府）组织评定小组，听取物业服务企业参照珠海市住宅小区物业管理星级服务标准和现场评分标准（详见附件）自评星级情况汇报、审阅住宅小区相关年度物业管理档案、查阅项目管理制度和标准执行记录等资料，根据现场评分标准并结合查勘结果进行评定，评分值实行百分制。评定小组中专家评定得分占现场评定得分权重的70%，其他成员评定得分占现场评定得分权重的30%，二者得分相加为最终现场评定得分。
街道办事处（镇人民政府）有条件的可聘请第三方专业机构负责组织协调，但不参与具体评定工作。
第十一条 街道办事处（镇人民政府）将辖区住宅小区现场评定情况汇总后报区物业行政主管部门；区物业行政主管部门于15 日内，经征询街道办事处（镇人民政府）意见，完成主管部门评价工作，确定小区物业服务综合评定具体等级。
第十二条 经初评达到四星级或五星级物业管理星级服务综合评定标准的住宅小区，由项目所在地的区物业行政主管部门在确定初评结果之日起3 个工作日内，报市物业行政主管部门进行评定。市物业行政主管部门于30 日内，组织相关单位进行现场复评，确定最终星级评定结果。
第十三条 星级评定结果确定后3个工作日内，市、区物业行政主管部门分别负责将获得四星级至五星级、一星级至三星级物业管理星级服务的住宅小区评定结果，通过珠海市智慧物业管理服务平台、官网、微信公众号等方式，向社会公示，接受社会监督，公示期不少于7日。
第十四条 在公示期内，物业服务企业或持有百分之十以上投票权的业主对其所在住宅小区评定结果有异议的，应当以书面形式向项目所在地的区物业行政主管部门提出异议。公示期届满提出异议的不予受理。
区物业行政主管部门应当在受理异议之日起10 个工作日内，根据本办法第三章评定程序组织调查核实。经查证属实的，对未达到一星级至三星级标准的住宅小区，由区物业行政主管部门取消既评星级；对未达到四星级、五星级标准的住宅小区，经区物业行政主管部门签署复查意见，报市物业行政主管部门进行定级。
根据复查评定分数应予评定的星级高于所公示星级的住宅小区，市、区物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）分别根据本办法规定的职责和程序，最终确定评定结果。
第十五条 公示期届满后一个月内，对达到一星级至三星级评定标准的住宅小区，由项目所在地街道办事处（镇人民政府）颁发星级铭牌；对达到四星级、五星级评定标准的住宅小区，由区物业行政主管部门颁发星级铭牌。
星级铭牌应当置于住宅小区显著处，便于识别，任何单位或个人不得擅自变动悬挂张贴位置。
第四章 星级复核
第十六条 发生以下情况之一的，住宅小区不得参与小区物业服务综合评定，直接被评定为物业服务不达标项目：
（一）未在珠海市智慧物业管理服务平台上进行物业服务企业备案、项目负责人登记的；
（二）因物业服务企业责任发生重大安全事故、公共卫生事件的;
（三）因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件，影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣影响的;
（四）虚报维修项目或维修项目工程量挪用物业专项维修资金，侵害业主利益的；
（五）因物业服务企业全部责任或主要责任，在管理服务方面存在问题被行政主管部门或街道办事处（镇人民政府）责令限期整改，拒不整改的;
（六）其他经物业行政主管部门认定的存在严重不良行为情形的。
第十七条 项目所在地街道办事处（镇人民政府）应当充分掌握物业项目星级评定情况，并在物业项目星级评定时效届满前组织进行再次评定。
（一）一星级至三星级经社区居（村）民委员会报项目所在地街道办事处（镇人民政府）复核，复核达到原星级评定标准的，由街道办事处（镇人民政府）予以定级；四星级、五星级项目复核按照初次评定程序予以逐级审核，复核结果通过珠海市智慧物业管理服务平台、市物业主管部门微信公众号等方式将复评结果向社会公示，公示期7 日。
项目所在地的区物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在公示期届满后一个月内，根据物业项目再次评定结果颁发住宅小区物业管理服务星级综合评定铭牌。
（二）经项目所在地街道办事处（镇人民政府）再次评定，星级评定结果发生变动的，根据本办法第三章评定程序进行定级、公示和授牌。
第十八条 星级铭牌授予期间因物业合同到期等原因，物业服务企业从服务的住宅小区撤出的，原星级评定结果作废，星级铭牌收回。新聘物业服务企业按照本办法规定重新进行星级评定。
第十九条 星级铭牌被取消或发生变动时，原授予的铭牌由项目所在地街道办事处（镇人民政府）在铭牌被取消或发生变动之日起5 个工作日内收回。
第五章 动态管理
第二十条 市、区物业行政主管部门应当建立星级评定年度检查和抽查、巡查机制，对发现已挂牌的住宅小区达不到所授服务星级标准的，应督促其限期整改，整改不到位的由原评定部门降低或取消其所授星级铭牌，并在珠海市智慧物业管理服务平台上公布。
第二十一条 在星级综合评定有效期内，因项目发生重大安全责任事故、重大公共卫生事件、重大群体上访或者越级上访事件，造成严重不良后果，经查明物业服务企业应承担主要责任的，或者经查实物业服务企业在材料中弄虚作假的，由原评定部门注销其星级并收回铭牌。上述物业服务项目需整改完成满一年后，才可重新受评。
重大安全责任事故、重大公共卫生事件以政府相关职能部门的认定为依据。
第二十二条 本办法规定的星级综合评定或复评、检查过程中受评项目的设施、设备若存有重大瑕疵或安全隐患，物业服务企业出具充分证据证实已履约履责的，不影响该物业服务企业所属项目的星级服务综合评定结果。
第六章 结果运用
第二十三条 小区物业服务综合评定星级结果，将作为该小区提供服务的物业服务企业信用评定的重要指标。对星级为三星级（含三星级）以上的住宅小区，按照《珠海市物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法》规定，给予所属物业服务企业信用加分；对星级评定为一星级与物业服务不达标项目的住宅小区，给予所属物业服务企业信用减分。
第二十四条 对评定等级为四星级（含四星级）以上的住宅小区，由街道办事处（镇人民政府）优先推荐参与各类评优评先活动；对评定等级为二星级（含二星级）以下的住宅小区，增加日常监督频次，街道办事处（镇人民政府）应当责令物业服务企业限期改正；对连续两次年度星级评定为一星级的住宅小区，区物业主管部门可向物业服务委托方，包括社区居（村）民委员会发提醒函，建议委托方重新选聘物业服务企业。
第二十五条 各区可对为物业管理星级服务被评定为四星级至五星级的住宅小区提供服务的物业服务企业、项目负责人，以及形成值得借鉴推广经验模式的物业服务企业给予奖励，具体奖励标准与办法由各区根据实际情况制定，并列入同级人民政府财政预算。
第二十六条 鼓励建设单位、业主大会参考星级服务标准及星级综合评定结果选聘物业服务企业。
第七章 附则
第二十七条 本办法由市物业行政主管部门解释。
第二十八条 本办法于2022 年10 月1 日起施行，有效期至2024 年9 月30 日。
附件：1．珠海市住宅小区物业管理星级服务（一星级至三
级）标准和现场评分标准
2．珠海市住宅小区物业管理星级服务（四星级至五
星级）标准和现场评分标准
3．珠海市住宅小区物业管理星级服务综合评定主管
部门评价标准
4．珠海市 区住宅小区物业管理星级服务综合
评定情况汇总表
附件1
珠海市住宅小区物业管理星级服务
（一星级至三星级）标准和现场评分标准住宅小区名称： 物业服务企业名称： 项目负责人： 联系电话：
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）设置服务中心，配备客服人 员,对客户诉求有规范流程处理。
（1）服务中心有配备客服人员，对客户诉 求有规范流程处理,有必要的网络、电脑等 现代化办公设备； （2）环境整洁有序，营业执照、服务内容、 收费标准、监督电话及服务团队名单上墙公 示； （3）签订合同并经珠海市智慧物业管理服 务平台备案。
符合得1 分；每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 1 分（因业委会未换届/未 成立等非物业企业原因造 成合同无法备案，本项不 扣分。）
（2）办公、接待、档案区域功能 齐备，场所整洁有序。 （3）配备电脑、打印机、网络等 办公设备，环境整洁。 （4）证照齐备、服务等级收费标 准、监督电话上墙公示。服务 中心 设置
基础 服务
（1）项目负责人有一年以上管理同类型项 目经验； （2）人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁 规范，服务主动热情； （3）专业技术人员持证上岗。
符合得1 分， 每发现一处不符合扣0.3 分； 最高扣1 分管理 人员 要求
21 分
（2）管理人员服装统一，挂牌上 岗，仪表整洁。 （3）专业技术人员持证上岗。
提供24 小时报修投诉服务；上班 时间提供现场接待服务，节假日有 管理人员值班接待；有24 小时服 务电话。
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.5 分；最高扣 1 分
24 小时投诉报修服务渠道畅通，有过程服务 记录,上班时间有管理人员现场接待服务。
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）24 小时受理业主或使用人报修、投诉， 并有相应记录；接到公共部位的紧急报修半 小时内到现场处理（预约除外），业主专有 部分的报修按《物业服务合同》中特约服务 内容约定。
查阅现场及投诉报修相关 记录，符合得2 分，每发 现一处不符合扣1 分，最 高扣2 分 （2）对业主或使用人的投诉在48 小时内答 复处理。基础 管理 服务
制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、 违规处理、验收等装修管理服务制度，受理 业主或使用人装修申请登记，告知装修注意 事项。装修期间现场巡查，对违反规定私搭 乱建，影响外观、危及房屋安全、占用公共 部位，违反小区《管理规约》等违规行为及 时劝阻制止，制止无效12 小时内报告业主 委员会、物业管理委员会与相关主管部门， 同时禁止装饰装修施工人员、建筑材料和设 备进入物业管理区域。
查阅二次装修管理相关资 料，违章搭建有按要求履 行制止并报告主管部门， 无安全隐患、不侵犯相邻 权、无明显破坏外观不扣 分，否则每发现一处不符 合扣0.3 分，最高扣2 分
（2）制定小区房屋二次装修管理 服务制度，对违规行为及时劝阻制 止，制止无效及时报告业主委员会 和相关主管部门。基础 服务
基础 管理 服务
21 分
查阅公示相关资料，符合 得1 分，每发现一处不符 合扣1 分
（3）建立健全财务管理制度，按 规定时间进行公布。
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）建立完善的档案管理制度、内部管理 制度和考核制度[包括投诉、客户满意度调 查、设施设备维保等制度]； （2）小区物业管理档案齐全： ①业主或使用人资料档案（含业主或使用人 装修档案）； ②日常管理档案； ③物业竣工验收档案； ④设备管理档案[设备台账、维保合同、维 保记录、维修记录]等档案。 ⑤电梯：一梯一档（电梯年检报告、维保合 同、维保记录、维保人员特种设备操作证 等）； ⑥消防系统：维保合同、维保记录、维修记 录等； ⑦二次供水：清洗消毒合同、用水登记本、 水质检测报告等。
据档案目录随机抽查档案 资料，符合得2 分，每发 现一处不符合扣0.3 分， 最高扣2 分
（4）建立完善的档案管理制度、 内部管理制度和考核制度，建立齐 全的小区物业管理档案。
建立完善的应急预案，应有火警、防汛抗台、 防暴恐、电梯困人、停水停电、水污染等应 急预案；每年应组织不少于1 次的火警、防 汛抗台、电梯困人等应急演练，并有相应演 练方案、培训、图片、总结记录。
查阅预案及相关演习资 料，符合得2 分，每发现 一处不符合扣0.5 分，最 高扣2 分
（5）建立完善的应急预案，开展 应急演练和培训。基础 服务
基础 管理 服务
有制定公共部位设施设备的年度维修保养 计划、维修资金使用预算和具体实施方案。 向业主大会或业主委员会提出报告与建议， 根据业主大会的决定，组织实施。未成立业 主委员会应根据前期物业合同、条例、法规 约定进行报批并公示。21 分
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.2 分（有安全 隐患未排除扣1 分）
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
经相关部门查证属实的扣 2 分，最高扣2 分
查阅便民活动相关资料， 特约服务公示，符合得1 分，不符合的不得分
能提供五种以上特约服务（有偿）和三种以 上便民服务。
查阅节假日布置资料，符 合得2 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣2 分
（9）每年不少于两个节假日有专 题布置。 每年不少于两个节假日有专题布置。
（10）对违反小区管理规约（临时 管理规约）或政府有关规定的行为 进行劝阻、制止，制止无效及时上 报主管部门。
符合得3 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 3 分
地面每日清扫、两天一次拖洗保洁；墙面保持 无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石 地面每半年保养一次，保持材质原貌，干净、 有光泽。
楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次，保持干 净、无灰尘、无污渍。清洁 卫生
符合得3 分，每发现一处 不符合扣0.2 分，最高扣 3 分
天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、 无污迹、无蜘蛛网。
（4）消防栓、防火门、指示牌、开 关面板等公共设施：目视无灰尘、无 污迹。10 分
消防栓、防火门、指示牌、开关面板等公共设 施每月擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污迹。
门、窗等玻璃每月擦拭一次，其中门厅玻璃每 周两次，目视洁净、光亮、无灰尘、无污渍水 迹。
（5）门、窗等玻璃：目视无灰尘、 无污渍水迹。
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
天台、屋顶保持清洁、无垃圾、无杂物，无乱 搭乱建；地下车库每天保洁一次，定期清洗， 保持清洁、无垃圾、无杂物。
（6）天台、屋顶、地下车库：保持 清洁、无垃圾、无杂物，无乱搭乱建。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.3 分，最高扣1 分
道路地面、绿地每日普扫一次，日常循环保洁。 主干道每月清洗一次，目视地面干净整洁。明沟 每周清扫一次，无杂物积水。
公共灯具2 米以下每月除尘一次；标识牌、开关 面板、矮柱灯立面、信报箱、宣传栏、小品每周 擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2 米以上部 分每月擦抹、除尘一次）。
（2）公共灯具、标识牌、开关面板、 矮柱灯立面、信报箱、宣传栏、小品 等：目视无泥土、手印、积尘。
定期打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮 物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持 水体无异味。
（3）水景：保持水体清洁、水面无 漂浮物，保持水体无异味。清洁 卫生
符合得4.5 分，每发现一 处不符合扣0.3 分，最高 扣2.5 分
对垃圾厢（房）循环保洁，保持整洁、干净、无 异味；灭害措施完善。
规范设置生活垃圾分类投放点，配置分类收集容 器，并保持分类投放点和收集容器完好、整洁； 配合市、区主管部门，镇、街、村、居开展生活 垃圾分类宣传和引导；对不符合分类投放要求的 投放行为予以劝阻，投放人拒不改正的，应当及 时报告镇、街；及时将生活垃圾分类移交给相应 的分类收集、运输单位或者驳运至政府指定的分 类收集点；建立生活垃圾日常分类管理制度，记 录产生生活垃圾的种类、数量和去向，并接受主 管部门的监督检查。10 分
（5）垃圾分类投放、收运：按照政 府垃圾分类要求规范设置垃圾分类 收集点。
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
查现场，查消杀计划，消杀 记录，符合得1 分，每发现 一处不符合扣0.5 分，最高 扣1 分
根据项目情况编制年度消杀计划，按计划进 行消杀。每季度对窨井、明沟、垃圾房喷洒药 水一次，每半年灭鼠一次，投药点有明显标志。
（6）消毒灭害：对窨井、明沟、垃 圾房进行消毒灭害。
看现场及查阅相关资料，符 合得0.5 分，不符合不得分
专职秩序维护人员，以中青年为主，取得保 安员作业资格，55 周岁以下的人员占总数 50%以上，身体健康，形象良好，工作认真 负责并定期接受培训。
能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正 确使用各类消防、物防、技防器械和设备， 能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类 灾害事故的应急预案。 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备 佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿 挺直，站岗时不倚不靠。
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.2 分，最高扣 1 分人员 要求 1
秩序 维护
配备对讲装置和其他必备安全护卫器械。12 分
（1）主出入口24 小时值守。
（2）外来人员进入小区，由访客（或保安） 联系住户，由业主决定是否放行，对实行智 能门禁（含：人脸识别、手机二维码、门禁 卡等方式门禁）进行严格管理，防止因管控 漏洞导致外来人员随意进出小区。 （3）对进出小区车辆进行管理和疏导，保 持出入口环境整洁有序、道路畅通。
符合得2 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 2 分门岗 2 主出入口有门岗24 小时值守，实行 封闭管理，车辆通行保持通畅有序。
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（4）张贴非本小区的非机动车禁入标识， 劝阻非本小区的非机动进入物业区域。
（1）安防人员按巡更方案在指定的时间和 路线根据物业服务合同要求频次进行巡视； 物业合同无明确要求的每四小时巡视一次， 巡更记录有效并可查验，重点部位（小区外 围、单元出入口、主要设备机房和地下车库） 应设巡更点。 （2）电子巡更设备正常运行，保持巡更时 间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、 查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示 功能正常。
查验巡更记录有效性，符 合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分
（1）安防人员按巡更方案在指定 的时间和路线进行巡视；重点部位 应设巡更点或电子巡更设备。巡 逻 岗
（1）接到火警、警情后三分钟内到达现场，立 即报告相关主管部门和业主委员会、物业管理 委员会，并协助采取相应措施。 （2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分 钟内赶到现场，采取相应措施。秩序 维护
查阅相关记录，符合得1 分，每发现一处不符合扣 0.5 分，最高扣1 分12分
小区设有监控中心，应具备录像监控(监控 点至少覆盖楼栋进出口、小区主要道路出入 口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、 门锁智能卡等技防设施，24 小时开通，并有 人驻守，注视各设备所传达的信息。 监视系统不定期进行调试与保养，保证各项 监控设备24 小时正常运行，图像清晰完整， 无黑屏现象；录像功能正常，存储时间30 天以上，有检查维修记录。技防 设施
符合得2 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 2 分和
救助
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 1 分
周界报警撤布防功能正常，保证其24 小时 设防并正常运行，不定期进行调试与保养， 保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角； 保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器 或电子地图准确地识别报警区域，收到警情 时，能同时发出声光报警信号。
（3）周界报警：不定期进行调试 与保养，保证其24 小时设防并正 常运行，功能完好。技防 设施
符合得2 分，每发现一处 不符合扣0.3 分，最高扣 2 分。(因历史原因无周界 报警功能；周界报警停用、 楼宇对讲系统停用的，本项 不参评。) （4）楼宇对讲系统（可视）：不定期 进行调试与保养，保证其24 小时运 行正常，功能完好。和
救助
不定期进行调试与保养，保证其24 小时运行正 常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲 （可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲 分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正 常。秩序 维护
（1）车场管理制度完善（含非机 动车管理制度）、收费标准等在车 场主出入口公示。
车场管理制度完善（含非机动车管理制度）、 收费标准在车场主出入口公示；12 分
（2）地面、墙面按车辆道路行驶 要求设立指示牌和地标，车辆行驶 有规定路线，车辆停放有序。车库 无改变使用功能。
地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌 和动线标识，车辆行驶有规定路线，车辆停 放有序，车库无改变使用功能。交通 （车 辆管 理）
符合得2 分，每发现一处 不符合扣0.3 分，最高扣 2 分
车库内配置道闸和录像监视，按车辆道路行 驶要求设立指示牌和地标，车库有划线停车 位，无渗漏，无明显积水，通风良好，无易 燃、易爆危险物品存放；照明、消防器械配 置齐全。设置24 小时服务电话且安排人员 现场巡视，监控能观察到出入口画面，车辆 停放有序。
（3）车库内配置道闸和录像监视， 设立指示牌和地标，照明、消防器 械配置齐全。
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
划定电动车、非机动车专用停车区域，配备消 防器材并引导有序停放，每日巡查。电动车智 能充电管理，提高安全。
（1）浇水均匀无遗漏全覆盖，无明显缺水 现象，无长期积水。土壤湿度保持在植物正 常需水状态，不出现缺水原因导致的明显干 旱、枯萎、开裂等现象。 （2）据天气、植物、地势、土壤情况合理 安排浇灌。 （3）暴雨后1 天内积水应及时排涝。浇灌
（1）绿地无明显缺水现象，无长 期积水。与
排水
（1）草地视品种不同合理安排修剪，每年 修剪不少于4 次，草地平整无斑秃，草高不 超过6 厘米； （2）灌木夏秋季每月至少修剪一次，全年 不少于4 次，形状丰满美观； （3）影响通行或存在安全隐患的乔木及时 修剪，生长正常。
（2）修剪及时，草地平整、灌木 色带造型美观无下部空虚、乔木通 透、树型端正，观花观果植物正常 开花结果。修剪 整形
绿化 养护
符合得5 分，每发现一处 不符合扣0.2 分，最高扣 5 分5分
（1）合理施肥，无肥害； （2）乔灌草整体年度普施肥不少于一次。
（1）预防性防治为主，发生病虫害时及早 防治灭杀，病虫害发生率低于5%。（查消杀 记录） （2）药剂使用应符合环保要求，不使用高 毒高异味农药。 （3）消杀前温馨提示告知住户。 （4）有制定年度消杀方案、药品管理制度 及消杀制度。
（4）无明显病虫危害，不使用高毒高 异味药剂；有制定年度消杀方案、药 品管理制度及消杀制度。防治
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分除 杂 草
（5）绿地内无明显杂草。 及时处理杂草，目视绿地内杂草不超过5%。补植 （6）无明显黄土裸露，绿地完整。 及时补植，目视无明显缺株、黄土裸露。绿化 养护
（1）乔木无明显枯枝坠落、倒伏、枯朽折断风 险； （2）抗风性差和栽植3 年内的乔木有必要的支 撑防护措施； （3）主要道路乔木悬挂树牌，标明：树名、别 名、科属、生长习性等。有灌草分界沟；地被 草坪欠佳或不完整区域应有乔灌木树穴； （4）绿地无停车、晾晒衣物、堆放杂物等现象。
（7）及时加固扶正发生倒伏的树木 （在灾害天气发布预警时能及时对 树木进行加固等应急处理），主要道 路大乔木有树木标识牌；绿地无停 车、晾晒衣物、堆放杂物等现象。5 分
安全
及
其它
每年一次以上对房屋结构进行巡查，涉及使用 安全的部位每半年巡查一次，并有记录；发现 损坏、有安全隐患的，及时向业主大会或业主 委员会、物业管理委员会提出报告与建议，根 据业主大会的决定，组织实施（有记录）。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分（有安全隐患 未排除扣1 分）共用 部位
共用 部位 12
12 分
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分 （有安全隐患未排除扣1分）
（2）楼内公共部位门窗：保持玻璃、 门窗配件完好，无安全隐患。
墙面砖、地砖、涂料抹灰层等装饰材料无脱落， 无安全隐患；有安全隐患的要及时做好安全防 护措施，并制定应急预案，向业主大会或业主 委员会、物业管理委员会提出报告与建议，根 据业主大会的决定，组织实施（有记录）。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分（有安全隐患 未采取必要的措施，无应急 预案的扣1 分）共用 部位 12 （3）墙面砖、地砖、涂料抹灰层等 装饰材料：无脱落，无安全隐患。
12 分
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行 清扫、疏通，保障排水畅通；雨季及台风前后 增加巡视清扫频率，每半年检查一次屋顶，发 现防水层有气臌、碎裂的，隔热板有断裂、缺 损的，应及时消除隐患并报告业主大会或业主 委员会、物业管理委员会申请维修；楼层的强/ 弱电井、水表井门完好，能正常关闭。井内干 净整洁，无杂物堆放。
（4）管道、排水沟、屋顶：无明显 杂物；防水层无起鼓、碎裂，隔热板 无断裂、缺损，无安全隐患；楼层的 强/弱电井、水表井门完好，无杂物 堆放。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分 （有安全隐患未排除扣1分）
每月一次巡查围墙，外观完好无安全隐患，无 明显破损或锈蚀，发现存在隐患的损坏立即消 除隐患，向业主大会或业主委员会提出报告与 建议，根据业主大会的决定，组织实施（有记 录）。铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分 （有安全隐患未排除扣1分）
（5）围墙：外观完好无安全隐患， 无明显破损或锈蚀。
每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发 现损坏及时修复或报告业主大会或业主委员 会，保持路面平整、无破损、无积水，井盖无 破损缺失，侧石平直无缺损。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分 （有安全隐患未排除扣1分）
每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等 进行巡查，有安全使用须知，发现损坏存在安 全隐患立即隔离停止使用，向业主大会或业主 委员会、物业管理委员会提出报告与建议，根 据业主大会的决定，组织实施（有记录），保证 安全。 游泳池管理规范制度齐全、安全标识和防护措 施齐全有效。游泳池正常开放时，除专项管理 外，每日巡检一次，其它时间每月巡检一次并 有相应记录。
（7）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小 品、室外健身设施、儿童乐园等：正 常无明显缺损，有安全使用须知，无 安全隐患。
符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣2 分 （有安全隐患未排除扣1分）共用 部位 12
游泳池管理规范制度齐全、安全
标识和防护措施齐全有效。
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
公共区域有指示、提示标识，危险区域有警示、 避难标识；对危险隐患部位设置安全防范警示 标志；每月检查一次，标志清晰完整，设施运 行正常，无安全隐患。
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯 具完好；小区内楼道灯、区间照明灯、景观灯、 节日彩灯等保持灯具完好；根据季节天气变化 适时调整开闭时间。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分
消防栓每月巡查一次，阀门开闭正常，水压正 常；消防栓箱内各种配件完好，外观无破损， 无明显积尘、锈蚀和渗漏现象并有相应记录； 定期进行保养和放水检查。每半年检查一次消 防水带、阀杆处加注润滑油并作一次末端放水 测试。
符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣2 分 （管道无水，如无有效的改 造申报相关资料不得分）
（10）消防栓：外观无破损，阀门开 闭正常，水压正常；消防栓箱内各种 配件完好。
灭火器（箱）外观无明显锈迹，压力正常；合 格证在有效期内、铅封完整有效。每月检查一 次灭火器，临近失效立即更新或充压。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分
每日检查设备运行状态并做好巡查记录；机房 内无堆放杂物，配备灭火器、应急照明，通风、 照明良好；水泵、阀门等标识齐全，水流方向 明确清晰；管道、阀门、支架、泵体及基座等 外观无明显积尘、锈蚀等现象，有定期油漆保 养；水泵运行平稳，无异响，有定期进行维护 保养并记录完整；阀门动作灵活，无“跑、冒、 滴、漏”现象；泵体、水封完好，无渗漏水； 管道及稳压罐压力正常。共用 设施 设备
（1）机房干净整洁并设置防小动物 安全措施；设施设备运行维护正常， 无异常声响。
符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣2 分40 分
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
二次供水管理制度齐全，有停水和水污染应急 预案。水箱水池设施完好、无渗漏、无污染； 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管 口、通气孔必须安装防护网并完好，每年对暴 露锈蚀水管及水箱支架进行油漆保养。至少每 半年一次清洗水箱、蓄水池并有水质检测合格 报告。
符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣2 分 （有安全隐患或水质检测 不合格扣2 分）
（2）二次供水管理制度健全；水箱、 蓄水池设施完好，无渗漏、无污染。 二次供水水质经相关部门检测合格。
二次供水系统控制柜干净整洁，电器设备完好， 无积尘，配线完好，电线接头无烧灼、变色等 异常现象。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分
定期检查管辖范围内的排水管网，遇雨季或暴 雨时对屋面、集水坑、机房等重点部位进行排 查，确保排水管网无堵塞、反冒、外溢；每周 一次检查污水泵，污水泵随时启用，手动、自 动功能正常，每年至少一次检测保养，记录完 整；集水坑过滤格栅无堵塞、无明显漂浮物、 积污。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分 （有安全隐患或污水泵不 能启动扣1 分）排水 系统 2
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.2 分，最高扣 1 分（有隐患未排除扣1 分）
公共电气柜干净整洁，有漏电保护措施，有 控制区域标识并上锁，接地安全可靠，无安 全隐患。公共 照明 1 公共电气柜干净整洁，有漏电保护 措施，无安全隐患。
40 分
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
机房干净整洁并设置防小动物安全措施，机 房内配置灭火器和应急照明，火灾报警电话 通畅；消防泵、喷淋泵、稳压泵能远程启动 运行，无异常声响及渗漏水；消防水池设立 水位标志和警戒水位，蓄水量满足火灾延续 时间内消防用水总量的要求；阀门密封良 好，无“跑、冒、滴、漏”现象；管道压力 正常，水流指示准确、清晰。
符合得5 分；每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 5 分。 不能启泵扣3 分； 未处于自动位置状态，扣 2 分；管网无压力且未报 备的扣5 分；有报备但无 采取有效应急措施的扣4 分；管网无压力，但已向 相关单位报备并采取有效 应急措施的，扣3 分。
（1）机房干净整洁并设置防小动 物安全措施，机房内配置齐全，能 远程启动运行，无异常声响及渗漏 水。消防 系统 15
（2）消防泵、喷淋泵、稳压系统 控制柜干净整洁，电气设备完好， 并处于自动状态位置。
控制柜干净整洁，电气设备完好；指示灯和 仪表显示正常，控制柜处于自动状态位置。
消防送排烟风机每月启动一次、每年保养一 次并有相应记录，运行正常无异响，风机管 网无明显抖动现象。
符合得4 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 4 分（不能启动扣3 分； 未处于自动位置状态扣2 分）
电气设备完好，无积尘。配线完好，接触点 无锈蚀，开关线路标识清晰有限，控制柜处 于自动状态位置。共用 设施 设备
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 1 分（未处于自动位置状 态扣1 分）
（5）防火卷帘门运行正常，功能 完好，防火幕布完好无破损。40 分
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
符合得5 分，每发现一处 不符合扣1 分，最高扣5 分。 （1）故障点和屏蔽点超过 总点数的千分之六，扣3 分； （2）火灾自动报警系统瘫 痪且未向有关部门报备的 扣5 分；有报备但无采取 有效应急措施的扣4 分； 系统瘫痪，但已向业委会 等相关单位报备并采取有 效应急措施的，扣3 分。
机房卫生干净整洁、无杂物，配备灭火器、 应急电源。每天检查火灾报警控制器的自 检、消音、复位及主备电源切换功能，发现 问题及时准确处置并做好记录；故障点和屏 蔽点不得超过总点数的千分之六，火灾探测 器投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一 次，不合格的应当调换；有专业机构维保， 有相应的维保记录，有年度检测报告。
（6）消防控制室实行24 小时专人 值班制度；火灾自动报警系统功能 完好，运行正常。
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 1 分避雷 系统 1 避雷装置无断裂、破损、无明显锈 迹。
（1）电梯运行正常，无明显抖动、异响， 光幕或安全触板安全可靠； （2）电梯轿厢内有有效的电梯安全管理公 示牌、电梯维保公告栏、电梯使用标志； （3）五方通话功能正常，通话清晰； （4）底坑垃圾及时清理、无杂物、无积水； （5）轿顶干净，轨道油杯油量充足； （6）机房干净整洁，设置防小动物安全措 施，配备灭火器、应急照明，照明、通风良 好，如无法满足电梯安全运行要求，需安装 空调或采取其他通风散热措施；
符合得7 分，设备设施涉 及重大安全隐患（如五方 通话、电梯控制系统存在 线路短接、底坑积水、钢 丝绳、曳引轮磨损严重等） 每发现一处不符合扣3 分；应急照明、灭火器、 标识不清、不全等其他不 符合项，每发现一处不符 合扣0.5 分；最高扣7 分。
（1）保证电梯24 小时运行正常， 轿厢内按钮、灯具等保持完好，轿 厢干净整洁。共用 设施 设备
升降 系统 7
（2）有专业维修保养单位进行定 期保养，每年进行安全检测并持有 有效的合格证书；物业公司应有专 人对电梯保养进行监督，并对电梯 运行进行管理。40 分
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（7）曳引钢丝绳平层标识清晰，平层标志 对照图准确有效； （8）机房内灭火器、盘车手轮、松闸扳手 等设施齐全有效。
（3）电梯发生一般故障时，专业 维修人员应在两小时内到达现场 修理；发生电梯困人或其它重大事 件时，物业人员须在五分钟内到现 场处理，专业技术人员须在半小时 内到现场进行救助。
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.2 分，最高扣 1 分。 （1）有安全隐患未排除， 扣1 分； （2）水景设施停用的，本 项不参评。
（1）每月一次巡视检查喷水池、水泵及其 它附属设施，损坏部位及时修复保证其设施 设备齐全，正常运行。 （2）有安全警示标识，控制箱有上锁，漏 电保护装置、接地安全可靠。水景 （动 力）
2 （1）水景系统设备设施齐全，运 行正常。
符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.2 分，最高扣 1 分。
有定期和重大节日安全检查记录。
（1）发电机房干净整洁，设置防小动物安 全措施，并配备灭火器材，储油间有相应防 火措施； （2）发电机每周至少巡查一次，有定期维 护保养，记录完整，每半个月试运行一次， 每次不少于15 分钟。 （3）油箱的储油量应满足连续8 小时供电 需求； （4）设备完好，外观干净整洁无明显渗漏 油现象，可随时起用。
符合得4 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 4 分。 （1）有安全隐患未排除扣 2 分； （2）发电机不能启动扣4 分。
（1）发电机房干净整洁，设置防 小动物安全措施，并配备灭火器 材；储油间有相应的防火措施； （2）设备完好，外观干净整洁无 明显渗漏油现象，可随时起用。发 电 机
40 分
规定 分值 一至三星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）高低压变配电室干净整洁，通风、照 明良好，设置防小动物安全措施，并配备灭 火器材； （2）高低压变配电设备仪表、指示灯显示 运行正常，记录完整； （3）高低压配电柜无发霉、无明显积尘、 无异味、无异响、无安全隐患。 （4）绝缘垫无明显老化破损现象，安全操 作用具按要求配置，定期检测。
高低压变配电室干净整洁； 高低压变配电设备仪表、指示灯显 示运行正常； 安全操作用具按要求配置，定期检 测。
符合得3 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣 3 分（有安全隐患未排除 扣2 分）系统
备注：
1.此表仅用为评定小组现场评定，满分为100分，占综合评定分值的80%。（评定小组中专家评定得分占现场评定得分权重的70%，其它成员评定得分占星级现场评定得分权重的30%）
2.住宅小区综合评定分值=评定小组现场评定得分*80%+主管部门评价得分*20%。
3.最终评定分值：85（含）分以上为三星级，70（含）-85（不含）分为二星级，60（含）-70（不含）分为一星级，60分（不含）以下为物业服务不达标。
附件2
珠海市住宅小区物业管理星级服务
（四星级至五星级）标准和现场评分标准住宅小区名称： 物业服务企业名称： 项目负责人： 联系电话：
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）设置服务中心，配备客服 人员,对客户诉求有规范流程 处理。
（1）服务中心有配备客服人员，对客户诉求有 规范流程处理,有必要的网络、电脑等现代化办 公设备； （2）环境整洁有序，营业执照、服务内容、收 费标准、监督电话及服务团队名单上墙公示； （3）签订合同并经珠海市智慧物业管理服务平 台备案。
符合得1 分；每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分 （因业委会未换届/未成立 等非物业企业原因造成合 同无法备案，本项不扣分。）
（2）办公、接待、档案区域功 能齐备，场所整洁有序。 （3）配备电脑、打印机、网络 等办公设备，环境整洁。 （4）证照齐备、服务等级收费 标准、监督电话上墙公示。基础 服务
（1）项目负责人有两年以上管理同类型项目经 验； （2）工作人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁 规范，服务主动热情； （3）专业技术人员持证上岗。①配电：高低压 电工证；②电梯：电梯安全管理员证；③消防： 消防设施操作员证/建(构)筑物消防员证；④二 次供水：管水员健康证等。⑤保安员证：持证 人员占总数70%以上。
（1）有两年以上管理同类型项 目经理任职经历。20 分
符合得1 分， 每发现一处不符合扣0.3 分；最高扣1 分 （2）管理人员服装统一，挂牌 上岗，仪表整洁。
（3）专业技术人员持证上岗。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
24 小时网络服务平台、电话投诉报修服务渠道 畅通，有过程服务记录；上班时间有专职前台 客服或楼宇管家接待服务。节假日有管理人员 值班接待；有24 小时服务电话。
正常上班时间提供现场专职客 服、楼宇管理接待服务，提供 24 小时报修投诉服务。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分
（1）24 小时受理业主或使用人报修、投诉， 并有相应记录；接到公共部位的紧急报修半小 时内到现场处理（预约除外），业主专有部分的 报修按《物业服务合同》中特约服务内容约定。
查阅现场及投诉报修相关 记录，符合得2 分，每发现 一处不符合扣1 分，最高扣 2 分 （2）对业主或使用人的投诉在48 小时内答复 处理。
制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、违 规处理、验收等装修管理服务制度，受理业主 或使用人装修申请登记，告知装修注意事项。 装修期间现场巡查，对违反规定私搭乱建，影 响外观、危及房屋安全、占用公共部位，违反 小区《管理规约》等违规行为及时劝阻制止， 制止无效12 小时内报告业主委员会、物业管理 委员会与相关主管部门，同时禁止装饰装修施 工人员、建筑材料和设备进入物业管理区域。基础 管理 服务 17
查阅二次装修管理相关资 料，符合得2 分，违章搭建 按要求履行制止并报告主 管部门，无安全隐患、不侵 犯相邻权、无明显破坏外观 不扣分，否则每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣2 分
（2）制定小区房屋二次装修管 理服务制度，对违规行为及时 劝阻制止，制止无效及时报告 业主委员会和相关主管部门。20 分
查阅公示相关资料，符合得 1 分，每发现一处不符合扣 1 分
（3）建立健全财务管理制度， 按规定时间进行公布。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）建立完善的档案管理制度、内部管理制度 和考核制度[包括投诉、客户满意度调查、设施 设备维保等制度]； （2）小区物业管理档案齐全： ①业主或使用人资料档案（含业主或使用人装 修档案）； ②日常管理档案； ③物业竣工验收档案； ④设备管理档案[设备台账、维保合同、维保记 录、维修记录]等档案。 ⑤电梯：一梯一档（电梯年检报告、维保合同、 维保记录、维保人员特种设备操作证等）； ⑥消防系统：维保合同、维保记录、维修记录 等； ⑦二次供水：清洗消毒合同、用水登记本、水 质检测报告等。
据档案目录随机抽查档案 资料，符合得2 分，每发现 一处不符合扣0.3 分，最高 扣1 分
建立完善的应急预案，应有火警、防汛抗台、 防暴恐、电梯困人、停水停电、水污染等应急 预案；每年应组织不少于2 次的火警、防汛抗 台、电梯困人等应急演练，并有相应演练方案、 培训、图片、总结记录。
查阅预案及相关演习资料， 符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣2 分
（5）建立完善的应急预案，开 展应急演练和培训。基础 服务
基础 管理 服务
有制定公共部位设施设备年度维修保养计划、 维修资金使用预算和具体实施方案。向业主大 会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大 会的决定，组织实施。未成立业主委员会应根 据前期物业合同、条例、法规约定进行报批公 示。20 分
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分（有安全隐患 未排除扣1 分）
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
经相关部门查证属实的扣2 分，最高扣2 分
查阅客户满意率调查及分 析回访资料，符合得1 分， 每发现一处不符合扣0.5 分，最高扣1分
每年客户满意率调查至少一次，满意率不低于 80%，对测评结果进行分析并及时整改，对不 满意客户100%回访。
（8）每年客户满意率调查至 少一次。
查阅便民活动图片相关资 料，特约服务公示，符合 得1分，每发现一处不符合 扣0.5分，最高扣1分
能提供十种以上特约服务（有偿）和五种以上 便民服务。
查阅相关资料及节假日布 置图片资料，符合得2分， 每发现一处不符合扣0.3 分，最高扣2分
每年不少于五个节假有专题布置。春节有专项 花卉布置营造节日气氛。
查阅社区活动图片相关资 料，符合得1分，每发现一 处不符合扣0.3分，最高扣 1分
每年组织社区活动不少于四次，组织业主参观 公共设施及设备机房每半年至少一次。基 础 管 理 服 务
综合管理的其它服务项目达到约定的服务标 准。基础 服务
（13）对违反小区管理规约 （临时管理规约）或政府有关 规定的行为进行劝阻、制止， 制止无效及时上报业主委员 会、物业管理委员会和相关主 管部门。
符合得2分，每发现一处不 符合扣0.5分，最高扣2分
对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府 有关规定的行为进行劝阻、制止，制止无效及 时上报业主委员会和相关主管部门。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）地面和墙面：地面清洁，目 视基本无污迹、无水迹印痕；墙 面目视基本无灰尘、无污渍；石 材有护理、有光泽、干净无破损。
地面每日清扫、两天一次拖洗保洁；墙面保持无 灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面 每半年保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。清洁 卫生
楼内 公共 区域
楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次，保持干净、 无灰尘、无污渍。12 分
天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、 无污迹、无蜘蛛网。
符合得3 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣3 分
（4）消防栓、防火门、指示牌、 开关面板等公共设施：目视无灰 尘、无污迹。
消防栓、防火门、指示牌、开关面板等公共设施 每月擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污迹。
门、窗等玻璃每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每 周两次，目视洁净、光亮、无灰尘、无污渍水迹。
地下车库每天循环保洁，每月清洗一次，保持 清洁、无垃圾、无杂物。 天台、屋顶保持清洁、无垃圾；每周清洁1 次， 清洁干净，无杂物堆放、无乱搭乱建，排水沟 无积水或积垢。楼内 公共 区域
（6）天台、屋顶、地下车库：保 持清洁、无垃圾、无杂物，无乱 搭乱建。清洁 卫生
12 分
每日循环保洁；操作板每周消毒一次；每半月 对电梯门壁护理上光一次，表面光亮无污迹油 渍，轿厢壁无浮尘印痕。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.3 分，最高扣1 分
道路地面、绿地、室外车场每日普扫两次，日 常循环保洁。主干道每半月清洗一次，每年机 械深度清洁不少于两次，目视地面干净整洁。 明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。
符合得2.5 分，每发现一处 不符合扣0.3 分，最高扣 2.5 分
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
公共灯具2 米以下每月除尘两次；标识牌、开 关面板、矮柱灯立面、信报箱、宣传栏、小品 每日擦抹一次，目视无灰尘、无泥土、手印、 明亮清洁（2 米以上部分每半月擦抹、除尘一 次）。
（2）公共灯具、标识牌、开关面 板、矮柱灯立面、信报箱、宣传 栏、小品等：目视无泥土、手印、 积尘。
符合得4 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣4 分
定期打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂 浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理， 保持水体无异味。
（3）水景：保持水体清洁、水面 无漂浮物，保持水体无异味。
对垃圾厢（房）循环保洁，保持整洁、干净、 无异味，灭害措施完善。
规范设置生活垃圾分类投放点，配置分类收集 容器，并保持分类投放点和收集容器完好、整 洁；配合市、区主管部门，镇、街、村、居开 展生活垃圾分类宣传和引导；对不符合分类投 放要求的投放行为予以劝阻，投放人拒不改正 的，应当及时报告镇、街；及时将生活垃圾分 类移交给相应的分类收集、运输单位或者驳运 至政府指定的分类收集点；建立生活垃圾日常 分类管理制度，记录产生生活垃圾的种类、数 量和去向，并接受主管部门的监督检查。
（5）垃圾分类投放、收运：按照 政府垃圾分类要求规范设置垃圾 分类收集点。清洁 卫生
楼外 公共 区域
12 分
查现场，查消杀计划，消杀记 录，符合得1 分，每发现一处 不符合扣0.5 分，最高扣1 分
（6）消毒灭害：对窨井、明沟、 垃圾房进行消毒灭害。
化粪池设置防坠网、警示标志，每年清理一次 并有记录（生化处理除外），无溢满，每月有 检查记录。
看现场及查阅相关资料，符合 得0.5 分，不符合不得分
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
专职秩序维护人员，以中青年为主，取得保安 员作业资格，55 周岁以下的人员占总数50%以 上，身体健康，形象良好，工作认真负责并定 期接受培训。
能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确 使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够 熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事 故的应急预案。 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩 戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直， 站岗时不倚不靠。 配备对讲装置和其他必备安全护卫器械秩序 维护
按合同约定配备相应的秩序人员； 秩序维护人员统一着装、文明执 勤、训练有素、认真负责。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分12 分
（1）主出入口24 小时值守，早晚业主出入高 峰期立岗。
（2）外来人员进入小区，由访客（或保安）网 络（或电话）联系住户，由业主决定是否放行， 对实行智能门禁（含：人脸识别、手机二维码、 门禁卡等方式门禁）进行严格管理，防止因管 控漏洞导致外来人员随意进出小区。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，引导 车辆通行保持通畅有序，保持出入口环境整洁、 有序、道路畅通。秩序 维护
主出入口有门岗24 小时值守，实 行封闭管理，车辆通行保持通畅有 序。
符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣2 分门岗 2
12 分
（4）张贴非本小区的非机动车禁入标识，劝阻 非本小区的非机动车进入物业区域内。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）制定详细巡逻方案（至少有两条以上巡逻 路线），安防人员按巡更方案在指定时间和路线 根据物业合同要求频次进行巡视；物业服务合 同无明确要求的每两小时巡视一次，使用智能 化电子巡更系统打点，巡更记录有效并可查验， 重点部位（小区外围、单元出入口、主要设备 机房和地下车库）设巡更点。 （2）电子巡更：保证其正常运行，保持巡更时 间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、 查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功 能正常。
（1）安防人员按巡更方案在指 定的时间和路线进行巡视；重 点部位应设巡更点或电子巡更 设备。
查验巡更记录有效性，符合 得1分，每发现一处不符合 扣0.2分，最高扣1分秩序 维护
巡 逻 岗
12 分
（3）接到火警、警情后三分钟内到达现场，立即报 告相关主管部门和业委会、物业管理委员会，并协 助采取相应措施。 （4）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内 赶到现场，采取相应措施。
查阅相关记录，符合得1分， 每发现一处不符合扣0.5 分，最高扣1 分
小区设有监控中心，应具备录像监控(监控点至 少覆盖楼栋进出口、小区主要道路出入口)、楼 宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、门锁智能 卡等技防设施，24 小时开通，并有人驻守，注 视各设备所传达的信息。 监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监 控设备24 小时正常运行，图像清晰完整，无黑 屏现象；录像功能正常，录像存储时间30 天以 上，有检查、维修记录。技防 设施
秩序 维护
符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣2 分。 （监控系统瘫痪不得分）救助
12 分
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（2）监控中心接到报警信号， 指派相关人员三分钟内赶到现 场处理，并接受业户困难救助 咨询。
监控中心接到报警信号后，安防人员三分钟内 响应，同时中心应接受用户救助的要求，解答 用户询问。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分
周界报警撤布防功能正常，保证其24 小时设防 并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该 系统的警戒线封闭、无盲区和死角；保证中心 控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图 准确地识别报警区域，收到警情时，同时发出 声光报警信号。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分。 (小区因历史原因无周界报 警功能，周界报警停用的， 本项不参评。)
（3）周界报警：不定期进行调 试与保养，保证其24 小时设防 并正常运行，功能完好。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分。(楼 宇对讲系统停用的,本项不参 评。)
（4）楼宇对讲系统（可视）：不 定期进行调试与保养，保证其24 小时运行正常，功能完好。
（1）车场管理制度完善（含非 机动车管理制度）、收费标准等 在车场主出入口公示。
车场管理制度完善（含非机动车管理制度）、收 费标准在车场主出入口公示；
（2）地面墙面按车辆道路行驶 要求设立指示牌和地标，车辆 行驶有规定路线，车辆停放有 序。车库无改变使用功能。
地面墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和动 线标识，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序， 车库无改变使用功能。交通 （车 辆管 理）
符合得2 分，每发现一处不 符合扣0.3 分，最高扣2 分
车库内配置道闸和录像监视，按车辆道路行驶 要求设立指示牌和地标，车库有划线停车位， 无渗漏，无明显积水，通风良好，无易燃、易 爆危险物品存放；照明、消防器械配置齐全。 设置24 小时服务电话且安排人员现场巡视，监 控能观察到出入口画面，车辆停放有序。12 分
（3）车库内配置道闸和录像监 视，设立指示牌和地标，照明、 消防器械配置齐全。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
划定电动车非机动车专用停车区域，配备消防器材 并引导有序停放，每日巡查。电动车智能充电管理， 提高安全。
（1）浇水均匀无遗漏全覆盖。无明显缺水现象， 无长期积水。土壤湿度保持在植物正常需水状 态，不出现缺水原因导致的明显干旱、枯萎、 开裂等现象。 （2）据天气植物区域地势、土壤情况合理安排 浇灌，秋冬季干旱须浇透浇足。 （3）暴雨后1 天内积水应及时排涝。 （4）采用节水浇灌措施提高浇水效率，节约用 水。绿化 养护
浇灌
符合得5 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣5 分与
排水
5 分
（1）草地视品种不同合理安排修剪，每年修剪 不少于6 次，草地平整无斑秃，草高不超过6 厘米,边缘清晰。 （2）灌木夏秋季每月至少修剪一次，全年不少 于6 次，形状丰满色块完整美观，无下部空虚。 （3）乔木每年大修剪一次，树形端正通透、生 长正常。
（2）修剪及时，草地平整、灌 木色带造型美观无下部空虚、 乔木通透、树型端正，观花观 果植物正常开花结果。修剪 整形
绿化 养护
符合得5 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣5 分5 分
（1）合理施肥，无肥害； （2）乔灌草整体年度普施肥不少于两次。局部缺 肥区域及地栽花卉、花镜追施。施肥 （3）绿化植物长势正良好，无明 显缺肥症状。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）预防性防治为主，发生病虫害时及早防治 灭杀，病虫害发生率低于5%。（查消杀记录） （2）药剂使用应符合环保要求，不使用高毒高 异味农药。 （3）消杀前温馨提示告知住户。 （4）有制定年度消杀方案、药品管理制度及消 杀制度。
（4）无明显病虫危害，不使用高 毒高异味药剂；有制定年度消杀方 案、药品管理制度及消杀制度。防治
除杂
草 （5）绿地内无明显杂草。 及时处理杂草，目视绿地杂草不超过5%。
补植 （6）无明显黄土裸露，绿地完整。及时补植，目视无明显缺株、黄土裸露。
（1）乔木无明显枯枝坠落、倒伏、枯朽折断风险； （2）抗风性差和栽植3 年内的乔木有必要的支撑 防护措施； （3）主要道路乔木悬挂树牌，标明：树名、别名、 科属、生长习性等。有灌草分界沟；地被草坪欠 佳或不完整区域应有乔灌木树穴； （4）绿地无停车、晾晒衣物、堆放杂物等现象。
（7）及时加固扶正发生倒伏的树 木（在灾害天气发布预警时能及 时对树木进行加固等应急处理）， 主要道路大乔木有树木标识牌； 绿地无停车、晾晒衣物、堆放杂 物等现象。安全
及
其它
每年两次以上对房屋结构进行巡查，涉及使用安全 的部位每季巡查一次，并有记录；发现损坏、有安 全隐患的，及时向业主大会或业主委员会提出报告 与建议，根据业主大会的决定，组织实施(有记录)。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分（有安全隐患未 排除扣1 分共用 部位
共用 部位 11
11 分
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2分；最高扣1分(有 隐患未排除扣1 分)
（2）楼内公共部位门窗：保持玻 璃、门窗配件完好，无安全隐患。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
墙面砖、地砖、涂料抹灰层等装饰材料无脱落,无安 全隐患；有安全隐患的要及时做好安全防护措施， 并制定应急预案，向业主大会或业主委员会提出报 告与建议，根据业主大会的决定，组织实施（有记 录）。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分（有安全隐患未采 取必要的措施，无应急预案的 扣1 分）
（3）墙面砖、地砖、涂料抹灰层 等装饰材料：无脱落，无安全隐患。
每周一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、 疏通，保障排水畅通；雨季及台风前后增加巡视清 扫频率，每季度检查一次屋顶，发现防水层有气臌、 碎裂的，隔热板有断裂、缺损的，应及时消除隐患 并报告业主大会或业主委员会申请维修；楼层的强/ 弱电井、水表井门完好，能正常关闭。井内干净整 洁，无杂物堆放。
（4）管道、排水沟、屋顶：无明 显杂物；防水层无起鼓、碎裂，隔 热板无断裂、缺损，无安全隐患； 楼层的强/弱电井、水表井门完好， 无杂物堆放。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分（有 隐患未排除扣1 分）
每半月一次巡查围墙，外观完好无安全隐患，无明 显破损或锈蚀，发现存在隐患的损坏立即消除隐患， 向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业 主大会的决定，组织实施（有记录）。铁栅栏围墙表 面无锈蚀，保持围墙完好。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分（有 隐患未排除扣1 分）
（5）围墙：外观完好无安全隐患， 无明显破损或锈蚀。
每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损 坏及时修复或报告业主大会或业主委员会，保持路 面平整、无破损、无积水，井盖无破损缺失，侧石 平直无缺损。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分（有 隐患未排除扣1 分）
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行 巡查，有安全使用须知，发现损坏存在安全隐患立 即隔离停止使用，向业主大会或业主委员会提出报 告与建议，根据业主大会的决定，组织实施（有记 录），保证安全。 游泳池管理规范制度齐全、安全标识和防护措施齐 全有效。游泳池正常开放时，除专项管理外，每日 巡检一次，其它时间每月巡检一次并有相应记录。
（7）休闲椅、凉亭、雕塑、景观 小品、室外健身设施、儿童乐园等： 正常无明显缺损，有安全使用须 知，无安全隐患。 游泳池管理规范制度齐全、安全标 识和防护措施齐全有效。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分（有 隐患未排除扣1 分）
公共区域有指示、提示标识，危险区域有警示、避 难标识；对危险隐患部位设置安全防范警示标志， 并在主要通道或疏散通道设置安全疏散指示和事故 照明设施，且无占用、无杂物、无堵塞等现象；每 月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常， 无安全隐患。
（8）安全标志等：公共区域、危 险区域、危险隐患部位、主要通道 等安全标志齐全、清晰完整，设施 运行正常，无安全隐患。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分（有 隐患未排除扣1 分）共用 部位
共用 部位 11
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完 好；小区内楼道灯、区间照明灯、景观灯、节日彩 灯等保持灯具完好；根据季节天气变化适时调整照 明开闭时间。11 分
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分
消防栓每月巡查一次，阀门开闭正常，水压正常； 消防栓箱内各种配件完好，外观无破损，无明显积 尘、锈蚀和渗漏现象并有相应记录；定期进行保养 和放水检查。每半年检查一次消防水带、阀杆处加 注润滑油并作一次末端放水测试。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分（管 道无水，如无有效的改造申报 相关资料不得分）
（10）消防栓：外观无破损，阀门 开闭正常，水压正常；消防栓箱内 各种配件完好。
灭火器（箱）外观无明显锈迹，压力正常；合格证 在有效期内、铅封完整有效。每月检查一次灭火器， 临近失效立即更新或充压。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣1 分
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
每日检查设备运行状态并做好巡查记录；机房内无 堆放杂物，配备灭火器、应急照明，通风、照明良 好；水泵、阀门等标识齐全，水流方向明确清晰； 管道、阀门、支架、泵体及基座等外观无明显积尘、 锈蚀等现象，有定期油漆保养；水泵运行平稳，无 异响，有每季度维护保养并记录完整；阀门动作灵 活，无“跑、冒、滴、漏”现象；泵体、水封完好 无渗漏水；管道及稳压罐压力正常。
（1）机房干净整洁并设置防小动 物安全措施；设施设备运行维护正 常，无异常声响。
符合得2 分，每发现一处不符 合扣0.2 分，最高扣2 分
二次供水管理制度齐全，有停水和水污染应急预案。 水箱水池设施完好、无渗漏、无污染；水箱、蓄水 池盖板应保持完好并加锁，溢流管口、通气孔必须 安装防护网并完好，每年对暴露锈蚀水管及水箱支 架进行油漆保养。至少每季度一次清洗水箱、蓄水 池并有水质检测合格报告。 每周对二次供水余氯自检1 次以上，余氯检测药剂 无过期。供水 系统 5
符合得2 分，每发现一处不符 合扣0.5 分，最高扣2 分（有 安全隐患或水质检测不合格 扣2 分）共用 设施 设备
40 分
二次供水系统控制柜干净整洁，电器设备完好，无 积尘，配线完好，电线接头无烧灼、变色等异常现 象。
符合得1 分，每发现一处不符 合扣0.5 分，最高扣1 分
定期检查管辖范围内的排水管网，遇雨季或暴 雨时对屋面、集水坑、机房等重点部位进行排 查，确保排水管网无堵塞、反冒、外溢；每周 一次检查污水泵，确保污水泵能随时启用，手 动、自动功能正常，每年至少一次检测保养， 且记录完整；每年一次清淘污水泵集水坑；集 水坑过滤格栅无堵塞、无明显漂浮物和积污。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分 （有安全隐患或污水泵不 能启动扣1 分）排水 系统 2
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分 （有安全隐患未排除扣1 分）
控制柜电气性能完好，柜体干净整洁、线路齐 整；手动、自动运行功能正常并处于自动状态。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分。 （有安全隐患未排除扣1 分）
公共电气柜干净整洁，有漏电保护措施，有控 制区域标识并上锁，接地安全可靠，无安全隐 患。公共 照明 1 公共电气柜干净整洁，有漏电 保护措施，无安全隐患。
机房干净整洁并设置防小动物安全措施，机房 内配置灭火器和应急照明，火灾报警电话通畅； 消防泵、喷淋泵、稳压泵能远程启动运行，无 异常声响及渗漏水；消防水池设立水位标志和 警戒水位，蓄水量满足火灾延续时间内消防用 水总量的要求；阀门密封良好，无“跑、冒、 滴、漏”现象；管道压力正常，水流指示准确、 清晰。
符合得5 分；每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣5 分。 不能启泵扣3 分；未处于自 动位置状态，扣2 分；管网 无压力且未报备的扣5 分； 有报备但无采取有效应急 措施的扣4分；管网无压力， 但已向相关单位报备并采 取有效应急措施，扣3 分。
（1）机房干净整洁并设置防小 动物安全措施，机房内配置齐 全，能远程启动运行，无异常 声响及渗漏水。共用 设施 设备
40 分
消防 系统 15
（2）消防泵、喷淋泵、稳压系 统控制柜干净整洁，电气设备 完好，处于自动状态位置。
控制柜干净整洁，电气设备完好；指示灯和仪 表显示正常，控制柜处于自动状态位置。
消防送排烟风机每月启动一次、每年保养一次 并有相应记录，运行正常无异响，风机管网无 明显抖动现象。
符合得4 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣4 分 （不能启动扣3 分；未处于 自动位置状态扣2 分）
电气设备完好，无积尘。配线完好，接触点无 锈蚀，开关线路标识清晰有限，控制柜处于自 动状态位置。
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分 （未处于自动位置状态扣1 分）
（5）防火卷帘门运行正常，功 能完好，防火幕布完好无破损。
符合得5 分，每发现一处不 符合扣1 分，最高扣5 分。 （1）故障点和屏蔽点超过 总点数的千分之六，扣3分； （2）火灾自动报警系统瘫 痪且未向有关部门报备的 扣5 分；有报备但无采取有 效应急措施的扣4 分；系统 瘫痪，但已向业委会等相关 单位报备并采取有效应急 措施的，扣3 分。共用 设施 设备
机房卫生干净整洁、无杂物，配备灭火器、应 急电源。每天检查火灾报警控制器的自检、消 音、复位及主备电源切换功能，发现问题及时 准确处置并做好记录；故障点和屏蔽点不得超 过总点数的千分之六，火灾探测器投入运行两 年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应 当调换；有专业机构维保，有相应的维保记录， 有年度检测报告。消防 系统 15
（6）消防控制室实行24 小时 专人值班制度；火灾自动报警 系统功能完好，运行正常。40 分
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣1 分
（1）保证电梯24 小时运行正 常，轿厢内按钮、灯具等保持 完好，轿厢干净整洁。
符合得7 分，设备设施涉及 重大安全隐患（如五方通 话、电梯控制系统存在线路 短接、底坑积水、钢丝绳、 曳引轮磨损严重等）每发现 一处不符合扣3 分；应急照 明、灭火器、标识不清、不 全等其他不符合项，每发现共用 设施 设备
升降 系统 7
（2）有专业维修保养单位进行 定期保养，每年进行安全检测 并持有有效的合格证书；物业 公司应有专人对电梯保养进行 监督，并对电梯运行进行管理。40 分
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（3）电梯发生一般故障时，专 业维修人员应在两小时内到达 现场修理；发生电梯困人或其 它重大事件时，物业人员须在 五分钟内到现场处理，专业技 术人员须在半小时内到现场进 行救助。
符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分。 （1）有安全隐患未排除， 扣1 分； （2）水景设施停用的，本 项不参评。
（1）每月一次巡视检查喷水池、水泵及其它附 属设施，损坏部位及时修复保证其设施设备齐 全，正常运行。 （2）有安全警示标识，控制箱有上锁，漏电保 护装置、接地安全可靠。水景 （动 力）
2 （1）水景系统设备设施齐全， 运行正常。
（2）重大节日前应对景观设施 进行安全、功能检查，保证节 日期间各项设施运行正常。
有定期和重大节日安全检查记录。 符合得1 分，每发现一处不 符合扣0.2 分，最高扣1 分
（1）发电机房干净整洁，设置防小动物安全措 施，并配备灭火器材，储油间有相应防火措施； （2）发电机每周至少巡查一次，有定期维护保 养，记录完整，每半个月试运行一次，每次不 少于15 分钟。 （3）油箱的储油量应满足连续8 小时供电需 求； （4）设备完好，外观干净整洁无明显渗漏油现 象，可随时起用。共用 设施 设备
（1）发电机房干净整洁，设置 防小动物安全措施，并配备灭 火器材；储油间有相应的防火 措施； （2）设备完好，外观干净整洁 无明显渗漏油现象，可随时起 用。
符合得4 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣4 分。 （1）有安全隐患未排除扣2 分； （2）发电机不能启动扣4 分。发 电 机
40分
规定 分值 四至五星标准内容 评分标准 评分细则 扣分依据 考核 评分
（1）高低压变配电室干净整洁，通风、照明良 好，设置防小动物安全措施，并配备灭火器材； （2）高低压变配电设备仪表、指示灯显示运行 正常，记录完整； （3）高低压配电柜无发霉、无明显积尘、无异 味、无异响、无安全隐患。 （4）绝缘垫无明显老化破损现象，安全操作用 具按要求配置，定期检测。
高低压变配电室干净整洁； 高低压变配电设备仪表、指示 灯显示运行正常； 安全操作用具按要求配置，定 期检测。
符合得3 分，每发现一处不 符合扣0.5 分，最高扣3 分 （有安全隐患未排除扣2 分）系统
备注：
1.此表仅用为评定小组现场检查，满分为100分，占综合评定分值的80%。（评定小组中专家评定得分占现场评定得分权重的70%，其它成员评定得分占星级现场评定得分权重的30%）
2.住宅小区综合评定分值=评定小组现场检查得分*80%+主管部门评价得分*20%。
3.最终评定分值：90（含）分以上为五星级，85（含）-90（不含）分为四星级，85分（不含）以下降级评定。
附件3
珠海市住宅小区物业管理星级服务综合评定主管部门评价标准序 号 评价内容 分 值 评分细则 得分1 积极配合物业行政主管部门、镇街、社区做好物业 投诉、矛盾纠纷调处工作 3 符合得3 分；业主投诉较多或者造成越给信访、集访、重访的， 未能及时完成投诉处理的，视情况扣分，最多扣3 分。
主动落实创建迎检（如文明城市、平安创建等）、 环境测评、防火防台防汛、安全管理、垃圾分类、 燃气安全检查、美丽家园建设等各项重点工作各项 措施与要求
7 在各类检查中被通报批评的，1 分/次，最多扣7 分。
视有无设置党员示范岗、积极融入镇街社区治理网格党建框架 内；有无推动小区党员积极参与共建共治活动；各项党建工作 制度是否健全；有无主动接受镇街社区党组织指导等情况给予 加减分，最多扣3 分。3 党建引领工作情况 3
4 按时按要求参加相关工作会议，报送各类统计报 表、办理回复、统计数据和其他资料。 1 1.未按时或者按要求参加会议的，0.2 分/次，最多扣1 分。 2.未按时或者按要求报送的，0.2 分/次，最多扣1 分。
接受物业行业主管部门、镇街、社区在住宅小区 物业管理考核检查中提出的整改意见，在限期内整 改到位
3 符合得3 分；未整改到位，1 分/单，最多扣3 分。6 自行设定评价指标 3
评价单位：
填报日期： 填报人： 联系电话：
附件4珠海市 区住宅小区物业管理星级服务综合评定情况汇总表
制表人： 制表日期： 审核人： 单位（盖章）：公开方式： 主动公开
珠海市住房和城乡建设局办公室 2022 年8 月31 日印发
